臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第五○二○號
原 告 丁○○
乙 ○
丙○○
共 同
訴訟代理人 戊○○律師
被 告 中國力霸股份有限公司 設台北市○○○路○段二一九號八樓
法定代理人 甲○○○
訴訟代理人 紀鎮南律師
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告丁○○新台幣壹佰叁拾叁萬肆仟貳佰叁拾捌元，原告丙○○新台幣壹佰伍拾壹萬肆仟肆佰叁拾捌元，原告乙○新台幣壹佰伍拾貳萬肆仟叁佰叁拾捌元，及均自民國八十八年十二月四日日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告丁○○以新台幣肆拾肆萬伍仟元，原告丙○○以新台幣伍拾萬伍仟元，原告乙○以新台幣伍拾萬捌仟元分別為被告供擔保後，各得假執行。但被告如於假執行程序實施前分別以新台幣壹佰叁拾叁萬肆仟貳佰叁拾捌元、壹佰伍拾壹萬肆仟肆佰叁拾捌元、壹佰伍拾貳萬肆仟叁佰叁拾捌元為原告丁○○、丙○○、乙○預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。原告均願供擔保請准宣告假執行。二、陳述：
（一）原告丁○○．丙○○．乙○於八十年九月二十七日向被告分別購買坐落台北縣 中和市○○段尖山腳小段二十八－二十一、三十－一、三十－二、三十－三、 三十－五、三十－七等地號上所興建之力霸山河大廈之預售屋中房屋編號為第 Ａ５棟二十二、二十三、二十四樓（下稱系爭房屋），及位於地下三樓第六十 六、六十五號機械式停車位，此有兩造間契約書可稽。原告丁○○、丙○○、 乙○並已依約分別給付被告一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十一萬四 千四百三十八元、一百五十二萬四千三百三十八元（均包括購屋款項及瓦斯配 管費等）。
（二）惟因系爭房屋有如下之瑕疵，欠缺約定或通常應有之品質、效用，經原告多次 要求更正，然被告仍置之不理，爰以起訴狀繕本之送達，解除彼此之買賣契約 ，並依解除契約之法律關係，請求被告返還原告已給付之價金： １、依銷售海報所示，Ａ５棟與Ａ２之中間，夾有Ａ７套房，三戶成一Ｕ字形，Ａ ７有一半圓形陽台，該陽台與Ａ５、Ａ２之內側陽台成等距對稱。惟現狀是Ａ ７半圓形陽台與Ａ５、Ａ２兩邊不對稱並靠攏Ａ５，且僅相距五十公分，伸手 可及，反之，Ａ２及Ａ７則相距一百多公分。另依買賣契約書附件（三）力霸 山河大廈住戶公約第六條之規定，不得在大樓外牆及屋頂任何位置加裝鐵窗，
改變建物外觀，從而，原告亦無法藉裝鐵窗保障居家安全及隱私權等。 ２、客廳左側房間內柱位，依銷售海報所示，本應室內外各佔一半，惟現狀為外觀 平整，柱位全部挪移至室內，嚴重影響室內擺設，使用價值驟減。 ３、客廳旁外側陽台，依銷售圖所示，係突出於室外，三面採光；惟現狀是兩側封 閉，僅留一面採光且縮小該單面採光之範圍。 ４、 現狀之客廳高度，一半是二一六公分，一半是二四五公分，而房間之高度亦 有一間只有二一五公分．惟當初簽約時，樣品屋絕非如此．且依高度表所示 ，樓層高度為三米二，
（三）對被告抗辯所為之陳述：
１、使用執照只是行政機關對被告之關係，亦即行政機關認為被告已履行其行政法 上之義務而出具之文書，並不對兩造間之是否違約等私法關係加以確認，因此 ，自不得據已取得使用執照即謂已履約而無需負責。 ２、被告雖稱買賣契約附件三之住戶公約，係提供住戶將來訂定住戶公約之參考云 云。然查，該公約既經各住戶簽認即有拘束力，除非經區分所有權人會議絕對 多數之同意始得變更，惟迄今並未同意變更，因此，被告所稱許多住戶已安裝 鐵窗等語，並不能改變住戶公約之效力。 ３、被告又稱客廳左側房間內柱位並未改變，且面積不減反增等語，惟若未改變何 以室內擺設會受到嚴重影響？況被告是就全部房屋而言，而非單對該房間之面 積為計算。至被告雖係依主管建築機關核准之圖說施工，增加陽台牆壁，惟被 告變更該設計時，並未獲得原告之同意或追認，則顯已違約。 ４、樣品屋縱無法完全呈現全貌，但亦應具備一般通常之淨高，試想有誰願意每坪 花費二十幾萬元而購買客廳一半之淨高只有二一六公分，及另一房間之淨高亦 只有二一五公分？被告對此特殊之淨高設計，難道無事先告知之義務？原告對 此特殊之淨高能事先預測嗎？且他案有交叉樑之情況下，單單是交叉樑下之淨 高不足，即構成解約之理由，何況本案是一大片之淨高均不足，更應可據以解 約。
