臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第94號
上 訴 人 鄭皓文
訴訟代理人 吳俊昇律師
被 上訴人 源利工程股份有限公司
法定代理人 蘇文凱
訴訟代理人 王惠光律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國104年11
月19日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第336號第一審判決提起
上訴，本院於105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一 者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方 法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。 查兩造於本院提出相關資料（本院卷第17-22、72-78頁）， 已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷 第85頁背面），應准其提出。
二、上訴人起訴主張：伊於民國103年1月10日向被上訴人購買坐 落新北市○○區○○段000地號土地（面積8,902.60平方公 尺，應有部分28/10,000）及其上新店區安和段4927、4928 、4929建號，門牌號碼為新北市○○區○○路0號地下貳層 之37、38、39，房屋編號AB2-041、042、043，面積264.59 平方公尺，約80.04坪之專有部分建物作為辦公室使用，共 同使用部分為3717、4940、4939、4941、5076建號合計面積 為407.9平方公尺，約123.38坪（下合稱系爭房地），及地 下三層編號278、279號停車位2個，價金為新臺幣（下同） 1,610萬元。伊受領系爭房地後經三圓羅馬社區管理委員會 （下稱管委會）告知，前述辦公室使用之冷氣主機原安裝在 鄰安康高中大樓外牆屬無權使用；且被上訴人未經管委會同 意，擅自將水塔設置在法定空地上，並以格柵圈圍成特定區 域由地下一樓之水塔專用，亦無權占用社區之法定空地，雖 被上訴人嗣與管委會先後就前述二者無法使用一事達成和解 ，經區分所有權人表決同意其暫依現況使用，惟倘日後變更 決議，要求伊拆除冷氣主機及水塔，前述專有部分建物將無 冷氣及水塔可使用，本件買賣標的為地下二層，如無法使用 空調及水塔，實難作為辦公室使用，本件買賣標的顯具有效 用上之瑕疵，其與伊簽訂買賣契約時已知上情，仍刻意隱瞞 無權占有之事實，且於買賣契約附件一建物現況確認書中積
極表示未無權占有他人之土地，自屬詐欺。伊依民法第359 條、第92條第1項前段之規定解除及撤銷辦公室部分之買賣 契約（車位部分不請求），爰依民法第259條之規定，求為 命被上訴人給付1,458萬8,000元及加計自各付款日起算之法 定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊前因與管委會認知不同，就於外牆吊掛冷 氣有爭議及訴訟，惟事後已達成和解，外掛冷氣主機之爭議 已解決，而無任何瑕疵；伊就外牆吊掛冷氣主機與管委會意 見不同，惟伊不知管委會藉此為要求，伊無詐欺情事。上訴 人於103年12月16日知悉水塔之使用問題，迄至105年4月7日 始主張水塔之使用權構成瑕疵及詐欺，已逾6個月。另伊與 管委會就水塔之使用現狀達成和解；況區分所有權人本得依 公寓大廈管理條例之規定就共用部份為通常之使用，管委會 將住戶使用之水塔拆除，係不可想像之事，上訴人以將來不 會發生之事為主張，顯然無據。其解除及撤銷買賣契約，請 求返還價金，均無理由等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明： (一)原判決廢棄。
(二)被上訴人應給付上訴人1,458萬8,000元，及自如附表二 所示之日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。
(三)願供擔保，請宣告准予假執行。
被上訴人答辯聲明：
(一)上訴駁回。
(二)如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。四、上訴人主張兩造於103年1月10日就系爭房地簽訂系爭買賣契 約，總價金1,610萬元（含兩個停車位之價金1,512,000元） ，上訴人已依附表一所示時間支付價金完畢，上訴人於103 年12月3日通知被上訴人解除契約之事實，提出系爭買賣契 約、南勢角郵局第000105號存證信函為證（原審卷第9-33頁 ），被上訴人對此並不爭執（原審卷第106-107頁），堪信 為真。至上訴人主張被上訴人於訂約時刻意隱瞞買賣標的之 瑕疵，上訴人得解除及撤銷辦公室部分之買賣契約等情，為 被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。民法
第359條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定， 應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。 但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金 。是該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害 ，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院73台上字第1173 號判例、97年度台上字第739號判決要旨參照）。另按當事 人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條前段定有明文。被詐欺而為意思表示者，依民法 第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張 被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最 高法院44年台上字第75號判例參照）。本件上訴人主張被上 訴人刻意隱瞞買賣標的具有效用之瑕疵，致其被詐欺而為買 受之意思表示，揆諸前揭說明，應由上訴人就其主張被上訴 人交付之買賣標的物有瑕疵，及施用詐術之事實負舉證責任 。又特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其 目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付 使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法 ，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產 以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受 讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生 之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事判決亦可參照 ）。
