臺北高等行政法院判決
103年度訴字第283號
105年7月28日辯論終結
原 告 蔡慶濤
蔡耀裕（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡文裕（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美瞳（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美平（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美婷（即蔡慶雲之承受訴訟人）
蔡美安（即蔡慶雲之承受訴訟人）
河南裕士（即蔡慶雲之承受訴訟人）
河南允康（即蔡慶雲之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 蔡志揚 律師
被 告 臺北市政府
代 表 人 柯文哲（市長）
訴訟代理人 張雨新 律師
參 加 人 太平洋建設股份有限公司
代 表 人 章啟明（董事長）
訴訟代理人 林志強 律師
郭俊廷 律師
參 加 人 王裕生
訴訟代理人 廖大鵬律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國102 年12
月25日台內訴字第1020367725號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
主 文
訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠原告蔡慶雲於民國104 年2 月4 日訴訟中死亡，茲據其繼承 人蔡耀裕、蔡文裕、蔡美瞳、蔡美平、蔡美婷、蔡美安、河 南裕士、河南允康依法具狀向本院聲明承受訴訟，經核並無 不合，應予准許。
㈡被告代表人於訴訟進行中由郝龍斌變更為柯文哲，茲由被告 新任代表人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。 ㈢參加人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋公司）代表人 於訴訟進行中由章啟光變更為章啟明，茲由參加人新任代表 人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：
㈠緣被告於91年10月28日公告「南港區東新街仁愛國宅北側更 新地區」更新單元，參加人太平洋公司經被告以94年1月17 日府都新字第09405994500號函核准實施都市更新事業，並 於95年6月5日具「擬定臺北市南港區新光段二小段89地號等 22筆土地都市更新事業計畫（下稱系爭事業計畫）暨權利變 換計畫（下稱系爭權利變換計畫)案」（下稱系爭都更案)送 請被告核定，經被告辦理公開展覽、公聽會及提請臺北市都 市更新審議委員會（下稱審議會）第75次會議審議通過後， 於96年5月18日以府都新字第09630236902號函核定實施（下 稱系爭計畫核定處分)。原告以其為系爭都更案更新單元內 原土地所有權人蔡九母之繼承人，主張蔡九母已於35年死亡 ，繼承人有47人（於99年4月間完成遺產協議分割），參加 人太平洋公司送請被告核定時，只以土地所有權人蔡九母1 人計算同意比例，系爭計畫核定處分係違法等由，提起訴願 ，經內政部100年2月23日臺內訴字第1000031449號訴願決定 （下稱100年訴願決定）依訴願法第83條第1項為情況決定， 且被告應依訴願法第84條規定與原告協議，而為「訴願駁回 。原處分違法。」之決定。原告不服，提起行政訴訟，請求 判決100年訴願決定不利原告部分及系爭計畫核定處分均撤 銷，經本院以100年度訴字667號判決駁回其訴後，原告提起 上訴，亦經最高行政法院以101年度判字第394號判決駁回。 ㈡原告另於99年3月24日提出「異議聲明暨調解申請書」，以 都市更新條例第32條為據，對於系爭都更案評價基準日、更 新後房地單價低估及共同負擔費用過高等事項，向被告提出 異議，案經被告以102年5月14日府都新字第10230741700號 函復（下稱原處分）：「……旨揭更新案前經本府96年5月 18日府都新字第09630236902號函公告核定實施，台端等依 都市更新條例第32條針對前開核定權利變換計畫內容提出之 異議事項，業經本府101年3月5日召開本市都市更新及爭議 處理審議會第89次會議，決議維持原核定之計畫內容（會議 紀錄詳101年3月23日府都新字第10130457500號函）。」原 告不服，提起訴願，經決定駁回，遂提起本件行政訴訟。三、原告主張略以：
㈠原告完全未受告知系爭權利變換計畫案之審議程序，而計畫 核定後提出異議之審議程序，縱原告經告知且委託代理人到 場陳述意見亦屬無益；蓋原告主張之異議事由若非被認為非 屬審議核復事項而根本未予受理，抑或「評價基準日」雖經 被告受理，但被告不予採納原告異議卻完全未說明理由，且 原告確實有異議更新後之權利價值，被告第89次審議會之討
論提案亦有明載原告此部分之異議內容；惟原處分就此未置 一詞，對於是否採納實施者之回應說詞亦未附任何理由，顯 有違反行政程序法第96條之規定；且本院100年度訴字第667 號判決及最高行政法院101年度判字第394號判決之判決理由 明揭：「原告（按本件原告）已依都市更新條例第32條，向 被告（按本件被告）提出權利價值之異議，原告權益得透過 此特別救濟程序獲得保障」等語，而被告卻不於此特別救濟 程序受理原告所提權利價值異議之主張，是被告自應受該等 判決拘束，不得迴避原告依法應享有權利救濟之程序保障權 ；且原告於99年3月9日提起訴願，並於99年3月24日提起權 利價值之異議，經內政部於100年2月23日作成100年訴願決 定，並經本院於100年10月27日判決，惟被告之審議核復直 到102年5月14日始作成，已明顯違反都市更新條例第32條所 定最長6個月之審議核復期限，被告遲誤審議，反歸咎原告 未循一般救濟程序主張，況苟如被告之主張，系爭「共同負 擔費用」異議屬一般救濟程序之事項（假設語），依法應先 提起訴願、再提行政訴訟，則原告誤向訴願管轄機關或原行 政處分以外之機關作不服之表示時（依據原告異議書之記載 ，顯有不服原核定權利變換計畫處分所記載「共同負擔費用 」數額之表示），依訴願法第61條規定，被告應於10日內移 送於原處分機關循一般救濟程序處理，但被告卻未依法移送 而繼續受理並擱置，直到3年後才核復不受理，顯非適法； 本件難比附援引被告所引用之最高行政法院100年度判字第 2175號判決，該案原告訴請撤銷之原處分，係審議核復結果 有令實施者為「現金找補」之行政處分，而因此法院乃認對 原告有利之現金找補處分不得為撤銷訴訟；然本件被告審議 核復對於原告主張之共同負擔費用過高未予受理，對於更新 後價值過低之異議未置一詞，故顯難比附援引該案，而應適 用最高行政法院102年度判字第765號判決之見解：「……查 都更條例第32條第1項雖規定權利變更計畫書核定發布實施 後，土地所有權人對其權利價值有異議時，各級主管機關應 於受異議後3個月內審議核復，當事人對審議核復結果不服 者，得依法提請行政救濟，惟依此規定及都更條例設計之意 旨，僅得認異議人認核復之行政處分違法，而侵害其權利或 法律上利益時，得提起撤銷訴訟，請求將違法之行政處分除 去。」
㈡參加人太平洋公司明知蔡九母早於35年10月11日即死亡，卻 不依都市更新條例第22條之規定，將蔡九母全部繼承人列為 通知及說明之對象，而將蔡九母名下土地所有權人以1 人計 ，以蓄意不實之手段降低法定同意門檻，致原告在內之蔡九
