臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第二一六八號
原 告 財政部國有財產局臺灣北區辦事處
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 庚○○
甲 ○
乙○○
被 告 己○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
右當事人間給付土地租金事件，本院判決如左：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣伍拾壹萬柒仟玖佰捌拾陸元，及自民國八十九年六月一日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年五月一日起至返
還座落臺北市○○段○○段五○五號土地之日止，按月以新臺幣捌仟壹佰玖拾參元之
使用補償金。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣拾柒萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。貳、陳述：
一、被告己○○於民國八十一年五月二十九日，邀同被告丙○○為保證人，向原告 承租原告經管坐落臺北市○○段○○段五○五號土地及地上建物即門牌臺北市 中正區○○街九七巷三號二樓房屋，並簽訂國有房地租賃契約書，約定租賃期 間自八十一年五月一日至八十五年十二月三十一日止，惟被告己○○積欠租金 、違約金及補償金，共計新台幣（下同）五十一萬七千九百八十六元，至今未 償，茲將債務明細分敘如左：
⒈租金：自八十四年六月起至八十五年十二月止，每月五千零七元，共計九萬 五千一百三十三元（月租金計算式：土地租金依八十三年公告地價每平方公 尺58800元×面積32.5平方公尺×年租率5﹪÷12=7963元，以自用住宅租金 優惠六折計收每月4777元，另加房屋租金依訂約時課稅現值27700元×10÷1 2=230元，5007×19=95133元）。 ⒉逾期繳納租金之違約金：共計九萬五千一百三十三元，依租賃契約第四點約 定「承租人逾期繳納租金時，依左列標準加收違約金：㈠逾期繳納未滿一個 月者，照欠額加收百分之二。㈡逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照 欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限。」，被告己○○欠租已逾二十 一個月，依前述約定違約金應依欠租額之一倍計算。 ⒊占用使用補償金：自八十六年一月起至八十九年四月止，以每月租金八千一 百九十三元（使用補償金不適用租金優惠，以全額計收）計收，共計三十二 萬七千七百二十元，此係依租賃契約第二點約定「本租約為定期租約，....
..。租期屆滿時，租賃契約即行終止，出租機關不另通知。承租人如有意續 租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾 期未換約者，即為無意續租，房地由出租機關收回，另行依法處理，承租人 未經辦妥換約續租仍為使用者，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張。」 。
二、被告丙○○為被告己○○之保證人，依租賃契約第十五點約定「承租人如有積 欠租金或不繳違約金、賠償金或不履行本租約時，保證人應負賠償之完全責任 ，並自願拋棄先訴抗辯權。」爰依前揭租賃契約及民法第二百七十二條規定， 請求被告己○○及丙○○連帶給付前揭欠款五十一萬七千九百八十六元。 三、依租賃契約第七點第二款約定「承租人使用租賃房地，不得擅自將租賃物之全 部或一部轉讓或轉租他人使用，又租約第十一點約定承租人如將租賃物全部或 一部轉讓第三人使用時，應於移轉事實發生之日起三十日內，會同受讓人向出 租機關申請過戶換約，........。」，被告己○○與訴外人戊○○之間私下讓 與本件租約權利並未告知原告，亦未向原告申請辦理過戶換約，顯然違反租約 約定。另查，訴外人陳麗霞係原告與被告己○○所訂租期自七十六年二月一日 起至八十年十二月三十一日止租約之保證人，租期屆滿後，被告己○○再與原 告換訂租約，租期改自八十一年五月一日起至八十五年十二月三十一日止，保 證人則改為被告丙○○。
