臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第3155號
原 告 來福大樓管理委員會
法定代理人 江虹儀
訴訟代理人 常照倫律師
複代理人 黃琪雅律師
徐祐偉律師
被 告 臺中商業銀行股份有限公司
法定代理人 李俊昇
訴訟代理人 陳麗如律師
複代理人 王傳賢律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國105年8月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張
㈠原告係依公寓大廈管理條例（下稱本條例）第28條規定成立 ，向臺中市北區區公所報備之「來福大樓管理委員會」，為 經區公所同意備查並領有公寓大廈管理組織報備證明之合法 管理組織。公寓大廈管理委員會既經本條例於第38條第1項 明定有當事人能力，自應認其就於本條例所定職責所生之私 法上糾紛，無論保管、使用或收益，均有訴訟實施權。準此 ，住戶對公寓大廈共用部分逕為占有使用，原告本於管理委 員會之地位，自得依本條例第10條第2項規定訴請法院為必 要之處置。
㈡來福大樓社區係坐落臺中市○區○○段000○00000○00000 ○000地號土地、門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號等 （下稱系爭大樓），被告所有建物門牌號碼為臺中市○區○ ○路○段000號1樓。被告雖為系爭大樓建物暨坐落基地之區 分所有權人之一，惟被告未經全體區分所有權人同意，無權 占用臺中市○區○○段000○000地號土地如臺中市中正地政 事務所民國105年3月8日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示 編號A、A1部分，作為被告停車使用，經系爭大樓於104年1 月10日召開103年度第1屆區分所有權人會議，授權原告就被 告無權占用部分追討租金及相關訴訟事宜。又系爭大樓旁如 附圖B至B1之圍牆係由建設公司興建，被告於104年7月間， 未經全體區分所有權人同意，逕行拆除該圍牆。 ㈢依本條例第55條規定，凡符合公寓大廈管理條例所定公寓大 廈要件者，於公寓大廈管理條例施行後，除該條例有不適用
之明文外，亦有本條例之適用，系爭大樓雖屬本條例施行前 取得建造執照之大樓，自有本條例之適用。被告無權占有系 爭土地上如附圖所示A、A1部分，而該部分土地屬系爭大樓 之空地，係屬區分所有建築物專有部分以外之共用部分，依 本條例第9條第2項、第4項及第10條第2項規定，原告就該共 用部分有管理權，而所謂「管理」，包含保管、使用及收益 ，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租 金之不當得利。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價額年息百分之10為限。上開規定於租用基 地建築房屋者，準用之。土地法第97條、第105條定有明文 。
原告於起訴狀預估被告占用系爭土地面積為158.4平方公尺 ，參考系爭土地臨臺中市北區中清路，附近交通便利、經濟 及生活機能均佳等情，以系爭土地102年之申報地價每平方 公尺新臺幣（下同）6,860元之10％即每年108,662元（計算 式：158.4×6860×10%＝108662；小數點以下四捨五入）計 算被告占用系爭土地之不當得利。經實際測量後被告占用系 爭土地上附圖A面積111.3平方公尺、A1面積58.4平方公尺（ 合計169.7平方公尺），但慮及原告繳納裁判費之範圍，仍 請就原告訴之聲明請求金額內裁判。原告爰訴請被告給付起 訴狀繕本送達前5年內相當於租金之不當得利共計543,310元 （計算式：108662×5＝543310），及起訴後至被告返還附 圖所示A、A1土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利 9,055元（計算式：108662÷12＝9055；小數點以下四捨五 入）。原告爰依本條例及不當得利法律關係請求被告給付相 當於租金之不當得利，以及就毀損附圖B至B1圍牆予以回復 原狀。
㈣對於被告抗辯之陳述：
⒈系爭大樓起造人非僅訴外人羅福助與羅炳榮，無從認定系 爭319、322地號土地所有人僅羅福助、羅炳榮。另依被告 所提買賣契約書第12條約定「保證一樓停車空間及空地確 係乙方全權使用」，並未保證該「一樓停車空間及空地確 係乙方所有」；第14條建物標示4.雖記載「台中市○○路 00000○號…四筆建物所有權全為羅福助所有」，然就系 爭土地部分則於同條項下約定「附屬建物圖面標示部分停 車間、空地全部出賣」，而非約定屬羅福助所有。系爭土 地既非僅屬羅福助、羅炳榮所有，則羅福助、羅炳榮無權 將系爭土地之特定部分，出售予被告單獨管理使用。且系 爭大樓係於70年間興建，當時國人使用車輛情形尚不普及 ，因而無人出面主張權利。其他共有人單純未行使權利，
