臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第397號
原 告 蔡政宏
訴訟代理人 黃毓棋律師
複 代理 人 郭群裕律師
被 告 林珮綺
訴訟代理人 李宗吾
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國105年8月30
日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬陸仟壹佰貳拾玖元，及自民國一百零四年一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告原起訴請 求「一、被告應將坐落臺南市○○區○○路0段0號之建物（ 下稱系爭房屋）全部遷讓返還予原告。二、被告應自民國 103年12月11日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原 告新臺幣（下同）45,000元。三、被告應給付原告14萬元。 四、願供擔保，請准宣告假執行。」，於訴狀送達被告後， 因被告已於104年4月10日遷讓返還系爭房屋予原告，原告則 於104年6月1日以書狀變更訴之聲明為「被告應給付原告32 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。」，則原告前揭所為前揭訴之變更， 應係基於同一租賃契約之基礎事實所為，又係擴張及減縮應 受判決事項之聲明，且並不甚礙於被告之防禦及訴訟之終結 ，是揆諸前揭法條之規定，本院自應予准許，合先敘明。貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊於103年4月22日與被告簽訂「房屋租賃契 約書」（下稱系爭租約），由伊將系爭房屋出租予被告，租 賃期間自103年5月1日起至108年4月30日止，被告則應於每
月5日前給付租金45,000元予伊，並已於訂約時給付伊9萬元 之押租保證金，被告若有違約致損害伊權益時，願聽從伊賠 償損害，並負責賠償伊因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用。 詎被告於承租系爭房屋後，自103年10月起即未再給付租金 ，伊已於103年12月6日以臺南大同路郵局第436號存證信函 定期催告被告於103年12月9日前如數給付租金，惟屆期被告 仍未獲置理，伊乃於103年12月10日再以臺南大同路郵局第 441號存證信函通知被告終止系爭租約，兩造系爭租約已於 103年12月10日終止。惟被告於系爭租約終止後仍繼續使用 系爭房屋至104年4月10日始將系爭房屋遷讓返還，當中受有 相當租金之利益，致伊受有不得使用收益系爭房屋之損害等 情，自得依民法租賃及不當得利法律關係之規定，請求被告 給付伊103年10月至11月之租金9萬元、自103年12月11日起 至104年4月10日止相當租金之不當得利18萬元，及律師委任 費用5萬元，合計共32萬元。若鈞院認兩造租賃契約並未於 103年12月10日合法終止，伊依民法租賃法律關係之規定， 亦可請求被告給付其103年10月至11月之租金9萬元，及自10 3年12月11日起至104年4月10日止之租金18萬元。是求為判 命：㈠被告應給付其32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡伊願供擔保，請 准宣告假執行之判決等語。
二、被告則以：伊向原告租用系爭房屋係作為營業用，於與原告 簽訂系爭租約時，已約定103年5月為無償裝潢期免繳當月租 金，並約定及另擬一份合約以供伊以訴外人林姿彤名義就系 爭房屋為營利事業登記之用。惟伊於租用系爭房屋後，在裝 潢房屋時，即發現地下室漏水、外牆玻璃碎裂、廁所無水可 用及沒有任何洗手台設備之情形外，原告竟同意前房客未經 伊同意強行進入系爭房屋拆除電燈照明設備，使伊驚嚇不已 ，因此迫使伊因租屋不堪使用而停止裝潢，當下並與原告協 商終止租約，但原告不但不願賠償裝潢費，連押金也表示只 願返還1個月，後因原告不願返還押金，及允諾負責將房屋 修繕完畢，雙方遂約定修繕完畢後始由伊開始進行裝潢，並 同意順延無償裝潢期，伊遂於原告在103年6月表示修繕完成 後，始開始進行裝潢，並於103年7月起繳租金。詎原告並未 依約配合伊辦理營利事業及商業登記，且系爭房屋自103年6 月起仍有漏水情形，造成伊損失，原告不但仍敷衍無視漏水 問題，並於103年10月13日以存證信函以不合理方式限伊3日 內搬離，致使伊心生恐懼不敢再進入系爭房屋，伊已於103 年11月3日以平鎮郵局第558號存證信函催告原告於文到5日 內出面修繕漏水並賠償伊損害，並以該函終止兩造系爭租約
