臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度重訴字第114號
原 告 鄧振伸
訴訟代理人 洪大明律師
江慧敏律師
被 告 吳森雄
訴訟代理人 蘇錦霞律師
上列當事人間解除契約事件，本院於民國105 年8 月30日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹仟貳佰萬元，及自民國一０四年十二月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告給 付新臺幣（下同）1,200 萬元，及其中400 萬元自民國104 年6 月28日起、其中800 萬元自104 年7 月9 日起，均至清 償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第4 頁）。 嗣原告於訴訟進行中，變更前開利息起算日為均自起訴狀繕 本送達被告之翌日起算（見本院卷第90頁），核屬減縮應受 判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告於104 年6 月27日與被告訂立不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約），向被告購買其所有坐落苗栗縣獅潭鄉桂竹 林段29-2、363-320 、363-321 、363-870 、372 、38-5地 號等6 筆土地（下合稱系爭土地），約定買賣總價為1,600 萬元，原告並已支付1,200 萬元。立約之時，被告保證系爭 土地上並無墳墓等工作物，故於系爭買賣契約第4 條第1 項 約定：「賣方擔保本買賣之標的產權清楚無禁止移轉、一物 數賣及其他糾葛等事項（如第三人主張權益、借貸、界址糾 葛或佔有關係等），除本契約另有約定外，應由賣方負責於 完稅前清理完畢，倘逾期賣方仍不能解決，買方得解除本契 約。」，另於第7 條第2 項約定：「賣方保證本買賣標的無 墳墓，移轉登記前發現有墳墓存在，應由賣方遷移、清除後 再交付尾款，移轉登記後發現則於發現次日起3 個月內遷移 、清除。」。詎原告於104 年7 月間發現系爭363-321 地號 土地上有墳墓1 座（下稱系爭墳墓），乃多次口頭及發函催
告被告清理，惟自催告時起迄今，已歷經相當之期間，被告 卻仍未清理完畢，自有違約，應認原告已取得契約之解除權 。爰依系爭買賣契約第6 條第4 項「賣方不賣或不照契約履 行應盡義務時，經買方定期催告仍不為履行者，應於7 日內 將已收價款如數退還給買方…同時解除本約…」之約定，以 起訴狀暨民事準備㈢狀繕本之送達，作為解除系爭買賣契約 之意思表示，並依前揭約定及民法第259 條第1 、2 款規定 ，請求被告返還已付之價金。
㈡又原告並非依物之瑕疵擔保規定解除系爭買賣契約，被告援 引民法第359 條規定抗辯原告解除契約顯失公平，實屬誤解 。兩造簽立系爭買賣契約時，既針對系爭土地上是否存有墳 墓及如何解決有特別約定，足認系爭土地上有無墳墓一事， 原告極為重視，故系爭土地上存有墳墓已不符兩造訂立系爭 買賣契約之本旨。況土地上存有「顯見之私人墳墓」，係不 動產之嫌惡設施，將嚴重影響買受人之購買意願，自不能視 為輕微瑕疵。而系爭墳墓之起掘、清除，無論在系爭土地移 轉登記前後，均須經相同之程序及時間，被告既已在系爭買 賣契約中明定清除期限為3 個月，足見被告已估算所需時間 。再者，系爭土地移轉登記後，原告所受保障應更為充分， 而被告尚有3 個月之履行時限，舉重以明輕，系爭土地移轉 登記予原告前，被告更應有履行義務之時間限制，否則，豈 非任由被告拖延、緩慢處理清除墳墓事項，原告卻遲遲無法 取得無占用關係之土地，又無法解除契約？故被告之抗辯顯 非可採。
㈢並聲明：被告應給付原告1,200 萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；暨願供 擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：
㈠被告係社團法人中華民國保護動物協會（下稱動保協會）之 常務理事，原欲將系爭土地讓與動保協會用以收容流浪犬隻 ，然因附近居民抗爭而作罷，嗣將系爭土地出售予原告，買 賣過程均由動保協會人員及仲介邱鳳琴協助處理。本件買賣 進行中，發現系爭363-321 地號土地上有墳墓1 座後，被告 及動保協會人員、仲介邱鳳琴等人即積極向獅潭鄉公所、當 地里長詢問系爭墳墓係何人興建及後代子孫所在，並與原告 磋商處理方式，諸如以分割方式重新協調買賣價金，或循法 律途徑強制遷移等，被告雖與原告就處理方式未達成共識， 但仍於收到存證信函後立即開會討論，顯無怠於處理或拖延 之情事。況被告現已對系爭墳墓之建造人提出刑事竊占告訴 ，並向苗栗縣政府、獅潭鄉公所申請自行起掘許可證明，亦