母全部繼承人均未能適時參加程序及陳述意見，被告即依據 違法之同意比例計算方式及參加人所提報之權利變換計畫內 容審議核定通過，其違法業經100年訴願決定、本院100年度 訴字第667號及最高行政法院101年度判字第394號判決為「 情況判決」（因建物業已興建完成）確認系爭計畫核定處分 違法確定，並認定原告可透過權利價值異議程序獲得救濟。 惟針對原告嗣後所提之權利價值異議，被告卻以共同負擔費 用、評價基準日等非審議核復項目拒絕審議，訴願機關復以 應尊重被告審議會對於權利價值之「判斷餘地」等由駁回訴 願，倘本院認定共同負擔費用不屬得提起審議核復之項目， 而須循訴願、行政訴訟之通常程序救濟，則縱使原告主張有 理，豈不又受限建物已興建完成而無從撤銷，原告根本無法 針對權利價值之爭議加以救濟；若認為原告應對被告提起損 害賠償訴訟，則何以實施者擬訂權利價值不實卻責由全民買 單？再者，損害賠償之訴尚有其他主、客觀構成要件及相當 因果關係要件等需待檢驗，且有損益相抵原則適用之可能； 而權利價值之異議，僅需檢視實施者所擬訂原告權利價值數 額之適法性、合理性及計算方式、依據等，實無道理因系爭 更新後建物已興建完成，即苛責原告須循較為嚴苛之損害賠 償訴訟謀求救濟。按原告之訴求實甚為卑微，縱在被告違法 行政致使原告喪失參與程序及與實施者協商權益分配之機會 後，仍希望能藉由最單純的法定救濟方式獲得些微權利價值 之找補，此依法僅需由實施者與異議人為現金找補即可，亦 不致影響他人權益或公眾利益。惟被告卻仍不願正視其違法 事實，欲藉程序事由推諉實質審究。
㈢按本院100 年度訴更一字第86號判決意旨，可知主管機關就 實施者所擬具之權利變換計畫內容，須為實質審查及監督。 次按都市更新條例第31條第1 項前段規定可知，土地所有權 人之「權利價值」，係以「權利變換後之土地及建築物之價 值」扣除「折價抵付之共同負擔費用」，再乘以土地所有權 人其「土地權利變換前之權利價值比例」，即等於土地所有 權人之權利價值，亦即其「應分配之權利價值」。因此，土 地所有權人之權利價值，係由「共同負擔費用」計算而得， 兩者具有連動關係，即「共同負擔費用」愈高，土地所有權 人之「權利價值」愈低，反之亦然。更新前之權利價值與實 施者完全無涉，與實施者相關甚有操作空間之部分係更新後 之權利價值、共同負擔費用，原告因完全未受告知致未能參 與原審議之重要程序（意願表達、建築設計、選配、分配） ，已嚴重影響原告權益，倘原告對於更新後之權利價值、共 同負擔費用不得提起審議核復，而僅能撤銷該都市更新計畫
案，則原告權益如何獲得保障？原處分稱「共同負擔費用」 不屬都市更新條例第32條所定得異議之權利價值範圍，令人 費解；都市更新條例第32條第1 項前段為「土地所有權人對 其『權利價值』有異議時」，並非「更新前權利價值」，被 告、參加人或法院判決並未提出論據或法律目的，說明為何 限縮解釋或目的性限縮，且地主最關心者為其更新後應分配 權利價值，何以僅限於更新前價值始得提出異議？又「共同 負擔費用」、「土地建物更新後權利價值」與地主應分配權 利價值息息相關，不能異議，顯有可議；另就分配程序或獲 配範圍等是否屬於都市更新條例第32條權利價值之爭議，最 高行政法院100 年度判字第2004號、第2090號判決及101 年 度判字第440 號判決曾作出肯定見解，是以最高行政法院針 對個案之判決，實不應予以通案之適用。
㈣本件共同負擔費用中貸款利息及風險管理費等費用高估，致 原告更新後應分配「權利價值」降低，查本件權利變換計畫 第10-3頁所載共同負擔費用中之「貸款利息」：「貸款年利 率以3.57％計算，工期以3.78年，本項貸款利息以工程及權 變費用利息工期2 計算之，利息為新臺幣（下同）44 ,191,212元。」，顯與同計畫第15-1頁所載之工期「31.4個 月」（即2.61年）、本案實際工期（自96年12月28日申報開 工起至99年3 月31日領取使用執照止）2.33年不符。