臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 105年度南簡字第719號
原 告 劉景元
訴訟代理人 蔡麗珠律師
江信賢律師
鄭家豪律師
蘇榕芝律師
被 告 施台生
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105年9月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼為臺南市○區○○街○○○○○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬肆仟元，及自民國一０五年六月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一０五年六月六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬肆仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟玖佰伍拾玖元由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾萬參仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場 ，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
（一）緣訴外人陳崑明於民國97年6月6日向原告承租門牌號碼臺 南市○區○○街00○00號房屋（實際承租人為被告之妻王 金珠，下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租賃契約），約定租賃期限自97年6月6日起至100年6月 5日止，租金每月新臺幣（下同）24,000元，並應於每月5 日以前繳納，每次應繳納一個月租金，俟於100年6月5日 租賃期間屆至，適王金珠自殺身亡，被告要求續約將租期 延至105年6月5日，遂直接將系爭租賃契約第2條記載之「 一百年」手寫修改為「一百零五年」，並在系爭租賃契約 上書寫「施台生代」之文字。詎被告自102年起未按期支 付租金，經原告多次催促給付，並曾於103年8月19日寄發 存證信函催促給付，被告卻僅給付102年1至3月及6至7月 之租金。而依系爭租賃契約第3條約定，被告應於每月5日 以前繳納租金24,000元予原告，否則依系爭租賃契約第10 條約定，原告可立即解約（應為終止契約）並收回系爭房 屋，茲因被告違約未按期給付租金，原告於104年11月20
日再次寄發存證信函，催促被告給付所欠租金，並表明即 日起終止系爭租賃契約，請求被告將系爭房租回復原狀返 還予原告，惟被告迄未履行。原告又於105年6月1日寄發 存證信函向被告重申上述意旨，並表明即使系爭租賃契約 未經合法終止，依約租期在105年6月5日即已屆至，原告 不同意繼續出租給被告，請求被告將系爭房屋騰空交還原 告，並給付租金及相當租金之不當得利共744,000元，被 告於105年6月3日收受該存證信函，卻仍置若罔聞，迄今 不僅未給付租金或相當租金之不當得利，亦拒不返還系爭 房屋。兩造間之系爭租賃契約業經原告於104年11月20日 以國史館郵局第616號存證信函為終止租約之意思表示而 終止，惟被告仍繼續占用系爭房屋未交還原告，自應認被 告係無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，致系 爭房屋所有權人即原告受有損害，因該項利益依其性質無 法返還，故原告自得請求被告償還相當於租金之價額，故 原告請求被告給付積欠至104年11月止之租金共計576,000 元，及自104年12月起算至105年6月5日止每月相當租金24 ,000元之不當得利共168,000元，合計744,000元。倘認系 爭租賃契約在原告於104年11月20日寄發存證信函時尚未 生發終止效力，系爭租賃契約在租期終止始消滅，原告亦 得請求被告給付積欠至105年6月5日之租金共744,000元， 並自105年6月6日起至返還系爭房屋止，每月給付相當於 租金之不當得利24,000元。為此，爰依法提起本件訴訟， 請求被告返還系爭房屋並給付積欠之租金。
（二）對被告抗辯之陳述：被告抗辯曾要求原告處理漏水，但原 告卻不回應云云，並非屬實，如被告抗辯屬實，系爭房屋 漏水造成其骨董、古畫毀損，何以在原告催告其給付租金 時，其隻字未提，且何以不願搬離，仍將其物品置放於系 爭房屋？又被告截至104年11月20日止，尚積欠102年4、5 月、8至12月、103年1至5月、12月、104年1至11月，共計 24個月之租金未給付等語。
（三）並聲明：
１、被告應將系爭房屋遷讓返還原告。
２、被告應給付原告744,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自105年6月6 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,000元 。
３、願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：當時係其配偶王金珠以訴外人陳崑明之名義承租 系爭房屋，租約屆至時因王金珠住院2年，無行為能力，原
告來找伊，伊心想若以伊為承租人亦沒關係，就代簽系爭租 賃契約，當時陳崑明已搬離系爭房屋。伊有繳納租金至102 年7月，系爭房屋於租賃期間漏水2個多月，導致伊放置於系 爭房屋內之骨董、字畫受損，亦無法居住，伊有請原告處理 漏水問題，但原告並無回應，伊於103年好像又繳了3次租金 ，伊目前並未居住於系爭房屋，僅有放置物品，伊願意繳納 租金亦願返還系爭房屋，希望原告給伊時間搬離物品等語， 資為抗辯。並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張：訴外人即被告配偶王金珠於97年6月6日以訴外 人陳崑明之名義，向原告承租系爭房屋並簽訂系爭租賃契 約，約定租賃期限自97年6月6日起至100年6月5日止，租 金每月24,000元，並應於每月5日以前繳納，嗣系爭租賃 契約到期後，王金珠死亡，被告直接將系爭租賃契約第2 條記載之「一百年」手寫修改為「一百零五年」，並在系 爭租賃契約上書寫「施台生代」之文字等情，業據其提出 房屋租賃契約書1份為證（見本院卷第12頁至第14頁）， 並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應 以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致 失真意（最高法院39年臺上字第1053號判例要旨參照）。 