見被告確有實際履行契約義務。另有關擔保系爭土地上無墳 墓乙事，已在系爭買賣契約第7 條第2 項為特別約定，故無 第4 條第1 項約定之適用。又系爭土地尚未辦理所有權移轉 登記，依系爭買賣契約第7 條第2 項約定，應僅由被告清除 墳墓後再交付尾款，並未限制被告清除墳墓之時間。原告明 知墳墓之遷移、清除，需釐清墓主、尋找後代子孫、要求搬 遷及動工等作業時間，不能立即完成，卻於前後2 次存證信 函中僅給予被告各5 日之履行期限，與被告履行義務所需之 時日顯不相當，故原告主張被告未於期限內清除墳墓，而解 除契約，並無理由。
㈡此外，系爭土地之面積總計18,921平方公尺，系爭墳墓位在 363-321 地號土地邊緣，所占面積狹小，瑕疵尚屬輕微，且 非不能除去，未使系爭買賣契約目的不達或於原告已無利益 。況系爭363-321 地號土地所鄰接之同段373 地號土地，本 為公有殯葬用地，系爭墳墓所占之土地位置、面積，應不影 響原告對系爭土地之規劃，是依民法第359 條規定，原告解 除契約顯失公平，應僅能請求減少價金。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
四、本院為行集中審理，協同兩造整理及協議簡化爭點如下： ㈠兩造不爭執事項：
1.系爭土地為被告所有，兩造於104 年6 月27日訂立不動產買 賣契約書，約定買賣總價為1,600 萬元，原告已支付1,200 萬元，尚餘尾款400 萬元未付。
2.系爭買賣契約第7 條第2 項約定，賣方（即被告）保證本買 賣標的無墳墓，移轉登記前發現有墳墓存在，應由賣方遷移 、清除後再交付尾款，移轉登記後發現則於發現次日起3 個 月內遷移、清除。
3.坐落系爭360-321 地號土地上有訴外人建造之墳墓1 座，位 置如苗栗縣大湖地政事務所鑑定圖編號363-321 ⑹所示，占 用面積為95平方公尺。
4.原告於104 年7 月間發現系爭363-321 地號土地上有墳墓1 座，即曾先以口頭催告被告清理，並再於104 年10月27日以 新竹英明街郵局第769 號、於104 年11月4 日以新竹英明街 郵局第805 號存證信函催告被告清理。
5.系爭363-321 地號土地上之墳墓1 座迄今尚未遷移清理完畢 。
㈡主要爭點：原告依系爭買賣契約第4 條第1 項、第6 條第4 項主張解除契約，並依前揭約定及民法第259 條第1 、2 款 請求返還價金，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。又系爭買賣契約 第4 條第1 項約定：「「賣方擔保本買賣之標的產權清楚無 禁止移轉、一物數賣及其他糾葛等事項（如第三人主張權益 、借貸、界址糾葛或佔有關係等）…」，另第7 條第2 項約 定：「賣方保證本買賣標的無墳墓…」（見本院卷第15、16 頁），足見原告向被告購買系爭土地，係約定被告應交付未 遭他人地上物或墳墓所占用之土地予原告，始符合契約之本 旨。又系爭買賣契約第7 條第2 項約定：「…移轉登記前發 現有墳墓存在，應由賣方遷移、清除後再交付尾款，移轉登 記後發現則於發現次日起3 個月內遷移、清除。」，此一由 被告遷移、清除墳墓之義務，係為支持及完全履行主給付義 務（即交付系爭土地），而經兩造特約之從給付義務，倘債 務人（被告）不為履行或有違反情事，不僅會減損系爭土地 之市場交易價值，被告更無法交付該部分遭他人墳墓占用之 土地，自足影響債權人（原告）契約利益及目的之完成。是 原告在被告不為履行或遲延履行前開從給付義務之情況下， 自得依民法關於債務不履行之規定解除契約。
㈡次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又契約當 事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其 履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 條 第1 、2 項、第254 條分別定有明文。查系爭土地經兩造訂 立買賣契約後，尚未辦理所有權移轉登記，有土地登記謄本 在卷可稽（見本院卷第9-14頁），依系爭買賣契約第7 條第 2 項約定：「…移轉登記前發現有墳墓存在，應由賣方遷移 、清除後再交付尾款…」，並無明確訂定被告遷移、清除墳 墓之履行期限，依上開規定，經原告催告被告而未為履行時 ，被告應自受催告時起，負遲延責任。查原告於104 年7 月 間發現系爭363-321 地號土地上有墳墓1 座後，曾先以口頭 催告被告清理，既為兩造所不爭執，則被告自受原告口頭催 告時起，即開始負遲延責任。被告受口頭催告未為給付而負 遲延責任後，原告再於104 年10月27日以新竹英明街郵局第 769 號、另於104 年11月4 日以新竹英明街郵局第805 號存 證信函催告被告清理，亦為兩造所不爭執，並有前揭存證信 函及收件回執附卷可佐（見本院卷第21-28 頁）。原告固於 前揭存證信函內限被告應於5 日內依約履行，與一般請求他 人拆除地上物返還土地所需時間難謂相當，然按債權人催告 定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，