而被告 將實施期間當成工期，辯稱「準備期6 個月」、「成果報核 期8 個月」亦應納入工期，顯與一般所謂之工期概念不符， 亦與貸款依工程進度撥付計息之實際不合，復查系爭共同負 擔費用中之「人事行政管理費」、「銷售管理費」及「風險 管理費」等費用，皆以上限值申請，亦未說明提列之理由及 必要性；且臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費 用提列總表」說明是99年才頒布，本件權利變換計畫書是 用「工期」計算，就應當以「工期」為準，依該說明，「 產權登記後」至「報成果核准備查」前的期間也不應算入； 況本件權利變換計畫案前後經5次申請變更及核定，評價基 準日卻始終維持於5年之前的期日，即權利變換計畫最初95 年6月5日申請報核前6個月內之95年4月1日，致使權利變換 結果失真，顯不合理，原處分未曾考量暨監督實施者選取以 適當之評價基準日為權利變換工程（包括各分配單元）評價 之基礎日，實屬違反比例原則且違反本院100年度訴更一字 第86號判決之意旨，被告顯有違法或未盡監督職責之裁量怠 惰違失。
㈤本案被告原核定之共同負擔費用部分，原告異議如下： ⒈貸款利息：按94年提列標準對年期（工期）並無定義，然
而所謂「工期」，依一般之理解係為施工期間，觀之內政 部頒布之預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條，亦係 以開工至取得使照為工期計算之基準。而查施工前之準備 期與完工後之交屋及申請成果備查，實際上均為文書作業 ，並無大額撥款需求（充其量僅為建築、地政等相關專業 人員之委託費而已）。參照審議會第104次會議紀錄，於 「擬訂臺北市中正區中正段一小段66地號等11筆土地都市 更新事業計畫案」，被告財政局亦有主張：「都市更新審 議案貸款利息計算期間，擬請實施者依施工期間計算。」 ，可資佐證；退步言之，縱使參照99年提列標準，寬認前 後文書作業期（核定至開工、取得使照到產權登記）得列 入貸款年期，亦僅有6＋6個月，並不像本案寬認至6＋8個 月。本案實際工期（96年12月28日申報開工至98年12月16 日完工申請使用執照）根本不到2年，再加上6＋6＝12個 月之文書作業期，至多也僅3年，被告審議會一般審議實 務亦多僅容認36個月工期，故本案提列3.78年，確屬過高 。此外，一般建案除融資貸款外，應有一定比例之自有資 金，故99年提列標準已明定應扣除3成自有資金比例，惟 本案尚未考慮及此，又提列過高之工期，如當時有所有權 人陳情，諒不至容任參加人太平洋公司提列如此高額之利 息負擔。
⒉營建工程管理費：原處分核定營建工程管理費為18,210,6 85元，然依審議會審議實務，實施者為建設公司時，營建 工程管理費不得提列（參見第34、37、46、66等次會議紀 錄），故原告主張本項費用應予刪除，確有所據；復參被 告所提關於共同負擔費用之研究案，熟悉營建管理實務之 被告審議會委員陳美珍（建經公司總經理）亦明確表示： 「營建工程管理費就實務上不會實際將營建管理交給建經 公司，目前只有自力更新才有營建工程管理需求。而一般 更新案既然被認定有能力去執行委託實施，再提列該項費 用尚非合理。倘仍要提列，建議併人事行政管理費上限不 能超過5％。」等語，足見本身為建設公司之參加人提列 本項費用，確屬無稽至明。
⒊人事行政管理費：本案人事行政管理費以最上限5 ％提列 ，然本案產權單純，所有權人實際上均為參加人或其關係 人，且參加人亦自承舊違章建築戶除周正偉、莊惠婷外， 其餘均為參加人公司之員工。按人事行政管理費用之編列 ，實係用於處理相關補償金發放、地上物拆除等及成果報 核作業所需費用，從而僅為處理此十多戶之補償金發放、 地上物拆除及成果報核等，即以最高上限提列人事行政管
理費，其費用高達35,990,092元，顯屬過高至明；至於參 加人太平洋公司辯稱渠等於更名前之購置已花費其相當多 人力及成本云云，然此早先之支出顯不能作為提列理由， 否則實施者先前購地「插旗」之人事花費，豈亦得拿來說 嘴？
⒋銷售管理費：本案銷售管理費以最上限提列6 ％，並不合 理，以本案實施者在營建市場上之經營規模，應當得以低 於一般市場上銷售管理費率（5 ％）以下之4 ％與代銷公 司議定費率，始較合理；復參被告所提關於共同負擔費用 之研究案，被告財政局亦多次質疑實施者分配房地如有銷 售需求，是否宜轉嫁成本由地主負擔等語；申言之，地主 分配之房地如有銷售需求，並無法要求實施者負擔銷售成 本，然實施者卻可，事理實有不平。
