臺灣基隆地方法院民事判決
104年度訴字第431號
原 告 柯慧芳
訴訟代理人 蔡家豪律師
複 代理人 詹人豪律師
被 告 陳建勲
訴訟代理人 陳雅萍律師
複 代理人 吳文君律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年9月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬壹仟肆佰伍拾玖元，及自民國一百零四年十一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔十七分之二，餘由原告負擔。本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾伍萬壹仟肆佰伍拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2 款定有明文。原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下 同） 300萬元本息，嗣於訴狀送達被告後，將上開聲明列為 先位聲明，另追加備位聲明：被告應給付原告 351,459元本 息及依民法第 359條規定為請求權依據。核其追加部分，與 原起訴者均基於同一買賣契約所衍生之爭執，基礎事實同一 ，相關證據及資料具有共通性，可於本院審理程序中加以利 用，與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：
㈠原告經由訴外人大川不動產仲介經紀有限公司（即太平洋房 屋基隆新豐海科加盟店）之仲介，於民國104年1月13日與被 告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價30 0萬元，向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○路00○0號 5 樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（下合稱系爭不動產） ，原告業已付清價金，被告並於104年1月30日辦理所有權移 轉登記。被告於簽立系爭買賣契約前，曾於標的物現況說明 書項目 3對「是否有滲漏水情形」一欄勾選「否」，惟系爭 房屋於交屋後，在 104年8月8日蘇迪勒颱風登陸前後，天花 板裝潢部分多處出現嚴重滲漏水情形，天花板之裝潢夾層甚 至直接崩落，此等瑕疵已嚴重影響系爭房屋之居住品質，可
見被告係以重新裝潢天花板夾層，故意掩飾系爭房屋之漏水 瑕疵，致原告陷於錯誤而購買系爭不動產，爰依民法第92條 、第354條、第359條規定，以起訴狀繕本之送達作為撤銷及 解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179條、第114條 第2項準用第113條及第 259條規定，請求被告返還已受領之 買賣價金。又系爭房屋於兩造簽訂系爭買賣契約前即已存在 漏水瑕疵，被告應負出賣人瑕疵擔保之責，爰依民法第 359 條規定，請求減少按修復瑕疵所需費用計算之價金即351,45 9元等語。並聲明：
⒈先位請求：被告應給付原告 300萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保 聲請宣告假執行。
⒉備位請求：被告應給付原告 351,459元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔 保聲請宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：依台灣省土木技師公會（下稱土木技師 公會）105年 7月27日（105）省土技字第北1304號鑑定報告 書（下稱系爭鑑定報告）之鑑定結果，系爭房屋於104年1月 13日兩造簽立系爭買賣契約前即存有漏水之情況，被告竟於 標的物現況說明書對「是否有滲漏水情形」一欄勾選「否」 ，顯係施用詐術使原告陷於錯誤而為買受系爭房屋之意思表 示，且系爭房屋多達17處有滲水現象，及有裂縫、剝離、發 霉等情形，影響居住品質及健康，瑕疵甚為重大，原告依民 法第92條、第354條、第359條規定，撤銷及解除系爭買賣契 約，於法有據。又縱認原告不得解除系爭買賣契約，原告仍 得直接請求減少價金，而不須由被告先行修復系爭房屋之瑕 疵。
二、被告抗辯略以：
㈠被告於 102年10月間自前手購得系爭房屋時，系爭房屋之浴 室天花板已有裝潢，被告於購得房屋後不久僅有裝修原浴室 天花板，及在客廳、廚房之天花板裝潢，其餘室內空間之天 花板均無遮蔽物，且系爭房屋之天花板於被告所有期間均無 漏水情事，被告自無須以裝潢方式掩飾漏水問題，如被告果 有掩飾漏水情事，理應將所有天花板加以裝潢且於出售房屋 前為之。再者依系爭鑑定報告之鑑定意見，系爭房屋係於「 頂樓積水時」，方有室內漏水情形，其成因與頂樓板積水宣 洩不良、混凝土劣化及結構體老舊有關，因此頂樓板若無積 水，則無漏水情形，本次系爭房屋室內之所以發生滲漏水情 形，係因 104年8月8日蘇迪勒颱風挾帶大量雨水造成頂樓板 積水無法宣洩所致，在此之前並無發生積水導致室內滲漏水
