臺灣士林地方法院民事判決 104年度簡上字第173號
上 訴 人 李浚丞（原名李昭欣）
訴訟代理人 黃昭仁律師
被 上訴人 陳蘭美
陳蘭春
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國104 年
6 月18日本院士林簡易庭104 年度士簡字第92號第一審判決提起
上訴，本院於105 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣參萬貳仟玖佰陸拾伍元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之十四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張：兩造於民國102 年7 月15日簽訂 房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被上訴人將所有之 門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段000 巷00弄0 號1 樓之 房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自102 年7 月15日起至103 年7 月14日止，每月租金為新臺幣（下同） 6 萬5,000 元，租金應於每月15日前繳納，押租金則為10萬 元。詎上訴人自103 年5 月15日起即不再繳交租金，共積欠 2 個月租金即13萬元，扣除交付之租押金10萬元後，上訴人 尚積欠租金3 萬元。又被上訴人於系爭租約屆期前，已向上 訴人表示不再續租，然上訴人於系爭租約屆期後，未依約返 還系爭房屋，嗣經被上訴人持系爭租約之公證書向臺灣臺北 地方法院（下稱臺北地院）聲請對上訴人為遷讓系爭房屋之 強制執行（下稱系爭執行事件），迄103 年11月10日始經臺 北地院強制執行程序點交收回系爭房屋，依系爭租約約定， 上訴人每月應給付相當於月租金2 倍之違約金，惟此部分被 上訴人僅請求相當於月租金之違約金（即以月租金6 萬5,00 0 元計算）3 個月（自103 年7 月15日起至同年10月14日止 共計3 個月），共計19萬5,000 元，及上訴人占用系爭房屋 期間所積欠之自來水費用1,445 元、瓦斯費用8,658 元等語 ，並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人23萬5,103 元；㈡願供 擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人於系爭租約到期前，即向被上訴人表明 不續租，被上訴人遂與訴外人張惠美另行洽談租賃事宜，被 上訴人承諾於103 年7 月15日將系爭房屋交付予張惠美，並
給予張惠美1 個月整理現場及評估效益，而上訴人於103 年 7 月15日系爭租約屆期時，即已依被上訴人與張惠美之約定 將系爭房屋占有交付予張惠美以代交還，並無遲延返還系爭 房屋之情事，被上訴人自不得請求上訴人給付違約金。再系 爭房屋圍繞之磚瓦及室內外裝潢等設備（下稱系爭裝潢設備 ）之現存價值為25萬9,000 元，而系爭裝潢設備係上訴人之 前手即訴外人劉木森經被上訴人同意所搭建，上訴人已自劉 木森處受讓系爭裝潢設備，則被上訴人自應於系爭租約終止 後償還該等有益費用，爰以該有益費用償還之債權，與上訴 人前開主張之租金等債權行使抵銷等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠被上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、原審對於被上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不 服提起上訴，除所述與原審同外，另補陳以：系爭租約第9 條約定並未排除民法第431 條第1 項規定之適用，上開約款 僅針對租賃期間之房屋裝設及加工等費用應由上訴人負擔， 及交還租賃房屋應回復原狀等事項為約定，且被上訴人既反 對上訴人將系爭房屋回復原狀而欲保有系爭裝潢設備，自應 償還上訴人對系爭裝潢設備支出之有益費用等語。並聲明： ㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其 假執行之聲請均駁回。被上訴人所述除與原審同外，另抗辯 ：被上訴人與張惠美間並無任何實際承諾及簽訂任何契約， 且張惠美與上訴人間既有合作關係又係車友關係，其證詞並 無任何憑信性等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於102 年7 月15日簽訂系爭租約，約定將被上訴人所有 之系爭房屋出租予上訴人經營鵝肉店，租賃期間自102 年7 月15日起至103 年7 月14日止，每月租金為6 萬5,000 元， 租金應於每月15日前繳納，押租金為10萬元，系爭租約並經 公證。
