臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第85號
上 訴 人 陳廖換
訴訟代理人 許宏達律師
被上訴人 童照夫
訴訟代理人 沈崇廉律師
林柏劭律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
4年12月3日臺灣臺中地方法院104年度訴字第82號第一審判決提
起上訴，本院於105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
㈠被上訴人於民國73年11月4日與上訴人及其配偶即訴外人陳 樹欉簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），雙方約定由上 訴人及陳樹欉提供上訴人所有坐落臺中市○○區○○段000 ○00000地號（重測前合併為同區水堀頭段000000地號）農 業用土地（下各以重測後地號稱之，合稱系爭土地），由被 上訴人興建連棟5戶建物即門牌號碼臺中市○○區○○路0段 00號、00號、00號、00號及00號建物（以下依序簡稱00號、 00號、00號、00號、00號建物，合稱訟爭5戶建物），訟爭5 戶建物均未辦保存登記。依系爭合建契約第5條約定，由上 訴人及陳樹欉取得南方之00號、00號、00號等3戶建物，其 餘00號、00號2戶則由被上訴人取得（其中00號建物被上訴 人已出售他人），而建築訟爭5戶建物後所殘餘之土地（依 地籍套繪圖所示，共計3塊土地，分別位於訟爭5戶建物之東 北側、西北側及南側，以下分稱甲、乙、丙畸零地），則全 部由被上訴人取得所有權，惟依當時法令非自耕農不得請求 登記為耕地所有權人，雙方因此未辦理土地所有權之移轉登 記。其後，於80年以前之某年間，被上訴人又將其依系爭合 建契約應分得之丙畸零地，以新臺幣（下同）200萬元出售 予上訴人。嗣至89年1月26日土地法修正刪除關於私有農地 所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限等規定後，被上訴 人即依系爭合建契約第5條約定請求上訴人將被上訴人分得 之建物使用範圍（即建物坐落基地及前後空地）及甲、乙畸 零地，按占用系爭土地面積之權利範圍比例移轉予被上訴人 。嗣於102年6月間上訴人僅將系爭土地應有部分各6分之1移 轉登記予上訴人指定之人即上訴人配偶童王嬌色（已歿）， 然依系爭合建契約第5條約定，被上訴人應取得如原判決附
圖（下稱附圖）所示符號E1（即00號建物坐落於0000號地 號土地之部分）、E2（即00號建物坐落於000地號土地之部 分）、甲（即甲畸零地全部位於00000地號土地）、乙1（即 乙畸零地位於00000地號土地之部分）、乙2（即乙畸零地位 於000地號土地之部分）部分土地；而附圖符號E2、乙2部分 占000地號土地約25分之6（計算式如原判決附表1所示）； 附圖符號E1、甲、乙1部分占00000地號土地約50分之13（計 算式如原判決附表2所示），是就000地號土地應有部分尚不 足150分之11（計算式：6/25－1/6＝11/150），就00000地 號土地應有部分則不足75分之7（計算式：13/50－1/6＝7/7 5）。
㈡訟爭5戶建物完成後，上訴人依約取得南方之3戶建物，並向 被上訴人買回丙畸零地，事後並移轉系爭土地應有部分各6 分之1予被上訴人，足見系爭合建契約合法有效，並無遭脅 迫而簽訂之情，亦非無權代理。
㈢兩造雖於102年6月間商討移轉系爭土地權利範圍，事後並移 轉系爭土地應有部分各6分之1予童王嬌色，然因上訴人當時 僅願移轉系爭土地應有部分各6分之1予被上訴人，被上訴人 乃被迫接受該給付，被上訴人並無同意僅移轉系爭土地應有 部分各6分之1，而拋棄其餘依系爭合建契約原可取得系爭土 地之權利，故當時兩造僅就系爭土地應有部分各6分之1之移 轉達成合致，就系爭合建契約其餘之權義並無成立和解。 ㈣系爭土地上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號建物（下 稱00號建物），乃經上訴人出具土地使用同意書，並與訟爭 5戶建物同時興建完成，且00號建物所坐落之甲、乙畸零地 ，依系爭合建契約第5條之約定，本應由被上訴人取得，縱 使尚未移轉登記，被上訴人使用該地亦非無權占有，至於00 號建物是否為違章建築，與被上訴人得依系爭合建契約取得 系爭土地之應有部分比例，並無關連等情。
