臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第五四二號
上 訴 人 甲○○○
訴訟代理人 洪維煌律師
複 代理人 許淵秋律師
被上訴人 紫金園大廈管理委員會 設桃園縣桃園市○○街二之八號
法定代理人 乙○○
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國本院臺北簡易庭八十八年度北
簡字第五四一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決命上訴人給付超過壹拾壹萬玖仟壹佰捌拾肆元部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之二，餘由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：（一）被上訴人於原審提出之住戶公約並非真正，上訴人亦未曾見該住戶公約，宜應 由被上訴人就住戶公約之真正負舉證責任。
（二）又公寓大廈管理條例第二十五條、第二十六條、第三十一條、與第四十三條之 規定，自上開條例頒布後關於大廈規約之訂定或變更，皆應依前開第三十一條 所規定之區分所有權人會議決議行之。則本件紫金園大廈之住戶公約究竟於何 時成立？每坪管理費收費三十元究源於何時所訂之公約？是否有經區分所有權 人會議決議，皆未見原審詳究查明。查被上訴人在原審雖曾提出一份八十六年 十一月二十三日委員會訂定之規約，然並未見被上訴人提出區分所有權人會議 決議資料，則是項公約是否有效，尚有疑義？次查，被上訴人所提出另份八十 二年十一月一日委員會訂定之住戶公約，然並無該棟大廈住戶之決議資料或同 意資料，殊難逕認該份公約係為真正與有效。再查，被上訴人所提出之八十七 年十二月十九日區分所有權人及住戶大會紀錄並無每坪收費標準之決議，復未 依據上開條例第三十一條規定踐行決議方法，委難援為本件論斷之依據。況被 上訴人所指之計費方法，確為不實，有證人曾彩霞可證其情，上訴人係因難以 信賴，始未繳納。
三、證據：提出土地、建物登記謄本為證，並聲請訊問證人曾彩霞。乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：（一）被上訴人向上訴人請求之管理費係依據「桃園市紫金園大廈住戶公約」第二條 之公約內容。至被上訴人請求管理費之計算標準，亦係依據住戶大會決議通過
之費率，向上訴人計徵管理費，紫金園大廈八十八年度區分所有權人及第五屆 住戶大會記錄亦有提及。而其他與上訴人同樣為空屋之區分所有權人，亦係以 住戶大會決議之計徵標準收取管理費，倘該計算標準未經住戶大會決議，為何 其他住戶均願依住戶公約繳納管理費而無異議。（二）現今都市化之社會結構，公寓大樓之建築成為人口密集之都市中必然之產物， 共同使用公共之設施，成為公寓大廈住戶所必須接受之生活形態。亦因為公寓 大廈之住戶必須共同使用公共之設施，因此，公共設施之維護管理則成為維持 公寓大廈住戶生活安全及品質非常重要之一環。而大廈管理委員會之委員，皆 是由住戶中義務無償為維持所有住戶之共同生活品質而努力，因此，住戶按時 繳納管理費用，對於公寓大廈之共同生活品質是非常之重要，然上訴人則以僅 為買屋投資之投資客而非真正之住戶心態，拒不繳納管理費用。易言之，若只 要是投資客，即可免繳管理費用，如此則是否不免形成由其他繳費之住戶在為 投資客分擔整個公寓大廈管理所須之費用，此一不公平之情形，不言可喻。三、證據：除援用原審所提證據外，補提八十七年、八十八年一月至六月結算紫金園 大廈管理費明細表、紫金園大樓管理委員會繳費存根聯、收據、建築改良物所有 權狀、土地所有權狀、紫金園大樓管理委員會住戶積欠管理費及自有車位清潔費 追繳統計表為證，及聲請訊問證人蒙光澤、龍應美君、閻天鴻。丙、本院依職權調閱紫金園大廈管理委員會報備區分所有權人會議之相關資料。 理 由
一、被上訴人於原審起訴主張：上訴人係紫金園大廈坐落於桃園縣桃園市○○街二號 三樓之一及同址三樓之二之區分所有權人，上開二戶坪數均為五十二坪，依住戶 管理公約，凡區分所有權人及住戶應按月以每坪三十元之標準計算管理費，空戶 於八十五年十二月以前按百分之五十收費，於八十六年一月以後按百分之八十收 費，惟上訴人自八十一年五月起迄八十七年十二月止未繳管理費，每戶各積欠管 理費七萬二千八百五十二元（15元×52坪×55個月＋24元×52坪×24個月＝ 72852元），二戶共計積欠管理費十四萬五千七百零四元，屢催不繳，為此提起 本訴等語。