查被告自承：其為訴外人王金珠之配偶，王金珠為系爭房 屋之實際承租人，因王金珠嗣後住院，其於100年6月5日 系爭租賃契約到期後，心想以其為承租人亦可，就代簽系 爭租賃契約，其願意繳納租金亦願返還系爭房屋等語（見 本院卷第49頁），據此堪認被告當時有以自己為承租人向 原告承租系爭房屋之意思，且原告同意被告直接將系爭租 賃契約第2條記載之「一百年」手寫修改為「一百零五年 」，並簽名其上，可見原告亦同意由被告為承租人，而與 其簽訂系爭租賃契約，益徵兩造當時就租賃物即系爭房屋 及租金已達成合意，兩造間成立系爭租賃契約，並約定租 期至105年6月5日止，是縱被告係書寫「施台生代」之文 字，亦無礙兩造間成立系爭租賃契約，被告依約即負有給 付原告每月租金24,000元及屆期返還系爭房屋之義務。（三）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始 得終止契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿 時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法 第440條第1、2項、第450條第1項、第455條前段分別定有 明文。原告固主張：其曾於103年8月19日寄發存證信函催 促被告給付租金，被告卻僅給付102年1至3月及6至7月之 租金，其嗣於104年11月20日再次寄發存證信函，催促被 告給付所欠租金，並表明即日起終止系爭租賃契約，兩造 間之系爭租賃契約業經原告於104年11月20日以國史館郵 局第616號存證信函為終止租約之意思表示而終止云云， 並提出國史館郵局第616號存證信函1份為證（見本院卷第 15頁至第17頁），被告對於其未按月給付租金乙節，雖不 爭執，然原告並未提出其曾於103年8月19日寄發存證信函 催促被告給付租金之證明，尚難逕認原告確曾於104年11 月20日前已定相當期限，催告被告支付租金，則原告以10 4年11月20日國史館郵局第616號存證信函通知被告終止系 爭租賃契約，即非適法，不生終止之效力，兩造間之租賃 關係應於105年6月5日期限屆滿時消滅。又兩造間之租賃 關係既已於105年6月5日消滅，且原告曾於105年6月1日寄 發存證信函向被告表示租約屆至後不願繼續出租予被告， 有該存證信函暨投遞記要各1份為證（見本院卷第18頁至 第20頁），並於105年6月15日提起本訴，堪認兩造間並無 民法第451條所定視為以不定期限繼續契約之情事，則原 告本於租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋予 原告，自屬有據。
（四）另按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項 前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其 事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。 又按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其 主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反 對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。 又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責 ，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不 得不更舉反證（最高法院99年度臺上字第483號判決要旨 參照）。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，民法第179條前段有明文規定。又依不 當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，
應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準 （最高法院72年度臺上字第4012號判決要旨參照）。原告 主張：被告自102年起未按期支付租金，積欠至104年11月 止共計24個月之租金576,000元，及自104年12月起算至10 5年6月5日止之租金168,000元乙節，業據其提出國史館郵 局第616號存證信函、臺南地方法院郵局第662號存證信函 、原告玉山銀行台南分行存摺節本各1份為證（見本院卷 第15頁至第19頁、第22頁、第23頁），而被告對於其未按 月給付租金乙節，並不爭執，僅辯稱：伊有繳納租金至10 2年7月，系爭房屋於租賃期間漏水2個多月，導致伊放置 於系爭房屋內之骨董、字畫受損，亦無法居住，伊有請原 告處理漏水問題，但原告並無回應，伊於103年好像又繳 了3次租金云云，然被告並未舉證以實其說，實難逕為有 利於被告之認定，被告上開辯詞，委無足採，則原告請求 被告給付積欠至105年6月5日租期屆滿時之租金共計744,0 00元，即屬有據。又被告於105年6月5日租期屆滿後仍繼 續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因而受有使用系 爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，揆 諸前開規定，原告自可請求被告給付相當於租金之不當得 利，是原告請求被告自105年6月6日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告24,000元，亦屬有據。五、綜上所述，原告依據租賃及不當得利之法律關係，請求被告 應將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告744,000元，及自 起訴狀繕本送達翌日即105年6月28日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，另自105年6月6日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告24,000元，為有理由，應予准許。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時， 應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條第 1項分別定有明文。查本件訴訟費用為14,959元，應由敗訴 之被告負擔，爰依職權確定如主文第3項所示。七、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款所定適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定 ，應依職權宣告假執行，則原告聲請願供擔保宣告假執行， 即無必要；併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如 預供擔保後，得免為假執行。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 王參和
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 陳淑芬