四、就被告己○○積欠租金之事，原告除以電話告知外，復於八十四年六月九日台 財產北㈢八四○一五二四五號函請被告丙○○代己○○繳清欠租及逾期違約金 ，並於八十四年十月間以被告丙○○為被告起訴請求，然被告丙○○皆不予理 會。且依系爭契約書第三點、第十五點約定，己○○應於每月底前自動向原告 繳納租金、承租人如有積欠租金時，保證人應負賠償之完全責任，並自願拋棄 先訴抗辯權，被告丙○○辯稱原告未盡善意告知之責，不足採信。 五、被告丙○○辯稱合約日期八十一年五月二十九日至八十五年十二月三十一日止 ，原告要求之租金應依舊合約金額為準一節，查契約書第三點所載訂約當時八 十一年五月每月租金額為四千四百零七元，該要點第二款明訂前項租金因房屋 課稅現值變動，土地公告地價或租率調整時，承租人願照調整之租金額自調整 之月份起繳付。至本件積欠自八十四年三月份以後之租金，當時租金率已由訂 約時年息百分之三調漲為年息百分之五（依行政院八十二年四月二十三日台八 十二財字第一一五三號函示國有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依照 土地申報地價年息百分之五計收租金），土地公告地價由訂約時八十年七月五 萬一千四百元，至八十三年七月調漲為五萬八千八百元；故其時月租金計算式 為：（公告地價）五萬八千八百元乘以三二點五（平方公尺）乘以百分之五除 以十二乘以自用住宅租金優惠零點六，計四千七百七十七元，連同房屋租金依 訂約時課稅現值二萬七千七百元乘以百分之十除以十二，計二百三十元，共計 五千零七十元，而原告通知己○○八十四年三月應繳月租金為四千一百九十六 元，係電腦檔案資料錯誤，應予更正。
六、被告丙○○辯稱己○○未設籍系爭房屋，現住戶並設籍者為戊○○，應向己○ ○或戊○○收取一節，若戊○○設籍於系爭房屋內，且為實際使用人，應由被
告負舉證責任。
三、證據：提出㈠國有房地租賃契約書二紙、㈡財政部八十三年五月十九日台財產二 第八三○一○二九○號函一份等件影本、㈢臺北市地價謄本一紙及㈣臺北市土地 暨建物登記謄本二紙、㈤八十四年六月九日台財產北㈢八四○一五二四五號函影 本一份、㈤板橋地方法院八十四年十一月七日開庭通知書影本一份、㈦出租房地 利息收入計算表影本一份、㈧行政院八十二年四月二十三日台八十二財字第一一 五三號函影本一份、㈨系爭土地公告現值及公告地價表一份為證。乙、被告方面：
被告己○○部分：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
貳、陳述：伊已於十年前將承租座落臺北市○○段○○段五○五號土地及地上建物即 門牌臺北市○○區○○街九七巷三號二樓房屋之權利讓與戊○○。目前居住於前 揭房屋內者係戊○○和其配偶江雲卿及其子，原告應向戊○○請求給付租金，而 戊○○並非無力清償房租。且其與原告所簽訂之租賃契約之保證人為陳麗霞，並 非被告丙○○，被告丙○○係戊○○之保證人。被告丙○○部分：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
貳、陳述：
一、被告己○○於八十一年向原告承租前揭房地時，被告丙○○為連帶保證人，然 被告己○○繳至八十四年六月之租金後，即遷移他處，無從聯絡，致被告丙○ ○無從向原告申請解約。嗣前開房地空置四、五年，又被左右鄰居占用，原告 要求被告丙○○負責清償被告己○○所欠繳之全部租金、違約金及補償金，有 失常理。
二、原告如於八十四年底或八十五年將被告己○○積欠租金之事告知被告，被告定 會設法會同被告健益共商解決欠租之事，詎原告拖延至八十九年才告知，且未 盡告知之責。
三、合約生效之日為八十一年五月二十九日至八十五年十二月三十一日止，原告要 求之租金應依舊合約為準。原告八十九年曾通知己○○補繳積欠積金，亦以舊 合約為準。
四、原告曾於他案中以若未設籍即認同為占用，可縮減占用使用補償金，被告己○ ○並未設籍於台北市○○街九十七巷三號二樓，現住戶籍者為戊○○，原告應 向己○○或戊○○求償。
五、己○○對八十一年五月二十九日承租一事一無所知，均是由戊○○代簽，合約 合法性待查。
參、證據：提出㈠郵政劃撥儲金存款通知書一份、㈡原告八十九年度訴字二二一四號 準備書狀影本一份為證。
理 由
一、原告主張被告己○○於民國八十一年五月二十九日，邀同被告丙○○為保證人， 向原告承租原告經管坐落臺北市○○段○○段五○五號土地及地上建物即門牌臺 北市○○區○○街九七巷三號二樓房屋，並簽訂國有房地租賃契約書，約定租賃