之情形，原告主張被告明知有漏水情形仍以裝潢方式施用詐 術云云，洵屬無據，並應就被告施用詐術致其陷於錯誤之事 實負舉證責任。
㈡系爭房屋為76年間所興建，其屋齡為原告購買前所明知，而 系爭房屋之頂樓板會因老舊劣化而影響屋況，亦應屬原告購 屋前所得預知，且系爭房屋經系爭鑑定報告認定並無結構安 全疑慮，室內漏水情況亦得以修復填補方式排除，尚非重大 之瑕疵，原告主張解除系爭買賣契約，顯失公平。 ㈢系爭房屋漏水原因係因頂樓板老舊劣化乾縮裂縫加劇所致， 屬於一般中古屋普遍存在之現象，原告於購買時對於中古屋 屋頂可能因老舊存在裂縫而致漏水，應有一定之認識，且兩 造於系爭買賣契約第14條特別約定以「現況交屋」，並要求 被告僅須負責修繕系爭房屋後陽台壁面，應認兩造以特約就 被告關於系爭房屋之瑕疵擔保義務限制在「房屋交付時，具 有中古屋通常之效用」，被告就出賣人關於物之瑕疵擔保義 務應認已依上開特約而免除，原告請求減少價金，並無理由 。縱認被告應負瑕疵擔保之責，惟系爭鑑定報告就損壞修復 費用之鑑估過高，其中崁燈1座施作費用為1,500元，被告於 裝潢時連工帶料僅需 480元，另系爭鑑定報告附件五分析表 所載項目，經被告委由尚沅工程行、名城養護企業有限公司 分別估價後，修繕費用約20餘萬元，被告願意依系爭鑑定報 告所載之修繕工法及方法修繕系爭房屋，以回復原狀。 ㈣並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告於104年1月13日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告買受 系爭房屋，買賣總價為300萬元，原告業已付清，於104年 1 月30日辦理所有權移轉登記並已交屋，被告在標的現況說明 書第 3項：「是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，有系 爭買賣契約、建物登記第一類謄本可證。
㈡系爭買賣契約第14條特別約定事項約定：「甲、乙雙方合意 乙方（即被告）以現況交屋予甲方（即原告），乙方負責將 後陽台壁面修護完成」。
㈢本院經兩造之合意，將系爭房屋是否有漏水之爭議，送請土 木技師公會鑑定，該公會已於 105年6月30日鑑定完畢，有 系爭鑑定報告可憑（外放）。
四、原告主張被告明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，卻故意隱瞞此 重大瑕疵，並在「標的物現況說明書」為不實之陳述，致原 告陷於錯誤購買系爭房屋，爰解除系爭買賣契約，先位請求 被告給付 300萬元本息。若原告解除契約不合法，則請求減
少買賣價金，而備位請求被告給付 351,459元本息等語，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，以下分述之： ㈠原告先位聲明依民法第92條、第354條、第359條規定解除系 爭買賣契約，請求被告給付300萬元本息，有無理由？ ⒈原告依民法第92條、第 179條規定解除系爭買賣契約，請求 被告返還買賣價金部分：
①按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實 或可得而知者為限，始得撤銷之。民法第92條第 1項定有 明文。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉 證之責任（最高法院44年台上字第75號判例、21年上字第 2012號判例意旨參照）。又民法上之詐欺，必詐欺行為人 有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於 己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意 ，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，仍與詐欺之法定要 件不合，無容其依民法第92條第 1項規定撤銷意思表示之 餘地（最高法院98年度台上字第 171號裁判意旨參照）。 原告主張被告明知系爭房屋有滲漏水之瑕疵，卻施行詐術 ，在交屋時重新裝潢部分天花板以為遮掩，並在「標的物 現況說明書」勾選無漏水之選項，致原告誤為無瑕疵而買 受，依民法第92條第 1項規定撤銷其買受之意思表示，自 應就被詐欺之事實負舉證責任。
