臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1547號
原 告 許庚龍
訴訟代理人 黃振源律師
被 告 陳圳
訴訟代理人 莊家亨律師
何秋美
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國105年8月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段000000地號土地上如附圖標示2412-3⑴部分面積68平方公尺、坐落臺中市○○區○○段000000地號土地上如附圖所示2412-4⑴部分面積8 平方公尺之地上建物拆除，並將上開部分土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾萬壹仟肆佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖佰玖拾萬肆仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明定。原告 起訴時原聲明第一項為：「被告應將坐落臺中市○○區○○ 段000000地號土地上如附圖斜線部分面積（位置、面積以實 測）約64平方公尺、臺中市○○區○○段000000地號土地上 如附圖斜線部分面積（位置、面積以實測）約8 平方公尺之 地上建物拆除後，將土地返還原告。」（見本院卷第4 頁） ，嗣於本院履勘現場並囑託地政機關人員到場測量後，原告 於民國105年8月19日言詞辯論期日當庭變更該項聲明為：「 被告應將坐落臺中市○○區○○段000000地號土地上如附圖 標示2412-3⑴面積68平方公尺、臺中市○○區○○段000000 地號土地上如附圖標示2412-4⑴面積8 平方公尺之地上建物 拆除後，將土地返還原告。」，經核原告所為聲明之更正， 並未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，屬法 律上陳述之更正，非訴之變更，揆諸上開說明，應予准許。乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、坐落臺中市○○區○○段000000○000000地號（下稱系爭24 12-3、2412-4地號土地）土地為原告所有。被告所有臺中市 ○○區○○○路00號房屋（下稱系爭房屋），未經原告同意 ，在無合法占用權源之情形下，占用系爭2412-3、2412-4地
號土地如104年9月23日臺中市雅潭地政事務所土地複丈成果 圖所示各68平方公尺、8平方公尺，爰依民法第767條第1 項 前段規定，請求被告拆除系爭房屋占用系爭2412-3、2412-4 地號土地部分，並將該部分土地返還原告等語。並聲明：㈠ 、被告應將坐落臺中市○○區○○段000000地號土地上如附 圖標示2412-3⑴面積68平方公尺、臺中市○○區○○段0000 00地號土地上如附圖標示2412-4⑴面積8 平方公尺之地上建 物拆除後，將土地返還原告。㈡、願供擔保，請准宣告假執 行。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、被告與訴外人張正雄間於系爭2412-3、2412-4地號土地所有 權移轉登記予原告時，並無租賃關係存在。縱認張正雄個人 收取補償金之行為與被告間存在租賃契約，然張正雄僅係系 爭2412-3、2412-4地號土地共有人20幾個人中之1 人，張正 雄個人之行為未得其他土地共有人之授權，張正雄與被告間 或存在有債權法律關係，亦不能拘束其他共有人。㈡、被告一方面提出其與張正雄之祖父間有租賃關係存在，一方 面又以民法第796條第1項前段抗辯稱張正雄之祖父知其越界 而不即提出異議，不得請求移去云云，足見會有如被告所稱 之租賃關係，當係建築之初已知會占用他人土地而訂立或地 主發現有逾越建築情事遭提異議，方會訂租賃關係補償之， 故被告主張顯與民法第796條第1項前段規定要件不符。㈢、原告為系爭2412-3、2412-4地號土地所有權人，依所有權絕 對性之特性，對無權占用其土地之人行使權利、排除侵害為 事理之當然，並無違反誠信原則、權利濫用之虞。貳、被告則以：
一、系爭房屋原始起造人即訴外人張啟三於興建系爭房屋之初， 即有越界占用系爭2412-3、2412-4地號土地，此為系爭土地 之原所有權人即張正雄之祖父所明知，惟當時並無提出異議 ，並改與被告協議，約定按期給付一定數量之農作物，作為 占用系爭土地之對價，嗣被告於56年間取得系爭房屋後，張 正雄之祖父（嗣改由張正雄之叔父張文卿及張正雄收取）亦 定期到被告住處收取一定款項（早期是收取稻殼，71年後收 現金）。依民法第796條第1項前段規定，土地所有權人即有 忍受之義務，縱土地所有權日後移轉予原告所有，原告仍應 繼受該義務，不得向被告主張拆除系爭房屋。
二、倘認本件不存在越界建築之情事，以張正雄之祖父及張正雄 有向被告收取一定款項一事，亦足認定渠等與被告間存在租 地建屋法律關係，且係屬不定期限租地建屋之契約，縱張正 雄於86年後即未向被告收取租金，然此未收取租金行為僅係