５、被告復稱：原告只繳付自備款而拒付尾款，經被告依法催告仍置之不理，因此 ，原告已給付遲延而無權片面解約等詞。惟查，被告先未依債之本旨給付，亦 即系爭房屋有起訴狀上所載之重大瑕疵，則原告自得拒絕給付尾款，不生遲延 給付之情事。又鈞院八十七年度訴字第一○三九號判決係以超過除斥期間為由 ，判決原告敗訴，而非認定系爭房屋無瑕疵。另鈞院八十六年度自字第七五二 號刑事判決理由四所載，契約約定之買賣標的之外形結構、格局設計，確與興 建完成者不符，而非如被告所辯稱之一切均合法。 ６、關於原告主張之樣品屋實況等，業經證人張愛玉及張明莪到庭證述屬實，至於 證人石凡迪及康麗雲則就待證事實避重就輕，語多迴避，自不足採。三、證據：提出契約書、海報、高度表、本院八十六年度訴字第三九四五號、臺灣高 等法院八十七年度上字第一五九六號及最高法院八十八年度台上字第二九四二號 民事判決為證，並聲請訊問證人張愛玉、張明我及勘驗現場。乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執
行。
二、陳述：
（一）系爭房屋並無瑕疵：
１、依雙方所簽訂之系爭房地買賣契約書第五條「設備概要」明定：本契約買賣房 屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準。又建築法第七十條第一項 前段規定：「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照 ，直轄市、縣（市）、（局）主管建築機關應自接到申請之日起，十日內派員 查驗完竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備與設計圖相符者，發給使 用執照。」系爭大廈已於八十六年三月二十二日取得台北縣政府工務局所核發 之捌拾陸中使字第三六二號使用執照，依該使用執照記載：「右列建築物（指 系爭大廈）經查依核准圖說建築完竣，茲檢附竣工圖乙份准予給照使用」，足 証被告係依主管建築機關核准之施工圖說施工，並未違反系爭房地買賣契約第 五條第一項之規定，自不得指謂系爭房屋有瑕疵。原告主張系爭房屋有欠缺約 定或通常應有之品質乙節，與事實不符，自不足採信。 ２、系爭大廈之銷售，係自八十年八月十日開始至當年十二月底止，而公平交易法 係八十年二月四日公佈，於八十一年二月四日開始實施，另消費者保護法係八 十三年一月十一日公佈實施，在上述兩法公佈實施前，廣告僅具要約引誘之性 質，且被告公司所印製之海報圖已註明，本資料僅供參考，而銷售海報上根本 無任何明確之尺寸記載與標示，買賣雙方復未以特約明定同意以銷售海報圖作 為系爭房地買賣契約之附件，足証銷售廣告圖顯非屬系爭房地買賣契約內容之 一部分。原告主張Ａ７棟與系爭Ａ５棟之距離應有一百多公分乙節，顯然無據 ，且屬無理由，應不足採。
３、買賣契約書附件三力霸山河住戶公約第六條雖規定不得在大樓外牆加裝鐵窗， 然上開住戶公約係提供住戶將來訂定住戶公約時參考之用，至於正式之住戶公 約仍應由區分所有權人依照公寓大廈管理條例第二十六條第一項之規定依法訂 定。查系爭大廈已於八十六年九月二十一日成立住戶管理委員會，由該會負起 系爭大廈一切管理工作，故有關住戶可否安裝鐵窗一事，完全應由區分所有權 人會議訂定住戶公約加以規範，並非被告所能強求或限制，何況該大廈已於八 十六年八月二十三日第一屆第二次區分所有權人會議中依法制定住戶規約，在 規約第二條第三項第七款中，並未規定住戶不得加裝鐵窗，此有該大廈住戶規 約可稽，且依目前系爭大廈之實況，大部分住戶均已安裝鐵窗，故原告以無法 安裝鐵窗保障居家安全及隱私權為由，主張系爭房屋有瑕疵，並要求解除買賣 契約，顯然無理由。
