臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第229號
上 訴 人 謝寶琨
被上訴人 元泰不動產有限公司
法定代理人 黃楊文枝
訴訟代理人 徐大順
上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國105 年4 月
20日臺灣屏東地方法院104 年度訴字第476 號第一審判決提起上
訴，本院於105 年8 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國104 年4 月21日與伊簽約 ，將其所有而信託登記在第三人許威遠名下，坐落屏東縣屏 東市○○○段0 ○段00000 ○000 00地號土地及同段611 建 號即門牌號碼屏東市○○路000 號房屋（下稱系爭房地）， 委由伊銷售，委託銷售底價為新台幣（下同）1,900 萬元（ 不另支付仲介費），委託期限至105 年12月31日止（下稱系 爭委銷契約）。嗣經伊於委託期間內覓得訴外人盧奕，並表 示願以1,700 萬元及讓上訴人免費使用系爭房地1 年（折合 租金約50萬元）之條件購買系爭房地，且經徵得上訴人同意 後，雙方於104 年5 月1 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系 爭買賣契約），上訴人並同時簽署「應付總服務費68萬元」 之服務費確認單（下稱系爭確認單）交付予伊。詎上訴人於 翌日旋即反悔不賣，嗣並於105 年初以1,700 萬元價格自售 賣出，然伊既已居間仲介完成系爭房地買賣，上訴人仍應給 付伊服務費即68萬元。爰依系爭委銷契約及系爭確認單之法 律關係，提起本訴，並聲明求為命上訴人給付68萬元之判決 。
二、上訴人則以：系爭委銷契約原未約定服務報酬，而伊簽約當 時係要求底價1,900 萬元，且不再另付被上訴人任何費用。 詎伊於104 年5 月1 日簽訂系爭買賣契約後，被上訴人竟即 要求伊簽署系爭確認單，並表示系爭確認單係以訴外人許威 遠簽署系爭買賣契約為生效要件，所以先簽沒關係等語。然 許威遠並未簽署系爭買賣契約，亦未簽署系爭確認單，則被 上訴人依系爭確認單之約定，向伊請求服務報酬，顯屬無據 。又伊當時被地下錢莊逼債，被上訴人趁伊急需用錢及不諳 法律之際，要求伊簽署系爭確認單並要求高額服務報酬，且 縱認伊應給付服務報酬，然被上訴人磋商之買賣條件不如預 期，且伊於簽約後不到24小時即致電要求取消買賣，可見被
上訴人之仲介行銷僅10日，則其所請求之服務報酬相較其所 付出之勞務，即顯失公平，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審經審理後，命上訴人給付被上訴人34萬元，而駁回被上 訴人其餘請求。上訴人就敗訴部分提起上訴，並於本院聲明： ㈠原判決關於命上訴人給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈠第一、二審 訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。 ㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔（被上訴人就其敗訴部分， 則未據聲明不服）。
四、兩造爭執及不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈系爭房地原為上訴人所有，而於103 年9 月18日信託登記予 第三人許威遠，並於同年月22日辦畢登記。
⒉上訴人於104 年4 月21日委託被上訴人銷售系爭房地，並簽 訂系爭委銷契約。
⒊訴外人盧奕於104 年5 月1 日表示願以1,700 萬元及讓上訴 人免費使用系爭房地1 年之條件購買系爭房地，經徵得上訴 人同意後，遂於同日與上訴人簽訂系爭買賣契約。 ⒋上訴人於104 年5 月1 日簽訂系爭確認單予被上訴人。 ㈡爭執部分：被上訴人得否請求上訴人給付仲介服務費及得請 求之金額為若干。
五、本院之判斷：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明 文。而所謂「媒介居間」，係受契約當事人雙方之委託，於 雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，而依同法第586 條 規定，契約因居間人之報告而成立者，得請求報酬。故若媒 介居間人已媒介成立契約，依上開條文規定，自得請求報酬 。
㈡上訴人主張其在簽訂系爭委銷契約時，原與被上訴人約定不 需支付服務報酬，詎被上訴人於系爭買賣契約簽訂時，趁其 急需用錢及不諳法律，而要求簽署系爭確認單，然系爭買賣 契約因系爭房地之信託登記人許威遠未簽名而無效，故被上 訴人無權請求服務報酬等語。然查：
⒈被上訴人陳稱兩造於簽署系爭委銷契約當時，雖未如同一般 委銷契約約定以成交金額之一定比例為報酬，而係約定出售 底價為1,900 萬元，且就賣價超逾底價部分即為居間報酬， 然嗣因買賣雙方最終係以1,700 萬元附加上訴人續用系爭房 地1 年為成交條件，與原先約定之條件不同，故而兩造重新 約定居間報酬為成交價之4%即68萬元，並經上訴人同意及確