一種單純沉默，在未經合法終止租約前，被告與張正雄間之 租地建屋契約仍有效存在。則被告與張正雄間租賃契約既未 終止，而原告承受張正雄與其他共有人之應有部分，依89年 5月5日修正施行前民法第425 條買賣不破租賃規定，被告即 有繼續占用系爭2412-3、2412-4地號土地之法律上原因。縱 認該租賃契約為張正雄所簽訂，不可以對抗系爭土地其他共 有人，然因債權行為不以有處分權存在為必要，是仍應認定 張正雄與被告間租賃契約有效。
三、被告既已向張正雄承租系爭2412-3、2412-4地號土地，依民 法第426條之2第2項、第3項及土地法第104條第2項規定，張 正雄在出賣系爭2412-3、2412-4地號土地予原告時，應通知 被告是否優先購買，然張正雄出售土地時並未通知被告行使 優先購買權，是原告依系爭2412-3、2412-4地號土地買賣契 約之所有權移轉登記，自不得對抗被告，被告占用系爭2412 -3、2412-4地號土地部分具有正當權源，原告不得主張被告 無權占有。
四、退步言之，縱認被告對原告並無占有系爭2412-3、2412-4地 號土地之法律上原因，然因系爭房屋為土竹造（純土造）之 建築，屋齡接近50年之久，並已占用系爭2412-3、2412-4地 號土地逾48年，倘依原告主張拆除面積共72平方公尺，約占 系爭房屋整體面積3分之1，以系爭房屋之建築結構而言，恐 將影響房屋整體結構安全，導致房屋崩塌之危險，影響全部 建築物經濟價值，影響被告權益甚鉅。又如前所述，張正雄 明知系爭房屋長期占有系爭2412-3、2412-4地號土地，且其 與被告間存在租賃契約，其在出售土地予原告時卻未通知被 告行使優先購買權。原告購買系爭2412-3、2412-4地號土地 目的係用於興建大型住宅之用，原告在購買之初當已調查土 地使用情形，原告為脫免張正雄與被告間之債權債務關係， 本可透過其他方式向被告主張租金或要求被告購買占用面積 ，原告捨此不為，起訴主張被告拆屋還地，綜合一切情事考 量，顯有違反誠信原則，而有權利之濫用之虞等語，資為抗 辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、兩造不爭執之事實（本院卷第180頁正反面）：一、系爭臺中市○○區○○○路00號房屋為被告所有。二、系爭2412-3、2412-4地號土地現為原告所有，於103年4月24 日辦理所有權移轉登記（本院卷第6頁）。
三、張正雄等人將出售系爭土地予原告，並未通知被告。四、系爭房屋有占用系爭2412-3、2412-4地號土地，如複丈成果 圖所示各68平方公尺、8平方公尺。
五、原告於購買系爭2412-3、2412-4地號土地前，已知悉系爭房 屋有可能占用系爭土地之情形。
六、被告於56年8 月22日以買賣為原因，取得臺中縣○○鄉○○ ○段00000地號土地，71年2 月5日因農地重劃編定為臺中市 ○○區○○段000000地號土地（本院卷第89、123、159頁） 。
肆、得心證之理由：
本件原告主張坐落臺中市○○區○○段000000○000000地號 土地為其所有，被告所有系爭房屋有占用系爭2412-3、2412 -4地號土地，如附圖所示2412-3⑴部分面積68平方公尺、24 12-4⑴部分面積8 平方公尺等情，業據其提出土地登記謄本 、地籍圖謄本為證，復經本院會同臺中市雅潭地政事務所派 員至現場勘驗及測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷 可稽（見本院卷第45至49頁、第51頁），且為被告所不爭執 ，此部分事實，應堪認定。惟原告主張系爭房屋係無權占用 系爭2412-3、2412-4地號土地，並請求被告拆除系爭房屋占 用土地部分，則為被告所否認，並以本件有越界建築之情事 ，原告受讓系爭2412-3、2412-4地號土地後，對被告占用土 地有忍受義務，倘不存在越界建築之情事，張正雄與被告間 存在租地建屋法律關係，依買賣不破租賃規定，其租賃契約 對原告繼續存在，原告不得主張被告為無權占有，且張正雄 出售土地時並未通知被告行使土地法第 104條優先購買權， 是原告所受所有權移轉登記，自不得對抗被告，縱係無權占 有，原告訴請拆屋還地，亦違反誠信原則，構成權利濫用等 語置辯。是本件所應審究之爭點厥為：㈠、系爭房屋是否無 權占用系爭2412-3、2412-4地號土地？⒈系爭房屋建築時， 是否即有越界建築之情事？張正雄之祖父是否知其越界，卻 未提出異議？⒉系爭土地於辦理所有權移轉登記予原告時， 被告與張正雄間就上開占用部分，有無租賃關係存在？⒊承 上，若有租賃關係存在，被告抗辯張正雄等人未通知被告行 使土地法第 104條優先購買權，原告不得主張被告為無權占 有，有無理由？㈡、原告請求拆除系爭房屋占用系爭2412-3 、2412-4地號土地部分，有無違反誠信原則？一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段及中段別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任（民事訴訟法第277 條前段規定參照 ）。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地 所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自
