臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第834號
原 告 川江不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 沈雅純
原 告 葉淑香
上二人共同
訴訟代理人 林以慈
被 告 李品樺
上列當事人間給付違約金事件，於中華民國105年9月9日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟壹佰元，由原告川江不動產仲介經紀有限公司負擔新台幣壹仟貳佰貳拾元、由原告葉淑香負擔新台幣壹仟捌佰捌拾元。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：被告於民國105 年7 月3 日與原告川江不動 產仲介經紀有限公司（下稱川江公司）簽立要約書（下稱系 爭要約書）及買方給付服務報酬承諾書（下稱系爭承諾書） ，約定以總價新台幣（下同）580 萬元購買原告葉淑香所有 並由原告川江公司代為銷售門牌號碼新北市○○區○○街00 巷0 ○0 號房屋（下稱系爭房屋），要約有效期限自10 5年 7 月3 日起至同年7 月10日24時止。嗣原告葉淑香於翌日（ 即105 年7 月4 日）即同意以580 萬元出售系爭房屋，原告 川江公司旋於同年月11日以存證信函通知被告於同年月30日 前來與原告葉淑香簽立買賣契約，詎屆期被告無故不與原告 葉淑香簽訂買賣契約，依系爭要約書第8 條約定：「本要約 書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由 致無法簽訂買賣契約時，他方即得請求違約方給付按房地成 交總價百分之三計算之違約金為損害賠償。」等語，系爭要 約書既經原告葉淑香簽名確認後送達被告，然被告無故不與 原告葉淑香簽立買賣契約，自應依上開規定賠償成交總價即 580 萬元之百分之3 即17萬4,000 元之違約金予原告葉淑香 。另系爭承諾書復約定：「立書人承諾應於契約成立時，給 付買賣總價款百分之貳（含稅）之服務報酬予受託人，並以 現金給付（於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清） ，絕無異議。若不可歸責於受託人之因素，致本不動產買賣 契約不成立，本人承諾服務費仍支付予受託人…」等語，本 件被告既已委託原告川江公司為其與原告葉淑香居間買賣系 爭房屋，原告川江公司媒介買賣雙方達成買賣意思表示合致 ，買賣契約已成立生效，本可請求被告給付居間報酬，然被
告無故拒絕履行契約，自應依約給付原告川江公司按成交價 額即580 萬元百分之2 計算即11萬6,000 元之服務報酬。為 此，爰依系爭要約書及系爭給付報酬承諾書之約定提起本訴 等語；並聲明：被告應給付原告川江公司11萬6,000 元、應 給付原告葉淑香17萬4,000 元；及均自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊不否認有與原告川江公司於105 年7 月3 日簽 立系爭要約書及系爭承諾書，惟伊已於同年月5 日告知原告 川江公司不願履行上開買賣契約，況系爭要約書第4 條約定 條款，係不當限制伊撤回權之行使，應屬無效。且該等契約 書係房仲業者即原告川江公司所預先擬定屬定型化契約，系 爭要約書第8 條約定亦屬定型化契約條款，原告川江公司未 於簽約前告知契約內容之主要權利義務，該條款係不當限制 伊終止權之行使，應屬顯失公平而無效。再者，本件伊與原 告葉淑香間之買賣契約既未成立，原告自不得請求給付違約 金及服務報酬。退萬步言，縱認伊與原告葉淑香之買賣契約 為有效成立，系爭要約書及系爭給付報酬承諾書之約定條款 並非顯失公平而無效，則原告請求之違約金，亦屬過高等語 ，資為抗辯；並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
原告主張被告與原告川江公司於105 年7 月3 日簽立系爭要 約書及系爭給付報酬承諾書，委託原告川江公司仲介居間購 買原告葉淑香所有系爭房屋，承購價款為580 萬元，賣方即 原告葉淑香已回簽系爭要約書承諾並同意被告提出承購條件 ，然被告迄未與原告葉淑香簽訂買賣契約之事實，固據提出 存證信函、系爭要約書、系爭承諾書等件為證，並為被告所 不爭執，此部分之事實首堪認定為真實。至原告主張被告簽 立系爭要約書後無故不履行與原告葉淑香簽訂買賣契約義務 ，應依系爭要約書第8 條約定給付原告葉淑香違約金，且本 件原告川江公司居間媒介任務既已完成，被告仍應依系爭承 諾書約定給付居間報酬等情，則為被告所否認，並以前詞置 辯。經查：