㈡、上訴人未給付被上訴人103 年6 月份、7 月份之租金，共計 13萬元，經被上訴人以押租金10萬元扣抵後，上訴人尚積欠 被上訴人租金3 萬元。
㈢、被上訴人於103 年5 月15日以台北體育場郵局存證號碼 648 號存證信函，通知上訴人系爭租約屆期不再續約，上訴人有 收受該存證信函。
㈣、被上訴人於103 年7 月15日持系爭租約之公證書向臺北地院 聲請對上訴人為遷讓系爭房屋之強制執行，由該院以103 年 度司執字第84953 號事件受理執行（即系爭執行事件）。於 103 年11月10日經該院執行處人員會同被上訴人、管區警員
至現場請鎖匠開鎖，解除債務人占有系爭房屋，並將系爭房 屋點交被上訴人。
㈤、系爭房屋自103 年7 月1 日起至同年月31日止，瓦斯費用為 5,908 元、自103年8月1日起至同年月15日止，瓦斯費用為 2,750 元。系爭房屋自103年7月2日起至同年8月29日止之自 來水費用為1,271元；自103年5月5日起至同年7月2日止之自 來水費用逾期違約金為14元；自103年7月2日起至103年8月 29日止之自來水費用逾期違約金為13元；自103年8月29日起 至103年10月30日止之自來水費用為147元。五、本件爭點厥為：㈠上訴人於系爭租約屆期後，是否有遲延交 還系爭房屋之情事？被上訴人依照系爭租約第11條約定，請 求上訴人給付違約金19萬5,000 元（計算期間自103 年7 月 15日起至同年10月14日止），有無理由？㈡被上訴人請求上 訴人給付系爭房屋在上訴人占用期間之自來水費用1,445 元 及瓦斯費用8,658 元，有無理由？㈢上訴人以其對被上訴人 之有益費用償還債權25萬9,000 元，主張與被上訴人請求之 租金、違約金、自來水費用、瓦斯費用等債權互為抵銷，是 否有據？茲分述如下：
㈠、上訴人於系爭租約屆期後，並無遲延交還系爭房屋之情事， 被上訴人請求上訴人給付違約金19萬5,000 元，為無理由： ⒈證人張惠美於本院到庭證稱：伊自102 年5 、6 月起在上訴 人於系爭房屋經營之鵝肉店工作，負責一切大小事務，直到 103 年8 月中離開。103 年5 月中旬聽上訴人說有收到被上 訴人陳蘭美寄給上訴人表示不再續租之存證信函，上訴人還 想繼續經營鵝肉店，有請伊跟陳蘭美談系爭房屋的續租問題 ，陳蘭美說別人要用8 萬元租金承租，上訴人認為若再漲1 萬5,000 元就無法經營鵝肉店，所以有說系爭房屋於103 年 7 月到期就不再經營鵝肉店了。伊認為這家店是老店，不繼 續做很可惜，就告訴上訴人由伊與房東談，如果上訴人不做 就由伊來做，上訴人說如果伊要跟陳蘭美簽新的租賃契約， 店裡的生財器具就不搬走要給伊用，如果沒有要簽新的合約 ，希望伊把店清乾淨交還房東，因此上訴人在103 年5 月底 時就將系爭房屋全權交給伊管理使用。伊在103 年5 月底時 有跟陳蘭美談由伊承接新的租賃合約，陳蘭美說以8 萬元作 為租金，之後就沒有再聯絡，直至103 年7 月7 日伊與陳蘭 美才又以簡訊聯繫，而於103 年7 月15日見面時，陳蘭美本 來只是要伊把系爭房屋整理好還給她，伊有請陳蘭美給伊1 個月的時間，一開始陳蘭美拒絕租給伊，當下她請伊把系爭 房屋整理好，把該繳的費用繳清，將房子歸還給她，伊有答 應把房子整理乾淨還給她，但隔了1 個小時，陳蘭美主動打
給伊說她跟她妹妹討論，願意以8 萬元租給伊，當天有約在 鵝肉店見面，但伊跟陳蘭美說還需要跟合夥人談資金的問題 ，如果接手鵝肉店的資金有到位，會在103 年8 月5 日前會 跟她簽新的租賃契約，若103 年8 月5 日前資金未到位，10 3 年8 月15日就會把店整理好歸還，陳蘭美有答應，後來10 3 年8 月5 日伊確定沒有要簽新的合約，有請上訴人幫忙將 系爭房屋內之器具搬走，直到103 年8 月15、16日伊跟上訴 人把系爭房屋全部清理後，才又聯繫被上訴人，伊陪上訴人 在現場打電話給房東問後續要如何處理，但陳蘭美說不用點 收，請伊將鑰匙放在裡面即可，上訴人堅持房東一定要到現 場，後來陳蘭美有說隔天下午到店裡碰面，但陳蘭美的電話 打不通，因當天沒有碰到人，沒有交還鑰匙也沒有將鑰匙留 在店裡，後來上訴人說會再跟陳蘭美聯繫，伊就沒有再插手 這件事情等語（見本院卷第38頁背面至41頁），核與上訴人 前開所辯情節大致相吻。
