臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1212號
原 告 天恩不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 郭明儒
訴訟代理人 蕭琪男律師
嚴嘉豪律師
朱政勳律師
被 告 羅雪綺
訴訟代理人 賴玉梅律師
王嘉斌律師
周福珊律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國105年9月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬元，及自民國一○五年五月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為不動產仲介公司（即有巢氏房屋樹林站前加盟店）， 被告於民國104年7月30日簽立一般委託銷售契約書（下稱系 爭委託銷售契約），委託原告居間、仲介銷售被告所有門牌 號碼為新北市○○區○○街000○0號8 樓房屋及基地（下稱 系爭不動產），經原告居間、仲介訴外人徐美如於104年9月 26日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 約定總價金為新臺幣（下同）15,500,000元，付款方式為第 1 期簽約款1,550,000元（徐美如應交付150,000元現金及簽 發面額為1,400,000元之本票1紙予被告；徐美如應於104年1 2月31日前匯款1,400,000元至履約保證專戶，並取回前開1, 400,000元本票），第2期完稅款1,550,000元，尾款12,400, 000 元，被告並於同日簽立服務費確認單（下稱系爭確認單 ）同意給付原告服務報酬600,000元。因徐美如於104年12月 31日屆期前未遵期匯款，經催告後仍未給付價金，被告遂與 徐美如協議於105 年2月5日解除系爭買賣契約，被告並自徐 美如處獲有1,550,000 元之違約賠償金，詎被告拒不給付服 務報酬600,000元，為此，依系爭委託銷售契約第8 條第4點 約定、系爭確認單及民法第565條、第566條第1項、第568條 第1項規定，請求被告給付服務報酬600,000元。 ㈡就被告之答辯反駁如下：
⒈本件係由被告公司人員即訴外人趙淑君擔任賣方經紀人，被 告於104年7月30日簽立系爭委託銷售契約後，趙淑君、被告 及被告配偶即以Line通訊軟體聯繫售屋事宜。嗣原告居間徐 美如之配偶即訴外人蔡岳倫出具不動產買賣意願書，表明願 以15,500,000元購買系爭不動產，經被告同意後，原告通知 買賣雙方於104年9月26日簽立系爭買賣契約，磋商訂約過程 中，蔡岳倫及徐美如即表明本件係以「賣屋換屋」方式購買 系爭不動產，因蔡岳倫長年於大陸工作，系爭不動產規劃登 記於徐美如名下，故推由徐美如為系爭買賣契約之買受人。 另蔡岳倫名下之房地（即渠預定賣屋之標的，門牌號碼為新 北市○○區○○○路000號2樓），委託銷售之開價為33,800 ,000元，斯時其上最高限額抵押權分別為990,000元、6,600 ,000元（設定日期為94年，即繳款已近10年），足見徐美如 （或蔡岳倫）預定以出售市值30,000,000餘元房地所得價金 買入系爭不動產，並非悖於常情。原告確已完成居間任務， 至於徐美如不履行給付價金義務之動機為何，則非原告所能 探究，亦非原告所能左右。