二、上訴人則以：被上訴人是否業已合法成立而取得當事人能力，容有所疑。且自公 寓大廈管理條例頒布施行後，關於大廈規約之訂定或變更，皆應依該條例第三十 一條所規定之區分所有權人會議決議行之。然本件紫金園大廈之住戶公約究竟於 何時成立？每坪管理費收費三十元究源於何時所訂之公約？是否有經區分所有權 人會議決議，皆未見詳究查明。又被上訴人雖曾提出八十六年十一月二十三日委 員會訂定之規約，然並未見被上訴人提出區分所有權人會議決議資料，則是項公 約是否有效，尚有疑義？另份八十二年十一月一日委員會訂定之住戶公約，亦無 該棟大廈住戶之決議資料或同意資料，殊難逕認該份公約係為真正與有效。至被 上訴人所提出之八十七年十二月十九日區分所有權人及住戶大會紀錄並無每坪收 費標準之決議，復未依據上開條例第三十一條規定踐行決議方法，委難援為本件 論斷之依據。況被上訴人所指之計費方法，確為不實，有證人曾彩霞可證其情， 上訴人係因難以信賴，始未繳納等語置辯。
三、被上訴人主張上訴人為紫金園大廈區分所有權人之一，自八十一年五月至八十七
年十二月止，共計欠繳十四萬五千七百零四元之管理費之事實，雖據其提出公寓 大廈管理組織報備證明、桃園市紫金園大廈住戶公約、紫金園大廈八十八年度區 分所有權人及第五屆住戶大會紀錄、桃園縣政府函、律師函、八十七年及八十八 年一月至六月結算紫金園大廈管理費明細表、紫金園大樓管理委員會繳費存根聯 、收據、建築改良物所有權狀、土地所有權狀、紫金園大樓管理委員會住戶積欠 管理費及自有車位清潔費追繳統計表為證，上訴人對於其有欠繳管理費之事實並 不爭執，然以右開情詞為辯。是本件爭執之重點在於：被上訴人是否有當事人能 力？紫金園大廈之住戶公約是否經由區分所有權人會議之決議而訂定並且已成立 生效？及上訴人應繳納多少管理費等，現分述如下：（一）被上訴人是否有當事人能力：
公寓大廈管理委員會如同公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代 表區分所有權人團體。管理委員會有一定名稱、目的、會址，且以主任委員為 代表人。在公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日施行後，該法第三十五 條第一項規定：「管理委員會有當事人能力。」易言之，依現行條例規定，管 理委員會之法律地位，具有訴訟法上之當事人能力。本件被上訴人係為紫金園 大廈之維護管理而由該大廈住戶組織而成立，並已依公寓大廈管理條例施行細 則之規定申請報備，而經同意備查在案，此有公寓大廈管理組織報備證明書一 紙附卷可稽，且經本院調閱紫金園大廈管理委員會報備區分所有權人會議之相 關資料查核屬實，足見該委員會已合法成立。又該委員會有其一定之目的，且 有一定之名稱及事務所，並設有主任委員，係與非法人團體相當，依上開條例 及民事訴訟法第四十條第三項之規定，被上訴人自有當事人能力。是本件上訴 人質疑被上訴人之當事人能力，自無足採。
（二）紫金園大廈之住戶公約是否經由區分所有權人會議之決議而訂定並且已成立生 效：
１、公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，並無溯及既往效力，然 該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共用或約定共用部 分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，無特別規定，而前揭費用本質上 屬於共有物之管理費。