（一）原告川江公司部分：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 ，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契 約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第56 5 條及第568 條分別定有明文。故民法債編之居間可分為 單純報告訂約機會，或為他人訂約之媒介之二種類型，前 者稱為「報告居間」，居間人僅須向委託人報告訂約機會 ，後者稱為「媒介居間」，居間人尚須於他人訂約時周旋
其間為之說合，故居間人僅於他人契約因報告或媒介而成 立，始有報酬請求權，又媒介居間，倘僅為報告而有效果 ，固亦有報酬請求權，然仍以他人契約因而成立為要件（ 最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。再者，委 託人原不因居間人之報告或媒介，即負有與他人訂立契約 之義務，仍得本其自由意志，決定是否因而成立契約，此 項結果之發生或不發生，為居間人須自行承擔之風險，此 為居間特性所當然。又按當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，此為民事訴訟法第277 條前段所 明定。經查，本件兩造簽立之要約書，要約有效期限自10 5 年7 月3 日起至同年7 月10日晚間12時止，為兩造所不 爭執。依系爭要約書第3 條約定：「一、本要約書經賣方 親自記明承諾時間及簽章並通知到達買方時，買賣雙方即 應負履行簽立買賣契約之一切義務。但賣方將要約擴張、 限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，需 在經買方承諾並送達賣方，買賣雙方始負履行簽立買賣契 約義務。本要約書之送達須併同其附件為之。二、賣方或 受託人所提供之不動產說明書，經買方簽章同意者，為本 要約書之一部分，但本要約書應優先適用。」、第6 條第 1 項約定：「買賣雙方應於賣方承諾並送達買方之日起五 日內，至受託人所在地址簽訂不動產買賣契約書。」，足 徵本件兩造所簽訂之系爭要約書，性質上屬媒介居間，需 待買賣雙方買賣契約成立後，原告川江公司始得請求服務 報酬，合先敘明。
2.原告川江公司主張被告與其居間仲介之賣方即原告葉淑香 間雖尚未簽訂買賣契約書，但賣方即原告葉淑香出價已達 被告所委託價格，且其已於105 年7 月11日以存證信函通 知被告，依系爭要約書第3 條約定，被告與原告葉淑香即 應於同年月30日履行簽立買賣契約義務，然因可歸責於被 告之事由致無法簽訂買賣契約，然其已完成居間媒介任務 ，故被告仍應依系爭承諾書約定給付服務報酬云云。經查 ，依原告所提出之系爭要約書左下方買賣雙方簽名欄所示 ，其上雖有買方即被告與賣方即原告葉淑香之簽名，惟原 告葉淑香卻未記載簽章時間，無從確認原告葉淑香之承諾 時間，是縱原告葉淑香有於賣方簽名欄上簽名，然此即與 系爭要約書第3 條：經賣方「親自記明承諾時間及簽名」 之約定已有不符。再者，系爭要約書第5 條所載契約有效 期限係自105 年7 月3 日起至同年7 月10日24時止，惟原 告川江公司遲至105 年7 月11日始以存證信函通知被告賣 方即原告葉淑香出價已達其所委託價格，顯已逾越該契約
之有效期限，另被告與原告葉淑香未曾見過面，亦未曾對 於系爭房屋之買賣總價及付款方式等重要之點進行磋商， 此亦為兩造所不爭執，顯見被告並未同意賣方即原告葉淑 香之出售條件，難認被告已與賣方就系爭要約書所示之買 賣價金及承購條件達成合致。
3.次按「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所 用之辭句」，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端 在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。 是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟 效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。