，而該函已於103年11月10日送達予原告，而原告不但置之 不理，尚於103年12月14日以簡訊表示進入系爭房屋，處理 伊所有物品，可證原告至少於103年12月14日即已進入系爭 房屋，且兩造系爭租約業經伊以前揭存證信函予以終止，伊 願以押租金與應給付之103年10月、11月租金相抵銷，則原 告請求伊給付103年12月11日起至104年4月10日止之租金， 應無理由等語置辯。並聲明駁回原告之訴。
三、本件原告主張，其於103年4月22日與被告簽訂系爭租約，依 約由其將系爭房屋出租予被告，租賃期間自103年5月1日起 至108年4月30日止，被告則應於每月5日前給付租金45,000 元，被告並已於訂約時給付其押租保證金9萬元，被告若有 違約致損害其權益時，願聽從其賠償損害，並負責賠償其因 涉訟所繳納之訴訟費、律師費用。而被告於承租系爭房屋後 ，自103年10月起即未再給付租金等情，業據原告提出房屋 租賃契約書、103年12月6日台南大同路郵局第436號存證信 函為證，且為被告所不爭，應堪信為真正。
四、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第439條前 段、第440條第1項分別定有明文。又按出租人應以合於所約 定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續 中保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃關係存續中，租 賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當 期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者， 承租人，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其 費用，或於租金中扣除之，民法第423條、第430條亦已分別 明訂。而民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思 通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規 定，以通知到達相對人時發生效力，有最高法院41年度台上 字第490號判例可資參照。經查：
㈠本件原告主張被告因未依約給付系爭房屋103年10月及11月 之租金，其已於103年12月6日以台南大同路郵局第436號存 證信函催告被告應於103年12月9日前繳納，又因被告逾期並 未繳納，其已於103年12月10日以台南大同路郵局第441號存 證信函終止兩造租賃契約等情，雖據原告提出前揭存證信函 為證。然被告於本院審理時已否認曾收受前揭催告及終止租 賃契約之存證信函，原告亦未提出前揭存證信函已送達被告 之回證及其他證據以資證明被告確有收到前揭存證信函之事 實，是原告主張兩造租賃契約業因其於103年12月6日定期催 告後，已於103年12月10日終止等情，即屬無據，而無足採
。
㈡而被告所辯：其與被告承租系爭房屋後，即發現系爭房屋地 下室有漏水，經原告僱工處理，並稱已於103年8月底修復後 ，系爭房屋地下室漏水情形仍未改善，其因而於103年11月3 日以平鎮郵局第558號存證信函催告原告於文到5日內出面修 繕漏水並賠償其損害，並以該函終止兩造系爭租約，而該函 已於103年11月10日送達予原告，原告卻置之不理，仍未修 繕等情，業據被告提出前揭存證信函及送達回證為證。原告 固不否認曾於103年11月10日收受前揭存證信函，惟辯稱： 系爭房屋之漏水情形經其僱工修復後，於103年8月起即無漏 水之狀況，是被告以其未修繕漏水為由終止兩造租賃契約， 並無理由；且被告前揭存證信函僅係催告其出面協商租約事 宜，非終止租約之意，是兩造租賃契約並未經被告終止云云 。然查：