㈤爰依系爭合建契約之法律關係，求為命上訴人應將000地號 土地應有部分150分之11，及00000地號土地應有部分75分之 7之所有權移轉登記予被上訴人（原審除駁回被上訴人之假 執行之聲請外，其餘為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不 服，提起上訴）。並於本院對上訴人之上訴，答辯聲明：上 訴駁回。
二、上訴人則以：
㈠系爭合建契約無效：系爭合建契約係訴外人即陳樹欉之父陳 水交受被上訴人脅迫，並無權代理上訴人、陳樹欉而簽訂， 則系爭合建契約既非由上訴人與被上訴人合意簽訂，即不得 拘束上訴人。又系爭合建契約並無附圖，則所謂「建築房屋
殘餘土地」，並不明確，上訴人亦無從知悉。
㈡系爭合建契約第5條約定合建後所殘餘之土地，僅指丙畸零 地而言，且丙畸零地已於80年以前之某年間，由上訴人以20 0萬元向被上訴人買回，至於甲、乙畸零地，於訟爭5戶建物 完工時亦已有00號建物，故非屬系爭合建契約第5條所約定 之殘餘空地，被上訴人即無依該條約定取得所有權，則於計 算被上訴人應取得系爭土地之權利範圍時，自不應將甲、乙 畸零地之面積計入。
㈢因應土地法之修正，上訴人於102年5月7日移轉系爭土地應 有部分各6分之1予訟爭5戶建物所有人即訴外人薛德和、陳 皇文、陳錦全。並於102年6月間，由上訴人與陳樹欉邀被上 訴人與童王嬌色至上訴人位於臺中市○○區○○街0段000巷 00弄0號住處商討移轉系爭土地之權利範圍，雙方協議由上 訴人移轉系爭土地應有部分各6分之1予被上訴人指定之童王 嬌色，並已辦妥登記，當時兩造均無異見與保留，顯見兩造 確實達成和解，已變更系爭合建契約之約定，雙方均應受其 拘束，不得更為原有契約效果之請求，故被上訴人再以其係 被迫接受移轉系爭土地應有部分各6分之1之情，即非事實， 則被上訴人以其取得系爭土地應有部分比例不足，請求上訴 人再為移轉，自無理由。
㈣再者，依系爭合建契約之約定，被上訴人興建5戶，加上訴 人合建後買回之丙畸零地，故系爭土地權利範圍應分成6份 ，則被上訴人取得系爭土地應有部分各6分之1，並無不足， 而目前上訴人於系爭土地應有部分各僅6分之2，與上訴人依 系爭合建契約所分配1戶建物使用之土地，加買回之丙畸零 地，二者權利範圍相符，上訴人已無多餘土地應有部分移轉 予被上訴人。且被上訴人未經上訴人同意，即於系爭土地上 自行興建21號建物，非但無權占有系爭土地，且該建物坐落 基地，原已編為訟爭5戶建物之法定空地，自不得建築房屋 ，故其僅前段部分屬合法建物，其餘部分則屬不合法之違章 建築，現又請求將21號建物坐落之甲、乙畸零地面積計入其 應取得之權利範圍，顯違誠實信用方法，並以侵害上訴人權 利為目的，自無保護必要等語，資為抗辯。原審為上訴人敗 訴之判決，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢 棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：（見原審卷第110頁背面至第111頁，本 院卷第36頁背面至第37頁）
㈠被上訴人於73年11月4日與上訴人及陳樹欉簽訂系爭合建契 約（見原審卷第15頁至第20頁），雙方約定由上訴人及陳樹 欉提供系爭土地，並由被上訴人興建訟爭5戶建物，均未辦
第一次保存登記。
㈡依系爭合建契約第5條約定，地主（即上訴人及陳樹欉）取 得南方之3戶（即00號、00號、00號建物），其餘2戶（即00 號、00號建物）由被上訴人取得（其中00號建物被上訴人已 出售他人），而建築訟爭5戶建物後所殘餘之土地，則全部 由被上訴人取得所有權，惟依當時法令非自耕農不得請求登 記為耕地所有權人，兩造因此尚未辦理系爭土地所有權之移 轉登記。
