臺灣臺中地方法院民事判決 105年度中簡字第967號
原 告 吳尚蓉
被 告 勞駕（J.ANTONY JOSEPH RAJA）
訴訟代理人 陳怡婷律師
上列當事人間給付租金事件，本院於民國105 年8 月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：兩造於民國101年9月10日簽訂房屋租賃契約 書（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租門牌號碼為臺 中市○區○○○路000 巷0 ○0 號5 樓房屋（下稱系爭房屋 ），租賃期限自101 年9 月20日起至103 年3 月19日止，每 月租金為新臺幣（下同）1 萬元（不含每月管理費即垃圾樓 梯清潔費或雜費1,000 元），每2 個月繳交1 次，保證金2 萬元。而原告交付予被告之系爭房屋於租賃關係存續期間均 合於所約定使用收益之狀態，惟被告自第5 個月起即遲延給 付租金，僅給付1 萬元後即避不見面，原告復不便擅自進入 系爭房屋，且待數月均不見被告蹤影，經聯絡被告亦均置之 不理，原告乃以被告於簽訂租約時所交付之保證金2 萬元與 其所積欠之自102 年2 月20日起至103 年3 月19日止共計1 年3 個月之租金13萬元及13個月之管理費13,000元互為抵銷 後，被告尚仍積欠原告租金123,000 元。詎被告竟先對原告 提起請求返還押租金之小額民事訴訟，且原告因疏誤未到庭 ，致遭鈞院104 年度中小字第1279號（下稱前案）以一造辯 論判決，判決原告應返還押租金20,000元扣除被告應給付之 水、電、瓦斯費1,399 元後之金額19,804元予被告，經原告 提起上訴後，仍遭裁定駁回上訴確定在案。惟依前案判決所 載被告主張：伊入住後，發現瓦斯熱水器、冷氣機無法或難 以使用，乃要求原告更換或安裝，詎原告竟無理要求伊負擔 安裝費，經伊拒絕，原告即未更換或安裝，以及系爭房屋2 間浴室其中1 間浴室馬桶之沖水裝置故障，原告不修復、3 間房間伊僅能使用1 間，經伊屢次請原告處理未果，實無法 繼續居住，故提前於102 年2 月19日向原告終止系爭租約， 並交還鑰匙予原告，經伊結算後，原告應返還21,203元，扣 除被告應給付之水電、瓦斯費1,399 元後，原告尚應給付被 告19,804元等語，實均與事實不符，且原告於租期開始之10 1 年9 月20日即交付系爭房屋鑰匙予被告，被告亦未提前於 102 年2 月19日向原告終止系爭租約，更未交還鑰匙予原告
，即避不見面，而前案判決係因原告未到庭致遭一造辯論所 為之原告敗訴判決，並未經實質上之審理判斷，而原告已起 訴並提出新訴訟料足以推翻原判斷，前案判決所為判斷就本 件並無爭點效之適用。嗣原告收受鈞院執行處104 年度司執 未字第107246號強制執行事件之查封登記函，囑託臺中市中 山地政事務所查封原告所有坐落臺中市○區○○段○○段0 地號土地、面積3963平方公尺、權利範圍10000 之31及其上 建物門牌號碼臺中市○區○○路000 巷0 號23樓之6 房屋， 並已於105 年1 月7 日查封上開不動產。然被告依約本即負 有給付租金之義務，而被告僅承租5 個月即未給付租金且避 不見面，致原告無法將系爭房屋另出租他人，嗣系爭租約租 期屆滿，經原告以被告所交付之押租金20,000元與前述被告 應給付之租金及管理費為抵銷後，原告尚欠租金及管理費共 計123,000 元，亦即原告因而受有123,000 元之損害。為此 爰依民法第439 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被 告應給付原告123,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即 105 年4 月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息 ；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張之事實與其於前案判決所提出之上訴內 容相互矛盾，而前案判決判令原告返還押租金予被告，係因 原告未能提供部分設備（如熱水器、馬桶、冷氣故障等）予 被告承租使用，且原告就前案判決提出之上訴，亦遭上訴審 予以駁回，則兩造間之系爭租約既經前案判決認定自102 年 2 月19日止已終止，於本件縱認無既判力，亦應有爭點效之 適用。