⒉依「不動產仲介業報酬計收標準規定」第1 條之規定，不動 產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一 方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價 金百分之6或1個月之租金。本件兩造約定之服務報酬為600, 000元，不足系爭不動產成交總金額百分之4（計算式：15,5 00,000元X4%=620,000 元），並無為數過鉅，失其公平之情 。況且，依系爭委託銷售契約第8條第4點約定，於簽立系爭 買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，被告仍 應支付委託價額百分之4 或沒收價金百分之50取其低者，給 予原告作為服務報酬，被告自徐美如處既獲有1,550,000 元 之賠償，則原告請求被告給付600,000元服務報酬（低於1,5 50,000元的百分之50即775,000元），應屬合理。 ⒊趙淑君於104年9月26日被告與徐美如簽立系爭買賣契約前， 除居間客戶帶看系爭不動產外，亦將系爭不動產刊登廣告， 上架至各大租屋網站。系爭買賣契約簽立後，趙淑君仍為被 告及徐美如聯繫相關事宜，諸如丈量系爭不動產房屋格局尺 寸、轉達社區停車費事宜等，並在得知徐美如不打算履約後 ，先後於105年1月11日、同年月13日為被告寄發存證信函催 告徐美如依約付款，甚至於系爭買賣契約解除後，協調徐美 如依約賠償1,550,000元。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠依民法第572 條本文之規定，請求酌減服務報酬約定之報酬 百分之90以上，理由如下：
⒈被告於104 年9月26日晚間7時許抵達原告公司時，原告公司 員工趙淑君係先將被告與徐美如分開遊說，並告知被告簽約 款部分徐美如僅得匯入150,000 元，被告因此曾表達不太想 出售系爭不動產，趙淑君隨即誆稱徐美如有定期存款，迨10 4 年12月底到期解約後即可支付剩餘簽約款。被告當下本不 同意延展付款期日，趙淑君見狀以渠將要求徐美如簽立本票 以作為擔保，本票即等同現金等語說服被告同意，被告方於 當日晚上11時許與徐美如簽立系爭買賣契約，同時協議差額 1,400,000元部分延展至買方之定存到期日即104年12月31日 再行支付。惟依徐美如於105年1月17日寄發之存證信函所稱 「因為我先生蔡岳倫的房子賣不掉，我就沒錢，目前生活都 有問題，我一個女人帶3 個小孩，我真的沒有錢」等語，可 知徐美如名下並無財產，趙淑君明知上開情事，仍以本票就 等同現金等語，說服被告接受徐美如簽立1,400,000 元之本 票作為擔保簽約款差額，致使被告須承擔若徐美如不能給付 價金，其聲請強制執行亦未能受償，及系爭不動產因受系爭 買賣契約限制，價格於展延期間可能受政策、景氣影響而跌 落之雙重龐大風險，在在顯示趙淑君為賺取仲介費，全然棄 被告之權益於不顧。
⒉再者，趙淑君於委託銷售期間居間客戶，帶看系爭不動產僅 有4 次，且於系爭買賣契約簽約款付款期限屆至前，原告從 未主動代被告催告徐美如給付款項。第1 期簽約款展延期限 屆至後，原告雖曾於105年1月11日、同年月13日代被告寄發 存證信函予徐美如，惟信函內容分別係由代書、被告委託律 師擬稿，原告僅負責將文字套入存證信函格式寄出。嗣被告 得以與徐美如合意解除系爭買賣契約，並取得1,550,000 元 違約金，亦係因徐美如收受被告委請律師所寄發之存證信函 ，唯恐因而招致官司，方同意再給付1,400,000 元予被告， 是原告所付出之勞務確實低於其依約應盡之義務。 ⒊系爭不動產交易未能完成，係因徐美如無力支付價金而解除 契約，完全與被告無關。再者，原告除居間仲介簽約外，並 無其他勞務付出，縱有進行帶看房屋、刊登廣告、於網站上 登錄系爭房地資料等行銷行為，所費亦不高，考量系爭買賣 契約解除後，原告省卻本需處理相關過戶、點交等事宜所需 付出之人事、勞務費用，及原告不惜為自己之利益，屢屢阻 擋買賣雙方進行解除契約，棄委託人之權益於不顧等情，被
告依民法第572 條之規定，請求酌減本件服務報酬百分之90 以上，自屬允當。
㈡答辯聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行三、兩造不爭執事項：（參見本院卷一第246至247頁、第249至2 50頁）