㈢被上訴人於附圖（即臺中市中興地政事務所複丈日期104年5 月12日土地複丈成果圖）所示甲、乙1、乙2部分，興建00號 建物，亦未辦第一次保存登記。
㈣上訴人於102年6月26日以贈與為原因，移轉系爭土地應有部 分各6分之1予被上訴人指定之童王嬌色。
㈤童王嬌色於103年6月17日死亡，其於系爭土地應有部分各6 分之1，分別以繼承及贈與等原因移轉予被上訴人之子女即 訴外人童景義、童延峯及童百助，權利範圍各為24分之1、2 4分之1及24分之2。
㈥被上訴人於80年以前之某年間，將其依系爭合建契約應取得 之丙畸零地，以200萬元出售予上訴人。
㈦兩造對原審卷內所附書證等證據資料之形式上真正不爭執。四、得心證之理由：
㈠系爭合建契約合法有效，對於上訴人發生效力： ⒈查被上訴人於73年11月4日與上訴人及陳樹欉簽訂系爭合 建契約，雙方約定由上訴人及陳樹欉提供系爭土地，並由 被上訴人興建訟爭5戶建物，並於第5條約定，地主（即上 訴人及陳樹欉）取得南方之3戶（即00號、00號、00號建 物），其餘2戶（即00號、00號建物）由被上訴人取得（ 其中00號建物被上訴人已出售他人），而建築訟爭5戶建 物後所殘餘之土地，則全部由被上訴人取得所有權，惟依 當時法令非自耕農不得請求登記為耕地所有權人，兩造因 此尚未辦理系爭土地所有權之移轉登記等情，為兩造所不 爭執（見兩造不爭執之事項㈠、㈡），並有系爭合建契約 在卷可稽（見原審卷第15頁至第20頁），堪信為真。 ⒉上訴人雖辯稱：系爭合建契約係陳樹欉之父陳水交受被上 訴人脅迫，並無權代理上訴人、陳樹欉而簽訂，則系爭合 建契約既非上訴人與被上訴人合意簽訂，即不得拘束上訴 人云云，然為被上訴人所否認，且按因被脅迫，而為意思 表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前 段固有明文，惟主張被脅迫而為表示之當事人，應就此事 實負舉證責任，上訴人就此既無法舉證證明，則其抗辯陳
水交有受脅迫之情云云，實不足採信；又按無權代理人以 代理人之名義所為之法律行為，如經本人承認，對於本人 仍發生效力，此就民法第170條第1項之反面解釋自明。本 件系爭合建契約縱由陳水交無權代理上訴人、陳樹欉而簽 訂，然上訴人既於訟爭5戶建物完成後，依系爭合建契約 取得其中南方之3戶，並於80年以前之某年間，以200萬元 向被上訴人買回被上訴人依系爭合建契約取得之丙畸零地 ，再於102年6月26日移轉系爭土地應有部分各6分之1予被 上訴人指定之童王嬌色，此為上訴人所不爭執（見兩造不 爭執之事項㈣、㈥），由此已可認定上訴人對於陳水交無 權代理簽訂系爭合建契約之行為，已有承認之默示意思表 示，陳水交之無權代理，對於上訴人因而發生效力，上訴 人自應負履約之責，是上訴人前開所辯，委無足採。 ㈡按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上字第1421號裁判 意旨參照）。本件系爭合建契約第5條雖約定「…，由乙方 （即被上訴人）取得貳間。」並未明示被上訴人所取得之建 物2間是否包括該建物所使用之土地，惟系爭合建契約既係 以土地、建物互為對價方式而訂立，則系爭合建契約第5條 前開約定，自係指由被上訴人取得2間房地，應包括2間建物 所使用之土地，乃當然之解釋，否則系爭合建契約即無訂立 之實益；況上訴人亦自承自102年5月起開始辦理系爭土地之 所有權移轉登記予訟爭5戶建物所有人，益徵前開約定應包 括該等建物所使用之土地。是本件被上訴人依系爭合建契約 第5條之約定，請求上訴人將被上訴人分得之19號建物所使 用土地面積，計入被上訴人取得系爭土地之權利範圍，自屬 有據。