認金額後才簽署系爭確認單等語。而此項陳述，經與兩造所 簽訂之系爭委銷契約上記載「本案底價1,900 萬元（不含仲 介費）」等語相符，且依系爭確認單所載，亦係明確記載服 務費金額為68萬元，並經上訴人親自簽名，此亦為上訴人所 不否認。
⒉被上訴人係以居間媒介不動產交易為業，並收取一定之報酬 ，作為其促成買賣及提供交易過程必要協助之對價，而上訴 人將系爭房地委由被上訴人銷售，衡諸常情，被上訴人不可 能完全無償提供服務，則被上訴人所述兩造關於居間報酬之 約定，原先係採超逾1,900 萬元金額部分為報酬之約定，繼 而因售價無法達到1,900 萬元，故改採售價之一定比例即68 萬元為服務費，尚與被上訴人經營仲介居間之商業型態相符 ，況該確認單上之文字記載內容簡單明白，依一般人之智識 經驗，即可明確知悉該內容係支付服務費之意義，且係在上 訴人與盧奕達成買賣合意並簽訂系爭買賣契約之際所同時簽 訂，則上訴人應可瞭解係就其應給付之服務費為約定。故被 上訴人就本件服務費約定過程之陳述，應與事實相符而可採 信。
⒊上訴人雖陳稱許威遠並未在系爭買賣契約上簽名，故買賣尚 未成立，被上訴人即無報酬請求權等語。然按買賣契約為諾 成契約，當事人就買賣標的及價金為意思合致時即為成立。 而系爭房地原為上訴人所有，於103 年9 月22日信託登記予 許威遠，但仍由上訴人占有使用，故上訴人應為系房地之真 正所有人，且為確保日後交屋事宜，系爭買賣契約雖係由登 記名義人許威遠為賣方，但上訴人則為實際出賣人。又系爭 買賣契約簽訂前，許威遠曾到場表示上訴人如談好並簽名後 ，其即會跟著簽名等語，嗣其雖因私事而先行離開，然系爭 買賣之承辦代書於簽約過程中曾致電許威遠，且在雙方對話 中，亦可確認許威遠已同意簽訂系爭買賣契約等情，有信託 登記申請書及契約書、系爭房地之所有權狀及簽約過程錄影 光碟等件在卷可稽，並經證人即代書杜憲琳在原審證述甚詳 ，且經原審勘驗該簽約過程之錄影光碟查明屬實，參以上訴 人不僅對勘驗內容表示不爭執，且陳稱系爭房地為其所有， 係因向許威遠借錢而辦理信託登記，許威遠亦表示如上訴人 考慮清楚即可出售，則上訴人就系爭房地應有實質處分之權 限。故系爭買賣契約業因買賣雙方意思合致而成立，縱許威 遠事後因上訴人反悔不賣而未能於系爭買賣契約上簽名，但 仍不影響原已成立之買賣契約。至上訴人嗣後雖取得盧奕（ 買受人）之同意而解除買賣契約，然被上訴人既已媒介居間 成立系爭買賣契約，並與上訴人達成給付68萬元服務費之協
議，自得請求該報酬。故上訴人主張其無給付服務費之義務 ，即不足採。
㈢按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，為民法第57 2 條所明定。而該條之規範意旨，係在處理居間人為委託人 所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係 屬過高而失其客觀公平性時，得由法院為調整之機制。本件 兩造於104 年4 月21日簽訂系爭委銷契約後，被上訴人旋即 張貼廣告尋找買主，嗣盧奕因看到廣告後主動打電話洽詢， 由被上訴人所屬業務員即訴外人劉建宏帶看系爭房地後，經 另位業務員即訴外人曾月貞及劉建宏多次斡旋洽商，最終於 104 年5 月1 日促成盧奕與上訴人簽訂系爭買賣契約等情， 業經證人曾月貞、劉建宏在原審證述屬實，且為兩造所不爭 執。本院經審酌被上訴人受託銷售系爭房地至系爭買賣契約 媒介成立，合計雖不足半個月期間，然被上訴人業已進行廣 告刊登、帶看系爭房地、磋商協調雙方議定價金及進行買賣 契約簽訂等事宜，而若系爭買賣契約簽訂後，被上訴人原本 應為上訴人接續處理之事務，尚有協助辦理過戶及點交事宜 ，再參酌兩造於系爭確認單已約定如被上訴人仲介成立，並 完成所有服務後，上訴人應支付之服務費為售價4%即68萬元 ，而上訴人雖於簽約後不到24小時即反悔不賣，致被上訴人 不需另再為後續辦理過戶事宜之服務，但其原應付出之勞務 應已履行達一半程度等情，而認被上訴人依系爭確認單所得 請求之服務報酬68萬元（即買賣價金之4%），已與一般完全 履行之媒介居間報酬相同，則該報酬之金額即有過高並有失 公允，則被上訴人得請求之服務費，應以買賣價金之2%即34 萬元，較為合理適當。故本件服務報酬應予酌減為34萬元。 被上訴人在此金額範圍內之請求，應予准許，逾此範圍部分 ，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人主張其已完成居間仲介義務而得請求報 酬，應屬可信，上訴人抗辯並無給付義務，尚不足採。又被 上訴人得請求之報酬應由64萬元酌減為34萬元。從而，被上 訴人依系爭確認單之約定，請求上訴人給付服務費，在34萬 元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理 由，應予駁回。原審判命上訴人給付34萬元，並依職權宣告 假執行，並無違誤。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 黃國川
法 官 林紀元
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
書 記 官 楊明靜
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