應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年 度台上字第1120號判決參照）。再按土地所有人建築房屋逾 越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請 求移去或變更其建築物，固為民法第796 條前段之所明定。 惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事 實負舉證之責任（最高法院45年台上字第931 號判例參照） 。是本件被告對於原告就系爭2412-3、2412-4地號土地有所 有權不爭執，依上開說明，自應由被告就其前手建築系爭房 屋時，原告之前手知其越界而不即提出異議之利己事實，及 被告對占有系爭2412-3、2412-4地號土地係有正當權源之事 實應負舉證之責。
二、經查，被告抗辯張正雄曾因被告占用系爭2412-3、2412-4地 號土地，向被告收取「補償」或「租金」等情，業據被告提 出張正雄所簽寫之記事本為證（見本院卷第30頁），其內容 記載：「茲收到陳俊先生71年下期租金、張正雄 72.4.27」 、「至民國80年全年地租結清、張正雄」、「茲收到陳俊先 生房屋租金至83年止全部結清、張正雄 73.7.12」、「茲收 到陳俊先生房屋租金84年度3,000、85年度3,000、（86上期 ）86年度1,500，共7,500、86.5.17 張正雄」等語，有該記 事本影本附卷可稽。參以證人張正雄於本院審理中證稱：系 爭2412-3、2412-4地號土地是上一輩的遺產，伊父親在伊 6 歲就過世，土地應該是從伊祖父張阿卷那邊直接繼承，係伊 年紀很小就取得的土地；伊不清楚系爭房屋係於何時蓋好， 農地重劃以後，鑑界時才知道房屋有占用系爭2412-3、2412 -4地號土地，伊有向被告收過補償的費用，是補償伊要給付 的地價稅，其他共有人部分應該沒有補償，最後一次是收到 80幾年，後來一方面是測量的問題，測量的結果說沒有占到 土地，被告就不付錢，一方面是伊哥哥說他有到法院問過， 說共有土地如果只有個人約定租約是沒有效的，跟伊說不能 收，伊就沒有收等語（見本院卷第175至176頁），張正雄有 因被告占用系爭2412-3、2412-4地號土地，而曾向被告收取 「補償」或「租金」之事實，本院認應可採信。惟系爭房屋 縱於興建之初，即有逾越地界而占用系爭2412-3、2412-4地 號土地，僅以張正雄或其祖父有向被告收取金錢補償一事， 尚不足推論張正雄之祖父有知系爭房屋越界而未即時異議之 情事，被告復未能提出系爭房屋興建時，系爭2412-3、2412 -4地號土地原所有權人知有越界情事而不異議之證明，自難 認其依據民法第796條之抗辯為可採。
三、再依證人張正雄於本院審理中證稱：伊沒有與被告約定過租 賃契約，記事本上面的字不是伊寫的，但簽名是伊簽的，伊
簽名的時候，上面應該還沒有寫上租金兩個字，伊是拿了錢 之後就簽名，不曉得之後上面會寫什麼等語（見本院卷第17 5至177頁），已足證該記事本之記載確為地主收租之紀錄， 證人張正雄雖否認與被告間就系爭2412-3、2412-4地號土地 有租賃契約存在，並稱上開記事本除「張正雄」之簽名外， 其餘文字於其簽名時均尚未記載。然衡諸常情，一般人在文 書上簽名時，類均在已書妥內容之文書上為之，於審閱文書 內容後始為簽名，在空白紙（筆記）上簽名因無文書內容， 易致遭人事後擅寫內容，應為一般有辨別事理能力之人所明 知，是證人張正雄主張其於簽名當時，筆記本上並無文字記 載云云，已難逕信，再由前開記事本內容觀之，係由張正雄 於各筆收取租金之紀錄後緊接簽名，第1、2筆簽收記錄、第 3、4筆簽收記錄並各記載於同一頁面，苟被告有於證人張正 雄簽名後，擅自填寫收取款項為「租金」等語，證人張正雄 至少於第2 次簽名時，即會發現而要求更正，並先書妥內容 再為簽名，是證人張正雄上開證述，實與事理未合，不足為 採。本院審酌上開記事本均明確記載「租金」等語，及證人 張正雄確因被告占用系爭2412-3、2412-4地號土地而收取金 錢，認原告主張張正雄與被告間就系爭2412-3、2412-4地號 土地占用部分有租賃契約之約定，應屬可採。