２、在公寓大廈管理條例施行後，「公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有 權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，前項共用部分、約定共用部分之 管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大 廈管理條例第十條第二項、第三項定有明文。準此規定，對於公寓大廈共用部 分、約定共用部分之管理維護費用，得依區分所有權人會議內容另作規定，並 得排除同條例第十條第二項由區分所有權人按其共有部分比例分擔之規定。又 因公寓大廈管理條例為民法之特別法，應優先適用，是故前開條例第十條第三 項規定，亦排除民法第八百二十二條共有物費用之負擔、第七百九十九條區分 所有建築物按所有部分價值分擔修繕費等規定之適用。因之，本件就管理費用 之收取規範，應優先適用公寓大廈管理條例，因此，紫金園大廈住戶得以區分
所有權人會議決議管理費之收取範圍。
３、按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人 過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所 有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；區分所有權人會議之 決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比 例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公 寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一 須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約 定共用事項，公寓大廈管理條例第二十九條第一項及第三十一條第一項分別定 有明文。本件上訴人另辯稱：被上訴人雖提出八十二年十一月一日及八十六年 十一月二十三日訂定通過之住戶公約，惟並無該棟大廈住戶之決議資料或同意 資料，是該住戶公約無效等語。然查，被上訴人確於八十六年十一月二十三日 晚上七時在該大廈之交誼廳舉行區分所有權人及第四屆住戶大會，該大會就管 理費之收取仍維持每三十元，空屋管理費以八折計之決議，並有公約之會議紀 錄可稽，復經本院向桃園縣政府調閱紫金園大廈管理委員會會議資料查核屬實 。次查，紫金園大廈每年均會召開區分所有權人會議，八十二年亦有召開，且 均有將開會通知寄送各住戶，並在電梯內及公佈欄張貼該開會通知等情，業據 證人蒙光澤、龍應美君證述屬實。又管理委員會在八十二年十一月一日訂定紫 金園大廈住戶公約，並於第二條約定：「：：本大廈管理費為住家每坪參拾元 、租車位汽車每月壹仟伍佰元，另收清潔費四百元，機車位每月租金參佰元， 自有汽車每位每月清潔費四佰元，空屋管理費以八折計。」該紫金園大廈大多 數之住戶並依上開約定繳納管理費等節，亦有上開住戶公約、管理費繳費收據 附卷可憑，參以被上訴人提出載明八十六年十一月二十三日第四屆委員會訂定 通過之住戶公約，對照卷附之紫金園大廈八十七年度區分所有權人及第四屆住 戶大會之會議紀錄，紫金園大廈確於八十六年十一月二十三日晚上七時，在該 大廈之交誼廳舉行，並就該住戶公約部分條文之修正進行決議，亦可推知，載 明八十二年十一月一日第二屆訂定通過之住戶公約，亦應在八十二年十一月一 日舉行區分所有權人會議，並就上開住戶公約之訂定進行決議，蓋倘上開住戶 公約未經區分所有權人會議之決議，該大廈之住戶怎可能依該住戶公約按時繳 納管理費，且除上訴人外，亦未見其他住戶就此住戶公約或區分所有權人會議 之效力有何質疑。再者，公寓大廈管理條例第三十二條雖規定：「區分所有權 人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五 日內送達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之 簽名簿及代理出席之委託書一併保存。」此係就區分所有權人會議程序所為之 規定，決議違法時效力如何，法並未明文規定。但基於民法對社團總會召集程 序違法，僅得依該法第五十六條規定，請求法院撤銷其決議，相同情況，區分 所有權人會議若違反公寓大廈管理條例規定之程序，似可類推適用民法第五十 六條規定，以定其效力，亦即，區分所有權人會議召集程序違反法令時，區分 所有權人得於決議三個月內請求法院撤銷其決議，但須出席之區分所有權人當