⒌風險管理費：本案產權極為單純，扣除公部門及蔡九母之 外，其5 名私有土地所有權人及2 名私有合法建築物所有 權人，均為參加人太平洋公司或其關係人所有，而16戶舊 違建戶亦多為參加人太平洋公司之人頭，因此被告陳稱本 案有28位權利人，故應提列最上限之風險管理費云云，實 屬無稽。況縱然就28位權利人而言，在現實已報核之都更 案件比例中仍算是相當少者，實無從作為支持提列最上限 風險管理之論據；又本案公有土地比例佔全案12.28％， 此部分應無風險管理可言，被告都更審議實務亦多要求應 考量該部分之折減（參見被告審議會第111次會議紀錄： 「林委員秋綿：風險管理費請比照過去案例，以公有土地 占權利價值比例做拆算，建請實施者參考。」），故本案 風險管理以最上限提列，顯屬過高至灼。
㈥被告對於都市更新權利變換權利價值之審議核定，就其組織 及程序而言，不足以為「判斷餘地」：依臺北市都市更新及 爭議處理審議會設置要點（下稱設置要點），審議會委員並 非專任，僅領取每次開會之車馬費2,000元，並無身分保障 ，且審議會之成員除相當比例之官方代表委員外，其餘係由 民間都市計畫、建築、景觀、社會、法律、交通、財經、土 地開發、估價及地政等各專業領域學門之學者專家或業界代 表所組成，並非每位均具有不動產估價專業，雖或有不動產 估價之學養，但實非專攻及專精於不動產估價者，渠等形成 之判斷，是否應享有判斷餘地而由司法者予以尊重，實非無 疑，實際上審議本件權利價值爭議案之21位審議委員僅有1 位本身為執業估價師之郭國任委員具有不動產估價專業，現 行審議委員會所踐行之程序並不嚴謹，依設置要點第12點： 「陳情人每人發言以一次且每次發言時間以3分鐘為原則，
非經會議主席准許或委員詢問指定回復者，不得再次發言。 」，如此之審議程序，業經司法院釋字第709號解釋指摘違 反憲法要求之正當行政程序，審議程序亦未曾踐行聽證之正 當程序，審議之案件數量又鉅，審議會自身專業受限，亦未 曾依都市更新條例第16條後段委託專業團體或機構協助作技 術性之諮商，倘以行政法學理所稱得受行政法院尊重之「判 斷餘地」稱之，實言過其實；被告舉內政部102年4月29日台 內營字第1020804994號函釋（下稱內政部102年4月29日函釋 ），引證都市更新條例第32條審議核復事項之範圍云云，惟 該函釋稱「僅限於依都市更新權利變換實施辦法第6條第1項 規定查估後評定之權利價值有異議者」等語，實際上係揭明 「更新後價值」得為審議核復之內容，查都市更新權利變換 實施辦法（下稱權變辦法）第6條第1項規定，包含「更新後 建築物及其土地應有部分」於評價基準日之權利價值，故原 告得異議者，依照上開函釋，除權利變換前各宗土地權利價 值外，尚包括更新後房地之權利價值，從而被告之答辯顯然 違反內政部102年4月29日函釋內容，依該函釋意旨，土地建 物更新後權利價值屬都市更新條例第32條所定權利價值異議 範疇，然原告確實有異議更新後之權利價值，被告第89次審 議會之討論提案第35頁亦有明載原告此部分之異議內容，惟 原處分之決議就此未置一詞，對於是否採納實施者之回應說 詞亦未附任何理由，其「本局審查意見」僅記載：「有關『 更新後二樓以上平均單價低於實施者實際對外銷售價』等節 ，提請討論」等語，是以從被告之會議文件、紀錄及處分內 容觀之，完全無法明瞭被告究竟是否就此有所審酌，抑或其 維持原計畫核定內容之理由究竟為何，故原處分實顯有違法 至明。