⒈原告於出租系爭房屋予被告後，即曾請從事水電工作之證人 杜冀憶為系爭房屋更換水塔、接通管線及更換抽水馬達，後 因系爭房屋之地下室樓梯下面滲水，所滲之水均流入其旁已 廢棄不用且已無進水作用之蓄水池中，但因將蓄水池之水抽 出1樓水溝之抽水馬達亦已損壞，導致池水溢出，原告即要 求杜冀憶更換抽水馬達，並安裝控制箱及警報器，後因該控 制箱接觸器燒掉好幾次，導致馬達無法抽水，警報器響起， 原告則多次要求其至系爭房屋處理控制器及警報器之問題， 而杜冀憶最後一次係被告訴訟代理人要求其於103年9月間中 秋節假期期間至系爭房屋處理蓄水池控制箱等情，業據證人 杜冀憶於本院審理時證述明確，且依據杜冀憶於本院審理時 所證：「（你是否曾經跟被告訴訟代理人李先生說過，就此 漏水問題根本無法根治，不能解決？）李先生有跟我提過這 件事情，我說這應該沒辦法處理，但這不是我可以處理的範 圍。」、「（就你剛剛看的line簡訊內容，在該次你後來去 修理抽水控制箱時，該大樓地下室滲水情況，還是沒有改善 ？）是，當時還沒有改善。」、「（就系爭建物有無漏水的 情形，是否是你自己個人的看法？）我就是有看到漏水。」 等語，可知系爭房屋地下室於原告出租系爭房屋伊始即有滲 水、漏水之情形，因該滲水正好直接流入其旁廢棄之蓄水池 ，原告即更換蓄水池抽水馬達，欲以抽水馬達持續將蓄水池 內所流入之滲、漏水排至系爭房屋1樓水溝之方式，避免滲 水溢出，直至103年9月9日證人杜冀憶至系爭房屋修繕抽水 馬達控制箱時，原告仍未將系爭房屋地下室滲、漏水之情形 修復。原告雖陳稱：被告訴訟代理人於證人杜冀憶在本院開 庭作證前曾在庭外持證物與證人交談，是證人所述並不可採
云云。但被告於本院開庭前僅於庭外將其曾與證人聯絡之li ne簡訊交予證人觀看以回復證人記憶，並未要求證人於本院 作證時依其所言為陳述一節，業經證人杜冀憶於本院審理時 證述明確。且被告曾於開庭前與證人聯絡作證事宜一情，係 證人杜冀憶於本院審理時所自行說出，若被告確有要求證人 於本院作證時為虛偽陳述之情形，或證人杜冀憶確有於本院 審理時為虛偽陳述之情況，證人又豈有於開庭時將其等曾事 先協議到庭為偽證協議之事公諸於世之理。況證人杜冀憶與 被告並不認識，反因業務關係與原告認識約10年，並無刻意 為虛偽陳述以構陷原告之必要，是證人前揭所述，應屬實在 ，而為可採。是原告所述其於103年8月間即已將系爭房屋地 下室漏水情形修復云云，顯非可採。被告所辯：系爭房屋於 其租屋期間均有漏水情形一情，應屬實在。
⒉而被告於承租系爭房屋後，因該屋地下室漏水情形持續未改 善，其因而於103年11月3日以平鎮郵局第558號存證信函催 告原告於文到5日內出面修繕漏水並賠償其損害，並以該函 終止兩造系爭租約，而該函已於103年11月10日送達予原告 ，而原告卻置之不理，仍未修繕等情，前已明敘。則被告以 前揭存證信函對原告為定期催告之同時，在催告期限尚未屆 至前，即已同時為終止租賃契約之意思表示，則其終止租賃 契約之意思表示，雖不能認為合法。惟被告於103年12月13 日以line簡訊傳送聲明書予原告時，其內所載「由於台端個 性使然，非與房客和慕相處之道，而本人也未能長期容忍台 端之霸氣凌人，不尊重人等，所以提早『解除租賃關係』， 雖不能好聚但可好散，最後望台端勿多生紛擾，本人也一天 不想多留，但台端也勿咄咄逼人，其他事宜律師已經一並發 函，台端所發之函本人皆未收到特此聲明。」等語，已明示 欲提前終止兩造租賃契約之旨，又原告亦自承於當日即已收 受被告前揭終止租賃契約之意思表示，是兩造系爭租約之租 賃關係應於被告在103年11月3日發函催告，且於103年12月 13日經被告依民法第430條之規定合法終止，應堪認定。五、又原告主張：被告於系爭租約存續期間，並未依約給付其10 3年10月及11月之租金共9萬元一節，雖為被告所不爭。然按 2人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本 文定有明文。查本件被告於簽訂系爭租約時，業已給付原告 押租金9萬元一情，有系爭租約在卷可稽，且為原告所不爭 。而被告於系爭租約終止後，已於104年4月10日將系爭房屋 遷讓交還系爭房屋等情，為原告所自承，則依據系爭租約第 6條「乙方（即被告）若不能續約承租時，甲方（即原告）
應於乙方遷空交還房屋後無息退還押租保證金。」之約定， 原告原即有返還被告押租金9萬元之義務。被告於本院104年 7月16日言詞辯論期日，業已當庭就前揭押租金債權主張與 原告對其之103年10月及11月共9萬元之租金債權相抵銷之意 ，且為原告所同意（見本院104年9月10日言詞辯論筆錄）。 是原告對被告前揭租金債權，業經被告對其之押租金債權相 抵銷而消滅，則原告請求被告應給付其103年10月及11月之 租金共9萬元，即屬無據，不應准許。