另按「 定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費者訂 立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款」，「定型 化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，消 費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項分別定有明文。 本件原告川江公司係不動產仲介公司，系爭要約書及系爭 給付報酬承諾書均係其單方面針對欲委任其居間購買或出 售房地時，雙方簽訂契約之內容而預先擬定，以供與消費 者締結契約之用，揆諸前揭規定，應認該等契約為定型化 契約條款。而觀諸系爭給付報酬承諾書約定：「立書人承 諾應於『契約成立』時，給付買賣總價款百分之貳之服務 報酬予受託人，並以現金給付，絕無異議。若不可歸責於 受託人之因素，致本不動產『買賣契約』不成立，本人承 諾服務費仍支付予受託人…」等語，究竟係以「僅買方簽 認委託時」或「買賣雙方簽訂買賣契約時」作為認定賣賣 契約成立（即應給付服務報酬）之時點？此兩者之擇一選 擇權在何人身上？解釋上即滋生疑義，本院審酌通常仲介 房屋之交易習慣及前開消費者保護法第11條第2 項規定之 意旨等情事，認所謂「僅買方簽認委託時」或「買賣雙方 簽訂買賣契約時」作為應給付服務報酬之時點，應由屬消 費者之被告擇定，是縱本件賣方即原告葉淑香同意出售， 然被告未同意承購，況買賣雙方未就買賣契約之細節磋商 、甚至雙方自始根本未曾見過面，且被告既已表示不願意 購買系爭房屋，難認符合系爭承諾書所定被告應給付服務 報酬之情形。原告川江公司自不得據此請求被告給付服務 報酬。
4.綜上所述，本件原告川江公司需待被告與原告葉淑香間買 賣契約成立後，始得請求服務報酬，業經本院認定如前， 而原告川江公司雖為被告居間仲介賣方即原告葉淑香出售 之系爭房屋，惟被告與賣方就買賣價金、付款方式及其他 條件尚未完全一致，該買賣契約無從認為已成立。從而，
原告川江公司主張其得依據系爭承諾書之約定，請求被原 告給付按成交總價款580 萬元百分之2 計算即11萬6,000 元之服務報酬，即屬無據，應予駁回。
（二）原告葉淑香部分：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立。又契約之要約人，因要約而受拘束。但要約 當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認 當事人無受其拘束之意思者，不在此限。又將要約擴張、 限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約 。民法第153條第1項、第154條第1項、第161條第1項分別 定有明文。又民法第154條第1項本文所稱「受其拘束」， 係指要約人在相對人為承諾前不得撤回或變更而言（形式 拘束力），而同條項但書所稱不受拘束，就法律文義、體 系而言，係指要約人於相對人承諾前，得隨時撤回或變更 要約；至所謂「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情 形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者」，應 屬意思表示之解釋問題，應就個案探求表意人真意定之。 當事人之真意在於保留最後決定權，或仍有斟酌之自由者 ，則其所謂「不受拘束」，應解為係要約之引誘，相對人 雖為「承諾」之表示，實為要約（參見王澤鑑，民法總論 第一冊〈基本理論-債之發生〉，1994年10月出版，第133 頁）。次按，契約因當事人意思表示一致而成立，固為民 法 第153 條第1 項所明定。然契約成立之判斷上，最重 要者，乃雙方是否皆願意受有契約拘束的意思，此意思是 否在契約成立過程清楚表示出來。而不同的交易類型，法 律上判斷契約成立與否的必要性，實際上南轅北轍。如於 現物買賣，就契約是否成立，發生法律爭訟之機率，微乎 其微。契約如對當事人有重大的利害關係（不動產買賣契 約、房屋租賃契約）或是較複雜之契約、履行期較長的契 約，為法律關係明確計，契約的成立，幾乎以書面為之。 此種利害關係重大之契約，其成立如果是歷經你來我往的 談判交涉過程，一定要以契約是否因要約或承諾意思表示 框架來理解，並非妥適。此即契約是否成立，是法律判斷 的問題，判斷之重點，應該是雙方當事人是否皆受契約拘 束之意思，應綜合契約成立過程所顯示的事實，從客觀觀 察者之角度，依誠信原則，斟酌交易習慣，合理認定之。 縱然雙方對於必要與非必要之點皆合意，但是該契約若為 重大契約，縱然草約備忘錄無數，依交易習慣，一般都認 為在未正式簽訂書面契約時，雙方尚無接受契約拘束之意 思，任何一方不能主張因契約有關事項皆已經以口頭意思