４、次查，系爭房屋柱位並未改變（４柱線與５柱線間仍為七百公分），僅係將牆 外移增加室內空間，此有原合約附圖三張及施工圖一張可供比較。況被告將牆 外移，係依主管建築機關核准之施工圖施作，且面積並未減少（系爭房屋原銷 售面積係二七．六七坪，然所有權狀面積則有二八．一八坪，比銷售面積反多 出○．五一坪），有系爭房屋面積計算表、建築改良物所有權狀、建築改良物 登記簿等資料可稽，故不影響室內擺設，亦不會使房屋價值減少，反而對原告 有利，自不能指係瑕疵。
５、查海報上並未明示三面採光，且完工後之陽台，係基於安全第一之考量採ＰＣ 板建築方式，為正面採光，與一般建築並無不同，且符合契約精神，而系爭各 戶房屋已全部完工，由現場拍攝之照片顯示，可在一百八十度之角度範圍觀覽 戶外上下景觀，客廳正面及左右景觀視野確屬良好，並無光線不足、空氣通風 不良或影響住家品質情事，前經鈞院在另案八十七年度訴字第一０三九號原告 請求撤銷買賣契約等事件中，至現場勘驗，製有勘驗筆錄且經採為判決原告敗 訴之依據。而前述陽台位於室外，視野開闊，前方並無遮擋物，故並不影響採 光之效用。且被告係依主管建築機關核准之圖說施工，增加陽台牆壁，雖會增 加成本，但對結構有利，故不能指係瑕疵。
６、依建築技術規則建築設計施工篇第一章用語定義第十款規定「樓層高度」係指 室內地板面至其上層地板面之高度而言，而系爭房屋興建完工後之使用執照圖 亦載明「樓層高度」為三二０公分，此亦即原告所稱之樓層高度為三米二，而 系爭大廈完工後，其樓層高度確為三米二（三二０公分），有使用執照圖為証 ，足証系爭房屋之樓層高度部分，亦無任何瑕疵。又同建築設計施工篇第十一 條規定「天花板高度」係指自室內地板面至天花板之高度而言，而建築技術規 則第三十二條第二款又規定：「天花板之淨高度，應依左列規定：二、居室及 浴廁不得小於二點一公尺。」原告既稱客廳高度一半是二一六公分，一半是二 四五公分，房屋高度有一間為二一五公分，足証上開居室之天花板淨高度均符 合建築技術規則第三十二條第二款之規定，故系爭房屋之天花板淨高度亦無任 何瑕疵。
７、系爭大廈房屋銷售時，因銷售現場受結構、水電、消防等各種設備因素之限制 ，在銷售現場無法將數十種不同隔間之樣品屋所有細節一一陳現、施作，換言 之，銷售現場所展示之樣品屋，其重點仍以展現房屋之隔間、建材種類及傢俱 擺設方式為主，此乃預售屋銷售時一般樣品屋之慣例。至於樣品屋之高度，亦 因受上述結構、水電、消防設備等因素所限，更無法在樣品屋中將全貌實際作 出，而僅作出一立體空間之範圍供參考而已，故原告所稱系爭房屋之樓高與現 場樣品屋樓高不符乙節，顯與事實不符，原告以此為由，主張系爭房屋有瑕疵 ，並要求解除合約，顯然無理由且不合法，自不發生解除契約之效力。（二）系爭買賣契約業經被告解除：原告等在各僅繳付自備款後，即拒依系爭房地買 賣契約之規定繳付尾款即銀行貸款部分，並拒絕辦理交屋手續，經被告於八十 六年七月二十五日分別以台北敦南郵局第三九七四號、四００四號、四００三 號存証信函向原告催告，請於文到十日內至被告公司辦理繳交未付之應繳貸款 ，同時辦理交屋手續，逾期將按房地買賣契約書第九條第三款、第十一條、第 十四條第一款等條文辦理，原告均於八十六年七月二十八日收件，然仍置之不 理，其遲延給付之行為已違反系爭房地買賣契約之規定，無權片面對被告主張 解除系爭房地買賣契約。
（三）銷售廣告及樣品屋並非買賣契約之內容： １、查建商於現場搭設之樣品屋，僅係建商將來所建成屋之示範，為求美觀以資吸 引客戶駐足觀看，其內之裝潢、陳設請專人設計，如無特別約定，樣品屋呈現 之外觀、裝潢、陳設等均與廣告功能相同，而僅具有要約引誘之性質，尚難認
