給付違約金
臺灣高等法院(民事),上字,105年度,566號
TPHV,105,上,566,20160831,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　105年度上字第566號
上　訴　人　宏普柏悅府大廈管理委員會
法定代理人　徐寶珍
訴訟代理人　陳德聰律師
被　上訴人　景文公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人　郭紀子
訴訟代理人　洪士傑律師
複　代理人　倪子嵐律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國105年
3月18日臺灣臺北地方法院104年度訴字第650號第一審判決提起
上訴，本院於105年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
壹、程序方面
上訴人之法定代理人原為王榮舜於原審時變更為徐寶珍，業 據其提出新北市新莊區公所民國104年11 月25日新北莊工字 第1042100763號函可稽（見本院卷第11頁），惟其於原審審 理時有訴訟代理人，訴訟程序不當然停止，嗣提起上訴，並 於本院具狀聲明承受訴訟（見本院卷第9 頁反面），核與民 事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項之規定相符，應 予准許。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：訴外人宏普建設股份有限公司（下稱宏 普公司）前與宏普柏悅府大廈（下稱系爭大廈）全體住戶簽 立不動產預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定系 爭大廈設置管理委員會前，由宏普公司委託物業管理公司負 責管理維護工作，宏普公司乃於102年11 月11日與伊簽立柏 悅府大廈受任管理維護業務契約書（下稱系爭契約），約定 伊自102年11月11日起至103年11月10日止負責管理維護系爭 大廈，依系爭買賣契約書第16條第3 項約定略以：…管理委 員會未成立以前，住戶同意由宏普公司或其委託物業管理公 司代為擔任管理維護工作，其管理期間暫定為通知交屋日起 4 個月，代為管理期間所需一切公共費用，由交屋時預收之 管理費由全體用戶分攤繳付等旨，可見系爭大廈全體住戶已 事前為契約承擔之同意，自應繼受系爭契約之權利義務。嗣 上訴人於103年1月27日成立，且於103年3月26日以（柏管） 字第20140326-1號函（下稱系爭函文）通知伊願繼受宏普公



司與伊間之權利義務至保全業務移交予訴外人伯克錸物業公 司（下稱伯克錸公司）完成日止，業已事後追認承擔系爭契 約，上訴人應受系爭契約之拘束。詎上訴人竟於系爭契約期 限屆至前，逕行終止契約，並留用伊曾派駐系爭大廈之員工 即訴外人黃良宏、林瑞峰，顯有違約之情，爰依系爭契約第 12條第1項約定，請求上訴人賠償2個月之違約金，另依系爭 契約第13條約定，請求上訴人賠償3個月之違約金，合計共5 個月之違約金新臺幣（下同）1,600,830 元等語，並聲明： 上訴人應給付被上訴人1,600,830 元，及自支付命令送達翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保請 准宣告假執行。
（原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告。上 訴人不服，聲明上訴。）
並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人抗辯則以：宏普公司於99年7 月間與系爭大廈全體住 戶簽立系爭買賣契約書，約定系爭大廈設置管理委員會前， 由宏普公司或宏普公司委託物業管理公司負責管理維護工作 ，管理期間暫定為通知交屋日（102年9月26日）起4個月（ 即至103年1月26日止），嗣宏普公司與被上訴人簽立系爭契 約，約定管理期間自102年11月11日起至103年11月10日止， 上開二份契約之委任管理期間並非同一，難認伊有事前同意 概括承擔宏普公司與他人簽訂之契約。嗣伊於103年1月27日 成立，惟宏普公司同意展延代管理期間並支付管理費至103 年3月31日止，伊並於103年3 月24日遴選新任物業管理公司 即伯克錸公司，伊既已遴選委任新物業伯克錸公司，絕無再 繼受系爭契約之可能，伊於103年3月26日以系爭函文通知被 上訴人延長半個月服務期間（即103年4 月1日至同年月15日 ），係為順利完成移交新舊物管公司業務目的，且同意依被 上訴人與宏普公司間就關於服務費用之約定支付交接期間之 服務費用138,915 元，然此無涉事後追認承擔系爭契約或提 前任意終止契約之情。又被上訴人員工黃良宏、林瑞峰乃伯 克錸公司所留用，與伊無干，上訴人遽依系爭契約第12條第 1項、第13 條約定請求伊違約賠償，顯非有據，且上訴人請 求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。
並於本院上訴聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項
㈠被上訴人與宏普公司於102年11 月11日簽立系爭契約，約定 自同日起至被上訴人人員實際進入起至1 年，由被上訴人負