②原告固以被告於「標的物現況說明書」勾選系爭房屋無滲 漏水情形之選項，證明被告知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵 而故意隱瞞，然系爭鑑定報告鑑定結論認為當頂樓積水時 ，系爭房屋室內將發生漏水情形，其成因為塑性收縮及乾 燥收縮引起之貫穿型乾縮裂縫，反面推論可知當頂樓沒有 積水時，室內即不會發生漏水情形，此觀原告於104年1月 30日登記為系爭房屋所有權人，迄至 104年8月8日蘇迪勒 颱風登陸前後始發現系爭房屋有滲漏水情形即明，被告抗 辯自其為系爭房屋所有權人期間（被告於 102年10月25日 登記為系爭房屋所有權人），系爭房屋未因頂樓積水發生 室內滲漏水情形，尚非無據。又原告自承其於簽約前曾數 次至系爭房屋及頂樓查看檢視，對於系爭房屋之屋況應有 一定程度的觀察與瞭解，而依原告提出之照片所示，原告 所指系爭房屋漏水情形部分在無裝潢夾層之天花板、牆壁 ，無從遮掩，一望即知，尚非屬一般人之經驗所不易發覺 之事，且「標的物現況說明書」是在說明系爭房屋於被告 103年9月19日填表時之現況，尚難以被告在第 3項「是否 有滲漏水情形」，勾選「否」之選項，而認被告於簽約前
即已知悉系爭房屋有被告所指漏水之情形，卻於簽約時故 意不告知，有刻意隱瞞或詐欺之情事。
③原告復主張被告明知系爭房屋有漏水瑕疵，故意將部分天 花板重新裝潢夾層以為遮掩云云，惟天花板設有夾層乃常 用之裝潢方法，原告並未舉證被告於出售時始在瑕疵處裝 設夾層，自難以通常之裝潢方法認是為遮掩瑕疵所用，且 被告並未就全部天花板裝設夾層，此為原告所自承，難認 原告裝設夾層是為掩蓋瑕疵所用，原告據此主張被告刻意 以夾層遮掩系爭房屋之瑕疵處云云，不可採信。 ④依上所述，原告提出之證據無法證明被告施以詐術致其陷 於錯誤而購買系爭房屋之事實，其主張受被告詐欺始簽訂 系爭買賣契約，依民法第92條第 1項前段規定，撤銷購買 系爭房屋之意思表示，自無可取。又系爭買賣契約既未經 撤銷，被告受領買賣價金有法律上原因，原告依民法第17 9條請求被告返還價金300萬元，無從准許。 ⒉原告依民法第354條、第359條、第 259條規定解除系爭買賣 契約，請求被告返還買賣價金部分：
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；次按，買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者 ，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解 除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9 條定有明文。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受 人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平 衡而言（最高法院97年度台上字第 739號、93年度台上字 第1825號判決參照）。
②經查，有關系爭房屋有無滲漏水之瑕疵，經兩造合意送請 土木技師公會鑑定結果，有多處滲水、剝離及發黴之情形 ，位置及照片如鑑定報告附件三所示，滲漏水情形係因頂 樓屋頂板於施作之始，並未考慮洩水坡度，以致欠缺良好 排水系統，導致積水宣洩不良、混凝土劣化，加上長期結 構體老舊，積水存積於屋頂板內，導致室內漏水，其修復 漏水及室內損壞所需費用合計為 351,459元等情，有系爭 鑑定報告附件五之鑑估分析表可參，故系爭房屋固有上開 瑕疵，然非不可修補，修補費用並非高昂，參以系爭鑑定 報告鑑定試驗結果分析認為「當鑑定標的屋頂積水時，將 導致室內直接積水，且漏水並非肇因於結構體材料本身瑕 疵」，及鑑定結論認為「由於現況裂縫部分貫穿樓板而有 滲水情形，雖無整體結構安全疑慮，惟為避免裂縫路徑內
鋼筋之鏽蝕及持續漏水，仍應予以修復填補」，顯然系爭 房屋漏水與結構體材料無關，整體結構亦未因漏水致生安 全疑慮，足見該瑕疵對原告所生之損害並非重大，若予解 除契約，對被告顯失公平，則原告依民法第354條、第359 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第 259條規定，請求 被告返還買賣價金300萬元本息，即無理由，不予准許。 ㈡原告備位聲明依民法第354條、第359條規定主張減少買賣價 金，請求被告給付351,459元本息，有無理由？ ⒈按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易 觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號 裁判意旨參照）。原告主張系爭房屋交付後，發現有多處滲 漏水情形，業據原告提出照片為證，並經系爭鑑定報告認為 系爭房屋頂樓欠缺良好排水設施，致室內漏水，已如上述， 而房屋經長久使用，雖會折舊，但買受人買受房屋，自然預 期出賣人所交付之房屋不致有漏水之瑕疵存在，發生漏水情 形，不問其原因如何，自係減少房屋之通常效用，原告主張 被告應負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。