即為系爭建物之品質，否則每位購買戶之建物豈非戶戶相同，此顯非預售屋買 賣之常態。又廣告之作用重在吸引顧客購買之慾望，引發客戶觀看及興趣之動 機，法律上屬於要約引誘，而消費保護法第二十二條雖規定：「企業經營者應 確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告內容。」惟此乃行 政機關為管制消費者秩序之公平所為措施，至企業經營者與第三人訂定之權利 義務關係，仍應以雙方當事人間之言詞或書面約定為規範依歸，此係當事人私 法自治之具體表現，故當事人間之契約仍應以雙方曾進行磋商後達於意思表示 一致者為內容，若吸引消費者前來觀賞之廣告，因兩造從未進行磋商無從達於 意思表示合致，僅因消費者保護法第二十二條之規定，即謂廣告當然為契約內 容之一部，此顯然有違民法第一百五十三條「當事人互相意思表示一致，契 約始行成立」之精神，自難認為廣告文宣即當然為兩造間之約定內容，故廣告 與樣品屋促銷之重點，僅屬要約之引誘，至為明確（鈞院八十八年度訴字第一 ０二一號民事判決參照）。
２、原告雖提出台灣高等法院八十五年上字第一三五八號民事判決中所引最高法院 八十四年度台上字第八五五號判決意旨，主張購屋人受此要約之引誘後，進而 據此廣告之內容與建商洽談買賣，則該廣告之內容已成為契約內容之一部，已 非單純之要約引誘可比云云。然查系爭力霸山河大廈之銷售廣告中已註明本資 料僅供參考，前已述及，而買賣系爭房地雙方合致之意思表示，係以雙方所簽 訂之系爭房地買賣契約條款所載內容為準，被告否認係根據銷售海報與原告洽 談系爭房地之買賣，而雙方簽訂之系爭房地買賣契約條款中，非但未載明系爭 房屋之施工標準應以銷售海報所載內容為準，為杜絕糾紛，並確定雙方權利義 務關係，故在系爭房地買賣契約第五條第一款中特別明確約定：「本契約買賣 房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準。」俾供遵循，足証本件 系爭房地買賣契約簽約情形，與原告所引前述最高法院八十四年度台上字第八 五五號事件之案情迥然不同，上開最高法院判決自無適用於本案之餘地，自不 得採為有利於原告之認定。且如前所述，系爭房地買賣契約亦無適用公平交易 法及消費者保護法之餘地。
３、另查，在原告丙○○與被告所簽訂之系爭房地買賣契約「附件（二）力霸山河 大廈建材設備」最後一項「屋頂」後，確有「本大樓之公共設施絕對比照銷售 海報圖樣及項目施工」，由此反足証明雙方如另有特別約定應依銷售海報圖樣 施工，必定會另以文字加以增載，故除上開特別約定外，在系爭房地買賣契約 中，並未另以文字特別約定系爭大樓之其他部分，絕對比照銷售海報圖樣及項 目施工，故原告所引最高法院八十四年度台上字第八五五號判決所載意旨，殊 無適用於本案之餘地。
（四）系爭大廈係地上三十二層地下四層，共計六百餘戶之高層建築物，由於戶數甚 多，為避免買受人在簽訂買賣契約後任意或無理要求變更設計，致影響被告之 整體施工進度，導致逾期完工被罰，故在系爭房地買賣契約第五條第一款中， 就涉及買方要求變更設計部分，已明文約定「須先徵得乙方（即出賣人）同意 方可施工」，至於被告基於結構安全所需．在不違反系爭房地買賣契約條款之 情況下，依照主管機關核准之變更設計部分，在系爭房地買賣契約中並未規定
需經買受人同意或追認，更未規定應有事先告知義務，原告主張被告依照主管 建築機關核准之圖說增加陽台牆壁，未經其同意或追認，顯已違約云云即屬 無理由，應不足採。
（五）就證人證言部分：
１、至証人張愛玉、張明我雖証稱：系爭樣品屋抬起手來與屋頂之距離有大約一支 手的距離，陽台有三面採光，且當初亦有問以後的房子是否會同樣品屋，售屋 小姐說是相同的云云。然查原告丙○○看樣品屋時售屋小姐並沒有陪同參觀， 而原告丙○○對高度尚稱滿意及簽約時，証人張愛玉均不在場，足証張愛玉根 本不瞭解簽約當時之確實狀況。另証人張明我在八十九年八月七日下午四時本 件開庭前即與原告丙○○、証人張愛玉及原告之訴訟代理人在法庭外排坐交談 ，在鈞院點呼當事人入庭時，証人張明我並非鈞院傳訊之証人，然亦進入法庭 旁聽，在聽完審判長訊問証人張愛玉及石凡迪，瞭解張愛玉陳述內容後，始由 原告之訴訟代理人臨時聲請鈞院傳証，其係事先刻意安排灼然可見。