場表示異議方可。參此，本件共用部分管理費之收取，姑且不論是否屬於上開 條例第三十一條第一項應經特別決議之事項，亦不問上開管理費之收取標準是 否業經合法決議，上訴人空言該區分所有權人會議決議召集方法違反法律，然 迄今亦未聲請撤銷該決議，則該決議縱有瑕疵，仍屬有效存在。況建築物區分 所有權已朝向團體色彩發展，以集會功能之多數決方式解決共同事務，成立規 約，屬於合同行為，此與區分所有權人間相互訂立之契約有別。合同行為乃因 二個或二個以上當事人，平行協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，以 具有同一內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示只有一個方 向，經會商後均趨於一致，乃多數人間利益的共同促成，自有拘束全體住戶之 效力。故被上訴人依據八十二年、八十六年區分所有權人會議決議所訂立之住 戶公約第二條約定住戶應繳納經常管理費，以支付該被上訴人管理及服務人員 之薪資、用品費、公共水電費、公共設施之經常保養維修費等，而收費標準則 為按月以每坪三十元之標準計算按建物坪數計算管理費，空戶則以八折計算， 即屬有據。
（三）上訴人應繳納多少之管理費：
１、查被上訴人僅提出八十二年十一月一日、八十六年十一月二十三日訂定通過之 住戶公約，就八十二年十一月一日前是否有住戶公約之存在，並未見被上訴人 舉證證明，是八十二年十一月一日以前被上訴人即無依據請求上訴人繳納管理 費。另被上訴人依八十二年十一月一日、八十六年十一月二十三日訂定通過之 住戶公約請求被上訴人在八十二年十一月一日起至八十五年十二月止應按月以 每坪十五元、八十六年一月以後以每坪二十四元之標準繳納管理費，洵屬有據 。次查，上訴人係紫金園大廈坐落於桃園縣桃園市○○街二號三樓之一及同址 三樓之二之區分所有權人，上開二戶坪數均為五十二坪，有建物登記謄本附卷 可查，且為上訴人所不爭，則依上開標準計算，上訴人自八十二年十一月起迄 八十七年十二月止未繳管理費，每戶各積欠管理費五萬九千五百九十二元（15 元×52坪×38個月＋24元×52坪×24個月＝59592元），二戶共計積欠管理費 十一萬九千一百八十四元。
２、至上訴人雖稱：被上訴人所指之計費方法，並不實在，並有證人曾彩霞之證詞 可證其情等語。惟查，證人曾彩霞證稱：伊在七十八年購買預售屋，並在八十 四年三月份繳了二萬四千元，差不多三十四個月，原係以每戶一千五百元計算 管理費，後打對折為七百五十元，因伊無錢繳納，嗣又同意伊以一戶三百五十 元繳納等情縱然屬實，但此亦僅為被上訴人並未足額收取，且酌減收取管理費 亦僅是證人即該大廈之總幹事閻天鴻個人自行決定之事，並非經由區分所有權 人會議為酌減管理費之決議，是以，尚不能以此認定管理費即以每戶三百五十 元之標準收取。至證人閻天鴻是否有遵從住戶公約向住戶收取管理費，亦是被 上訴人有無管理不善之問題，應慎選管理委員或參與管理事務，以求改善，尚 不得以此拒繳管理費。
四、綜上所述，被上訴人起訴請求上訴人給付管理費一十一萬九千一百八十四元，及 自支付命令送達之翌日即八十八年一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五 計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回
。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此 部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判 命上訴人給付，核無違誤，上訴人意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條 之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 四 日 民事第五庭審判長法官 邱新福
法官 歐陽漢菁
法官 林秀圓
右為正本係照原本作成
本判決不得上訴
中 華 民 國 八十九 年 十 月 四 日 法院書記官 林蓮女