四、惟按共有物全部或一部之出租，係屬民法第820條第1項所定 管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之 ，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之 全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力（最高法院79 年第2 次民事庭會議決議，85年度台上字第2139號判決、92 年台上字第1734號意旨參照）。又共有物，除契約另有訂定 外，由共有人共同管理之。98年1 月23日修正施行前民法第 820條第1項亦有明定。本件被告既抗辯與張正雄之祖父或張 正雄就系爭土地之租賃關係係成立於約48年前，則依民法物 權編施行法第1條規定，關於共有物之出租，自應適用98年1 月23日修正施行前之民法第820條第1項規定。系爭2412-3、 2412-4地號土地於71年2月5日農地重劃前，分別係編定為臺 中縣○○鄉○○○段00000 地號、同段33地號土地，於44年 間之原始所有權人為黃新壹（應有部分160 分之11）、黃大 悅（應有部分160分之4）、黃天錫（應有部分160分之5）、 張慶春（應有部分160分之7）、黃天五（應有部分160分之4 ）、黃石圍（應有部分160分之8 ）、黃石柱（應有部分160 分之 6）、黃消壹（應有部分160分之8）、黃天煜（應有部 分160分之5）、黃天合（應有部分160分之4）、黃天珍（應 有部分160分之6）、張文卿（應有部分8分之2）、張樹泉（
應有部分8分之2）、張正雄（應有部分8分之2）、黃秋萬（ 應有部分160分之6）、游清海（應有部分160分之4），有臺 灣省臺中縣土地登記簿可稽（見本院卷第80至100 頁）。依 上開說明，除契約另有訂定外，土地共有人即張正雄之祖父 或張正雄出租系爭土地予被告，應經共有人全體同意，系爭 租約始對其他共有人發生效力。即令張正雄之祖父或張正雄 當初確係有將系爭2412-3、2412-4地號土地部分出租予被告 ，尚無從遽予認定其他土地共有人有同意張正雄之祖父或張 正雄出租系爭土地之事實，被告就系爭土地是否訂有分管契 約，及系爭土地之出租是否經全體共有人同意乙節，復未舉 證以實其說，依上揭決議及判決意旨，該租約僅對被告及張 正雄發生效力，被告不得對其他共有人主張租賃關係存在， 亦不得對原告主張買賣不破租賃，被告抗辯有權占有，並不 可採；被告基於租賃契約關係對原告主張土地法第104 條優 先承買權之抗辯，亦無理由。
五、末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項定有明文。而該條文所指權利濫用 之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若 當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，但若非以損害他人 為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上 字第105 號判例參照）。故權利濫用者，須兼備主觀上專以 損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所 受損害不相當，缺一不可。是以行使權利者，主觀上若非專 以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之 利益時，亦難認係權利濫用。本件原告請求被告拆除系爭24 12-3、2412-4地號土地上之系爭房屋並返還土地，雖將損及 被告所有之系爭房屋，惟系爭土地為原告所有，原告為維護 土地所有權之完整性，因而請求被告拆除系爭房屋並返還土 地，難認原告行使權利係有違誠實信用原則或有權利濫用之 情事。再者，權利失效，除權利人經過相當期間不為權利行 使之事實外，並須有特別事實，足致義務人信賴該項權利不 再主張始足當之（最高法院104年度台上字第780號判決參照 ）。本件被告並未舉證證明原告有何特別事實足致被告等信 賴原告不行使系爭土地之權利，無權利失效原則之適用，是 故被告上開抗辯，亦不足採。
伍、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭2412-3、2412-4地號 土地，依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落臺中市 ○○區○○段000000地號土地上如附圖標示2412-3⑴部分面 積68平方公尺、坐落臺中市○○區○○段000000地號土地上 如附圖所示2412-4⑴部分面積8 平方公尺之地上建物拆除，
並將上開部分土地返還原告，為有理由，應予准許。陸、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，於 判決結果無影響，毋庸一一詳予論駁，附此敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
民事第三庭 審判長法 官 曹宗鼎
法 官 高英賓
法 官 孫藝娜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。(須按他造當事人之人數附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 9 日
書記官 蕭訓慧