㈡上訴人主張系爭房地不具通常效用之瑕疵，係以被上訴人未 獲管委會同意，將冷氣主機安裝在鄰安康高中大樓外牆且已 無其他安裝空間，復以格柵圈圍成特定區域設置地下一樓專 用水塔於法定空地，違反公寓大廈管理條例第9條第3項、建 築法第11條之規定等情，為被上訴人所否認。查系爭房地所 屬三圓羅馬社區成立之管委會，固曾於102年3月6日以被上 訴人於社區共用部分違法設置水塔（格柵）及冷氣機等，訴 請被上訴人拆除，經原法院103年4月29日103年度店重訴字 第2號簡易民事判決管委會勝訴，被上訴人提起上訴後，與 管委會於本院103年度重上字第433號排除侵害事件審理時達 成和解並簽署和解協議書，三圓羅馬社區則於103年12月6日 召開103年度區分所有權人會議，表決通過和解協議書所列 和解條件，管委會據此於103年12月17日撤回起訴之事實， 業經本院調取上開民事卷宗（下稱前案）核閱無誤，並有和 解協議書、民事撤回起訴狀、會議紀錄附卷可稽（原審卷第 42-51、89-90頁）附卷足憑，兩造對此亦不爭執（原審卷第 106-107頁），亦可信實。依上開和解協議書第二條約定： 「甲方（即管委會）之區分所有權人會議已同意如附件一所
示之A～H部分依現況使用，日後不得再起訴請求拆除，向主 管機關檢舉或以區分所有權人會議決議方式改變使用現況， 若日後甲方區分所有權人會議作出違反本協議之決議而導致 乙方受有損害，甲方應負損害賠償責任」等語（原審卷第42 頁），顯示被上訴人已與管委會約定得將上訴人主張之冷氣 主機、水塔（含格柵）依現況使用，不得請求拆除。另依公 寓大廈管理條例第24條第1項規定，「區分所有權之繼受人 ，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第 35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例 或規約所定之一切權利義務事項」。是上訴人就系爭房地既 為被上訴人之繼受人，自得主張依該和解協議書第2條之約 定，就冷氣主機、水塔（含格柵）依現況使用。上訴人主張 未繼受和解協議書之約定云云，並不可採。且該和解協議書 業經區分所有權人會議決議通過，此為規約之另有約定，已 具備使區分所有權人知悉該狀態之公示作用，該管委會或區 分所有權人亦均不得請求拆除或決議改變使用現況，堪認系 爭房地並無上訴人所指不能合法裝置冷氣或水塔而欠缺通常 效用之瑕疵。上訴人以此主張依民法第354條第1項、第359 條之規定解除系爭房地買賣契約云云，為無理由。 ㈢上訴人雖以依和解協議書第三條第四項約定，管委會或區分 所有權人仍得以歸還停車位之方式，請求拆除水塔或改變使 用現況等情。惟此屬將來不確定是否會發生之事實，且依公 寓大廈管理條例第6條第1項第4款規定，「各區分所有權人 按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有 使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之 使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從 其約定」。顯示區分所有權人得對建築物之共用部分請求為 民生用水所需設置之通常使用。縱使上訴人主張目前水塔設 置位置有違反建築法第11規定之虞，依公寓大廈管理條例加 強公寓大廈管理維護，提昇居住品質之立法目的，管委會及 區分所有權人仍需容許上訴人於建築物之其他共用部分為民 生用水所需設置之通常使用。上訴人以系爭房地設置之水塔 位置，將來可能被拆除或改變使用現況，主張解除系爭房地 之買賣契約，依第359條規定，亦顯失公平。從而，上訴人 以此主張依民法第354條第1項、第359條之規定，解除系爭 房地買賣契約，及請求被上訴人返還系爭房地之買賣價金 1,458萬8,000元云云，亦無理由。
㈣上訴人另以被上訴人刻意隱瞞系爭房地設置之冷氣及水塔無 權占有之事實，且於買賣契約附件一建物現況確認書中積極 表示未無權占有他人之土地，自屬詐欺云云。惟查系爭房地
設置之冷氣及水塔，業據管委會及區分所有權人決議依現況 使用，並無無權占有之事實，已如前述。且原法院103年度 店重訴字第2號簡易民事判決迄103年4月29日始判決被上訴 人敗訴，已如前述，亦難認兩造於103年1月10日訂約時，被 上訴人有何明知系爭房地設置之冷氣及水塔違反公寓大廈管 理條例，而施用詐術，致使上訴人陷於錯誤而為承買之意思 表示。上訴人以其被詐欺為由，主張依民法第92條之規定， 撤銷系爭買賣契約，及請求被上訴人返還系爭房地買賣價金 1,458萬8,000元云云，亦無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項、第359條、第92條 、第259條之規定，請求被上訴人給付上訴人1,458萬8,000 元，及自如附表二所示之日起，均至清償日止，按週年利率 5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴 之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 黃裕仁
法 官 李慈惠
附表一：上訴人支付款項目
┌────────────┬─────────┬─────┐
│上訴人支付日 │金額 │備註 │
├────────────┼─────────┼─────┤
│民國103年1月10日 │新臺幣372萬元 │ │
├────────────┼─────────┼─────┤
│民國103年2月25日 │新臺幣209萬元 │ │
├────────────┼─────────┼─────┤
│民國103年3月20日 │新臺幣209萬元 │ │
├────────────┼─────────┼─────┤
│民國103年4月28日 │新臺幣805萬元 │ │
├────────────┼─────────┼─────┤
│民國103年5月5日 │新臺幣15萬元 │ │
└────────────┴─────────┴─────┘
附表二：利息起算日
┌────────────┬─────────┬──────┐
│利息起算日 │金額 │備註 │
├────────────┼─────────┼──────┤
│民國103年1月10日 │新臺幣2,208,000元 │扣除車位款新│
│ │ │臺幣 │
│ │ │1,512,000 元│
├────────────┼─────────┼──────┤
│民國103年2月25日 │新臺幣209萬元 │ │
├────────────┼─────────┼──────┤
│民國103年3月20日 │新臺幣209萬元 │ │
├────────────┼─────────┼──────┤
│民國103年4月28日 │新臺幣805萬元 │ │
├────────────┼─────────┼──────┤
│民國103年5月5日 │新臺幣15萬元 │ │
└────────────┴─────────┴──────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
書記官 王敬端
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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