而本件被告係委由訴外人黃懷德處理兩造間租約之調 解事宜，被告已於102 年2 月19日終止兩造間之系爭租約， 依黃懷德與被告於102 年1 月25日至2 月25日間往來之電子 郵件即可得知，原告並於當日以手寫方式計算至102 年2 月 19日止水、電費及瓦斯費之使用天數（分別為40天、37天、 19天），被告於扣除上述帳單費用後要求原告返還押租金， 惟遭原告拒絕，原告並以電話通知黃懷德。租賃期間被告已 繳納101 年9 月20日起至102 年2 月19日止之租金共計5 萬 元，因原告經被告多次要求下，仍未能提供部分基本設施， 被告始於租期第四個月決定，依民法第430 條規定，向原告 表示於第五個月期滿退租，並於102 年2 月19日退租當日將 系爭房屋鑰匙返還原告，將屋內清空，原告嗣後即未再向被 告請求租金，顯已默示同意終止租約。另系爭房屋為五層樓 公寓，並無電梯、車位或保全人員為管理或守衛，故原告於 租屋廣告中並未要求給付管理費，被告亦未表示同意。惟10 1 年11月第1 週，有位自稱代表管理委員會之人，向被告收
取10至12月季度之管理費1,000 元，雖不是按照廣告和協議 ，但被告仍為給付。詎一星期後，原告竟又要求被告繳交前 開季度之管理費3,000 元，且要求被告支付冷氣及設備安裝 費，被告拒絕並透過他人幫助與原告磋商基本設施之修復， 該須修復之設施已達系爭房屋使用設施之半數。再原告知悉 被告之工作地點，被告並在租賃契約書中留有聯絡電話，倘 被告確有積欠房屋租金且未繳回房屋鑰匙之情事，原告要取 回鑰匙，只須出席臺中市南區調解委員會之調解即可，惟原 告卻無故缺席致調解不成立。況被告係一人在臺灣工作，除 個人用品外，並未在系爭房屋內留有任何物品，原告主張被 告留存舊物品在屋內，與事實不符。被告為請求返還確切之 金額始在財團法人法律扶助基金會建議下，於前案判決提起 訴訟，請求返還押租金並獲勝訴確定判決在案，並未另外請 求交通費及文件翻譯費用，故原告於本訴再向被告請求給付 1 年3 個月之租金，顯無理由並違反誠信原則等語，資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於101 年9 月10日簽訂系爭租約，約定由被告 向原告承租系爭房屋，租賃期限自101 年9 月20日起至103 年3 月19日止，每月租金為1 萬元（不含垃圾樓梯清潔費或 雜費），每2 個月繳交1 次，保證金2 萬元，而被告僅繳納 租金至第5 個月即102 年2 月19日，及被告前以系爭租約已 於102 年2 月19日，並交還鑰匙予原告，經結算後原告應返 還被告21,203元，扣除被告應給付之水、電、瓦斯費1,399 元後，被告尚應給付原告19,804元為由，訴請原告返還押租 金19,804元，經本院以104 年度中小字第1279號判決原告應 返還19,804元予被告，原告不服提起上訴後，仍經裁定駁回 上訴確定等情，業據其提出系爭租約及本院104 年度中小字 第1279號民事判決、104 年度小上字第109 號民事裁定為證 （見本院卷第8 至16頁），並為被告所不爭執，是原告此部 分主張，自堪信為真實。
四、本院之判斷：
㈠按民事訴訟法第400 條第1 項所定之一事不再理原則，乃指 同一事件已有確定之終局判決者而言。所謂同一事件，必須 同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，始為相當，倘 此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之 拘束。又判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的始 可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律 關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除民事訴訟 法第400 條第2 項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而
認此項判斷有既判力。查前案之當事人為被告及原告，訴訟 標的為押租金返還請求權，訴之聲明則為請求原告（即前案 被告）給付被告（即前案原告）19,804元，前案判決並判令 原告應返還被告押租金19,804元確定，故本件兩造就原告應 返還上開押租金19,804元自不得再為爭執。而本案之當事人 固亦仍為原告與被告，然原告係本於租金給付請求權，聲明 請求被告給付尚欠之租金及管理費共計123,000 元，雖其請 求權基礎與兩造間就系爭房屋之租賃契約相關，但訴之聲明 並不相同，且訴訟標的亦有所不同，是以，前案確定判決於 本案自無既判力可言，本案即無違反該確定判決既判力之情 事。合先敘明。