㈢上訴人又抗辯：系爭合建契約第5條約定合建後所殘餘之土 地，僅指事後上訴人已買回之丙畸零地而言，至於甲、乙畸 零地，於訟爭5戶建物完工時亦已有21號建物，故非屬系爭 合建契約第5條所約定之殘餘空地，被上訴人即無依該條約 定取得所有權，不得將甲、乙畸零地面積計入被上訴人取得 系爭土地之權利範圍云云，惟為被上訴人所否認，且依系爭 合建契約第5條約定「本筆土地（即系爭土地）所供建築伍 戶房屋所殘餘之土地全部由乙方（即被上訴人）取得所有權 」文義，已載明供建築訟爭5戶建物所殘餘之土地全部皆由
被上訴人取得所有權，至於供建築訟爭5戶建物所殘餘之土 地上是否蓋有建物，則非上開契約條文約定條件，申言之， 即便被上訴人於該等殘餘之土地另自費蓋有建物，該等殘餘 土地仍屬被上訴人取得所有權之標的範圍，而本件被上訴人 於甲、乙畸零地即附圖所示符號甲、乙1、乙2部分，已興建 21號建物，依系爭合建契約第5條約定，甲、乙畸零地仍應 屬被上訴人取得所有權之標的範圍無誤。且上訴人於80年以 前之某年間，僅買回丙畸零地，尚不包含甲、乙畸零地，復 為兩造所不爭執。是甲、乙畸零地依系爭合建契約第5條約 定既屬應由被上訴人取得所有權之標的範圍，且被上訴人亦 未曾將之出售予上訴人，則於計算被上訴人依系爭合建契約 第5條約定取得系爭土地之權利範圍時，自應將甲、乙畸零 地面積計入，故上訴人此部分所辯，並無可採。 ㈣另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條定有明文。上訴人再抗辯：102年6月 間，由上訴人與陳樹欉邀被上訴人與童王嬌色商討移轉系爭 土地之權利範圍，雙方協議由上訴人移轉系爭土地應有部分 各6分之1予童王嬌色，並已辦妥登記，故兩造達成和解，被 上訴人已拋棄其餘依系爭合建契約原可取得系爭土地之權利 云云，被上訴人雖不否認就系爭土地應有部分各6分之1之移 轉登記，兩造有達成合致，惟否認其有拋棄其餘依系爭合建 契約原可取得系爭土地之權利，則上訴人就被上訴人拋棄其 餘依系爭合建契約原可取得系爭土地權利之事實，自應負有 舉證責任。經查：
⒈上訴人雖舉證人即承辦移轉系爭土地應有部分各6分之1予 童王嬌色之地政士陳棟林為證，惟證人陳棟林於原審結證 稱：「（問：你當天到場的時候，你有聽到原告（即被上 訴人，下同）夫妻、被告（即上訴人，下同）夫妻討論的 過程，還是你只知道結論是要移轉6分之1的持份？）我沒 有聽到原告夫妻、被告夫妻討論的過程，我只知道是要移 轉6分之1的持分，他們事前是不是有先討論，我不清楚， 當天我接到陳樹欉的電話到現場時，原告夫妻、被告夫妻 四人已經在現場，他們之前在現場討論什麼我不清楚，我 到現場他們就說要過戶給誰，過戶的持分是6分之1以及用 贈與的方式辦理。」、「（問：你是否知悉兩造間曾有一 份合建契約書？）我不知道。」、「（問：你知道系爭00 0、0000號土地原告實際使用哪部分、被告實際使用哪部 分等情形嗎？）我不知道。」、「（問：你在辦理上開過 戶登記的過程中，你是否知道雙方有無針對系爭土地測量 過？）我不知道他們有無測量。」、「（問：你當天到場
，他們協議過戶6分之1的持分有簽立書面嗎？）當天沒有 ，因為向地政機關申辦過戶登記時要提出公契，後來公契 的書面我是根據雙方的授權由我填寫的。」、「（問：你 辦理過戶6分之1持分給童王嬌色這件的時候，你有聽到原 告說過本來是要請求比6分之1的持分多，最後只請求6分 之1持分，其他的部分就不請求等類似的話？）我沒有聽 到原告這樣說過。」等語（見原審卷第91頁至第94頁）， 足見陳棟林對於兩造間是否存有被上訴人同意僅移轉系爭 土地應有部分各6分之1予童王嬌色，而拋棄其餘依系爭合 建契約原可取得系爭土地權利之協議，並不知悉，且亦未 曾加以確認，則證人陳棟林顯無法證明被上訴人有拋棄其 餘依系爭合建契約原可取得系爭土地之權利。至於移轉系 爭土地應有部分各6分之1予童王嬌色，係以贈與為登記原 因或相關贈與稅金由被上訴人自行繳納等情，則僅係兩造 就移轉登記方式之約定，尚與兩造間是否存有被上訴人拋 棄其餘依系爭合建契約原可取得系爭土地權利之協議無涉 ，自不得據此推論被上訴人已拋棄其餘依系爭合建契約原 可取得系爭土地之權利。