㈠被告於104年7月30日簽立系爭委託銷售契約委託原告居間銷 售被告所有之系爭不動產，委託期間自104年7月30日至同年 10月31日止，委託價格為17,800,000元。嗣於104年9月25日 兩造簽立委託事項變更契約書將委託價格變更為15,500,000 元，且兩造約定前開價金包含百分之4 之仲介服務費及土地 增值稅，有系爭委託銷售契約及委託事項變更契約書等件在 卷可佐（參見本院卷一第14至19頁）。
㈡原告公司員工趙淑君於104年9月26日仲介被告出售系爭不動 產予徐美如，並於同日簽立系爭買賣契約，總價金為15,500 ,000元，付款方式為第1期簽約款1,550,000元（徐美如交付 150,000元現金及簽發面額1,400,000元本票乙紙予被告，雙 方另約定徐美如應於104年12月31日前匯款1,400,000元至履 約保證專戶，並取回前開1,400,000元本票）；第2期完稅款 1,550,000元（徐美如亦應於104年12月31日前將第2 期完稅 款1,550,000 元匯款至履約保證專戶）及尾款12,400,000元 ，有系爭買賣契約及不動產買賣作業流程等件附卷可稽（參 見本院卷一第20至27頁、第98頁）。
㈢104 年12月31曰屆期後，徐美如未遵期匯款，經被告多次催 告後，徐美如仍未給付價金，被告與徐美如遂於105 年2月5 日協議解除系爭買賣契約，被告並自徐美如處獲有1,550,00 0元之違約賠償金，有解約協議書、面額為1,400,000元，票 據號碼為BA0000000之支票、終止履保協議書、105 年1月11 日、同年1 月13日鎮前街郵局第9號、第11號存證信函、105 年1月17日板橋文化路郵局第94號存證信函、105 年1月29日 樹林育英街42號存證信函等件附卷為憑（參見本院卷一第29 至31頁、第55至67頁）。
四、兩造爭執事項：
兩造於105 年9月1日言詞辯論期日當庭合意簡化爭點為被告 是否得依民法第572 條本文之規定，向法院請求酌減服務報 酬？若可，則酌減之數額多少（參見本院卷二第54頁）。 ㈠經查，兩造於104年9月26日簽立系爭確認單，被告同意給付 原告本件服務報酬600,000 元，有系爭確認單在卷可佐（參 見本院卷一第28頁），兩造對此並不爭執，自堪信為真實。
㈡次查，系爭委託銷售契約第8條第4點約定，在簽立書面買賣 契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即被 告）仍應支付委託價額百分之4 或沒收價金百分之50取其低 者，給予乙方（即原告）作為服務報酬（參見本院卷一第16 頁）。又系爭買賣契約所載之系爭不動產買賣總價款為15,5 00,000元，以此計算，該買賣價款百分之4為620,000元，參 以上開解約協議書記載，買方（即徐美如）同意賠償賣方（ 即被告）簽約款1,550,000 元，此舉即視同由被告沒收徐美 如已給付之第1 期簽約款，揆諸上開約定，被告沒收前揭價 金1,550,000元的百分之50即為775,000元，故原告依系爭確 認單請求被告給付服務報酬600,000 元，並未違反系爭委託 銷售契約第8條第4點約定。
㈢按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。本件被告抗 辯原告為了賺取仲介費，全然棄被告之權益於不顧，原告所 付出之勞務確實低於其依約應盡之義務，故依民法第572 條 本文規定，請求酌減本件服務報酬百分之90以上等語，為原 告所否認。
⒈經查，被告於104年7月30日委託原告居間銷售系爭不動產後 ，原告在被告與徐美如簽立系爭買賣契約前，曾為被告刊登 廣告；於591 、有巢氏及永慶房仲網站上登錄系爭不動產資 料；於104年7月31日、同年8月1日、同年9月18日、同年9月 20日帶看系爭不動產；原告在被告與徐美如簽立系爭買賣契 約後，則為被告及徐美如聯繫丈量系爭不動產之屋內格局尺 寸；為被告及徐美如轉達社區停車費事宜。嗣因徐美如未依 約給付買賣款項，原告於105年1月11日代被告寄發鎮前街郵 局第9號存證信函，復於105 年1月13日代被告寄發鎮前街郵 局第11號存證信函，上開存證信函之內容分別由代書及被告 委託律師擬稿，此有被告提出之上開存證信函、原告工作內 容附表、訪客登記表等件在卷可稽（參見本院卷一第55至57 頁、卷二第16至18頁），核與證人即原告特約代書黃明瓷到 庭具結證述內容相符（參見本院卷一第113 頁），原告對此 亦無其他反證提出，自堪信為真實。