仍難認被告當時即已與全體起造人或建商間有成立分管契 約。況系爭土地地價稅係由全體共有人依應有部分繳納， 非僅由被告單獨繳納，被告僅繳納其應有部分之地價稅， 卻主張享有系爭土地特定部分之單獨使用權，排斥其他土 地共有人之權利，對全體共有人而言，顯屬不公。 ⒉附圖所示A、A1部分為系爭大樓之共用部分，且屬建築法 第11條第1、2項規定之法定空地。所謂法定空地，係指建 築基地於建築使用時，依法應保留的一定比例面積之空地 ，目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等，以 增進使用人之舒適、安全及衛生，區分所有權人若擅自占 有該空地而排除其他區分所有權人之使用，即屬違反該共 用部分之設置目的及通常使用方法。被告占用附圖A、A1 共用部分，依本條例第9條第2項及系爭大樓規約第26條第 1項第3款規定，被告就該共用部分之使用，應依其設置目 的及通常使用方法為之，被告未經其他區分所有權人同意 或區分所有權人會議決議通過，逕行將該部分土地無權占 有供被告停車使用，並拆除附圖B至B1圍牆，已妨害或變 更該部分土地作為空地之使用目的及通常使用方法，並妨 害社區安全，自屬違反本條例第9條第2項之規定。 ⒊另原告管理委員會未包含被告所提使用執照「層棟戶數」 欄所示「伍層參座玖零戶」之住戶，亦即原告尚未包含系 爭土地全體共有人全部。惟被告未經全體共有人同意，任 意片面使用系爭土地特定之共用部分，已侵害其他共有人 之權利，原告自得代表系爭土地共有人依民法第767條第1 項、第821條、第831條，本條例第9條第2項、第4項及第 10條第2項，及不當得利等規定，請求被告返還占用土地 予原告，並給付相當於租金之不當得利予原告。 ㈤並聲明：被告應給付原告543,310元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告應自 原告105年5月12日書狀繕本送達翌日起，至返還如附圖所示 A、A1土地予全體區分所有權人之日止，按月給付原告9,055 元。被告應將如附圖所示B至B1長度2.95公尺、高度1.74公 尺、寬度10公分之磚造圍牆回復原狀。原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠被告於70年間向原建商承購系爭319、332地號土地持分（原 登記土地所有權人羅炳榮）及臺中市○區○○路000○00000 ○00000○00000號1樓房屋（建號為同段226、227、228、22 9建號，原登記房屋所有權人均為羅福助）時，因系爭大樓 已由建商與全體承購戶約定，一樓停車空間及部分空地歸一
樓建物所有權人單獨使用，故原建商即出賣人羅福助、羅炳 榮於出售上開房地時，將其有單獨使用權之一樓停車空間及 部分空地使用權一併出售予被告，就此有被告與羅福助等所 簽訂買賣契約書第13條所載：「乙方（即出賣人羅福助、羅 炳榮）將一樓停車空間及空地（圖面標示部份）一併出賣與 甲方（即原告）單獨使用並由乙方負責就該部份界線做妥圍 牆點交與甲方。乙方同時邀同連帶保證人，保證一樓停車空 間及空地確係乙方全權使用並合併一樓出售與甲方全權使用 管理。」、第14條建物標示4.項記載：「以上四筆建物所有 權人全為羅福助所有及附屬建物圖面標示部份停車（空）間 、空地全部出賣」，並有附件圖面標示，該圖標示與附圖A 、A1相符，足證附圖A、A1係約定專供被告管理使用之空間 ，非屬社區共用部分。而依本條例第10條第2項規定，就社 區共用部分管理委員會始有管理維護權限，則本件系爭空地 既非社區共用部分，原告即無管理維護權限，自無權請求被 告返還系爭土地。
㈡況原告係僅由門牌號碼為臺中市○區○○路0段000號該棟大 樓住戶所組成，足見其所得管理之範圍僅及於該大樓及所坐 落基地範圍內，應不及於附圖所示A、A1及其他319地號土地 之範圍；又查系爭土地上建物計有248戶，而中清路1段822 號該棟11層樓建築，其每層樓建物可達十多戶以上，是尚未 能以原告管委會由158戶組成，即認其係由包括全部地上建 物之住戶所組成，原告請求返還該A、A1部分土地及不當得 利，應屬無據。
㈢系爭大樓屬本條例施行前已取得建照之舊大樓，依本條例第 55條第2項規定不受該條例第7條各款不得為約定專用之限制 ，故被告於72年間取得之系爭社區一樓停車空間及空地專用 權，仍為有效，且被告實際取得該社區一樓停車空間及空地 之占有管領，至今已有30多年時間，應認定各共有人間確有 成立分管契約，原告及其他共有人均應受此拘束，不得請求 返還系爭土地。
㈣依台中市中正地政事務所所提供系爭319、332地號土地人工 登記謄本所示，被告之前手羅炳榮係於71年3月31日買得該 319、332地號土地持分各16210/100000，於71年4月16日完 成移轉登記，嗣後並陸續於72年6月29日將該土地持分各308 0/100000出售移轉予被告；74年1月11日將該土地持分各173 0/100000出售移轉予陳雲昌；74年1月11日將該土地持分各1 730/100000出售移轉予鄭逢德；74年11月14日將該土地持分 各3300/100000出售移轉予王翠玉；75年8月25日將該土地持 分各2910/100000以拍賣方式出售移轉予孫慶榮；76年8月26
