拆屋還地
臺灣士林地方法院(民事),訴字,104年度,952號
SLDV,104,訴,952,20160912,2

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第952號
原　　　告　劉佳政　
訴訟代理人　楊政雄律師
複　代理人　陳美華律師
被　　　告　劉漢陽　
訴訟代理人　曾淑英律師
複　代理人　徐昭純　
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國105 年8 月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
本件原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告應將 坐落系爭815 土地無權占用之房屋10.67 平方公尺拆除並返 還土地予原告及其他共有人，嗣經本院會同新北市汐止地政 事務所（下稱簡汐止地政）勘查測量後，依測量結果請求就 實際占用土地之房屋，即如附圖所示815 ⑵、⑶部分拆除及 返還土地，變更其聲明詳如後述，核其請求之基礎事實同一 ，而擴張其應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條 第1 項第2 、3 款之規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊為坐落新北市○○區○○段000 地號（重測前 為新北市○○區○○段○○○○段000 ○00地號，分割自同 段140 之23地號，下稱系爭815 土地）土地共有人（與劉漢 國、劉佳龍共有），被告則為相鄰同段805 地號土地（重測 前為新北市○○區○○段○○○○段000 ○00地號，下稱系 爭805 土地）所有權人。詎被告所有坐落於系爭805 土地上 ，坐落同段5711建號，即門牌號碼為新北市○○區○○○街 00號建物（登記為2 層樓建物，實際為4 層樓建物，下稱系 爭建物）竟違法擴建，而無權占用系爭815 土地如附圖編號 815 ⑵、⑶部分，其中編號815 ⑶為鐵皮增建物，而815 ⑵ 亦係最外緣之鐵皮（包覆物），至系爭建物3 、4 樓為增建 ，自無不得拆除或違反公共利益之情形，爰依民法第767 條 及第821 條之規定，提起本件訴訟，聲明求為命被告應將坐 落系爭815 土地上，如附圖編號815 ⑵、⑶部分（面積各10 .28 、3.6 平方公尺）之建物拆除，並將土地騰空返還予伊 及其他共有人等語，並願供擔保准為假執行之宣告。二、被告則以：系爭建物與坐落系爭815 土地上原門牌號碼為新



北市○○區○○○街00號建物（同段5713建號，現已為原告 所拆除，下稱15號建物）為同由寶業建設股份有限公司（下 稱寶業公司）於69年興建完成連棟式建物，而由寶業公司辦 理土地分割暨建物第一次保存登記，再連同坐落之系爭815 、805 土地分別出售予被告及劉漢國（原告父親，與被告為 兄弟），分割線、地界線即應沿共同壁之中心，汐止地政於 101 年間囑託永璋測繪有限公司（下稱永璋公司）進行重測 ，永璋公司以套繪方式致與實際分割情形不符，致重測後地 界變更，造成系爭815 土地面積增加、系爭805 土地面積減 少，與使用現況不符，系爭合法建物始成越界建築，有違公 平原則，系爭建物占有土地自始經土地共有人同意而建，依 民法第425 之1 之規定，而為有權占用，依占有之連鎖，並 不因分割、重測面積錯誤而變成無權占有，且伊沿建物向上 加蓋3 、4 樓，亦無向外擴張而越界之情形，自非無權占有 ；退步言之，縱系爭建物確有越界，惟原告請求拆除之系爭 建物面寬為1.27公尺，拆除、補強、整修工程所需費用經建 築師鑑估需新臺幣（下同）2,951,901 元，而交易價值亦貶 損200 多萬元，原告請求拆除，已屬權利濫用，則依民法第 796 條、第796 條之1 規定，應斟酌對原告利益甚小，對被 告損害甚大及公共利益，免為全部或一部移去或變更系爭建 物等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判決，願 供擔保免為假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、原告為系爭815 土地共有人（與劉漢國、劉佳龍共有，應有 部分各為1/4 、1/2 、1/4 ，原告為劉漢國之子，其應有部 分係於102 年3 月21日以買賣為原因而取得），被告為系爭 805 土地所有權人，系爭815 、805 土地登記面積各為192. 