臺灣臺中地方法院民事判決 八十九年度簡上字第三二五號
上訴人 乙○○
被上訴人 東海西門町管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 張松芳
右當人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年六月二十二日本院沙鹿
簡易庭（八十九年度沙簡字第九十一號）第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人於民國八十八年
六月間經法院拍賣而買受系爭房屋並取得所有權，其取得系爭房屋所有權前之
管理費、管理基金及改造基金不應由上訴人支付，原審令上訴人負擔取得系爭
房屋所有權前之上開費用，顯不合理。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人於本院拍賣買受
系爭房屋時，知悉拍賣公告載明，債務人所積欠之管理費、管理基金及改造基
金管理費等債務由拍定人承擔等情，上訴人依據拍賣公告自應清償前手所積欠
之上開債務，即管理費新台幣（下同）四萬二千五百元、管理基金一萬九千元
及改造基金四萬二千五百元。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人係台中縣龍井鄉○○路泳池巷二十號房屋之建物（下稱
系爭房屋），屬『東海西門町』公寓大廈之區分所有權人，詎其積欠自八十七年
五月一日起至八十八年九月三十日止之管理費四萬二千五百元、管理基金一萬九
千元及改造基金四萬二千五百元未繳，依據拍賣公告之條件，上訴人應清償其前
手所積欠之管理費、管理基金及改造基金，上訴人迄未獲被告清償，為此提起本
件之訴。上訴人則以其於八十八年六月間經法院拍賣而取得系爭房屋之所有權，
其取得系爭房屋所有權前之管理費等債務不應由其支付，且依內政部有關解釋，
亦不用負擔取得系爭房屋所有權前之管理費等債務等語置辯。
二、被上訴人主張上訴人現為『東海西門町』公寓大廈之區分所有權人等事實，業據
被上訴人提出之土地及建物所有權狀等件為證，復為上訴人所不爭執。依據上開
土地及建物所有權狀之記載，上訴人確於八十八年六月二日取得系爭房屋之所有
權，自堪信被上訴人主張上訴人為系爭房屋之區分所有權人之事實為真實。
三、按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務，公寓大廈管理條例第二十四條固定有明文。惟查：上開法條之立法意旨，在
於維持規約及公寓大廈管理條例對區分所有權之特定繼受人之規範效力，是應限
縮解釋為欠繳公共基金或管理費之區分所有人如將其專有部分之區分所有權過戶
他人，原欠繳之公共基金不得逕向新區分所有人請求等情，有內政部八十六年二
月二十六日台（86）內警字第八六七二三０九號函，附卷可憑。是被上訴人自不
得據此依公寓大廈管理條例第二十四條之規定主張上訴人承擔原區分所有人欠繳
之管理費等費用。
四、次按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生
效力，民法第三百零一條定有明文。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種
，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人，執行法院即代債務人出賣之人，最高
法院四十七年台上字第一五二號著有判例。被上訴人主張系爭房屋之前、後手區
分所有人共積欠自八十七年五月一日起至八十八年九月三十日止之管理費四萬二
千五百元、管理基金一萬九千元及改造基金四萬二千五百元，合計十一萬四千元
等事實，並提出『東海西門町』社區臨時住戶大會會議紀錄、第二屆管理委員會
委員職務推選會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明、社區住戶欠繳管理費明細
表、社區住戶大會會議紀錄、催繳存證信函等為證，而上訴人亦自承其願意繳交
其取得系爭房屋所有權後所生之管理費，足見被上訴人主張上開事實為真。惟上
訴人抗辯稱其於取得系爭房屋所有權之前所生之管理費及其他應區分所有建物之
管理所生之費用，不應由其繳納云云。是本院自應審究上訴人取得系爭房屋所有
權前之管理費、管理基金及改造基金等債務，應由何人負擔。經查：本件上訴人
取得系爭房屋之所有權，係經由拍賣取得之事實，有被上訴人提出之本院八十七
年度民執七字第一六六００號拍賣公告附卷可證，復為上訴人所不爭執，自堪認
定為真實。是上訴人於本院拍賣時為應賣之表示，係屬買賣契約之要約，經執行
法院拍定為承諾，依拍賣公告之內容意思表示合致成立買賣契約。依據上開拍賣
之公告其他注意事項第四點載明「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公
共基金（如管理費等），應由拍定人承擔，應買人應自行查明其有無欠費及金額
之多寡」，有本院拍賣公告附卷可憑，並為上訴人所不爭執。既然上訴人已知悉
上開拍賣條件，其仍為表示願意買受之意思表示，則應認上訴人於本院拍賣買受
係爭房屋時，已與拍賣事件之債務人訂立買賣契約同時，約定由上訴人承擔債務
人所積欠之管理費等債務，本件被上訴人亦向上訴人請求給付上開債務，係屬承
認前開上訴人與拍賣事件之債務人所為債務承擔之契約，該債務承擔之契約應對
上訴人發生效力。依據民法第三百零一條之規定，應由上訴人承擔債務人所積欠
之管理費等債務。揆諸前揭說明，被上訴人起訴請求上訴人給付其與系爭房屋前
手所積欠之管理費、管理基金及改造基金等債務，洵屬正當。
五、綜上所述，被上訴人依據債務承擔契約之法律關係，即起訴請求上訴人給付該債
務人所積欠之管理費、管理基金、改造基金及上訴人取得系爭房屋之所有權後所
欠繳管理費等費用，為有理由。從而，原審判決認上訴人應給付被上訴人十萬四
千元之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判
，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四
百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 六 日 台灣台中地方法院民事第一庭
審判長法官 吳惠郁 法官 吳蕙玟 法官 林洲富本件不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 六 日~B法院書記官