臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1406號
原 告 施嘉全
訴訟代理人 施文賢
施翠華
被 告 簡駿森
簡太陽
簡天河
共 同
訴訟代理人 陳以敦律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國105年8月5日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之土地返還予原告及其他全體共有人。訴訟費用由被告負擔。
事 實
壹、程序部分：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。本件係兩造就原告與他人共有 之如附表所示6筆土地（下合稱系爭土地，若分稱時則各以 附表「簡稱」欄分稱其名）上原向臺北市士林區公所辦理登 記之耕地租約（雙內字第25號）（下稱系爭耕地租約），被 告是否不自任耕作而使租約歸於無效之租佃爭議事件，經耕 地租佃委員會調解、調處不成，而由臺北市政府移送本院審 理等情，有臺北市政府民國104年9月21日府地權字第104310 92700號函暨所檢附之調處筆錄、調解筆錄等件可稽（見本 院卷一第6-101頁），合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告為系爭土地之共有人，被告之父親即訴外人簡金長原與 原告間就系爭土地訂有系爭耕地租約。
㈡簡金長於80年2月7日死亡，當時系爭耕地租約至79年12月31 日期滿，簡金長死亡後，被告未辦理租約繼承登記亦未辦理 續約，租約當然向後失其效力，租賃關係歸於消滅，詎料， 被告遲至86年間辦理租約繼承登記，士林區公所竟未辦理註 銷登記而予以准許，實則，被告應無主張續約之權利可言，
兩造間系爭耕地租約已不存在。
㈢縱認被告86年間租約繼承登記為合法，但被告將系爭244地 號土地借與訴外人羅金星栽種使用；另於系爭238內地號土 地上興建門牌號碼臺北市○○區○○里○○路0段000巷00弄 00號非法建物1棟（下稱系爭建物），經出租人數次抗爭後 予以拆除，拆除後堆放之廢棄物又未予清理，消極地任其荒 蕪，未從事耕作行為；此外，被告亦將系爭244地號土地、 系爭241內地號土地、系爭238內地號土地借予清涼地有機農 場開闢道路，堪認被告有「不自任耕作」之情事，已違反耕 地三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項系爭耕地 租約無效。
㈣系爭耕地租約既然無效，爰請求被告返還系爭土地。聲明為 ：被告應將系爭土地返還原告及其他全體共有人。二、被告則以下列情詞置辯：
㈠耕地三七五減租條例第6條第1項書面、登記之規定，係為保 護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終 止或換訂，均需登記始能生效；且臺北市政府耕地租約登記 自治條例並無規定繼承未辦變更登記或未辦理續約構成註銷 原因；至耕地三七五租約清理要點乃耕地租佃登記業務主管 機關本於登記業務管理所為之行政措施，與私權爭執無涉， 並無確定私權之效果。實則，依耕地三七五減租條例第20條 、民法第1148條，被告已繼承簡金長就系爭耕地租約之耕地 租賃權，縱未於租期屆滿翌日起45日內申請續訂租約，租賃 關係亦不當然終止，原告主張續約不合法云云，並無理由。 ㈡被告並未將系爭244地號土地借予羅金星栽種使用，羅金星 僅係從事農作過程中之一部份操作，系爭土地主要仍係由被 告簡太陽及其子即訴外人簡義平耕作，故被告並無不自任耕 作之情事。
㈢系爭建物非被告興建。系爭238內地號土地上除系爭耕地租 約外，尚有雙內字第27號私有耕地租約，系爭建物係訴外人 簡清波於其雙內字第27號私有耕地租約承租之範圍內搭建， 與被告無關。故拆除後在原地棄置廢棄物亦與被告無關。 ㈣對於原告於最後一次言詞辯論期日始提出「被告將系爭244 地號土地、系爭241內地號土地、系爭238內地號土地借予清 涼地有機農場開闢道路」之主張，認為係逾時提出攻擊防禦 方法。
㈤聲明為：原告之訴駁回。
三、法官協同兩造整理本件不爭執及爭執事項，並依本院論述之 先後與妥適，調整其順序、內容如下（見本院卷三第46頁反 面至第47頁反面）：
㈠不爭執事項
1.附表所示6筆土地為原告所有。
2.原告與簡金長間就附表所示6筆土地，有向臺北市士林區 公所辦理登記之耕地租約（雙內字第25號）。 ㈡爭執事項：
1.被告86年間方辦理租約繼承登記，是否合法？ 2.被告就附表所示6筆土地是否有未自任耕作違反耕地三七 五減租條例第16條規定之情事？
①被告是否有將系爭244地號土地借與羅金星栽種使用？ ②被告是否有在系爭238內地號土地上興建系爭建物？或 被告是否有將系爭238內地號土地借予簡清波興建系爭 建物及通行？