17、165.63平方公尺；又系爭815 、805 土地上各登記有1 棟建物坐落，即坐落同段5713、5711建號，門牌號碼分別為 新北市○○區○○○街00○00號建物，且此2 建物為共用共 同壁之2 層樓建物，由寶業公司起造，於68年9 月18日原始 取得，並於69年6 月21日以買賣為原因，分別登記予劉漢國 、被告所有，其中5713建號已拆除重建，有原告提出之土地 及建物登記簿謄本、現場照片為憑，並有汐止地政104 年10 月1 日新北汐地籍字第1043814438號函附電子處理前人工登 記簿謄本在卷可按（見本院卷一第9-15頁、第77-84 頁）， 及本院依職權調閱上開寶業公司建造執照案卷宗查閱無訛（ 見外放影卷），兩造之關係亦為原告所不爭執，而堪認定。㈡、系爭815 、805 土地於101 年汐止地政囑託永璋公司重測前 ，分別為新北市○○區○○段○○○○段000 ○00○000 ○



00地號土地，登記面積各為189 、175 平方公尺，而140 之 35地號則係於68年11月10日由原所有權人申辦而分割自140 之23地號；原所有權人為寶業公司法定代理人楊添貴，於68 年8 月9 日移轉登記予陳倫宗，再將分割後之土地，以買賣 為原因，於69年6 月21日分別移轉登記予劉漢國及被告兄弟 二人，為兩造所不爭執，並有前述汐止地政函附人工登記簿 謄本、105 年5 月5 日新北汐測字第1053795745號函在卷可 稽（見本院卷一第65-76 頁、卷二第94頁），應堪認定。㈢、被告於購入系爭建物後，復自行沿系爭共同壁向上加蓋至4 樓，並於96年間沿系爭共同壁向後於1 樓後方增建為洗衣間 ，被告加蓋部分均無獨立出入門戶，及經濟上之單獨使用效 益，而為附屬於系爭建物之一部分，但未辦理保存登記；若 以永璋公司施測之系爭815 、805 土地間之地籍線為地界， 則系爭建物（以屬系爭建物共同壁中心為最大範圍及滴水線 ）占用系爭815 土地部分則各如附圖編號815 ⑵、⑶（面積 各10.28 、3.6 平方公尺），而15號建物則已拆除而於系爭 815 土地上另有建物存在，業經本院會同汐止地政勘驗屬實 ，製有勘驗筆錄及現場照片為憑（見本院卷一第156 、157 頁、卷二第30-34 頁），並有汐止地政之複丈成果圖（本院 卷二第11、12頁）在卷可按，而堪認定。
四、爭執事項：
㈠、系爭建物有無越界而占用系爭815 土地（兼論界址是否正確 ）？
㈡、承上，如有越界，則系爭建物占用系爭815 土地是否為無權 占有？原告得否請求被告拆除（其拆除範圍為何）？五、系爭建物有無越界而占有系爭815 土地（兼論界址是否正確 ）
㈠、系爭815 、805 土地於101 年5 月21日辦理地籍圖重測地籍 調查時，而因其界址點位於道路中，實地無法址設界標，而 依土地法第46條之1 至第46條之3 、執行要點第7 點規定辦 理，即參照舊地籍圖施測，有汐止地政104 年10月30日新北 汐地測字第1043815923號函附調查表在卷可憑（見本院卷一 第97-101頁），復經施測之永璋公司就經界疑義則說明：「 …雙方土地所有權人…均未到場指界…因雙方未到場，測量 人員未能進入施測，僅依據舊地籍圖大小、坵形套繪於新圖 上，其實地界址與圖上經界線，會因圖紙伸縮或誤謬等因素 ，造成不一致情形」，且並無參考點之坐標資料，又重測前 地籍圖屬圖解法測量，其分割原圖亦無參考點坐標之記載等 語，有永璋公司104 年12月4 日永璋104 地測字第051 號、 及105 年3 月2 日永璋105 地測字第015 號函在卷可憑（見



本院卷一第158 頁、卷二第77頁），又汐止地政即依此測量 結果公告，並無人異議，而據以辦理土地標示變更登記，並 依此為界線，繪測系爭建物有無越界占用系爭815 土地，業 如前述，則於辦理重測時既係依舊地籍圖而套繪，由此形式 上觀之，尚無地界於重測時顯然繪測錯誤之情形，且迄未有 其他確定判決更改上開界址前，被告主張不得以重測之地籍 線作為系爭建物有無越界之認定，尚屬無據。