六、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。查原告主張兩造於系爭租約終止後，被告 仍持續占有、使用系爭房屋至104年4月10日始將系爭房屋遷 空返還一情，業據原告提出line簡訊紀錄為證。被告雖辯稱 ：原告於103年12月13日即已自行進入系爭房屋後占有使用 ，其並無無權占用系爭房屋至104年4月10日之情形云云，且 亦提出兩造line簡訊紀錄為憑。惟依據兩造所提出之line簡 訊內容，可知原告雖於103年12月13日上午9時58分曾發簡訊 通知被告應於104年12月13日前將系爭房屋內東西清除，否 則隔日其即將入內處理等語；然被告於收受前揭簡訊後，即 於當日下午5時12分、5時17分分別發送內容為：要求原告出 面與其協商解約及賠償事宜，否則即應經過法院訴訟處理， 若有未經法院程序或未經其同意進入系爭房屋，造成其屋內 商品、物品或裝潢損壞、遺失，被告即會至警局向原告提出 侵占、偷竊、毀損及侵入住宅告訴，如其近期搬遷完畢及將 租屋回復原狀後，會另發訊息請原告出面清算租金及損害賠 償之簡訊予原告。是原告主張其於收到被告前揭簡訊後，為 避免糾紛，即未於103年12月14日進入系爭房屋，而係遲至 104年4月10日始找證人協同進入系爭房屋察看等情，並非無 據。且原告於103年12月23日對被告提起本件訴訟後，經本 院安排於104年2月3日及同年3月3日先由調解委員進行調解 ，經觀諸104年2月3日之本院調解事件進行單中所載「㈠聲 請人主張：如起訴狀主張。㈡相對人主張：不同意。㈢調解 委員意見：調委勸諭相對人於七日內搬遷，聲請人補貼相對 人二萬元。雙方請求再訂一次調解期日。」等語，及104年3 月3日調解進行單內容：「㈠聲請人主張：如起訴狀之記載 ，不願接受補償二萬元搬遷費之條件。㈡相對人主張：不同 意聲請人之主張。」等語，已足證系爭房屋於當時應仍在被 告之占有中，否則調解委員何有勸諭原告補償被告搬遷費2 萬元以取回系爭房屋，及原告在之後之調解期日主張不同意 2萬元搬遷補償費條件之必要。此外，被告並未舉證證明其
於103年12月13日終止系爭租約後，業已於同日或何日將系 爭房屋遷讓返還原告之證明，是原告主張其係至104年4月10 日始找證人陪同進入系爭房屋後取回占有，之前均係由被告 占有使用等情，應堪採信。則被告於103年12月13日終止系 爭租約後，依約即應將系爭房屋遷讓返還予原告，並無繼續 占有使用系爭房屋之權利，惟其卻至104年4月10日始將系爭 房屋返還予原告，自屬無權占有，且受有相當租金之不當得 利，而使原告受有損害。是原告請求被告應給付其自103年 12月14日起至104年4月10日止共176,129萬元【計算式：（ 45,000元×18/3 1）＋（45,000元×3）＋（45,000×10/30 ）＝176,129元（元以下4捨5入）】之相當租金之不當得利 ，即屬有據，應予准許，逾此部分之請求（即103年12月11 日至同年月13日部分之相當租金之不當得利），因被告係基 於租賃關係占有使用系爭房屋，並非無權占有系爭房屋，應 不予准許。
七、又按「乙方（即被告）若有違約情事，至損害甲方（即甲方 ）之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴 訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，兩造系爭租約 第16條業已約明。查本件被告於103年12月13日終止系爭租 約後，並未依租約遷讓交回系爭房屋，因而有不當得利之情 形，而造成原告損失一情，已如前述。則原告因此委任律師 提起本件訴訟而支出之律師費5萬元，即已符合兩造系爭租 約第16條之約定，應由被告負責賠償。是原告依據系爭租約 第16條之約定，請求被告應給付其律師費用5萬元，應屬有 據。
八、綜上所述，原告依據民法不當得利法律關係及系爭租約第16 條之約定，請求被告應給付其自103年12月14日起至104年4 月10日止之相當租金之不當得利176,129元，及律師費用5萬 元，合計共226,129元，為有理由，應予准許。逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結 果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告部 分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院自應 就被告敗訴部分依職權宣告假執行，此部分雖經原告陳明願 供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動 ，本院無庸就其聲請為准駁之裁判，併此敘明。據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第385條第1項前段、第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 劉秀君
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 10 月 6 日
書記官 盧昱蓁