期間自八十一年五月一日至八十五年十二月三十一日止，惟被告己○○僅繳納租 金至八十四年五月，尚積欠租金九萬五千一百三十三元、違約金九萬五千一百三 十三元及補償金三十二萬七千七百二十元，共計五十一萬七千九百八十六元，至 今未償，爰依兩造所訂租賃契約及民法第二百七十二條規定，請求被告己○○及 丙○○連帶給付五十一萬七千九百八十六元等情。 被告己○○辯稱伊已於十年前將承租前揭房地之權利讓與戊○○，原告應向戊○ ○請求給付租金等語。被告丙○○則辯稱系爭租約之合法性待查證，且被告己○ ○繳至八十四年六月之租金後，即遷移他處，無從聯絡，致被告丙○○無從向原 告申請解約。再原告請求之租金額有誤，而原告於他事件中曾以未設籍即認同為 占用，縮減占用使用補償金，被告己○○未設籍於系爭房屋，其使用補償金應予 縮減等語置辯。
二、經查，本件原告主張被告己○○於八十一年五月二十九日，向原告承租原告經管 坐落臺北市○○段○○段五○五號土地及地上建物即門牌臺北市○○區○○街九 七巷三號二樓房屋，並簽訂國有房地租賃契約書，約定租賃期間自八十一年五月 一日至八十五年十二月三十一日止，惟被告己○○僅繳納租金至八十四年五月， 尚積欠租金九萬五千一百三十三元、違約金九萬五千一百三十三元及補償金三十 二萬七千七百二十元共計五十一萬七千九百八十六元，至今未償之事實，業據原 告提出國有房地租賃契約書二紙、財政部八十三年五月十九日台財產二第八三○ 一○二九○號函一份等件影本、臺北市地價謄本一紙及臺北市土地暨建物登記謄 本二紙為證，並為被告己○○所不爭執，自堪信其主張為真實。被告丙○○雖辯 稱己○○對租約一無所知，租約合法性待查等語；然被告己○○既不爭執向原告 承租房屋之事實，並有卷附國有房地租賃契約書可按，此事實即堪認定，被告丙 ○○空言己○○不知租約一事，復未舉證證明之，其所辯尚不足採。三、被告己○○雖辯稱：伊已於十年前將所承租前揭房地之權利讓與戊○○，目前居 住於前揭房屋內者係戊○○和其配偶江雲卿及其子，原告應向戊○○請求給付租 金，戊○○並非無力清償房租，而其與原告所簽訂之租賃契約之保證人為陳麗霞 ，並非被告丙○○，被告丙○○係戊○○之保證人等語，惟依兩造所訂租賃契約 第七點第二款約定「承租人使用租賃房地，不得擅自將租賃物之全部或一部轉讓 或轉租他人使用。又租約第十一點約定「承租人如將租賃物全部或一部轉讓第三 人使用時，應於移轉事實發生之日起三十日內，會同受讓人向出租機關申請過戶 換約，......。」，有卷附兩造於八十一年五月二十九日所簽訂之國有房地租賃 契約書影本一紙可稽，另按租賃權亦屬債權之一種，其讓與非經讓與人或受讓讓 人通知出租人，對於出租人不生效力，此就民法第二百九十七條之規定推之而自 明（參見最高法院七十一年臺上八○四號判決）。次按債權之讓與，非經讓與人 或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第二百九十七條第一項定有明 文。則被告己○○與戊○○之間私下讓與本件租約權利，並未告知原告，亦未向 原告申請辦理過戶換約，顯然違反租約約定，應不生效力。另查，陳麗霞係原告 與被告己○○所訂租期自七十六年二月一日起至八十年十二月三十一日止租約之 保證人，有兩造於七十六年二月十四日所簽訂之國有房地租賃契約書影本一紙附 卷可參，租期屆滿後，被告己○○再與原告換訂租約，租期改自八十一年五月一
日起至八十五年十二月三十一日止，保證人則改為被告丙○○，有兩造於八十一 年五月二十九日所簽訂之國有房地租賃契約書影本一紙附卷可稽，是以，被告己 ○○所述陳麗霞係其租約保證人乙節，實係被告認知錯誤。四、再被告丙○○辯稱：被告己○○繳至八十四年六月之租金後，即遷移他處，無從 聯絡，致被告丙○○無從向原告申請解約，嗣前開房地空置四、五年，又被左右 鄰居占用，原告要求被告丙○○負責清償被告己○○所欠繳之全部租金、違約金 及補償金，有失常理；且原告未曾通知己○○積欠租金，顯未盡告知之責任等語 ，然被告丙○○既就擔任原告與被告己○○之租賃契約保證人乙情自認不諱，且 又未與原告解除契約，自應依前揭租賃契約約定與被告己○○負連帶清償責任。 且原告於八十四年六月九日曾以台財產北㈢八四○一五二四五號函通知被告繳清 租金，並於八十四年十月間，曾以被告丙○○為被告，請求被告丙○○給付租金 ，此有被告亦不爭執之八十四年六月九日台財產北㈢八四○一五二四五號函影本 、台灣板穚地方法院八十四年板調字第一一四五號調解事件通知書及聲請書影本 在卷可憑，則原告先前即曾告知被告丙○○欠租情事；再系爭租約第十五條既約 定保證人願拋棄先訴抗辯權，即應負連帶賠償責任; 況系爭租約亦未約定承租人 未繳租時，須通知保證人，被告丙○○辯稱原告未盡告知之責任等語，不足採信 。
五、至原告所請求之租金、違約金及補償金共計五十一萬七千九百八十六元部分，分 敘如左：