責管理維護系爭大廈，約定每月服務費320,166 元（見新北 地院卷第14-24頁）。
㈡上訴人於103年3月24日決議由伯克錸公司接手管理維護系爭 大廈（見原審卷㈠第28頁）。
㈢嗣上訴人於103年3月26日以系爭函文通知被上訴人（見新北 地院卷第25頁）。
㈣伯克錸公司接手上訴人之管理事務後，留用被上訴人曾派駐 現場之工作人員黃良宏、林瑞峰。
四、兩造之爭點及論斷：
被上訴人主張：上訴人繼受宏普公司與伊簽立之系爭契約， 上訴人片面提前終止系爭契約，並留用伊曾派駐系爭大廈之 工作人員，違反系爭契約第12 條第1項、第13條約定而應予 賠償等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥 為：㈠上訴人是否承擔宏普公司與被上訴人所簽立之系爭契 約？㈡被上訴人得否依系爭契約第12 條第1項約定，請求上 訴人賠償2 個月之服務費用？㈢被上訴人得否依系爭契約第 13條約定，請求上訴人賠償3 個月之服務費用？㈣系爭契約 第12條、第13條所約定服務費用之金額為何？違約金額是否 過高？茲分別論述如下：
㈠上訴人並未承擔宏普公司與被上訴人所簽立之系爭契約： 按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第 三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經 他方之承認，對他方不生效力；契約承擔乃以承受契約當事 人地位為標的之契約，亦即依法律行為所生之概括承受，而 將由契約關係所發生之債權、債務及其他附隨的權利義務關 係一併移轉，與債務承擔者，承擔人僅承擔原債務人之債務 ，在性質上並不相同（最高法院73年台上字第1573號判例、 97年度台上字第1864號判決參照）。又按解釋意思表示，應 探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定 有明文。又，解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為 推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年 上字第58號判例意旨參照）。被上訴人主張：上訴人事前同 意及事後追認承擔宏普公司與伊簽訂之系爭契約云云，無非 係以宏普公司於99年7 月間與斯時系爭大廈全體住戶簽立之 系爭買賣契約書，依該契約書第16條第3 項約定之旨，全體 住戶已事前同意承受宏普公司與伊簽訂之系爭契約；且上訴 人成立後，復於103年3月26日以系爭函文通知被上訴人願繼 受系爭契約為據。經查：
⒈宏普公司於99年7 月間與斯時系爭大廈之全體住戶簽立系爭 買賣契約書，該契約書第16條第3 項固約明：為維護良好秩



序及公共安寧，確保全體用戶之共同權益，甲方（按即住戶 ）應遵守本社區管理規約之規定，有關遵守規定事宜，由宏 普公司或其指定人召集所有用戶成立管理委員會執行管理。 管理委員會未成立以前，甲方同意由宏普公司或其委託物業 管理公司代為擔任管理維護工作，其管理期間暫定為通知交 屋日起4 個月，代為管理期間所需之公共水電、公共維護費 用、安全、警衛管理薪資、清潔衛生費用、電梯保養與設備 維護及耗材費用等一切公共費用，由交屋時預收之管理費由 全體用戶分攤繳付等旨，有系爭買賣契約書、宏普公司104 年5月5日宏業字第1040505001號函、104年7 月8日宏業字第 1040708001號函及所附系爭大廈簽約明細表在卷可參（見原 審卷㈠第43-82頁反面、86、135、137-138頁）。惟： ①觀諸上開約定文義所載，僅得認系爭大廈住戶同意於管理委 員會成立前，由宏普公司或其委託物業管理公司代為擔任管 理維護工作，管理期間之一切公共費用由全體住戶交屋時預 收之管理費分攤繳付等情，是該約定核屬宏普公司與全體住 戶間關於代管期間管理費用分擔之約定，難認全體住戶就宏 普公司與他人間訂立系爭大廈管理維護工作之契約所生之權 利義務，事前同意概括承受宏普公司為契約當事人地位之意 思存在。從而，宏普公司就系爭大廈管理維護、環境衛生等 事項與被上訴人簽立系爭契約，約定被上訴人就系爭大廈之 「公寓大廈一般事務管理服務事項」、「公寓大廈之清潔及 環境衛生之維持事項」及「公寓大廈及其周圍環境安全防災 管理維護事項」提供管理維護服務，宏普公司則按被上訴人 實際進駐人力配置情形，按月支付服務費用，（見系爭契約 第1條、第2條、第5條第1項約定，原審卷㈠第139頁反面-14 0 頁），基於契約相對性而言，系爭契約之當事人應為宏普 公司與被上訴人，尚與上訴人無涉，且上訴人亦未事前同意 承擔系爭契約，已如前述，自難遽認系爭大廈之全體住戶應 承受宏普公司就系爭契約當事人地位。則被上訴人主張：依 系爭買賣契約書第16條第3 項約定即為系爭大廈全體住戶事 前同意承受系爭契約，並基於同一體原則，應由上訴人概括 承受云云，自屬無據。
②又系爭契約乃宏普公司與被上訴人於102年11 月11日簽立， 依該契約第4條第1項之約定，服務期間自102年11 月11日起 至103年11月10日止（見原審卷㈠第140頁），反觀系爭買賣 契約書第16條第3 項係約定宏普公司自交屋日（102年9月26 日）起4個月（即至103年1 月25日止）負責執行管理事務， 可見宏普公司受託執行管理系爭大廈之管理維護工作期間， 顯與宏普公司與被上訴人簽訂系爭契約所定之服務期間互不