㈡次按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就 訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之 結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴 訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要 爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不 得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭 點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭 點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以 推翻原判斷等情形始足當之（最高法院73年度台上字第4062 號、97年度台上字第2688號、99年度台上字第781 號等判決 意旨參照）。查被告於前案係以「伊係於101 年9 月21日始 取得鑰匙，故租期應自該日起算。又伊入住後，發現瓦斯熱 水器無法或難以使用、冷氣機無法使用，伊乃要求被告（即 本案原告）更換或安裝，詎被告竟無理要求伊負擔安裝費， 伊拒絕，被告即未更換或安裝。再者，2 間浴室其中1 間馬 桶之沖水裝置故障，被告不修復，伊只得自己動手，但仍無 法完全修復。此外，3 間房間中有1 間自始即堆放老舊廢棄 物，伊承租幾個星期後，被告又將一些物品搬進另1 房間堆 放，致伊只能使用1 間房間。因系爭房屋有上開問題，伊屢 次請求被告處理未果，實無法繼續居住，乃提前於102 年2 月19日向被告終止系爭租約，並交還鑰匙予被告，經伊結算 後，被告應返還21,203元，扣除伊應給付之水、電、瓦斯費 1,399 元後，被告尚應給付伊19,804元」為由，請求原告返 還上開押租金，前案判決雖採認被告於前案之上開主張，認 兩造間就系爭房屋之租約已於102 年2 月19日終止，而判命 原告返還押租金19,804元，惟前案係以原告已於相當時期受 合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀 爭執，依民事訴訟法第436 條第2 項準用同法第280 條第3 項前段、第1 項前段之規定，視同自認，而據以認定被告於
前案之主張堪信為真實，亦即前案關於兩造間系爭房屋租賃 契約已於102 年2 月19日終止之爭點，並未經兩造盡其攻擊 防禦，此業經本院依職權調取前案案卷核閱無誤。揆諸前揭 說明，前案確定判決理由就兩造間系爭房屋租賃契約已於10 2 年2 月19日終止之認定，於本案應無爭點效之適用。準此 ，原告尚不受前案確定判決理由之拘束，於本案仍得就系爭 房屋租賃契約是否已經於102 年9 月2 日終止加以爭執。是 被告抗辯前案判決就此爭點所為之判斷，原告及本院均不得 為相反之判斷或主張云云，尚非可採。
㈢原告主張被告自102 年2 月20日起即未繳納租金，總計積欠 1 年3 個月之租金13萬元及13個月之管理費13,000元，經與 被告所交付之押租金20,000元互為抵銷後，被告尚應給付原 告123,000 元云云，而被告對於其自102 年2 月20日起即未 繳納租金乙節固不爭執，惟抗辯系爭租約已於102 年2 月19 日終止等語，是本件應審究者即為系爭租約是否已於102 年 2 月19日終止？經查：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。又參諸契約自由 之原則，契約亦可因雙方互相表示意思一致而解除或終止。 次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文，此為舉證責任分配之 原則。申言之，主張權利存在之當事人，就權利發生事實， 負有舉證責任；反之，主張權利不存在之當事人，就權利障 礙事實、權利消滅事實及權利排除事實，負舉證責任。又證 明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據 為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理 的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在內。 ⒉系爭房屋租賃約書明載系爭房屋租期自101 年9 月20日起至 103 年9 月19日止，被告則抗辯系爭租約已經兩造於102 年 2 月19日合意終止，惟既為原告所否認，則依前揭說明，自 應由被告就此有利於己之事實，負舉證證明之責。