㈠租金九萬五千一百三十三元部分：
依卷附租賃契約第三條約定「租金因房屋課稅現值變動，土地公告地價或租率 調整時，承租人願照調整之租金額自調整之月份起繳付。」，則自八十四年六 月起至八十五年十二月止，共十九個月，被告己○○每月應付租金五千零七元 ，合計九萬五千一百三十三元（月租金計算式：土地租金依八十三年公告地價 每平方公尺58800元×面積32.5平方公尺×年租率5﹪÷12=7963元，以自用住 宅租金優惠六折計收每月4777元（參見原告所提出財政部八十三年五月十九日 台財產二第八三○一○二九○號函影本一份），另加房屋租金依訂約時課稅現 值計算為二百三十元（27700元×10÷12=230元），則每月之租金為五千零七 分，十九個月共計為九萬五千一百三十三元（5007×19=95133元），此部分之 請求為有理由，應予准許。
㈡逾期繳納租金之違約金九萬五千一百三十三元部分： 依卷附租賃契約第四條約定「承租人逾期繳納租金時，依左列標準加收違約金 ：㈠逾期繳納未滿一個月者，照欠租額加收百分之二。㈡逾期繳納在一個月以 上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限。」，被告 己○○欠租已逾二十一個月，依前述約定違約金應依欠租額之一倍計算，即九 萬五千一百三十三元，此部分之請求為有理由，應予准許。 ㈢占用使用補償金三十二萬七千七百二十元部分： 依卷附租賃契約第二條約定「本租約為定期租約，......。租期屆滿時，租賃 契約即行終止，出租機關不另通知。承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個 月內，申請換約續租，其有欠租者，應先繳清；逾期未換約者，即為無意續租
，房地由出租機關收回，另行依法處理，承租人未經辦妥換約續租仍為使用者 ，應負擔損害賠償責任，不得有其他主張。」，自八十五年十二月三十一日租 賃契約租期滿後，被告己○○迄未返還租賃物，則其對租賃物仍得為管理使用 ，原告得對之請求占有使用補償金。則自八十六年一月起至八十九年四月止， 每月租金八千一百九十三元（使用補償金不適用租金優惠，以全額計算），共 計三十二萬七千七百二十元，此部分之請求為有理由，應予准許。六、綜上所述，被告應連帶給付之租金、違約金及補償金共五十一萬七千九百八十六 元，雖被告丙○○辯稱合約生效之日為八十一年五月二十九日至八十五年十二月 三十一日止，原告要求之租金應依舊合約為準；原告八十九年曾通知己○○補繳 積欠之租金，亦以舊合約為準等語。然系爭租約第三條第二項已約定「前項租金 因房屋課稅現值變動，土地公告地價或租率調整時，承租人願照調整之租金額自 調整之月份起繳付」，故系爭租約簽訂時計算之租金固為四千四百零七元，惟系 爭土地之土地公告現值已於八十三年七月，由訂約時之五萬一千四百元，調漲為 五萬八千八百元，此有台北市○○區○○段三小段五○五地號公告現值及公告地 價表在卷可憑，依系爭租約第三條第二項之約定，租金額之計算自應隨之而變更 ；而原告八十九年通知己○○補繳積欠租金之通知，縱仍通知以舊租金率計算之 租金，但該通知並無拋棄其餘租金請求之表示，尚難認原告僅得依舊租金請求積 欠之租金，故被告丙○○辯稱應依原合約租金計算一節，不足採信。再被告丙○ ○復辯稱原告曾於他事件中以若未設籍即認同為占用，可縮減占用使用補償金， 被告己○○並未設籍於台北市○○街九十七巷三號二樓，現住戶籍者為戊○○， 原告應向己○○或戊○○求償等語，並提出原告所提八十九年度訴字第二二一四 號準備書狀為證；然依原告所提八十九年度訴字第二二一四號準備書狀所載，原 告係以承租人戶籍遷出所承租房屋，自願減縮占用使用補償金，本件被告己○○ 應負擔占用使用補償金，已如前述，縱確己○○未設籍系爭房屋內，然原告本件 中既未與另事件為相同之陳述，亦無由強令原告須減縮占用使用補償金之請求， 被告丙○○此部分之抗辯，亦不足採。
七、從而，原告依租賃之法律關係，請求被告己○○及丙○○連帶清償租金、違約金 及補償金共計五十一萬七千九百八十六元，及如主文第一項所示之利息，為有理 由，應予准許。
八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第八十五條第二項、第三百九十 條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日 民事第二庭法 官 吳青蓉
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 四 日 法院書記官 吳芳玉