日將該土地持分各3460/100000出售移轉予王翠玉；至80年1 0月11日又買回該二筆土地持分各670/100000，可見羅炳榮 在當年既多次買賣系爭土地持分，對土地之使用狀況及權利 歸屬應相當清楚，其既與被告於買賣契約書第13條明文約定 「乙方將一樓停車空間及空地（圖面標示部份）一併出賣與 甲方單獨使用並由乙方負責就該部份界線做妥圍牆點交與甲 方。乙方同時邀同連帶保證人，保證一樓停車空間及空地確 係乙方全權使用並合併一樓出售與甲方全權使用管理。」， 及第14條建物標示4.項一最後記載「以上四筆建物所有權全 為羅福助所有及『附屬建物圖面標示部份停車（空）間、空 地全部出賣』」等語，並交付附圖A、A1停車空間予被告使 用迄今，足見其或前手確有與全體共有人約定該停車空間歸 其及後手所專用，其始有可能出售該土地專用權予被告，原 告社區住戶亦因此才會30多年來未有任何異議。 ㈤證人羅炳榮於本院審理時證述：系爭大樓係由其出土地與羅 福助合建，其分得3分之1房子、羅福助分得3分之2房子，當 時一樓的空間及停車位均如買賣契約第13條所載，同意由買 到一樓建物的人來使用，未將一樓停車空間再賣予其他住戶 ，買一樓的人因為有空地可使用所以價錢較高，其他購屋者 住戶從未抗議一樓停車空間沒有讓他使用，與買方客戶簽約 時應該就有闡明一樓空地的使用方法等語。可知系爭大樓之 建案係由羅炳榮與羅福助合建，並由羅福助與羅炳榮售予被 告及其他住戶，其等將系爭一樓停車空間及空地一併賣予被 告單獨使用，復依與被告買賣契約之約定，施做圍牆以區隔 圍牆內空地給買到一樓住戶單獨使用，且該停車空間使用權 亦未出售予其他住戶，其他住戶從未抗議無法使用附圖A、 A1之一樓停車空間及空地，故建商於出售與其他住戶時就一 樓停車空間、空地歸一樓住戶單獨使用乙情，確已向買方闡 明，足見系爭土地共有人間確有由一樓之住戶單獨使用附圖 A、A1土地之分管協議。被告因向羅福助、羅炳榮承買該一 樓房地而取得附圖A、A1部分停車空間及空地之專用權，並 非無權占有。況附圖A、A1部分，羅福助及羅炳榮既砌設圍 牆以區隔予一樓住戶單獨使用，其他共有人就此當屬明顯易 知，惟其他共有人30多年來未有任何異議，亦可證實就該土 地共有人間至少存有默示同意由被告單獨使用之分管契約， 被告自非無權占有。
㈥原告雖稱70年間國人使用車輛情形尚不普及因而「無人出面 主張權利」等語，惟該土地位於台中市中清路、文心路路口 附近，於70多年間已是台中市重要路段之一，且被告當年承 買該房地之價金更高達1900萬元，是原告社區住戶若非知悉
當年就該土地有分管專用之約定，其等縱未使用車輛，亦不 可能放任該土地由被告單獨使用30多年而不予主張權利。又 參照6、70年間，不動產建案確常將一樓空地約定歸一樓住 戶專用，屋頂平台歸頂樓住戶專用之情形，以及被告就該房 地買賣契約亦有此記載，應可推知其他共有人30多年未予主 張權利，應係知悉附圖A、A1屬於一樓住戶專用，或已有默 示同意由被告專用之意思表示。被告既非無權占有系爭土地 ，則無不當得利。
㈦附圖A、A1土地及B至B1圍牆，均為羅福助、羅炳榮點交予被 告單獨使用之範圍，非屬原告社區公共使用部分，則依本條 例第10條第2項「共用部份、約定共用部份之修繕、管理、 維護，由…管理委員會為之」之規定，原告就該空地及圍牆 應無權主張管理權，更無權要求被告給付相當租金之不當得 利或回復原狀。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下： ㈠不爭執事項：
⒈系爭大樓於公寓大廈管理條例施行前已取得使用執照。 ⒉被告係向羅炳榮、羅福助買受系爭土地應有部分，及624 、624之1、624之2、624之3建號建物，買賣契約第13條約 定：乙方（即出賣人羅炳榮、羅福助）將一樓停車空間及 空地一併出賣與甲方（即被告）單獨使用，並由乙方負責 就該部分界線做妥圍牆點交予甲方。
⒊原告之區分所有權人非由系爭土地全體共有人組成。 ㈡爭點：
⒈被告就附圖編號A1、A土地與其他共有人有無成立分管契 約？
⒉原告對附圖A1、A土地有無管理權，得否代表全體共有人 對被告請求給付相當租金之不當得利？
四、本院之判斷：
㈠按公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前，已取得建造 執照之公寓大廈各區分所有權人，就共用部分為專用之約定 ，得不受同條例第7條之限制，同條例第55條第2項但書定有 明文。系爭大樓係於公寓大廈管理條例84年6月28日公布施 行前取得使用執照，為兩造所不爭執，並有臺中市工務局（ 70）中工建使字第1706號使用執照存根影本在卷可憑（見本 院卷第241頁），是共有人間就共用部分所為專用之約定， 不受本條例第7條之限制。
㈡所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易