吻合。再者，系爭大廈於103年1月27日經新北市新莊區公所 以103年1月27日新北莊工字第1032054019號函准予備查成立 管理委員會（見新北地院司促卷第24頁），則關於系爭大廈 之管理維護工作本應由成立後之管理委員會自行負責，而無 繼續由宏普公司負責，則宏普公司先前因執行管理維護之需 而與被上訴人簽訂系爭契約，並委託被上訴人為物業之管理 ，於上訴人依法成立後，一般而言，會另選任物業管理公司 ，此時即生交接問題，是依一般常情而言，系爭大廈之全體 住戶自無事前同意概括承擔宏普公司於受託執行管理期間與 他人所簽訂契約效力之可能。
⒉又上訴人於103年2月22日召開第三次臨時會議紀錄，宏普公 司之經理蔡敏惠、副理張春德及襄理吳毓玲等人參與該次會 議，該次會議上訴人即表示：…宏普公司蔡經理表示其公司 同意自103年9月26日交屋起至103年12 月28日管委會成立止 ，期間各項管理費用支出由宏普公司全額支付，…管委會提 出財務移交結算日訂於103年3月31日更換物業管理公司新合 約時較為適當等旨，並決議請宏普公司同意支付各項管理費 用至103年3月31日止，經宏普公司蔡經理表示將請示公司同 意（見本院卷第19頁），嗣宏普公司以103年3月11日宏業字 第1030311001號函覆上訴人略以：…本公司擬回饋社區支付 代管費用至103年3月31日止，另本公司代收住戶之四個月管 理費（合計應收90戶，金額共計2,419,947 元）全數移交管 委會，若管委會應允，即於二週內可將該筆管理費撥入管委 會指定之帳戶內（見本院卷第30-30之1頁）等情，足見上訴 人成立後確有自行選任物業管理公司之意思，並積極與宏普 公司協商原系爭買賣契約書第16條第3 項所定代管期間延長 至103年3月31日，並經宏普公司首肯且願負擔全額代管費， 且將住戶先前預付之管理費全數返還等情。是上訴人成立後 雖仍由被上訴人負責系爭大廈之管理維護工作，實乃因宏普 公司同意延長代管期間之故，則被上訴人主張：系爭買賣契 約書所定代管期間屆至後，被上訴人本於與宏普公司間之系 爭契約，仍於系爭大廈繼續提供管理維護服務，而系爭大廈 全體住戶或上訴人就此未表反對，即屬系爭大廈全體住戶或 上訴人有默示同意概括承受系爭契約權利義務云云，容屬誤 會。
⒊況且上訴人另於103年3月12日召開第四次會議，提案評選九 家物業管理公司，並決議包括被上訴人在內共三家物業公司 於103年3月24日決選（見本院卷第21頁），嗣於103年3月24 日召開第四次臨時會議，決議該社區物業將委由伯克錸公司 接手管理（見本院卷第23頁）。由此可見上訴人並無成立後