債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生民法 第254 條所定契約解除權（最高法院96年度台上字第1434號 判決意旨參照）。而觀諸兩造約定若移轉登記後發現墳墓， 應於發現次日起3 個月內遷移、清除，堪認兩造所認遷移、 清除墳墓之期限，應以3 個月為相當；復考量系爭買賣契約 之價金高達1,600 萬元，且契約第2 條、第3 條有關買方支 付各期價款、賣方交付產權移轉所需文件等義務，兩造均應 遵守一定之時程，是解釋兩造訂約時之真意，縱系爭土地之 所有權尚未移轉，原告亦無可能任由被告毫無期限、緩慢進 行遷移、清除墳墓之義務。本院審酌上情，認兩造就系爭土 地移轉登記前發現有墳墓時，雖未明訂遷移、清除墳墓之期 限，但應認被告受催告後，如經過3 個月之相當期間仍不履 行，基於誠實信用原則，原告應得解除契約。又被告於104 年10月29日收受新竹英明街郵局第769 號存證信函後（見本 院卷第25頁），至其嗣於105 年8 月15日收受民事準備㈢狀 時（見本院卷第128 頁），業經過約9.5 個月，已逾3 個月 之相當期間甚久，被告仍無法完成系爭墳墓之清除。參諸系 爭買賣契約第6 條第4 項約定「賣方不賣或不照契約履行應 盡義務時，經買方定期催告仍不為履行者，應於7 日內將已 收價款如數退還給買方…同時解除本約…」，是原告主張以 民事準備㈢狀之送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表 示，自屬有據，則系爭買賣契約應於105 年8 月15日即合法 解除。
㈢被告雖辯稱其並無怠於處理或拖延之情事，且已對系爭墳墓 之建造人提出刑事竊占告訴，並向苗栗縣政府、獅潭鄉公所 申請自行起掘許可證明云云。然查，被告申請自行起掘許可 證明乙案，經苗栗縣政府函覆應向獅潭鄉公所申請，而獅潭 鄉公所則於104 年11月12日以系爭墳墓非無主墳墓為由，駁 回原告之申請，有苗栗縣政府104 年11月11日府民生字第10 40233098號函、苗栗縣獅潭鄉公所105 年2 月22日獅鄉財福 字第1050001456號函在卷可憑（見本院卷第63頁、第81-82 頁）。另被告雖對系爭墳墓之建造人提起刑事竊占告訴（見 本院卷第97-102頁），然此僅涉及該人有無刑事責任問題， 不當然使被告取得拆遷系爭墳墓之權利。且被告於本院陳稱 系爭墳墓之建造人希望購買占用之土地，將該地分割出0.25 公頃買入，但原告不同意這樣處理等語（見本院卷第129 頁 ），顯然該建造人尚無自行遷移墳墓之意願。則兩造與系爭 墳墓之建造人既無法達成共識，被告亦未能證明在短期內即 可完成清除系爭墳墓之義務，自不能僅以被告已著手處理清 除事宜，即謂其可不負遲延責任。又本件原告並非主張買賣
契約之瑕疵擔保責任，且被告遲未清除系爭墳墓，實已違反 系爭買賣契約之從給付義務，並使系爭土地遭墳墓占用部分 陷於無法點交之狀態，此尚與物之瑕疵有別，則被告援引民 法第359 條之規定，抗辯原告解除契約顯失公平，應僅能請 求減少價金云云，尚難憑採。
㈣再按契約解除時，當事人雙方應負回復原狀之義務，由他方 所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加 自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定 有明文。查原告就系爭買賣契約已支付被告1,200 萬元，為 兩造所不爭執，而系爭買賣契約既經原告合法解除，其依上 開規定，請求被告返還受領之金錢共1,200 萬元，並請求自 起訴狀繕本送達被告之翌日即104 年12月26日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，自無不合。六、綜上所述，兩造間系爭買賣契約既經原告合法解除，原告依 民法第259 條第2 款規定，請求被告給付1,200萬元及自104 年12月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為 有理由，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核均 無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 29 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 李欣容
中 華 民 國 105 年 9 月 29 日