臺灣高雄地方法院民事判決 105年度簡上字第73號
上 訴 人 盧名鋒
訴訟代理人 呂昀叡律師
被上訴人 洪妮昀
當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國104年12月25日
本院104年度雄簡字第623號判決提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
上訴費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國103年2月9日與伊簽訂房 屋租賃契約，向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○街0號2樓 2A套房、1樓後門鐵門及防火巷鐵門（以下合稱系爭房屋） ，兩造約定租期自103年2月9日起至104年2月9日止，每月租 金新臺幣（下同）6,000元，租賃期間屆滿上訴人應即遷讓 返還系爭房屋（下稱系爭租約）。伊於租期屆滿前之103年 11月間曾以簡訊通知上訴人因系爭房屋地板積水，明年2月 到期不續租，並於104年1月5日以左營新莊仔郵局存證號碼 001358號存證信函通知上訴人租約到期不再續約（遭退回） ，復於104年2月14日至系爭房屋當面通知上訴人不再續約並 請求遷讓房屋，再於104年2月16日以高雄新興郵局存證號碼 000314號存證信函通知上訴人租約屆滿、租賃關係消滅不再 續租並請求遷讓房屋，又分別於104年2月17日、104年3月17 日以左營郵局存證號碼000037號、左營新莊仔郵局存證號碼 000205號存證信函通知上訴人租約屆滿、租賃關係消滅不再 續租並請求遷讓房屋，且同時退回上訴人私自匯入之租金。 惟租期屆滿後，上訴人迄今仍未遷離系爭房屋即屬無權占有 ，伊依租賃物返還請求權或所有物返還請求權，請求擇一判 決命上訴人遷讓返還系爭房屋；另依系爭租約第14條第2項 規定，承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租 人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，是上訴人應 按月給付12,000元（6,000×2＝12,000）之違約金。為此， 爰依租賃物或所有物返還請求權之法律關係及系爭租約第14 條第2項之約定，提起本件訴訟。並於原審聲明：（一）上 訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○街0號2樓2A套房（如附 圖複丈成果圖編號A-1所示，面積28.97平方公尺）、1樓後 門鐵門、防火巷鐵門遷讓返還原告；（二）上訴人應自104 年2月10日起至遷讓前項房屋返還之日止，按月給付12,000 元。
二、上訴人則以：被上訴人於103年11月15日之簡訊係傳送至其
未使用之門號，並未傳送至其慣用之0915178218號門號，其 於收到本件民事起訴狀始開啟上開未使用門號讀取該簡訊。 被上訴人104年1月5日存證信函亦未寄至其居住地址高雄市 ○○區○○街0號2樓，而係寄至其已未租用之郵政信箱，故 前開通知並未合法送達，其直至租期屆滿後始收到被上訴人 104年2月17日及3月17日之存證信函，惟其既已繳納租金， 且被上訴人亦非於1個月前通知，此已非合法通知解約；又 系爭租約並未明定租期屆滿不續租之內容，況被上訴人曾於 104年2月9日來電告知有續租意願，是兩造之租賃契約即視 為不定期限租賃繼續契約等語，資為抗辯。並於原審聲明： （一）被上訴人之訴駁回；（二）如受不利判決，願供擔保 免為假執行。
三、原審判決後，認被上訴人之主張部分有理由，判決命上訴人 應將門牌號碼高雄市○○區○○街0號2樓2A套房（如附圖複 丈成果圖編號A-1所示，面積28.97平方公尺）、1樓後門鐵 門、防火巷鐵門遷讓返還被上訴人。另上訴人應自104年2月 10日起至遷讓前項房屋返還之日止，按月給付6,000元。並 駁回其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，並於本院補述略以 ：伊於系爭租約屆至前，未曾收受過被上訴人任何不續租之 通知，縱被上訴人曾以伊慣用之手機門號發送簡訊，但租約 並未約定得以該門號為不續租之約定，且上開簡訊之傳送如 為合法通知，仍有民法第451條之適用，則伊於逾租期屆滿 日後一星期，並有繳納房租，且被上訴人與伊於104年2月12 日曾以電話聯絡，並未有反對續租之意思，應認已成立不定 期租賃。又如認伊已逾期，伊曾代被上訴人繳1,581元之電 費，應扣除之。並聲明（一）原判決關於命伊應自104年2月 10日起至遷讓前項房屋返還之日止，按月給付6,000元之裁 判應予廢棄。（二）上開廢棄部分，第一審及第二審訴訟費 用由被上訴人負擔。被上訴人於本院補述略以：其除前述方 式通知上訴人不續租外，復以信件投入上訴人租屋之房門內 ，或張貼通知於上訴人租屋之門首等，是其已將不續租之意 思表示合法送達於上訴人。而上訴人所繳納之電費本係伊應 繳之電費，並非代其繳納，上訴人之上訴顯無理由，並聲明 請求駁回上訴等語。上訴人就遷讓房屋部分於提起上訴素後 又撤回，此部分已確定。
四、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項
1.上訴人原向被上訴人承租系爭房屋。
2.上訴人已於105年4月7日遷離系爭房屋。 （二）爭執事項：
1.系爭租約是否合法終止？有無不定期租賃之適用？ 2.租約如已合法終止，被上訴人能否向上訴人請求違 約金？金額為何？
五、本院得心證之理由：
（一）上訴人提起上訴後，撤回遷讓房屋部分，依民事訴訟 法第459條第4項準用第262條第1項前段規定，應予准 許。
（二）系爭租約是否合法終止？有無不定期租賃之適用？按 1.按租賃訂有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消 滅。租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收 益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定 期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別 定有明文。又按「民法第451條所謂出租人不即表 示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆 滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而 言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿 之日相距僅有10日，在一般觀念上，自難指為非於 相當時期內表示反對之意思。」，最高法院43年台 上字第367號判例要旨可資參照。