㈡、被告雖抗辯地界應為建商完成建築後，沿系爭建物與相鄰之 15號建物共同壁而為分割為其地界等語，雖依前述所調閱之 建照執照、使用執照，其相關圖說就L1、L2（即系爭建物及 15號建物）均有於共同壁中劃一直線標示「地界線」，且於 建商完成建築後，為使其建物與其土地可買賣移轉，自無使 其占用鄰地之可能，否則土地謄本之記載，自應包含其他建 物之存在，顯與前述客觀上地政登記之謄本內容並不相符， 是以系爭建物及15號建物共同壁中心，作為分割後系爭815 、805 土地之地界，確較符合建商及後續購買使用者之真意 無訛（詳後述），惟並無法確認分割時是否確實即無越界之 情形，是於變更確認界址前，尚難認系爭建物確無現實實地 有越界占用系爭815 土地之情形，而汐止地政就此界址之確 認方式亦為相同之意見，有其105 年5 月5 日新北汐地測字 第1053795745號函在卷可按（見本院卷二第94頁），是被告 執此為辯，尚無可採。
㈢、是原告主張系爭建物已越界，並占用系爭815 土地如附圖編 號815⑵、⑶部分，即為可採。
六、系爭建物占用系爭815 土地是否為無權占有，及原告得否請 求被告拆除部分：
㈠、查原告主張系爭建物為被告所擴建而越界等語，為被告所否 認，而被告則抗辯於原告拆除15號建物前，與系爭建物為使 用共同壁之連棟房屋，且提出拆除前之相連建物照片為據（ 見本院卷一第28、29頁），原告既不否認該照片為其拆除前 之照片，則系爭建物原已為保存登記之部分，自無往共同壁 外之方向擴建而新生越界之可能，是原告主張被告因新建擴 建系爭建物而致越界等語，既未能舉證以實其說，且與現實 客觀物理狀態不符，而無可採。
㈡、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，需被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗 辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就 其取得占有，係有正當權源之事實證明之。又所謂正當權源 ，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍 占有使用之義務而言。復按權利之行使，是否以損害他人為



主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人 及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘 其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之 損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利 社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第73 7 號判例意旨參照）。此在已建妥之房屋，可不因基地所有 權主體之變動，受拆除之命運，以顧全社會經濟，於土地房 屋曾同屬一人所有，並無可能有債之約定存在關係，而於事 後生所有權變動為不同人時，有民法第425 條之1 將此意旨 明文化，於相鄰關係，則以民法第796 條之1 （此法條之適 用詳後述）以「公共利益」將之具體化，使越界之建物得於 一定情形下免於一部或全部之拆除，其價值判斷均屬相同。 是自應視房屋造成坐落於他人土地之原因，於前開相同價值 判斷下，應為相同之解釋，即於此種情況下，物之所有權人 即有提供或容忍他人占有使用之義務，且與於民法第425 條 之1 及第796 條之1 之情形下相同，其再受移轉之後手，亦 應繼受此狀態而同受拘束。經查：
⒈被告對原告就系爭建物占用系爭815 土地之部分之所有權， 並非全無爭執，然於汐止地政其為之登記未變更前，尚難認 原告主張之所有權範圍有於上開範圍內減縮之情形，先予敘 明（本件言詞辯論終結前，被告具狀表明將另為起訴請求確 認，原告並表明不願意先行撤回本件訴訟）。