抑有進者 ，証人張明我之夫李選緯亦因購買系爭力霸山河大廈房屋與被告纏訟，在台灣 高等法院八十五年度上字第一三五八號請求返還價金事件審理中，証人張明我 與本件原告之訴訟代理人均擔任當事人李選緯之訴訟代理人，故其証言顯然偏 頗，自不足採。申言之，証人張明我係購買系爭大廈Ｂ棟房屋，與原告所購Ａ 棟之坪數、格局與總價等全然不同，而其所稱有問售屋小姐以後的成屋是否相 同，售屋小姐說樣品屋是木造的，成屋是磚造的，除此之外，其他均相同云云 云乙節，因系爭力霸山河大廈係三十三層之高樓建築物，依經驗法則絕不可能 係木造，售屋小姐會就系爭房屋究係木造或磚造加以解答，顯然違背常理， 其係為附和原告指摘系爭房屋高度過低及室內空間無法擺設傢俱之主張，臨訟 相互勾串為不實之陳述顯而易見。何況証人張明我亦無法指認係何一售屋小姐 所說，空言迴護，自不足採信。
２、查系爭三戶房屋（包括停車位）係由康麗雲負責銷售，有訂購單五份可稽。據 承包力霸山河大廈房屋銷售的負責人石凡迪証稱：「力霸山河房屋的銷售是我 以個人名義向力霸建設承包，銷售小姐均是由我僱用負責接洽的，當時廣告均 有聲明三米二高度，但我已記不得樣品屋有多高，但樣品屋只是供消費者者參 考，讓消費者知悉室內之動線：：當時樣品屋有裝燈，但是裝什麼燈忘記了， ，當時有放設計圖及建築圖在銷售現場，也不記得是否手舉起來就會碰到屋頂 。」又實際負責銷售系爭三戶房屋之康麗雲証稱：「我是力霸山河的案子銷售 人員，原告所買的房子是由我銷售的，我不記得是否帶原告去樣品屋，因為客 戶很多，我有時會請他們自己去看，當時原告Ａ５棟的樣品屋有多高，我並不 清楚，但是我只跟客戶說買的房子的格局動線就如同樣品屋，樣品屋一般都是 用藝術燈，但樣品屋當時所裝的是否為藝術燈我並不清楚，我約一六六點七公 分：：我有跟原告說有三米二的高度，但是不是指淨高尚包括樓地板的高度」 等語，由此觀之，銷售小姐根本未向原告或証人張明我稱：「樣品屋是木造的 ，成屋是磚造的，除此之外其他均相同」等語，準上以觀，銷售現場確有放置 設計圖與建築圖，而銷售小姐向原告說明之內容係房子之格局動線如同樣品屋 ，並未向原告等表示室內淨高度或傢俱擺設等空間均與樣品屋相同，足証原告
主張應以銷售海報所載內容為依據，顯然無據，自不足採信。三、證據：提出房地買賣契約書、臺北縣政府工務局使用執照、照片、房屋柱位附圖 、房屋柱位施工圖、系爭房屋各戶面積計算表、建築改良物所有權狀、建築改良 物登記簿、使用執照圖、天花板高度示意圖、存證信函、掛號郵件收件回執、本 院八十六年度自字第七五二號、八十七年度自字第七四九號、八十七年度訴字第 一○三九號、臺灣高等法院八十七年度上定第六九六八號、八十七年度上字第一 二三七號及最高法院八十八年台上字第二五四三號判決、勘驗筆錄、力霸山河大 廈住戶規約、系爭房屋訂購單、原告已繳及欠繳買賣價款明細表為證，並聲請訊 問證人石凡迪、康麗雲。
丙、本院依職權調閱本院八十七年自字第七四九號、八十六年自字第七五二號、八十 七年訴字第一○三九號卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：原告丁○○、丙○○、乙○於八十年九月二十七日，分別向被告 購買坐落台北市○○市○○段尖山腳小段二十八－二十一、三十－一、三十－二 、三十－三、三十－五、三十－七等地號上所興建之力霸山河大廈之預售屋中房 屋編號為第Ａ５棟二十二、二十三、二十四樓，原告丙○○、乙○並另個別購買 位於地下三樓第六六、六五號機械式停車位。因系爭預售屋完工後，有如下之瑕 疵：⑴依銷售海報，Ａ５棟與Ａ２棟之中間，夾有Ａ７套房，三戶成一Ｕ字形， Ａ７有一半圓形陽台，該陽台與Ａ５、Ａ２之內側陽台成等距對稱。惟現狀是Ａ ７半圓形陽台與Ａ５、Ａ２兩邊不對稱並靠攏Ａ５，且僅相距五十公分，伸手可 及，反之，Ａ２及Ａ７則相距一百多公分，嚴重影響原告居家安全及隱私權等問 題。⑵客廳左側房間內柱位置，本應室內、外各佔一半，現狀為外觀平整，柱位 全部挪移室內，嚴重影響室內擺設，使用價值不高。⑶客廳旁之外側陽台，本應 如同Ａ１２般之設計，突出室外，形成三面採光，採光面寬度約七百公分，現狀 是兩側封閉，僅留一面採光且縮小單面採光範圍，採光寬度僅剩約二百五十公分 。⑷現狀之客廳高度，一半是二一六公分，一半是二四五公分，而房間之高度亦 有一間只有二一五公分．惟當初簽約時，樣品屋絕非如此．且依高度表所示，樓 層高度為三米二。是系爭房屋既有上述之瑕疵，欠缺約定或通常應有之品質、效 用，經原告多次要求更正，然被告仍置之不理，爰以起訴狀繕本之送達，解除彼 此之買賣契約，並依解除契約之法律關係，請求被告返還原告已給付之價金等語 。