即承擔系爭契約，否則上訴人根本無須評選新物業管理公司 之必要，而被上訴人亦無須參加評選。再依被上訴人所提出 上訴人103年3月24日第四次臨時會議之錄音譯文（見本院卷 第65-67 頁），被上訴人之法定代理人郭紀子於當日到場進 行簡報，並提及合約報價之內容，簡報結束後於上訴人進行 物業管理公司遴選之投票前，即與被上訴人派駐於系爭大廈 之經理樓建橋一同迴避而暫時離開，嗣於遴選結束後，被上 訴人未獲遴選，樓建橋再回到會場即表示「那我們景文物業 是什麼時候交接？就到這個月底嗎？」、「可以到3 月31號 嗎？」、「（上訴人副主任委員白梅青問：4月15 號能配合 嗎？）老實說，不太方便，大家可能會要各自尋找出路。」 、「我想，大家就是希望盡快。因為大家一定會充分交接嘛 ，這是一個職業道德。那當然還是希望盡快結束這個合約。 」、「因為現在是，就是說要在這邊再待一個月，其實對結 束合約的人沒有意義。…」等語，堪認被上訴人於知悉未獲 選後，已知與宏普公司所簽訂之系爭契約業將終止，並冀與 上訴人協商系爭大廈管理維護之工作於103年3月31日前交接 完畢以盡快結束系爭合約，完全未論及上訴人有何應繼受宏 普公司與其簽訂系爭合約之權利、義務。被上訴人雖主張： 樓建僑無關於系爭契約成立或終止之職權，於103年3月24日 亦僅為會議記錄之身分，非被上訴人之代表，所為陳述僅其 個人意見，並未同意終止契約及交接日期等相關事宜云云。 惟被上訴人法定代理人郭紀子既於上訴人103年3月24日決選 物業公司時到場進行簡報及合約報價，而未提及系爭契約應 由上訴人承擔之事，足見被上訴人主觀上亦認系爭契約為被 上訴人與宏普公司間所成立，無從向上訴人有所主張，始積 極參與新物業管理公司之遴選甚明。
⒋上訴人於103年3月24日會議結束後，復於103年3月26日以系 爭函文通知被上訴人，載明「一、本社區物業、保全招標工 作業已完成，感謝貴公司積極參與投標。二、經管理委員會 決議，本社區物業、保全業務將由柏克錸物業承攬，感謝貴 公司於建設公司代管期間為本社區之服務付出。三、茲因本 管理委員會尚需與新任承攬公司議約及做好交接移轉準備工 作，具體交接日期尚未確定，待日期明確後將另行通知貴公 司；貴公司延續服務期間，貴我雙方之權利義務繼受貴公司 與起造人宏普建設股份有限公司之原始合約直至移交完成日 止。」（見新北地院卷第25頁），而上訴人於103年4月15日 出具未結清費用給付保證書，保證最遲於103年6月15日前付 清被上訴人103年4月1日至同年4月15日委託管理服務費138, 915元（見原審卷㈠第107頁），且上訴人不爭執嗣已付清上



開費用（見原審卷㈡第61頁反面），上開函文雖謂「權利義 務繼受」系爭合約云云，然依樓建僑於原審證稱：系爭函文 是被上訴人郭董事長草擬，交給我轉交給上訴人主委王榮舜 ；要請上訴人主委簽這個函文，係因合約接續性的問題，因 為當時被上訴人的合約是和宏普公司簽立，尚未和上訴人簽 立合約，這中間有空窗期，所以就擬這個稿，怕服務費沒有 辦法支付，保障當時權利義務等語（見原審卷㈡第160頁正 、反面），由此可見，上訴人上開函文之意，實因宏普公司 僅同意支付代管費用至103年3月31日止，已如前述，而上訴 人因新舊物管公司交接事宜而需被上訴人自103年4 月1日起 至103年4月15日延長服務期間，以便被上訴人將系爭大廈管 理維護工作交接予新任物業管理公司伯克錸公司，基此，上 訴人要求被上訴人延長服務期間，雖為新舊物業管理公司交 接之需，但原系爭契約乃宏普公司與被上訴人簽訂，與上訴 人無干，被上訴人為保障其自103年4月1日起至103年4 月15 日延長服務期間管理費之請求依據，故擬上開函文內容而要 求以上訴人名義出具，由此堪認上開函所稱「權利義務繼受 」，實限上訴人應按系爭契約之服務費用標準給付被上訴人 半個月服務費用之意，況且上訴人將與伯克錸公司簽立新物 管合約，衡情豈會於103年3月26日發函承擔宏普公司與被上 訴人簽訂系爭契約之理，則被上訴人主張：上訴人以系爭函 文事後追認而願承擔系爭契約云云，難認可採。 ⒌綜此，上訴人並無事前同意或事後追認宏普公司與被上訴人 所簽立系爭契約之情，上訴人自無承擔系爭契約而成為契約 當事人，堪予認定。
㈡上訴人既非系爭契約之當事人，自不受系爭契約之拘束，難 認有何違約之情，被上訴人即無從依系爭契約第12 條第1項 、第13條約定請求上訴人賠償服務費用甚明。從而，關於系 爭契約第12條、第13條所約定服務費用金額、違約金是否過 高等爭點，本院即無庸論述，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人並非系爭契約之當事人，基於契約之相對 性原則，被上訴人主張上訴人有違約任意終止或留用被上訴 人員工之違約情事，並依系爭契約第12條第1項、第13 條約 定，請求上訴人給付1,600,830 元本息，即無理由，不應准 許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為准、免假執行之宣告 ，於法尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為 有理由，爰改判如主文第二項所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第



78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 邱景芬
法 官 陶亞琴
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 簡維萍
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。