㈦被告主張「共同負擔費用」係屬都市更新事業計畫應表明事 項云云。然查，原告所異議之項目，均於本件權利變換計畫 有所表明，且經查內政部營建署頒布之《都市更新作業手冊 》，其第8-15頁以下所訂權利變換計畫書應記載內容，第玖 項「權利變換計畫所需費用」即包含：⒈工程費用、⒉權利 變換費用、⒊貸款利息、⒋稅捐、⒌管理費用；又參其所揭 之「都市更新權利變換計畫內容檢核表」，其明示主管機關 審查權利變換，應審查「權利變換所需費用」，審查細目包 含「權利變換範圍成本說明」及「費用負擔計算」，說明欄 則明揭「是否列明更新單元內各區段之開發成本，包括：土 地成本及更新事業實施經費（含工程費用、權利變換費用、 貸款利息、稅捐及管理費用）」、「是否說明需由土地所有 權人共同負擔之費用、實施更新事業平均單價」，被告辯稱
共同負擔費用與權利變換計畫無關，顯屬虛妄。更何況行為 時權變辦法第13條第2項明定：「前項第三款至第五款所定 費用以經直轄市、縣（市）主管機關核定之權利變換計畫所 載數額為準。」，亦即工程費用、權利變換費用及貸款利息 均係依權利變換計畫所載數額為準，顯非如被告所稱僅是事 業計畫應表明事項而已。
㈧參加人太平洋公司陳稱原告本應依約移轉土地予伊，竟拒絕 履行土地買賣契約云云。惟查，系爭土地買賣契約因未取得 全體公同共有人同意用印，參加人太平洋公司於簽約時有所 顧慮，故未於契約用印且未提供給地主。原告於簽署遺產分 割協議書時，僅知其他繼承人有1,000多萬元之簽約金未返 還參加人太平洋公司而已，苟原告當時知悉系爭土地買賣契 約全文，即絕不會簽署該份遺產分割協議書；參加人太平洋 公司曾與第三人謝文昇簽立協議將該債權讓與，故參加人太 平洋公司究竟就系爭土地買賣契約有無權利，尚無可知（雙 方現仍涉訟於臺灣高等法院），且其所提起之臺灣臺北地方 法院（下稱臺北地院）99年度重訴字第703號損害賠償事件 ，迄今仍未為一審判決。
㈨就更新後權利價值部分，本件比較案例有價格日期差異過大 、比較案例之選用不符不動產估價技術規則第12條第2款之 規定、估價報告之設定與權利變換計畫書所載內容顯有差異 之違誤，其所計算之權利價值即非可採：
⒈估價報告係土地所有權人「權利價值」計算之依據，按臺 北市都市更新權利變換不動產報告書範本及審查注意事項 （下稱臺北市都更審查注意事項）所揭示之比較法注意須 知：「比較案例應至少有1 成交案例，且成交日期應至少 距價格日期1 年內，但若無距價格日期1 年內之比較案例 ，得放寬超過1年，應敘明理由。」，實係不動產估價技 術規則第12條第4款之具體化規定。查本件比較標的2、3 、5距離價格日期95年4月1日均超過1年以上，但估價報告 未敘明理由。本件價格日期既為95年4月1日，何以比較案 例均為價格日期之前，估價報告顯有刻意壓低勘估標的價 格；又估價報告第34頁總銷售金額評估比較案例表，出現 日期甚為久遠者，且未表明係預售或新成屋，是否符合「 替代原則」，顯有可議，被告聲稱排除適用，陳稱估價報 告採「力麒村上」作為推論基礎云云，惟不知記載處及依 據為何？
⒉經查閱本件據以為權利變換基礎之巨秉不動產估價師聯合 事務所不動產估價報告書(下稱巨秉估價報告)，其所選用 以與勘估標的比較價格之比較標的，竟然必須用大比例尺
的地圖才能涵蓋標示，諸多案例距離遙遠，其比較案例之 選用，顯然有悖於不動產估價基本原理原則中之「替代原 則」，其比較案例之選用不符不動產估價技術規則第12條 第2款規定之「同一供需圈」（參照不動產估價技術規則 第12條第11款，指比較標的與勘估標的間能成立替代關係 ，且其價格互為影響之最適範圍），是以，其所估算之更 新前及更新後權利價值，實難以採信；又查本件估價報告 書第35頁所載土地開發分析法之估價條件與權利變換計畫 設定差異甚大，估價報告書工期設定僅1.8年，但本件核 定之權利變換計畫，工期卻為2.61年或3.78年，本件估價 報告參數設定與實際差異甚大，其所據以計算各權利人之 權利價值，即顯有疑義。