二、被告則以：依雙方所簽訂之系爭房地買賣契約書第五條「設備概要」明定：「本 契約買賣房屋之施工標準，依照主管建築機關核准之圖說為準」。系爭大廈已於 八十六年三月二十二日取得台北縣政府工務局所核發之使用執照，足証被告係依 主管建築機關核准之施工圖說施工，並未違反系爭房地買賣契約第五條第一項之 約定。又系爭大廈之銷售，係自八十年八月十日開始至當年十二月底止，而公平 交易法係八十年二月四日公佈，於八十一年二月四日開始實施，另消費者保護法 係八十三年一月十一日公佈實施，在上述兩法公佈實施前，銷售廣告或樣品屋僅 具要約引誘之性質，且被告公司所印製之海報圖已註明，本資料僅供參考，況銷 售海報上根本無任何明確之尺寸記載與標示，買賣雙方復未以特約明定同意以銷
售海報圖作為系爭房地買賣契約之附件，足証銷售廣告圖顯非屬系爭房地買賣契 約內容之一部分。故原告依銷售廣告所示，主張Ａ７棟與系爭Ａ５棟之距離應有 一百多公分、客廳左側房間內柱位置，本應室內、外各佔一半，及客廳旁之外側 陽台應三面採光等節，顯然無據。又住戶公約第六條雖規定不得在大樓外牆加裝 鐵窗，然上開住戶公約係提供住戶將來訂定住戶公約時參考之用，何況該大廈已 於八十六年八月二十三日第一屆第二次區分所有權人會議中依法制定住戶規約， 在規約第二條第三項第七款中，並未規定住戶不得加裝鐵窗，且大部分住戶均已 安裝鐵窗。另依建築技術規則建築設計施工篇第一章用語定義第十款規定「樓層 高度」係指室內地板面至其上層地板面之高度而言，而系爭房屋興建完工後之使 用執照圖亦載明「樓層高度」為三二０公分，而建築技術規則第三十二條第二款 又規定天花板之淨高度，居室及浴廁不得小於二點一公尺，而系爭房屋客廳高度 一半是二一六公分，一半是二四五公分，房屋高度有一間為二一五公分，足証上 開居室之天花板淨高度均符合建築技術規則第三十二條第二款之規定，故系爭房 屋之天花板淨高度亦無任何瑕疵。另系爭大廈房屋銷售時，因銷售現場受結構、 水電、消防等各種設備因素之限制，在銷售現場無法將數十種不同隔間之樣品屋 所有細節一一陳現、施作，換言之，銷售現場所展示之樣品屋，其重點仍以展現 房屋之隔間、建材種類及傢俱擺設方式為主，此乃預售屋銷售時一般樣品屋之慣 例。至於樣品屋之高度，亦因受上述結構、水電、消防設備等因素所限，更無法 在樣品屋中將全貌實際作出，而僅作出一立體空間之範圍供參考而已，故原告所 稱系爭房屋之樓高與現場樣品屋樓高不符乙節，顯與事實不符，原告以此為由， 主張系爭房屋有瑕疵，並要求解除合約，顯無理由，自不發生解除契約之效力。 況原告在各僅繳付自備款後，即拒依系爭房地買賣契約之規定繳付尾款即銀行貸 款部分，並拒絕辦理交屋手續，經被告於八十六年七月二十五日分別以台北敦南 郵局第三九七四號、四００四號、四００三號存証信函向原告催告，請於文到十 日內至被告公司辦理繳交未付之應繳貸款，同時辦理交屋手續，逾期將按房地買 賣契約書第九條第三款、第十一條、第十四條第一款等條文辦理，原告均於八十 六年七月二十八日收件，然仍置之不理，其遲延給付之行為已違反系爭房地買賣 契約之規定，自無權片面對被告主張解除系爭房地買賣契約等語置辯。三、本件原告主張原告丁○○、丙○○、乙○於八十年九月二十七日，分別向被告購 買坐落台北市○○市○○段尖山腳小段二十八－二十一、三十－一、三十－二、 三十－三、三十－五、三十－七等地號上所興建之力霸山河大廈之預售屋中房屋 編號為第Ａ５棟二十二、二十三、二十四樓，原告丙○○、乙○並另個別購買位 於地下三樓第六六、六五號機械式停車位，原告丁○○、丙○○、乙○已分別繳 交價款一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十一萬四千四百三十八元、一百 五十二萬四千三百三十八元，而系爭房屋客廳高度約三分之二部分為二四六公分 ，三分之一部分則為二一五．五公分，其中一間房間之高度二一五．五公分，另 一間則為二五二．五公分之事實，業據其提出房地買賣契約書為證，復經本院勘 驗屬實，並製有本院八十九年三月一日勘驗筆錄可稽，復為兩造所不爭執，自堪 信為真實。