③被告是否有將系爭244地號土地、系爭241內地號土地、 系爭238內地號土地借予清涼地有機農場開闢道路？（ 此部分是否逾時提出攻擊防禦方法）
3.原告請求被告返還系爭土地，是否有理由？四、得心證之理由：
㈠按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租 約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應 由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉 證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須 經登記，始能生效，此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕 地租約之成立或生效要件（最高法院51年台上字第2629號判 例、69年度台上字第1024號判決意旨可佐）。次按耕地租約 於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願 繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有 明文。承租人等雖未於租期屆滿前提出申請續租，甚且於接 獲調解通知後始行提出，既有請求續租之意思表示，且經查 明仍有耕作之事實，則被告認其逾期申請仍應予以受理，將 原處分撤銷命原處分機關重為適法處分之決定殊難謂違誤（ 行政法院82年度判字第1816號判決要旨可憑）。原告雖主張 系爭耕地租約至79年12月31日期滿，簡金長80年間死亡後， 被告遲至86年間始辦理租約繼承登記，已無續約之權利可言 云云。惟簡金長死亡後，依民法第1148條規定，被告應即承 受簡金長財產上一切權利、義務，包含系爭耕地租約之承租 權，故縱未辦理繼承或續約之登記，系爭耕地租約亦不因此 無效，被告86年間以現耕繼承人之身分就系爭耕地租約辦理 繼承登記，經臺北市士林區公所查明仍有耕作之事實（見本 院卷一第134-135頁），堪認被告有續約意願，出租人有續 訂租約之義務，系爭耕地租約繼續存在，被告辦理繼承及續
約之登記，並無不法之處。
㈡又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2 項有明文規定。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借 與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與 轉租無異（最高法院63年台上字第599號判例要旨可參）。 所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限 制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力， 租賃關係因而歸於消滅而言；共同承租人就租賃耕地之一部 或全部不自任耕作或轉租他人者，該與出租人原訂之耕地租 約全部無效（最高法院80年台再字第15號判例、84年度台上 字第2975號判決要旨可佐）。亦即承租人不自任耕作之情形 ，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約 亦屬無效；所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故 耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不 因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地 ，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約 恢復其效力。查：
1.依104年3月13日現場會勘錄音光碟之譯文：「(05:14)施 翠華:等一下，我們要補充說明。就是244號喔那個，我們 發現他有給別人..有轉租，有不自任耕作的情形，轉租給 羅金星。你有給他種...(05:37)施文賢:之前他有自已承 認。(05:38)施翠華:你可能沒有跟他收錢。你有跟他收錢 嗎？(05:40)簡太陽:沒有。(05:42)施翠華:沒有跟他收錢 ，對啊，你沒錢給他種的啊。(05:43)簡義平:可是現在也 沒有讓他耕作啊。...(06:11)施翠華:你們沒有向他收錢 是不是？(06:14)簡義平:沒有收錢啊。(06:15)施翠華:沒 收錢，那他種多久？(06:17)簡義平:差不多半年而已。 ...(06:35)施翠華:你說他是幫忙作的。那收成你是給他 還是怎麼樣？沒收錢，那種好是他拿走喔？(06:45)簡太 陽:他拿去吃，種吃而已，沒有...。...(07:05)施翠華: 對啊，就是你們那時給他種嘛。(07:08)簡義平:反正目前 就是全部我們自己在耕作。(07:13)施翠華:目前你們…… 那之前是讓他種了多久？(07:19)簡義平:就是半年左右而 已啊，確定半年。」（見本院卷二第146頁正、反面）， 佐以同日原告訴訟代理人與羅金星之妻對話之錄音譯文： 「(00:00)施文賢:……簡太陽他給你去種啦。(00:08)羅 金星太太:嘿呀，沒啦，他是說閒閒，不知道要做什麼， 算是像運動一樣，之前都去釣魚，啊那個……(00:18)施