上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認 為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最 高法院21年上字第1598號及29年上字第762號判例參照）。 又按公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日 施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地 下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定 ，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共 有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有 可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經 全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區 分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度 台上字第1191號判決參照）。是以公寓大廈等集合住宅之買 賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之 空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部 分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未 予干涉，歷有所年，即非不得認有默示分管契約之存在。於 此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而 應受分管契約之拘束。
㈢查系爭大樓係由訴外人羅福助、羅炳榮合建出售予承購戶， 並與承購該大樓住戶約定一樓停車空間與空地由一樓承購戶 專用等情，業據證人羅炳榮於本院審理時具結證稱：系爭大 樓係由我出土地與羅福助出錢合建，我分得3分之1房子、羅 福助分得3分之2房子，買到房子的承購戶及羅福助都有當起 造人，當時一樓的空間及停車位均如被告所提買賣契約第13 條記載，同意由買到一樓建物的人來使用，未將一樓停車空 間再賣予其他住戶，買一樓的人因為有空地可使用所以價錢 較高，其他購屋者住戶從未抗議一樓停車空間沒有讓他們使 用，與買方客戶簽約時應該就有闡明一樓空地的使用方法等 語（見本院卷第）。又被告向訴外人羅炳榮、羅福助買受系 爭土地應有部分，及624、624之1、624之2、624之3建號建 物，雙方於買賣契約第13條約定：「乙方（即出賣人羅炳榮 、羅福助）將一樓停車空間及空地（圖面標示部分）一併出 賣與甲方（即被告）單獨使用，並由乙方負責就該部分界線 做妥圍牆點交予甲方。」等語，該契約書後附標示圖與附圖 A、A1相符，亦有買賣契約1份在卷可證（見本院卷第57至63 頁）。至上開臺中市工務局（70）中工建使字第1706號使用 執照名冊所列起造人，雖包括羅福助及各承購戶，然由該使 用執照記載起造人為「羅福助」等146人（見本院卷第241頁
），及系爭大樓使用執照委託羅宗榮領取之委託書亦記載立 委託書人羅福助等146人（見本院卷第245頁），足見系爭大 樓確由羅福助出資與證人羅炳榮合建，證人羅炳榮上開證述 ，自堪採信。系爭土地如附圖所示A、A1部分停車空間及空 地，既由建商於出售時與各承購戶約定由購得一樓部分之被 告專用，且未購得上開停車空間及空地使用權之住戶，經30 餘年間就被告使用權附圖A、A1部分亦未提出任何爭執，堪 認系爭土地共有人確有成立分管協議，由被告使用附圖A、 A1之土地。是被告使用附圖A、A1部分土地，並非無權占用 ，原告請求被告給付相當租金之不當得利，即屬無據。 ㈣另附圖B至B1之圍牆，係證人羅炳榮與羅福助基於與被告間 買賣契約約定，由羅炳榮、羅福助建造交與被告使用，業據 證人羅炳榮與本院審理時具結證稱：上開提示不動產買賣契 約書中所載圍牆是由我與羅福助蓋的，圍牆包含契約所載空 地點交給買受人即被告等語（見本院卷第261頁），足見附 圖B至B1圍牆係由被告專用，並非系爭大樓共用設施，原告 並無證據證明就該圍牆有管理權，況原告亦無證據證明該圍 牆係由被告拆除，是原告請求被告將該圍牆回復原狀，亦屬 無據。
五、綜上，被告就如附圖所示A、A1部分既屬有權占用，其於該 等部分之使用收益對原告自無不當得利，原告依本條例及不 當得利法律關係，請求被告給付相當租金不當得利及將附圖 B至B1圍牆回復原狀，均無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述 ，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 1 日
民事第七庭 法 官 吳國聖
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 9 月 5 日
書記官 黃鴻鑑
附圖：臺中市中正地政事務所105年3月8日複丈成果圖。
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