四、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決
定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院 七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。又按物之出賣人對於買受人，應擔 保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕 疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第 一項前段定有明文。又買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依民法第三百五十四條第 一項前段及第三百五十九條前段規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉 前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除 去時，尚難謂買受人不得對之解除契約，最高法院著有八十五年台上字第一三○ 六號判決可參。本本件原告復主張系爭房屋有瑕疵，欠缺約定或通常應有之品質 、效用，渠等多次要求補正，被告均置之不理，渠等乃以起訴狀繕本之送達為解 除契約之意思表示，並請求返還已付價金之前揭事實，亦有存證信函、海報、高 度表為證，被告則否認有瑕疵情事。經查：
（一）本件「力霸山河」大樓係預售房屋，非如一般成屋可由購屋者實地查勘，以明 瞭系爭房屋之格局、高度。而房地買賣之書面契約僅有總面積之記載，亦無天 花板淨高之約定，而房屋之高度，不僅決定是否有壓迫之感，且亦嚴重影響買 受人可得利用之立體空間。依經驗法則，一般購屋大眾恆依售屋者提供之樣品 屋、廣告圖、或銷售人員之解說，藉以瞭解房屋整體之利用情形，進而決定是 否締約購買。足見該廣告宣傳單及樣品屋所展示之外觀格局確已成為兩造間合 致之意思表示，而為買賣契約之重要內容，自不因雙方所訂書面契約未將之列 為附件而受影響。廣告宣傳單上雖表明「僅供參考之用」，圖將之排除於契約 之外，不唯與兩造間之真意不符，抑且有違誠信原則。從而上開廣告宣傳單及 樣品屋應認為本件買賣契約之一部分，被告應受其拘束。（二）查證人即與原告丙○○銷售現場之張愛玉證稱：伊於八十年間與原告丙○○去 看力霸山河的房屋時，原有意購買，嗣因伊先生覺得建物太高，所以就沒有買 ，初時渠等有看兩房兩廳Ａ五棟之樣品屋，因為丙○○很高，所以有注意高度 ，當時丙○○抬起手來與屋頂之距離尚有大約一支手的距離，故尚稱滿意，且 丙○○亦有問以後的房子是否會與樣品屋相同，售屋小姐有答稱是等語，與另 證人即亦為力霸山河大廈房屋買受人張明我證稱：伊亦是在八十年左右買系爭 大廈Ｂ四棟之房子，當時樣品屋有兩房及三房的，伊原係要買二房的，嗣因賣 完了所以就買三房的，當時二房的樣品屋的空間及高度均不錯，屋頂是裝藝術 燈而非燈泡燈，伊亦有問售屋小姐以後的成屋與樣品屋是否相同，售屋小姐言 樣品屋是木造的，成屋是磚造的，除此之外其他均相同，因伊有一六六公分， 所以也注重高度，售屋小姐有說是挑高有三米二等語相符。至證人即承包力霸 山河大廈房屋銷售的負責人石凡迪及實際負責銷售系爭三戶房屋之康麗雲則均 證稱：伊已不記得樣品屋之高度，但廣告圖有載明三米二之高度，而現場亦有 告知是三米二之高度等語。從上開證人之證詞觀之，堪信現場銷售展示之樣品 屋應不只二一五公分，否則廣告圖既載明三二○公分，銷售小姐康麗雲亦稱高 度有三米二，倘樣品屋卻僅二一五公分，豈不與廣告圖及康麗雲所言差距過大 ，被告如何說服顧客購買。再者，天花板之淨高度若僅二一五．五公分，再裝 上藝術燈，以原告丙○○之身高一七六公分，身手可及天花板之情況下，原告