⒉次查，原告於本院審理中陳稱：（就本件部分原告支出之費 用為何？）目前仍在計算中等語（參見本院卷一第108 頁） ，嗣原告表示本件主要為人力支出，相關費用難以估算。迄 至本件言詞辯論終結為止，原告均未提出任何實際支出費用 之單據，益證原告於本件居間銷售系爭不動產之過程中所為 之工作內容確如被告提出之上開附表所載，原告並未有鉅額
之真正開銷。
⒊再者，兩造約定之委託銷售期間係自104年7月30日起至同年 10月31日止，被告係於104年9月26日與徐美如簽立系爭買賣 契約，原告已為被告居間仲介約2個月，嗣被告與徐美如於1 04年2月5日合意解除系爭買賣契約，原告亦有幫忙協調徐美 如要賠償多少違約金與被告之過程，此經證人即原告特約代 書黃明瓷到庭具結證述明確（參見本院卷一第113 頁）。本 院斟酌原告因系爭不動產之買賣，為被告所已進行之前述廣 告刊登及帶看系爭不動產，磋商協調買賣雙方議定價金及進 行買賣契約簽訂事宜等委託銷售契約之主要給付內容，原告 已支出之成本及人事費用等，較之系爭買賣契約簽訂後，原 告本應為被告進行之協助處理過戶及點交事宜等從給付或附 隨義務所須支出之人事費用為高，且前者係占大部分之費用 支出，參以上開委託事項變更契約書及系爭確認單所載，如 順利完成本件系爭不動產買賣交易過戶、點交時，被告應支 付原告之服務報酬為600,000元（約按成交價百分之4計算） 等情，本院認為原告可向被告請求之服務報酬，應以上述約 定數額600,000元的4分之3計算，即450,000元（600,000元X 3/4=450,000 元）較為合理，被告既已為前述酌減服務報酬 之抗辯，故本院依法予以酌減本件兩造間之服務報酬為450, 000元。
五、綜上所述，因原告為被告居間、仲介，被告始與徐美如簽立 系爭買賣契約，嗣徐美如無法依約給付買賣價款，被告與徐 美如合意解除系爭買賣契約，徐美如並同意賠償被告1,550, 000元，依系爭委託銷售契約第8 條第4點約定，被告仍應給 付原告服務報酬，然因本件最終並未完成系爭不動產之過戶 及點交等事宜，衡情原告自可節省相當之成本及人事費用， 經被告依民法第572 條本文規定抗辯上述服務報酬應予酌減 ，本院認為應予以酌減本件兩造間之服務報酬為450,000 元 。從而，原告依系爭委託銷售契約第8條第4點、系爭確認單 及民法第565 條、第568條第1項規定，請求被告給付服務報 酬450,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（105年5月3日）起 至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予 准許，逾此範圍之請求，則無理由，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊及防禦方法，經本院 審酌後認為與本判決結果不生任何影響，爰不一一論述，附 此敘明。
七、原告雖陳明願供擔保請准宣告假執行，然因原告勝訴部分金 額在500,000 元以下，應依職權宣告得假執行，並依被告聲 請酌定相當擔保金額宣告得免為假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由， 依民事訴訟法第79條、第389 條第1項第5款、第392條第2項 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 林哲賢
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 10 月 3 日
書記官 吳宜遙
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