㈩就巨秉估價報告，原告詳細意見如下：⒈整體或綜合問題： ⑴並無依照估價時（95年4月）之不動產估價技術規則檢附 相關附件。⑵估價報告之更新後各單位不動產價格（第57至 60頁），各單位之垂直分配比及水平分配比完全未交待，無 法使報告使用者檢討其合理性。⑶所選用比較標的須用大比 例尺地圖才能涵蓋標示，致其部分標的區域因素修正率甚高 ，造成其調整之可信度存疑，與不動產估價技術規則第12條 所定之「替代原則」有違；⒉更新前之估價：⑴比較標的2 、3、5之價格日期距離評價基準日（95年4月）均超過1年， 甚至超過2年，但估價報告並未敘明理由。⑵估價報告雖稱 係採用近鄰地區之成交案例，但區域因素修正比率又相當之 大，表示其所選用之案例很可能於個別因素修正時有重覆調 整之可能性。⑶公共設施配置調整比率偏高，若是在近鄰地 區，理當不應有如此的修正率。⑷區域發展潛力亦有極大的 修正率，因此顯示所選的案例不佳。⑸個別因素之「接近條 件」，與區域因素之修正因素雷同，有重覆修正之疑義。⑹ 第34頁土地開發分析法所蒐集之比較個案，並未表明係預售 屋或新成屋銷售單價。⑺第34頁土地開發分析法所蒐集之比 較個案，僅有1個店鋪之案例即得出地面層店鋪平均單價， 有率斷之嫌，是否真有訪查當地市場行情甚有疑義。⑻第34 頁土地開發分析法所蒐集之比較個案，「左岸巴黎」之公開 日期超過評價基準日近2年，卻未說明理由。⑼第36頁土地 開發分析法所載基地基本條件法定建蔽率為43.63％，但建 築規劃分析實際設定條件之建蔽率卻為18％，顯非合理。⑽ 第36頁土地開發分析法估價條件所設定之興建年期僅1.8年 ，與本案核定事業計畫之工期為3.78年差異甚大；⒊更新後 之估價：⑴比較法：①地面層店鋪（比準戶是B2-1 F）： 以高達25.7年之房屋與新屋比較，其調整修正率極難掌握，
顯示比較案例之選取不佳。縱以建物個別條件屋齡調整率（ 12％）修正，其合理性亦存疑。區域因素調整率幅度偏高 （7％、5％、8％），與比較案例選取係在近鄰地區之說明 矛盾。②樓上層住宅（比準戶是E3-4F），樓上層比較標的 選取不當，理由如下：比較案例使用分區不同：勘估標的 為住宅區，比較標的為商業區。比較案例構造不同：勘估 標的為鋼筋混凝土造，比較標的為鋼骨鋼筋混凝土造。比 較案例面積差異甚大：勘估標的之比準戶為49.66坪，另本 案各單位銷售面積有25.8～82.8坪。總樓高不同：本案更 新後產品為7層、11層及15層，比較標的則為17層，僅用一 式之調整率來比較3種不同總樓層高之建物，並非妥當，尤 其7層與17層樓建物實難相提並論。樓層不同：皆使用高 樓層案例（10、12、15樓）去調整至低樓層（比準戶為4樓 ）案例。比較案例皆位於同一社區（南港新天地），並無 法反應區域中一定範圍之不動產價格分布。⑵收益法：①地 面層店鋪（比準戶是B2-1F）：估價報告選用的2個比較標 的屋齡非常老舊（27年、26年），極易低估勘估標的房價。 比較標的2、3面積（106.94坪、164.01坪）與比準戶（ 34.92坪）顯不相當，可能導致地面層之租金收益遭低估。 僅列出案例但沒有收益法比較標的與勘估標的間價格之推 估過程。②樓上層住宅（比準戶是E3-4F）：估價報告選 用的2個比較標的面積（21.02坪、28.72坪）與比準戶（ 49.66坪）差異甚大。僅列出案例但沒有收益法比較標的 與勘估標的間價格之推估過程等情。並聲明請求判決撤銷訴 願決定及原處分。
四、被告抗辯略以：
㈠關於審議會第89次會議審查本件情形，陳明如下： ⒈被告受理原告依都市更新條例第32條第1 項規定提出之異 議，如就異議結果與原評定有差額部分，係由當事人間相 互找補，故當時另請參加人太平洋公司就原告異議事項逐 項提出回應，併同被告初研意見，彙整後提請審議會討論 後，於101 年3 月23日發出會議紀錄予原告及其他相關權 利人；惟查系爭都更案是在96年5 月18日核定，原告於99 年3 月24日提出本件審議核復申請，已逾都市更新條例第 32條第1 項所定2 個月期間，然慮及原告權益，就此時效 問題，當時已從寬受理審議；原告異議內容如：「同意比 例、辦理公開展覽及公聽會等行政程序」、「土地所有權 人已歿，選配未通知其繼承人，導致陳情人權益受損」、 「本案土地所有權人受實施者實施控制」、「共同負擔費 用過高疑慮」等議題，此均非「權利價值」事項，經審議
會確認在案。