⒉系爭815 、805 土地重測分割前原均為新北市○○區○○段 ○○○○段000 ○00地號土地之一部，所有權人原登記為寶 業公司法定代理人楊添貴，於68年8 月9 日移轉登記予陳倫 宗，復於68年11月10日自該140 之23地號土地分割出140 之 35地號土地，復將分割後之土地，以買賣為原因，於69年6 月21日分別移轉登記予劉漢國及被告兄弟2 人，而於重測後 則為系爭815 、805 土地；而其土地謄本上登記其上各坐落 之1 棟建物，即分別為坐落同段5713、5711建號，門牌號碼 分別為新北市○○區○○○街00○00號建物，且此2 建物為 共用共同壁之2 層樓建物，係由寶業公司起造，於68年9 月 18日原始取得，並於69年6 月21日以買賣為原因，分別登記 予劉漢國、被告所有等情，業如前述，再參以建築執照及使 用執照之申請及圖說，係由楊添貴以該140 之23地號所有權 人之身分，於67年10月6 日出具土地使用同意書，同意由寶 業公司於其上建築加強磚造之建築物，即包括15號建物及系 爭建物（於圖說分別為L1、L2）之連棟雙併2 層樓建物，其 左右設計相反，惟面寬、面積、格局相同，再由其建築執照 及使用執照之平面圖立面圖圖說中之1 樓部分，則於L1、L2



共同壁中間沿伸線，以箭頭標註「地界線」，並於「面積計 算示意圖」、「（乙區）面積計算書」分別核算L1、L2之基 地面積、保留地、建築面積、保留地、建蔽率，亦係以其共 同壁中間之沿伸線為計算面積之基準，系爭建物即L2所占面 積為174.75平方公尺，而15號建物即L1僅需155.83平方公尺 ，其所餘其餘空地，尚有避難空地，有本院依職權調閱之建 造執照及使用執照可憑（見外放影卷），而所坐落之系爭 815 、805 土地重測前於分割時之登記面積各為189 、175 平方公尺等情，亦如前述，且業於分割及建築完成後，將其 登記之土地及地上之建物，因買賣，同時分別登記予劉漢國 及被告，並無建物面積大於所登記坐落土地之情狀，且無系 爭815 土地上，除15號建物外，尚有其餘已辦理第一次保存 登記建物之存在，且陳倫宗亦已將土地分別登記予劉漢國及 被告，亦見本件無地主與建商有合建、或建商變更，而就土 地同意書有其餘約定之可能，是提供建屋之土地雖登記由建 商指定之法定代理人楊添貴、嗣後指定登記陳倫宗，衡情應 僅係寶業公司為建屋節稅之一般工程慣例之考量，實際土地 均為寶業公司實際管理支配，依前述建築情狀及登記情形， 絕無於分割時有使系爭建物越界而占用系爭815 土地之意， 且為個別買受15號建物及系爭建物之所有權人所明知，倘未 因有拆除重建而需為測量之可能，均無可能知悉系爭建物有 越界之可能存在，且於移轉登記時均無可能因事實上有無越 界而為拒絕之登記，則於系爭建物實際建築之寶業公司於建 築後，因土地分割重測後始造成越界，雖與越界而「建築」 要件尚不相符，而於寶業公司亦不認為有越界之情況下，而 雖系爭建物與系爭815 土地曾屬同一人所有，惟亦無將土地 房屋先後移轉予不同之人之意思，亦不當然符合民法第425 條之1 之情況，惟此種原意定分割之地界為沿15號建物及系 爭建物共同壁而為，然因地籍圖圖面繪測差異所造成之鄰地 所有權擴張而主體變動之結果，此已建妥房屋不受拆除之保 護，顯然高於前揭說明越界建築即民法第796 條之1 之公共 利益之保護，及民法第425 條之1 所要保護建物之意旨；再 者，劉漢國與被告於69年6 月21日同時購買15號建物及基地 、系爭建物及基地迄今，劉漢國仍為系爭815 土地之共有人 ，應有部分為2 分之1 ，有前述土地登記謄本可按，而原告 為劉漢國之子，對上情均知之甚詳，原告亦不否認係於102 年間拆除重建請建築師繪測時以地籍圖為準始知有越界一事 ，及參酌汐止地政函覆其拆除面積之寬度約為1.24公尺，有 汐止地政105 年8 月1 日新北汐地測字第1053800331號函在 卷可參（見本院卷二第131 、132 頁），其拆除範圍顯已超



過系爭建物共同壁（測量越界面積係至系爭建物之共同壁中 心為緣），尚加計相鄰客廳、房間等使用空間本體，並需另 行砌牆始得加以使用，而被告亦已請建築師提出修復估算費 用需數百萬以上（見本院卷二第139-170 頁），衡諸一般社 會常情，此拆除會影響原系爭建物之利用、使用及相當價值 亦屬至明，而縱其因原告拆除15號建物後就共同壁所為之鐵 皮包覆亦為對其建物之保護，而已屬系爭建物必要之部分， 是被告抗辯原告權利之行使已屬權利濫用等語，依前揭就建 物保存相同之價值判斷而言，即屬可採。是原告請求被告拆 除系爭建物占用系爭815 土地部分，既屬權利之濫用，原告 有提供或容忍系爭建物為占有使用之義務，被告之占有，依 首揭說明，即有正當之權源，是原告請求其拆除，即無可採 。