王秋香:啊你種多久了？(00:20)羅金星太太:還沒一年啦 。(00:22)施王秋香:喔快一年了就對了啦。(00:26)羅金 星太太:是啦。(00:26)施翠華：那現在還有在種嗎？(00: 28)羅金星太太:有啦，他現在就種自己吃，不是種去賣。 你如果去看，就幾區而已，是怎麼樣……(00:36)施翠華: 喔，他是種……有看到一些是高麗菜？(00:39)羅金星太 太:是啦。(00:40)施翠華:那是他種的喔？(00:42)羅金星 太太:是呀。這裡有椅子……(00:45)施翠華:就是說那塊 溪山244那塊是不是？所以那是誰給他種的？(01:07)羅金 星太太:阿陽，簡太陽啦。...(02:25)施翠華:那他有沒有 在種？(02:26)羅金星太太:有啊，他也在種啊。他是比較 多……我丈夫…還沒這間房子寬闊欸(02:35)施王秋香:他 們兩個沒什麼在種啦……(02:39)施翠華:喔，算給他種就 對了。那有沒有跟他收錢？(02:42)羅金星太太:沒有啦， 就想說大家朋友這樣，我是覺得運動，之前他們都去釣魚 ...(07:50)施翠華:你先生是種什麼菜？(07:53)羅金星太 太：啊就你們去看就知道了，高麗菜跟那個……我也不知 道種什麼菜，跟那個芥藍。(08:00)施翠華:喔……有，我 剛剛好像有看到那個高麗菜跟芥藍。(00:10)羅金星太太: 跟紅莧菜，三樣啦。」（見本院卷一第229-231頁、卷二 第147頁），互核104年3月15日原告訴訟代理人與羅金星 對話之錄音譯文：「(02:36)施王秋香:問他他去種的那個 是不是他給他種的……(02:44)施翠華:是不是他給你種的 ？(02:47)羅金星:沒有啦，我之前是去那裡...(02:49)施 翠華:他自己有說啊，說他給你種啊。(02:51)羅金星:有 啦，我就之前...就跟你說之前去那裡……(02:51)施王秋 香:需要租金嗎(02:55)羅金星太太:跟你說沒有啦，就跟 你說像朋友那樣(02:58)羅金星:因為我之前都是跟他一起 做工作，跟簡太陽出去外面做工作，因為有一次我跌倒， 跌倒回來……(03:10)施王秋香:你照實跟我們講沒關係(0 3:11)羅金星：搭…這也沒有什麼啊(03:18)羅金星太太: 那也沒有什麼租就租啊(03:20)羅金星:他是較晚回來，叫 我幫他把菜澆一澆，我一開始是幫他澆菜，到後來…他說 不然這兩區你種種，（菜)拿回去吃。(03:33)施翠華:那 你有沒有跟他分誰多少？你種的給他多少？(03:36)羅金 星:沒有啦。(03:39)施翠華:沒有，所以你種的都給你… …(03:40)羅金星:我種的，他給我拿回來給我吃是，這樣 的啦，種也沒多少。是今年還有一些，有時候颱風來，整 個掃光光，種得要死也沒吃到一支。(03:54)施文賢:所以 他給你種多久？(03:58)羅金星:半年多有(04:00)施王秋
香：近一年(04:02)施翠華：去年什麼時候？種多久？(04 :06)羅金星：沒有，沒這麼久啦。近一年是我給他澆菜， 後來澆了一陣後，他才說不然這兩區你種的給你吃。差不 多... (04:18)施翠華：澆菜有給你錢嗎？(04:17)羅金星 ：沒有啦。」（見本院卷二第147頁反面至第148頁），可 見被告簡太陽確曾將系爭244地號土地之一部交予羅金星 耕作，並由羅金星收成、取回作物食用，當符合耕地三七 五減租條例第16條第1、2項所謂「不自任耕作」之情事， 故系爭耕地租約全部、當然向後失其效力，租賃關係因而 歸於消滅。
2.被告雖質疑上開譯文係節錄談話中間之片段，且為原告自 問自答、強逼他人照其所述回答，是否得作為本件證明之 證據顯有疑義云云。然原告雖非自始開始錄音，觀其提出 之錄音時間均長達十餘分鐘，期間談話者對話往來頻繁， 更有反覆確認之情況，且經當庭勘驗並無剪接情形（見本 院卷二第147、148頁），亦無被告所指原告自問自答、脅 迫他人之情（見本院卷一第225-236頁、卷二第146-148頁 ），故應認上開譯文具有證據能力及證明力無訛。 3.又證人羅金星雖到庭證稱：「（被告簡太陽、簡阿發、簡 駿森、簡天河有沒有把地借給你種？）沒有。（為何你會 在他們地上面耕作？）有時候我去找他們，他們不在家， 我就去他們耕地上找他們，他老婆就叫我說如果沒事可以 幫忙澆水。...（你去耕作有沒限定哪個區塊給你？）沒 有。我什麼也沒有做，就是去幫忙澆水。（種出來的菜怎 麼處理？）