⒉就附帶決議部分，因當時審議會審查本件時知悉原告分別 提出一般救濟案件（即本院100年度訴字第667號事件）及 本件審議核復案件，於進行討論時，一般救濟案件訴訟進 度為最高行政法院繫屬當中尚未結案，故作成附帶決議， 目的在了解最高行政法院就一般救濟案件之判決結果如何 ，俾供爾後其他更新案件審議時參考，惟後續因行政業務 異動未確實交接，其後並無提會報告，惟此應不影響本件 審議核復之結果；本件經審議會第89次會議討論後，被告 即於101年3月23日發出會議紀錄予原告，就其會議內容觀 之，已有說明處理結果表示，復因先前亦有類此案例被行 政法院認定為行政處分，故當下並未另作審議核復通知函 予原告，惟後續在被告承辦同仁間業務交流過程中，認為 仍以另行作成通知審議核復結果書面及載明教示條款為當 ，爰再於102年5月14日向原告補發審議核復函，此並非蓄 意稽延。
㈡就內政部100年訴願決定意旨，被告後續辦理情形如下： 於上開訴願決定前，內政部曾於100年1月18日邀集學者專家 、中央部會、各縣市政府及相關公會開會研商類此案件之同 意比例如何計算，並討論登記名義人亡故時於權變審查機制 得否保障及分配權益問題。惟此一會議結論未為100年訴願 決定所採納；原告所提一般救濟訴願案既已經內政部為100 年訴願決定，被告受其決定拘束，被告所屬都市更新處即依 100年訴願決定結果簽報都市發展局局長，因案事涉個案及 通案問題，經局長指示副局長召開研商會議。被告所屬都市 發展局發出開會通知召開研商會議前，被告分別與原告、參 加人太平洋公司連繫，且也徵詢參加人太平洋公司意願，經 參加人太平洋公司表示願與被告一同進行協議，並承諾由其 負起賠償責任。其後，被告邀請內政部營建署、被告所屬法 制、訴願機關及其他相關業務機關於100年3月25日會同研商 後續處理情形作成會議結論，函請原告提出國賠協議之請求 ，並由被告、參加人太平洋公司與原告進行協議。被告即於 100年4月13日、同年5月10日以府函2次通知原告前來進行國 賠協議，並2度函知參加人太平洋公司與原告溝通協調。於 審議會第89次會議審議本案時，被告所屬幕僚單位也將本案 辦理過程向審議委員說明，並由參加人太平洋公司將內政部 100年訴願決定之理由與結果向委員報告後進行本件審議核 復案件審議；至於本院及最高行政法院判決後，因並無改變 內政部100年訴願決定，故僅循一般行政程序簽報結案，無 另再召開研商會議；又原告主張所提權利價值異議，審議程
序完全未受告知，並非事實，因都更案件事涉層面較廣（含 都市計畫、都市設計、地政、建築、交通、估價等），故被 告訂定設置要點，邀請各不同專業背景之委員組成具合議性 質組織，共同審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理 有關爭議。被告受理原告依都市更新條例第32條第1項所提 異議案件，於審議會第89次開會前，在101年2月24日向原告 及其委任律師發出開會通知，邀請渠等列席與會陳述意見， 該次會議有原告委任律師到場，此有會議簽到簿可資查證。 ㈢都市更新條例第32條規定得循審議核復程序處理者，限於權 利價值之爭議，不包括對權利變換計畫書內其他項目之爭議 ，關於後者之爭議應循一般行政爭訟程序救濟，此有最高行 政法院102 年度判字第753 號判決可稽；且觀都市更新條例 第3 條第5 款、第31條第1 項本文、第40條第1 項等規定， 可知都市更新條例皆規定權利價值應屬「更新前或變換前」 ，是輔以體系解釋之概念，自應將第32條所指之權利價值解 釋為「更新前之權利價值」，以維持法體系的一貫性，再者 ，參與更新地主之更新前權利價值決定其可分配房地多寡， 乃是估價核心所在，是都市更新條例第32條第1 項之權利價 值，係指更新前評估所有權人土地或建物而定之權利價值而 言，原告主張之共同負擔及評價基準日皆非權利價值，被告
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