⒉兩造於102年6月間協商時，被上訴人於甲、乙畸零地即附 圖所示甲、乙1、乙2部分，已興建00號建物，為兩造所不 爭執，且甲、乙畸零地依系爭合建契約第5條約定屬應由 被上訴人取得所有權之標的範圍，業如前述，衡情，被上 訴人於協商時自無拋棄其依系爭合建契約已取得所有權標 的範圍之甲、乙畸零地之理，否則，將造成其取得系爭土 地應有部分比例少於其依系爭合建契約分得之建物與00號 建物所使用之系爭土地範圍，恐有遭系爭土地其他共有人 訴請拆屋還地之風險，據此，益徵兩造間並無被上訴人拋 棄其餘依系爭合建契約原可取得系爭土地權利之協議。 ⒊上訴人既無法舉證證明兩造間存有被上訴人拋棄其餘依系 爭合建契約原可取得系爭土地權利之協議，此事實無法證 明之不利益即應歸屬於上訴人，則上訴人辯稱，被上訴人 已拋棄其餘依系爭合建契約原可取得系爭土地之權利，自 不得再依系爭合建契約第5條為請求云云，自不足採。 ㈤基上，本件依系爭合建契約第5條之約定，被上訴人取得系 爭土地所有權之標的範圍，既包含其分得之00號建物使用之 土地及甲、乙畸零地二部分，則於系爭土地分割前，被上訴 人即得請求上訴人移轉系爭土地按該二部分土地面積計算之 應有部分比例，堪以認定，而00號建物所使用之土地如附圖 所示符號E1（即00號建物坐落於00000號地號土地之部分） 、E2（即00號建物坐落於000地號土地之部分）；而甲、乙
畸零地即如附圖所示符號甲（即甲畸零地全部位於00000地 號土地）、乙1（即乙畸零地位於00000地號土地之部分）、 乙2（即乙畸零地位於000地號土地之部分）；又附圖符號E2 、乙2部分占000地號土地約25分之6（計算式如原判決附表1 所示）；附圖符號E1、甲、乙1部分占00000地號土地約50分 之13（計算式如原判決附表2所示）。是被上訴人依系爭合 建契約第5條約定，應得請求上訴人將000地號土地應有部分 25分之6、00000地號土地應有部分50分之13移轉登記予被上 訴人，因上訴人僅移轉系爭土地應有部分各6分之1予被上訴 人指定之童王嬌色，於198地號土地之應有部分尚不足150分 之11（計算式：6/25－1/6＝11/150），於00000地號土地之 應有部分尚不足75分之7（計算式：13/50－1/6＝7/75）， 則被上訴人主張上訴人應將000地號土地應有部分150分之11 ，及00000地號土地應有部分75分之7所有權移轉登記予被上 訴人，即屬有據。
㈥至於上訴人雖辯稱：伊於系爭土地之應有部分各僅6分之2， 與伊依系爭合建契約所分配1戶建物使用之土地，加買回之 丙畸零地，二者權利範圍相符，伊無多餘土地應有部分移轉 予被上訴人云云，然本件被上訴人請求上訴人移轉系爭土地 應有部分，乃係依系爭合建契約之約定，縱因此造成上訴人 於系爭土地之應有部分不足，惟此乃上訴人是否另向其他共 有人請求返還之問題，尚不影響被上訴人前開請求，故上訴 人此部分所辯縱屬實情，亦難為有利於上訴人之認定。再者 ，被上訴人既係根據合法有效之系爭合建契約向上訴人請求 ，自無違誠實信用方法，或以侵害上訴人權利為目的之情事 ，上訴人就此所為抗辯，亦不足採。另被上訴人於甲、乙畸 零地所興建之00號建物，是否無權占有、是否為違章建築， 均與被上訴人得依系爭合建契約請求上訴人移轉系爭土地之 應有部分比例，尚無關連，併予敘明。
㈦綜上所述，被上訴人依系爭合建契約之法律關係，請求上訴 人應將000地號土地應有部分150分之11，及00000地號土地 應有部分75分之7之所有權移轉登記予被上訴人，自屬正當 ，應予准許。從而，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並 無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳
法 官 楊國精
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜珊
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日