⒉被告固辯稱系爭房屋為中古房屋，原告對於中古房屋屋頂可 能因老舊存在之裂縫以致漏水應有一定之認識，且系爭買賣 契約第14條特別約定事項約定以現況交屋，且要求被告僅需 負責修繕後陽台壁面，已特約免除被告之瑕疵擔保責任云云 。查被告於系爭房屋「標的物現況說明書」項次 3「是否有 滲漏水情形」，勾選「否」之選項，，足見是否有滲漏水情 形，為系爭房屋買賣之重要事項，如有滲漏水情形，除有特 別約定外，被告應負瑕疵擔保責任，而系爭買賣契約並無被 告無須就滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任之特別約定條款，足證 被告於交屋時應交付無滲漏水之房屋。雖兩造於系爭買賣契 約第14條特別約定事項約定以現況交屋，惟解釋契約當事人 真意，「以現況交屋」所謂之「現況」，在當事人之認知， 應係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況，至於依通常檢查 所無法發現之狀況，除非另於契約明白具體列出，當非屬「 現況交屋」之認知中，且兩造係以「標的物現況說明書」確 認系爭房屋之現況，堪認上開「現況交屋」之約定是由被告 依系爭買賣契約及附件等現況而交付系爭房屋予原告，至於 兩造於系爭買賣契約14條僅約定被告負責修繕後陽台壁面， 無非是被告應就已知之瑕疵於交屋前修繕完畢，實難僅因兩 造約定「以現況交屋」及「被告負責修繕後陽台壁面，即認 已特約免除被告之瑕疵擔保責任。又原告購買系爭房屋係做 為住家使用，依交易慣例，出賣人所交付之房屋除須結構安
全無虞外，尚應無漏水狀況，方得無損居住人之居住安寧， 而達締約目的，故出賣人交付之房屋須無漏水，方符債之本 旨，被告所辯系爭房屋為中古房屋，可能存在漏水問題，有 違兩造締約目的及交易慣例，無足憑採。
⒊復按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失 公平者，僅得請求減少價金，民法第 359條定有明文。另參 諸民法第359至364條規定，均未以催告出賣人修補為其前提 ，可知買受人檢查後，發覺標的物有瑕疵時，僅需依民法第 356條通知出賣人，即可依民法第359條請求減少價金，並不 以催告出賣人修補為其前提。系爭房屋於交屋時存有滲漏水 之瑕疵，已如前述，原告依上開規定請求減少價金，即屬有 據，被告抗辯願依系爭鑑定報告所載修繕工法及方式修繕系 爭房屋，並無可取。又依土木技師公會之鑑定結論，系爭房 屋修繕方式為填補現況裂縫部分，修補材料原則上採高分子 聚合物系或水泥系材料，如彈性水泥或自充填無收縮水泥砂 漿，並於裂縫發生之區域內刨除原有防水混凝土層後採全區 填補，以避免遺漏無法目視之微裂縫，修補完成後確認無滲 水情形始進行後續地坪施工，且系爭房屋室內有因漏水而毀 損，所有修復費用經估算為 351,459元，有系爭鑑定報告可 憑，以瑕疵及室內毀損之修復費用作為減少價金之數額，應 為公允。被告雖辯稱系爭鑑定報告鑑估之修復費用過高云云 ，惟依系爭鑑定附件五修復費用鑑估分析表，損害估價項目 為「滲水及發霉、燈具損壞、樓板裂縫、屋頂板裂縫、屋頂 防水」，除崁燈部分係依市價概算，其他部分均依土木技師 公會鑑定手冊為依據，且土木技師公會就系爭房屋是否有滲 漏水、有無因漏水毀損及修復費用等事項，具有專業判斷能 力，與兩造復無親誼關係，所為之鑑定自具專業性及公正性 ，其鑑估之修復費用應屬合理且必要，被告抗辯單價過高云 云，難認有理。
五、綜上所述，原告先位聲明依民法第354條、第359條規定解除 系爭買賣契約，並依民法第 259條規定，請求被告返還買賣 價金 300萬元本息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請 失所依附，併予駁回；備位聲明依民法第354條、第359條規 定，請求被告給付351,459元及自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有 理由，應予准許。
六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第 389條 第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，被告聲請供擔保免 為假執行，核無不合，應予准許。
七、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
書記官 林惠如
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