㈢、按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰 地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更 其房屋；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移 去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部 或一部之移去或變更；此於具有與房屋價值相當之其他建築 物準用之，民法第796 條第1 項前段、第796 條之1 第1 項 前段、第796 條之2 有明文規定。查被告於購入系爭建物後 ，復自行沿系爭共同壁向上加蓋至4 樓，並於96年間沿系爭 共同壁向後於1 樓後方增建為鐵皮洗衣間等情，業如前述， 則系爭建物之3 、4 樓部分，及1 樓後方增建部分，即非屬 寶業公司所建築，且為未辦保存登記之建物部分，則此部分 則確屬被告之「越界」、「建築」，而有前開法條之適用。 惟系爭建物之3 、4 樓及1 樓後方增建，均無獨立出入門戶 ，及社會經濟上之單獨使用效益，而附屬於系爭建物之一部 分，且被告於建築時係沿其認定之界址即共同壁往上蓋，業 如前述，此亦可由被告所提出15號建物拆除前，15號建物亦 與系爭建物有相連加蓋之3 、4 樓建物，及15號建物拆除後 ，系爭建物共同壁因遭拆除而包覆鐵皮保護，而3 、4 樓部 分與1 、2 樓相比（除15號建物原保留部分共同壁外）並無 特別突起可知，而原告對被告稱其15號建物原1 樓亦有沿共 同壁，而與系爭建物共同增建之部分等情亦未否認，被告顯 然非因故意或重大過失逾越地界，而原告於知越界後雖已即 時提出異議，惟被告建築完成均使用已數年後，原告始因地 籍測量而發現，業如前述，且被告之擴建既係沿系爭建物1 、2 樓共同壁所建，而非向外越界擴張其原非屬系爭建物坐 落之地面，且由兩造所提供之前揭照片，3 樓與1 、2 樓同 為磚造，4 樓及1 樓後方增建，則均為有圍牆並與系爭建物



相連之室內空間，已成為系爭建物整體之一部分，雖非原保 存登記範圍，惟分離不易，若拆除勢將損及其全部之經濟價 值，更非簡陋豬欄、狗舍等可比擬，是原告主張只要是違章 建築即當然不受保護，尚屬無據，於前開情形下，並無違反 最高法院59年台上字第1799號判例及67年台上字第800 號判 例之旨趣，況於系爭建物1 、2 樓已毋庸拆除之情況下，就 拆除3 、4 樓而言，對原告並無任何實益可言，而後方沿伸 使用空間亦無特別實益，且原告就其拆除15號建物後已重新 建築完成，亦有前述現場照片可按，並不因系爭建物後方1 樓或其上3 、4 樓建物而影響其土地建築之使用，是斟酌原 告拆除所獲得之利益、被告拆除所受之損害，及信賴登記等 之越界原因等，本院認仍應免被告為越界部分全部之移去及 變更，方符誠信。
㈣、本件被告並無逾越建築線而建築之情況，亦如前述，而原告 其餘所引案例事實均與本件並不相同，即無比附援引之餘地 ，及本件事證已臻明確，兩造其餘主張、抗辯及所用之攻擊 、防禦方法，核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述， 附此敘明。
七、綜上所述，本件原告主張被告所有系爭建物占用其共有系爭 815 土地，雖經測量如附圖編號815 ⑵、⑶所示，惟被告就 其占有權源，已提出前述自始均不知有越界，而係地籍圖測 量結果與建商原意及登記情形不符，原告應容忍其使用，始 無違誠信原則，及依民法第796 條之1 之情形，免除拆除其 全部，為可採信。從而，原告基於民法第767 條及第821 條 之規定，聲明求為命被告應將坐落系爭815 土地上，如附圖 編號815 ⑵、⑶部分（面積各10.28 、3.6 平方公尺）之建 物拆除，並將土地騰空返還予原告及其他共有人，為無理由 ，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予 駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 12 日
書記官 彭品嘉
附圖：