⒉復觀諸證人張惠美與被上訴人陳蘭美於103 年7 月7 日之簡 訊對話記錄：「陳蘭美：…6/3 那天我們line了很多，我完 全了解妳所說的，但是妳似乎沒有仔細聽我所言？我已經傳 達妳的誠意，也幫妳說很多，重點是李先生契約一到就是另 一份新的契約。至於跟妳接手或是前面他上網轉讓（之前） …我們也是後面被動才知道。張惠美：所以新契約有什麼變 動呢？陳蘭美：就是別人要以較高租金承租，我知道妳可能 無法承受，所以上回妳沒有回應。張惠美：我不知道租金您 想調高多少？因為上次您說在忙晚點聯絡。所以老板娘（誤 載為板娘）您是想調多少呢？陳蘭美：不是調高，別人願意 用8 萬元承租，上次的line妳刪掉了嗎。張惠美：都沒刪。 可是沒有收到您說租金多少的這部分。陳蘭美：請看我所說 的內容（仔細看一下）。張惠美：所以是要再多15000 的意 思嗎。我知道你有說租金我可能無法承受這部分。陳蘭美： 有的！沒有說數字因為妳沒反應。張惠美：只是不知道您是 要高多少。陳蘭美：我沒有調妳的租金。張惠美：因為我想 說您還要跟妹妹談完才會跟我說。陳蘭美：是別人要租的金 額。張惠美：所以如果我要做就是要8 萬是嗎。陳蘭美：沒 關係！我也知道妳有考量。張惠美：嗯。所以我續約就是8 萬嗎。陳蘭美：買賣不成仁義在，是的，8 萬。但是我妹妹 先答應別人。張惠美：如果8 萬我簽約還是簽（誤載為牽） 一年嗎？可以簽久點嗎。陳蘭美：妳要用同樣租金簽嗎？他 們是談30年一簽。張惠美：8萬簽30年？陳蘭美：3or5年。 張惠美：嗯嗯！了解。陳蘭美：對不起打太快。張惠美：呵 呵，沒關係。那我評估一下盡快回覆您。」等語，有證人張
惠美提出與陳蘭美之103年7月7日簡訊對話記錄在卷可稽（ 見本院卷第45至48頁），且被上訴人陳蘭美亦不否認上開對 話記錄為其與證人張惠美所為對話（見本院卷第41頁背面） ，足見被上訴人陳蘭美確實於系爭租約到期前與證人張惠美 接洽商談由證人張惠美承租系爭房屋之事宜，且被上訴人陳 蘭美自始並未斷然拒絕證人張惠美由其承租系爭房屋之提議 ，復以租金8萬元作為出租之條件供證人張惠美審酌，斯時 雙方毋寧正就調漲後之租金進行協商，上開對話內容亦與證 人張惠美前開證述情節大致相合，可稽證人張惠美之證詞信 而有徵，堪予憑採。至被上訴人陳蘭美雖陳稱：證人張惠美 有問過她想自己承租之事，但伊跟她說和上訴人還有約無法 答應她云云（見原審卷第75頁背面），顯悖於上開簡訊對話 之內容，而有避重就輕之情，則被上訴人徒以證人張惠美與 上訴人相識為由抗辯證人張惠美證詞不具憑信性，自無可採 。
⒊又上訴人於系爭執行事件執行中，分別於103 年10月7 日、 同年月9 日具狀陳明：伊於系爭租約期滿即未就系爭房屋再 做任何使用，已遷讓並返還系爭房屋，且被上訴人於系爭租 約到期前與證人張惠美洽談續租事宜，並於103 年7 月15日 赴系爭房屋承諾將系爭房屋改租證人張惠美，並暫時給她1 個月時間整理現場並評估效益，是伊既已依約返還系爭房屋 ，被上訴人若與他人訂定新約並合意約定1 個月保留現場設 備等，可見與伊無涉，怎可逕對伊聲請強制執行等語，有上 訴人民事強制執行陳報狀、民事聲明異議狀附於系爭執行事 件卷宗可考，堪認上訴人於系爭執行事件程序中，業已提及 被上訴人承諾將系爭房屋出租證人張惠美，並同意給予證人 張惠美1個月評估期間等情，益徵證人張惠美並非上訴人臨 訟虛構之證人甚明。再上訴人前於系爭執行事件執行中亦具 狀表明：已於103年8月15日淨空系爭房屋，然房東卻避不見 面，伊不知如何處理等語，有上訴人103年8月22日陳報狀附 於系爭執行事件卷宗足參，考以上訴人於斯時陳述已於「 103年8月15日」淨空系爭房屋乙節，亦與證人張惠美證述被 上訴人答應如其資金未到位，同意其於「103年8月15日」交 還系爭房屋之日期相合，更見上訴人及證人張惠美前開所陳 ，應非子虛。
⒋綜合上述情節相互以觀，足見被上訴人確於103 年7 月15日 承諾將系爭房屋出租證人張惠美，並給予其1 個月緩衝期間 籌措資金，如資金未能到位，同意證人張惠美於103 年8 月 15日交還系爭房屋。是以，被上訴人既已於系爭租約屆期翌 日同意由證人張惠美占有管領系爭房屋，並由其負交還系爭
房屋之義務，堪認被上訴人已解除上訴人交還系爭房屋之義 務，縱系爭房屋於103 年11月10日始經臺北地院執行處點交 返還被上訴人，亦屬被上訴人與證人張惠美間之權利義務關 係，難認上訴人有何遲延交還系爭房屋之情事。 ⒌從而，上訴人既未有遲延交還系爭房屋之情事，則被上訴人 依照系爭租約第11條約定，請求上訴人給付違約金，即屬無 據。
㈡、被上訴人請求上訴人給付系爭房屋在上訴人占用期間之自來 水費用（含違約金）297 元及瓦斯費用2,668 元部分，為有 理由，逾此範圍之請求，則無理由：