豈有可能購買系爭房屋。
（三）次查，本件原告於購買系爭房屋時，被告之銷售人員曾表示蓋好後之成屋與樣 品屋相同，業據證人張愛玉、張明我證述屬實。且證人康麗雲亦稱：會跟客戶 言購買的房子之格局、動線就如同樣品屋（房屋之格局、動線自然包括高度） 等情，益證兩造確已將樣品屋所展示之現況作為契約內容的一部分。又依房屋 銷售之情形，所言高度一般固指樓層高度而言，惟房間內之淨高，如有特殊設 計，致使其樓層高度於扣除通常應有之樓板高度後，顯然有所減少者，出賣人 自應告知買受人，否則即應認欠缺通常應有之品質及效用，而認有減少契約預 定效用之瑕疵（最高法院八十七年度台上字備二三五四號判決參照）。查系爭 房屋之客廳約三分之一部分及其中一間房間之天花板淨高度均為二一五．五公 分，已如前述，與被告銷售時所稱三二○公分之樓層高度，相差一○○公分有 餘。縱扣除應有之樓板厚度，亦不致僅餘二一五．五公分；被告就該棟之設計 ，致原告所買受之系爭房屋淨高較他棟為低，而系爭房屋並無較其他棟優惠之 價格，則出賣人自應就此事實告知買受人，但被告並未將此重要之點告知原告 。且以如上述之淨高，非但買受人有受壓迫之感覺，且以原告之身高而言，用 手即可觸及天花板，亦嚴重影響買受人可得利用之立體空間，如減少衣櫥、書 櫃等之高度及容量，就以住家為使用目的之買受人而言，其住家品質、效用較 之契約所定之品質、效用顯不具備。
（四）綜上所陳，系爭房屋在交付前，因不具備兩造契約所定應具備之效用及品質， 即為物有瑕疵，被告否認有瑕疵情事，並不足採。五、被告又稱：原告在各僅繳付自備款後，即拒依系爭房地買賣契約之約定繳付尾款 即銀行貸款部分，並拒絕辦理交屋手續，經被告於八十六年七月二十五日分別以 台北敦南郵局第三九七四號、四００四號、四００三號存証信函向原告催告，請 於文到十日內至被告公司辦理繳交未付之應繳貸款，同時辦理交屋手續，逾期將 按房地買賣契約書第九條第三款、第十一條、第十四條第一款等條文辦理，原告 均於八十六年七月二十八日收件，然仍置之不理，其遲延給付之行為已違反系爭 房地買賣契約之規定，自無權片面對被告主張解除系爭房地買賣契約等語。惟查 ，被告雖以存證信函催告原告繳付尾款，但並未於逾期未繳後即行主張解除契約 ，況原告於被告催告給付尾款前，即以存證信函主張系爭房屋有瑕疵，並催告補 正，是被告自不得再以原告未給付尾款為由，逕認原告無權解除契約。六、綜上所述，本件原告主張系爭房屋有高度之嚴重瑕疵，原告於催告補正後，被告 事實上亦無法補正，遂解除契約，洵屬有據。從而，原告依解除契約之法律關係 ，請求被告分別返還原告已付之價金一百三十三萬四千二百三十八元、一百五十 一萬四千四百三十八元、一百五十二萬四千三百三十八元，及自起訴狀繕本送達 翌日即八十八年十二月四日起加計之法定遲延利息，為有理由，應予准許。七、假執行之宣告：
兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌 定相當之擔保金額予以宣告。原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合， 茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此
敘明。
九、結論：
本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、、第三百九十條第二項、第 三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十四 日 民事第五庭法 官 林秀圓
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十四 日 法院書記官 林蓮女
, 台灣公司情報網