臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第327號
原 告 余美潔
訴訟代理人 劉政杰律師
被 告 宏傳建設開發有限公司
法定代理人 黃文忠
被 告 田愛君
共 同
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國105年8月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：原告於民國103年9月25日與被告成立附表所示總 價新臺幣（下同）818萬元之預售屋買賣契約，惟原告給付 簽約金98萬元、開工款16萬元後，已無力繼續履約，104年6 月2日以後便未再依約給付。嗣105年間兩造合約業經解除， 被告固依該約第12條、第20條關於違約處罰之約定（下稱系 爭違約條款），沒收原告給付之全數價金114萬元充作違約 金，然對照兩造合約總價，無疑該違約金過苛，應酌減至兩 造合約總價之5~10%始合理，而酌減後被告沒收之價金即屬 不當得利，原告勢可請求返還。爰聲明：被告應給付原告57 萬1000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按法定利率 計算之利息。訴訟費用由被告連帶負擔。願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告抗辯：按內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項第24條第4項規定「買方違反付款之約定者， 賣方得沒收依房地總價一定比例計算之金額，但最高不得超 過15%；又該沒收金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限 。」是兩造合約總價乃818萬元、依前開規範所定違約金上 限（818萬*15%=122.7萬）超過原告已付之114萬元，應認被 告主張之違約金以114萬元論計，即與法制相符。則系爭違 約條款本即仿制於前開規範，被告亦循此計算沒收額度，當 無何違約金過高甚或返還不當得利之問題。爰聲明：如主文 所示。惟若受不利益判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。 理 由
一、兩造成立附表所示總價818萬元之預售屋買賣契約，原告給 付價金114萬元後未再依約履行，嗣兩造合約業經解除，被
告依系爭違約條款將原告給付之114萬元充作違約金等客觀 事實，本為兩造所不爭（本院卷第100-102頁），並有兩造 合約書、價金收據、催告暨解除契約存證信函等件可佐（本 院卷第7-62、80-97頁）。而系爭違約條款之違約金計算方 式雖將土地、建物分訂，但實質內容與內政部依消費者保護 法第17條公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項第24條第4項相仿（本院卷第14頁、第33頁反面、第73頁 ），經被告解釋：系爭違約條款僅以「買方違反付款之約定 者，賣方得沒收房地總價15%之金額，但該沒收金額超過已 繳價款者，則以已繳價款為限」為實質內容，復為原告所不 爭（本院卷第101-102頁）。準此本件應審究之爭點厥為： 系爭違約條款有無違約金約定過高之問題？
二、得心證之理由：
（一）按民法第252條固規定：約定之違約金過高者，法院得減 至相當之數額等語，然此非謂法院須依職權蒐集、調查涉 案違約金有無約定過高情事，植基辯論原則及主張權利者 應負舉證責任之法理，債務人訴請酌減違約金仍應對於利 己事實自負舉證之責。況違約金之約定乃契約自由、私法 自治之體現，雙方於訂約時既已盱衡履約意願、經濟能力 、違約代價等各項因素，本諸自由意識及平等地位自主決 定，除債務人確實舉證違約金過高情事俾法院得依法審酌 外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予尊 重，始符合契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第90 9號判決可參）。
（二）本件原告訴請酌減違約金，惟除了片面自詡「違約金應以 兩造合約總價5~10%始適當」外，始終不曾針對系爭違約 條款有何違約金約定過高情事，提出任何舉證（本院卷第 100、102頁），已徵原告爭執「被告不得全數沒收114萬 元」之空言失據。
（三）且觀原告自稱：因無力繼續履行兩造合約，才未再繳付價 金云云（本院卷第101頁），然經本院調閱原告之稅務電 子閘門財產資料，其名下薪資、利息、股利所得共8筆， 年給付總額超過162萬元，尚有PORSCHE、TOYOTA、BENZ廠 牌汽車各1部暨股份有限公司、消費合作社之投資共6筆（ 本院卷證物袋），實難謂原告財力困窘，從而其違約不再 繼續繳款，非無恣意之嫌，苟此主觀可咎性顯較高之前提 下，仍容認原告得酌減違約金，毋寧弱化兩造合意下系爭 違約條款對被告之保障，失之公允亦明。
（四）至原告一度主張：當初聽信仲介話術才會投資本案預售屋 ，事後發現係遭仲介詐騙乙節（本院卷第101頁）。良以
原告從未爭執締結兩造合約本身有何意思表示瑕疵、又不 曾主張或舉證所稱不詳仲介與被告間有何意思聯絡（本院 卷第102頁），顯然該「聽信仲介」頂多只能評價為締約 緣由，尚難論作何等對抗被告事由，更不影響本件酌減違 約金成立與否之判斷，附帶指明。
（五）末按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條 第4項規定略以「買方違反付款之約定者，賣方得沒收依 房地總價一定比例計算之金額，但最高不得超過15% ；又 該沒收金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」足示 現行法規範已揭櫫預售屋買方違約時所課違約責任之一定 標準，則兩造合約總價既為818萬元，原告承受114萬元之 違約金，負擔比例約13.94%，顯低於前開規範拘束之15% ，自彰見依整體法規範體系評價，尤無從認本件違約金有 何過高失當，乃屬當然。
三、綜合上述，原告依事實欄一所示法律關係，訴為事實欄一段 末所示主張乃無理由，應予駁回。而原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請失所附麗，併加駁回。
四、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法要與判決結論不生影 響，爰不一一論述，末予敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 江振源
以上正本內容與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 楊慧萍
附表：
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│建案名稱 │宏傳‧唐寧1號 │
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│基地坐落 │苗栗縣○○鎮○○段0000地號、頭份市○○段0000地號│
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│預售屋標示 │編號B2棟10樓1戶、地下1樓自設停車位編號第150號、 │
│ │機車位編號第15號 │
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