查證人黃 懷德於本院具結證述：「（你跟被告是何關係？）朋友關係 ，不認識原告」、「（被告曾經向原告承租臺中市○區○○ ○路000 巷0 ○0 號5 樓房屋，你是否知道？）知道」、「 （在102 年1 、2 月間，被告有無跟你反應系爭房屋有很多 問題，他不想再租了？）有，被告是在102 年1 月18日向我 反應，請我向原告告知他屋內有些問題，例如熱水器要修護 ，增加基本櫃子之類的，被告當時是透過E-MAIL告訴我的， 因為被告中文不太好，所以被告希望我幫他向原告陳述，我 總共和原告聯繫過3 次，第1 次就是在102 年1 月18日下午
8 時30分，我打電話給原告，把被告的意思反應給原告，但 是我不清楚原告如何處理。第2 次是102 年1 月31日，因為 102 年1 月25日我有問被告處理的結果如何，被告在102 年 1 月31日有發E-MAIL給我，內容是原告沒有修護，所以被告 告訴我他決定於2 月19日終止租約，歸還鑰匙，被告希望我 轉告原告，所以我當天就打電話給原告，我只把被告的意思 轉達給原告，我不記得原告的反應是什麼，我們的通話時間 很短。第3 次是在102 年2 月19日下午6 時，原告主動打電 話給我，原告告訴我說要沒收被告2 個月的租金（按：應為 押金之誤載），原告說被告沒有遵守租約，沒有把契約走完 ，所以要沒收租金，電話中原告還有對被告其他的一些埋怨 」等語（見本院卷第129 頁背面至第130 頁），並有證人黃 懷德與被告間往來之電子郵件附卷可稽（見本院卷第135 至 141 頁），而證人黃懷德與原告並不相識，彼此亦無怨隙， 且證人黃懷德前開證述，亦係經具結後所為，如有虛偽不實 ，須受偽證罪之處罰，衡情證人黃懷德應無為迴護被告而甘 冒偽證罪責之風險，設詞以為上開證述之理，是證人黃懷德 上開證詞，應堪採信。則依證人黃懷德上開證述，可知被告 確已委由證人黃懷德向原告表達僅承租系爭房屋至102 年2 月19日之意思，而證人黃懷德雖證述其已忘記原告受告知被 告決定僅承租系爭房屋至102 年2 月19日止之後之反應為何 ，但由證人黃懷德所述原告於102 年2 月19日當日下午尚且 撥打電話予證人黃懷德，表示因被告未承租系爭房屋至租期 屆滿，將沒收被告已繳納之押金，並表達對被告不滿之情等 節，足認原告已默示同意被告所為於102 年2 月19日終止系 爭房屋租約之要求，否則原告豈有於102 年2 月19日下午再 撥打電話透過證人黃懷德表達因被告未承租系爭房屋至租期 屆滿，將沒收其押金之意思之可能？再觀諸被告所提出有以 手寫方式記載結算至102 年2 月19日之計算式及金額之水、 電、瓦斯費用單據（見本院卷第44至46頁），原告亦自認該 等單據上手寫之計算式及金額為其所親書乙節（見本院卷第 123 頁），則依常情，倘非原告同意系爭房屋租賃契約於10 2 年2 月19日終止，其又焉有於該等依約應由被告負擔之系 爭房屋水、電、瓦斯費用單據上，特別記載計算至102 年2 月19日所應繳納之水、電、瓦斯費用之計算式及金額之必要 ？況果如原告所稱，被告自102 年2 月20日起即未再依約繳 納租金，衡情原告又豈有任令被告繼續居住系爭房屋至103 年3 月19日租期屆滿為止，且期間均未採取任何法律動作， 而係遲至104 年9 月2 日前案敗訴確定後，始至105 年3 月 30日提起本件訴訟，訴請被告給付自102 年2 月20日起算之
租金及管理費之可能？綜此各節，益徵兩造確已於102 年2 月19日合意終止系爭租約。是被告抗辯系爭租約已於102 年 2 月19日終止等語，自堪採信。
㈣綜上所述，系爭租約既經兩造合意於102 年2 月19日終止， 則原告本於系爭房屋租賃契約之法律關係，主張被告仍積欠 自102 年2 月20日起至103 年3 月19日止之房屋租金13萬元 及管理費13,000元，並據以主張以之與原告應返還被告之押 租金為抵銷，而請求被告給付經抵銷後之租金及管理費共計 123,000 元，自屬無據，不應准許。
五、從而，原告依民法第439 條規定，請求被告給付123,000 元 ，及自起訴狀繕本送達被告翌日即105 年4 月14日起至清償 日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。 又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 劉惠娟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
書記官 黃泰能