系爭租約第6 條約定：「甲方（即被上訴人）負擔房屋之稅 捐；自交屋起，乙方（即上訴人）負擔水電費、瓦斯費、電 話費、社區大樓管理費、清潔費、乙方居住使用本租賃房屋 所生之雜項費用及乙方營業稅捐」，有系爭租約附卷可參（ 見臺北地院103 年度北簡字第14381 號卷第7 至8 頁）。而 系爭房屋自103 年7 月2 日起至同年8 月29日止之自來水費 用為1,271 元、自103 年5 月5 日起至同年7 月2 日止之自 來水費用逾期違約金為14元、自103 年7 月2 日起至103 年 8 月29日止之自來水費用逾期違約金為13元、自103 年8 月 29日起至103 年10月30日止之自來水費用為147 元；系爭房 屋自103 年7 月1 日起至同年月31日止，瓦斯費用為5,908 元、自103 年8 月1 日起至同年月15日止，瓦斯費用為2,75 0 元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）；又系爭房 屋自系爭租約屆滿翌日即103 年7 月15日業經被上訴人同意 改由證人張惠美占有管領乙節，已如前述，是依照前開租約 約定，系爭房屋自103 年7 月2 日起至同年月14日止之自來 水費用（含違約金）297 元【計算式：（1,271 元÷59×13 ）＋14＋（13÷59×13）＝297 元，元以下四捨五入】，以 及自103 年7 月1 日起至同年月14日止之瓦斯費用2,668 元 （計算式：5,908 元÷31×14＝2,668 元，元以下四捨五入 ），即應由上訴人負擔，故被上訴人請求上訴人給付此部分 費用共計2,965 元（計算式：297 元＋2,668 元＝2,965 元 ），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應 予駁回。
㈢、上訴人以其對被上訴人之有益費用償還債權25萬9,000 元， 主張與被上訴人請求之租金、違約金、自來水費用、瓦斯費 用等債權互為抵銷，為無理由：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者， 如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時， 應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民法第431 條第
1 項定有明文。
⒉上訴人主張自前手即訴外人劉木森受讓系爭裝潢設備，並認 系爭裝潢設備增加系爭房屋價值25萬9,000元，依民法第431 條之規定，以其對被上訴人之有益費用償還債權，與被上訴 人請求之上開債權為抵銷云云，並提出營業讓渡書、估價單 為憑，惟觀諸營業讓渡書之內容，可知劉木森係將其於系爭 房屋所經營之鵝肉店（含一切生財設備）讓渡予上訴人及訴 外人許桂英、張育仁、楊金城、邱美玲、沈靜蘭、盧統隆等 7人等情，有營業讓渡書在卷足佐（見原審卷第31頁），然 上訴人未能舉證證明其後復自其他6人受讓系爭裝潢設備之 權利，實難認上訴人對於系爭裝潢設備有何完整權利而得向 被上訴人請求該部分之有益費用。況被上訴人否認上訴人所 提出營業讓渡書、估價單之真正（見本院卷第99頁），且上 訴人復未能提出其他證據以資佐證，自無從僅以上開單據資 料遽認系爭裝潢設備之支出係屬對系爭房屋價值增加之有益 費用，亦無從認定被上訴人知其情事且不為反對之表示，而 應負償還費用之責。故上訴人主張以其對被上訴人之有益費 用償還債權與被上訴人本案請求之債權互為抵銷云云，要屬 無據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人給 付積欠之租金3 萬元、自來水費用（含違約金）297 元，及 瓦斯費用2,668 元，共計3 萬2,965 元，為有理由，應予准 許，逾前開範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過 上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行 之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰廢棄並改判如主文第2 項所示。 至上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依民事訴訟法 第389 條第1 項第3 款規定，依職權為假執行之宣告，核無 違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無 理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 1 日
民事第三庭 審判長法 官 黃莉莉
法 官 王沛雷
法 官 黃筠雅
以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 9 月 8 日
書記官 陳芝箖