我不知道，是被告簡太陽太太處理，賣剩的是 有給我過」等語（見本院卷二第284頁反面至第285頁）。 惟其所證顯與前揭104年3月15日對話譯文不符，衡以104 年3月15日對話係本案爭議發生前，斯時羅金星所述應較 為真實，且證人羅金星亦稱：「（為什麼你現在說的跟當 時錄音回答的都不一樣？）沒有不一樣，他們種的就是他 們種的，一開始我不認識他們，我以為他們是要來買菜， 所以也是好心介紹說那邊有菜園可以買，我也不知道為什 麼他們透過什麼方式知道我來探聽」（見本院卷二第286 頁反面），可見斯時其並不知原告訴訟代理人之身分，是 其當時所述更無虛偽之理，況譯文中證人羅金星二度明確 陳稱：「一開始是幫他澆菜，到後來他說不然這兩區你種 種，菜拿回去吃。」（見本院卷二第147頁反面至第148頁 ），足見其可區分幫忙澆水及自任耕作之不同，實無誤述 之可能，經核其斯時所述亦與其他譯文內容相符，已如前 述，是應認104年3月15日對話譯文中羅金星所為陳述較羅
金星到庭所為證述為可採，其到庭所為證述無由執為對被 告有利之認定，附此敘明。
4.綜此，堪認原告主張被告有耕地三七五減租條例第16條第 1項、第2項情事，系爭耕地租約無效等語，於法有據。至 原告另主張被告在系爭238內地號土地上興建系爭建物或 將系爭238內地號土地借予簡清波興建系爭建物及通行， 及被告將系爭244地號土地、系爭241內地號土地、系爭23 8內地號土地借予清涼地有機農場開闢道路（即爭執事項 2.②③），因被告將系爭244地號土地借予羅金星耕種之 行為，已符合耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項， 而使系爭耕地租約歸於無效，本院自無庸就被告有無其他 不自任耕作之情事贅予審究，併予敘明。
㈢末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。經 查，原告為系爭土地之共有人，系爭耕地租約既因被告不自 任耕作而無效，已如前述，被告復未能提出任何證據證明其 等使用系爭土地有正當權源，因此，原告依據上開規定，請 求被告將系爭土地返還原告及其他共有人，洵屬有據。五、綜上所述，被告確有耕地三七五減租條例第16條規定不自任 耕作之情事而使系爭耕地租約無效，原告訴請被告返還系爭 土地予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此 敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
民事第一庭 法 官 謝佳純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 7 日
書記官 鄭伊汝
附表：
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│編號 │ 重測後地號 │簡稱 │
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│ 1 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭238內地號土地 │
│ │段238內地號 │ │
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│ 2 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭241內地號土地 │
│ │段241內地號 │ │
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│ 3 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭244地號土地 │
│ │段244地號 │ │
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│ 4 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭455內地號土地 │
│ │段455內地號 │ │
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│ 5 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭455-1地號土地 │
│ │段455-1地號 │ │
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│ 6 │臺北市士林區溪山段2小 │系爭478內地號土地 │
│ │段478內地號 │ │
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