2.本件上訴人固以：被上訴人並未傳送不續租之簡訊 至伊慣用之0915178218號門號，104年1月5日存證 信函亦未寄至伊居住地址，而係寄至伊已未租用之 郵政信箱，故前開通知並未合法送達，伊直至租期 屆滿後始收到被上訴人104年2月17日及3月17日之 存證信函，惟伊既已繳納租金，且被上訴人亦非於 1個月前通知，此已非合法通知解約等語置辯。惟 查，被上訴人於租期屆滿前並非僅傳訊簡訊至上訴 人0989705403號門號通知租約到期不續租，亦曾於 103年11月29日傳送簡訊至上訴人所稱慣用之09151 78218號門號，通知上訴人：「盧同學你好：你目 前房間漏水問題，已拖延多時，急待處理解決，為 慎重起見，再次通知你，明年租期滿，不再續租， …。」等語，有卷附手機簡訊畫面在卷可證（見原 審卷第15頁），足認被上訴人於系爭租約到期前即 已通知上訴人租期屆滿不再續租。再者，被上訴人 於104年2月17日寄發存證信函予上訴人，通知上訴 人租約屆滿不再續租等語，該存證信函並於104年2 月18日送達上訴人，亦有該存證信函、收件回執可 憑（原審卷第24、124頁），此亦為上訴人所不爭 執，則依前揭法律見解，本件被上訴人於104年2月
9日租期屆滿後，於同月17日以存證信函表示不願 續租，僅相距8日，在一般觀念上，應認其已於相 當時期內表示反對之意思。綜合上開說明，被上訴 人應已於租期屆滿前以簡訊通知上訴人0915178218 號門號不再續租，並於租期屆滿後相當期間內亦已 向上訴人為反對續租之意思，依民法第451條規定 ，應認系爭租約之租賃關係已於租期屆滿時消滅， 而非不定期限繼續契約。至上訴人另辯稱：伊既已 繳納之租金，被上訴人亦非於租期屆滿1個月前通 知，非合法通知解約云云。惟上訴人於民事請假單 暨陳情狀即已陳明：「所繳租金亦遭被上訴人寄存 證信函退回」等語在卷（原審卷第104頁），足見 被上訴人顯未於租期屆滿後續收租金，且本件被上 訴人已通知期滿不續約，系爭租約之租賃關係已於 租期屆滿時消滅，業經本院認定如前，上訴人此部 分抗辯已無從採信。又上訴人另陳稱：被上訴人曾 於104年2月9日來電告知有續租意願云云，惟此為 被上訴人所否認，上訴人並未就此舉證以實其說， 自難採認為真。
（三）租約如已合法終止，被上訴人能否向上訴人請求違約 金？金額為何？
1.系爭租約業已合法終止，如上所陳，被上訴人自得 依系爭租約第14條約定向上訴人請求給付違約金。 2.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額 。民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高 情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無 應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核 減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核 減。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般 客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及 債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益 為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權 人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總 額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極 損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高 ，最高法院79年台上字第1612號判例、96年度台上 字第107號判決意旨參照。經查，系爭租約第14條 約定：「租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還 出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未 即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求
按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及 保證人不得有異議。」，系爭租約之租賃關係因期 限屆滿而消滅，上訴人迄原審言詞辯論終前前尚未 遷讓返還系爭房屋，被上訴人依上開約定固得請求 上訴人給付違約金，而被上訴人因未能取回系爭房 屋所受損害，應係上訴人占有系爭房屋期間致其無 法使用系爭房屋而未能獲得相當於租金之利益，故 本院認被上訴人請求按月以原租金2倍即12,000元 計算之違約金尚屬過高，應酌減至按原租金1倍即 6,000元計算為適當。是被上訴人請求上訴人自租 期屆滿後之104年2月10日起至遷讓返還系爭房屋之 日止，按月給付6,000元之違約金為有理由，予以 准許，逾此範圍之請求，尚屬無據，予以駁回，其 認事用法尚無違誤，上訴人仍執前詞，請求廢棄改 判，洵屬無理，應予駁回。至上訴人令主張伊有代 被上訴人繳納1,581元之電費，應予扣除云云。惟 查，依系爭租約第2條約定上訴人承租房屋之電費 須上訴人自行繳納（本院卷第28頁），而依被上訴 人提出系爭房屋於終止租約後之電費共1,581元（ 本院卷第7428頁），上訴人復自承住到105年4月7 日始搬遷，從而，此部分水電本應由上訴人繳納， 則上訴人提出此部分金額應予抵銷之主張，亦無理 由，應予駁回，併此敘明。
六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
民事第六庭 審判長法官 朱玲瑤
法官 郭文通
法官 張俊文
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
書記官 陳佳彬