表示一致，契約即為成立。
2.原告葉淑香主張系爭要約書已經其簽名確認並送達被告， 然買方即被告無故拒絕簽立買賣契約，被告應依系爭要約 書第8 條約定，賠償成交總價即580 萬元之百分之3 即17 萬4,000 元云云。惟查，觀諸兩造洽談買賣系爭房屋之始 末，被告係於105 年7 月3 日經由原告川江公司仲介至原 告葉淑香所有系爭房屋所在地址看屋，並於同日與原告川 江公司簽立系爭要約書及系爭承諾書，由被告委請原告川 江公司以580 萬元價格與原告葉淑香洽談購買系爭房屋事 宜。嗣原告葉淑香於系爭要約書上簽名同意以580 萬元價 格出售系爭房屋，原告川江公司遂於105 年7 月11日以存 證信函通知被告，應於同年月30日前來與原告葉淑香簽立 買賣契約，然嗣後被告拒絕簽立買賣契約。按房屋買賣有 別於一般現物買賣，乃因其標的物價值非薄、體積非小、 狀況較繁，交易當事人對於標的物諸節之掌握並非一蹴可 及，因此連帶影響雙方對於交易條件之要求或期望，進而 於房屋買賣交易實務上，通常需經歷長於一般現物交易的 磋商階段；在此磋商階段，交易當事人對於買賣條件之提 出、變更或拒絕，常存有無欲受其拘束之真意，以利獲得 更佳的交易條件，此為本類交易中，解釋當事人真意時不 可忽略之特性。且由買賣雙方即被告與原告葉淑香未就系 爭房屋總價及付款方式等細節進行磋商、甚至自始未曾見 過面等節以查，反足呼應本件系爭房屋交易之磋商階段， 買賣交易尚未成熟之特質。準此以解，本件被告簽訂系爭 要約書之行為，固然外觀上有要約之表示，但究其真意， 應屬民法第154 條第1 項但書所稱依其情形或事件之性質 ，可認被告無受其拘束之意思。依此，被告簽訂系爭要約 書之表示，應解為要約之引誘，原告葉淑香同意系爭要約 書之內容並於其上簽章，則應解為要約之表示，始為合理 。然原告葉淑香既未於系爭要約書上記載簽章時間，無從 確認其承諾時間，此亦與系爭要約書第3 條之約定不符， 另原告川江公司遲至105 年7 月11日始以存證信函通知被 告上情，已逾要約之有效期限，均如前述，堪認被告當不 受此要約之拘束。從而，被告抗辯伊與原告葉淑香之買賣 契約未成立等語，並非不可採信。綜上，本件被告與原告 葉淑香就系爭房屋之買賣交易過程，縱經原告川江公司從 中居間與被告洽談如前，惟被告與原告葉淑香買賣契約並 未成立，已如前述。從而，原告葉淑香主張其得依據系爭 要約書第8 條約定，請求被告賠償按成交總價款580 萬元 百分之3 計算之服務報酬即17萬4,000 元，洵非有據，不
應准許。
四、綜上所述，本件被告與原告川江公司居間仲介之原告葉淑香 間之買賣契約尚未成立，亦無從認被告對於原告葉淑香負有 簽訂買賣契約之義務。從而，原告川江公司依據系爭承諾書 約定請求被告給付11萬6,000 元服務報酬、及原告葉淑香依 據系爭要約書第8 條約定請求被告給付17萬4,000 元違約金 ，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨攻擊 防禦方法，經本院審酌後，認為與本案判斷結果無影響，爰 不予一一論述，附此敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項適用簡易程序所為原告 敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用額為3,100 元（第一審 裁判費），由原告川江公司負擔1,220 元、由原告葉淑香負 擔1,880 元。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法 官 張明儀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺灣士林地方法院士林簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 9 月 23 日
書記官 蔡明純
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路0 段0 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
, 台灣公司情報網