拆屋還地
臺灣高等法院(民事),重上字,104年度,58號
TPHV,104,重上,58,20160823,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度重上字第58號
上　訴　人　陳文輝
　　　　　　張耀麟
　　　　　　劉異（即桂來興之承受訴訟人）
上　一　人
訴訟代理人　桂彬
上　訴　人　洪于千
　　　　　　林麗花
上五人共同
訴訟代理人　李殷財律師
上　訴　人　周秀章
　　　　　　吳文哲
上七人共同
訴訟代理人　胡鳳嬌律師
上　訴　人　陳仲明
　　　　　　李士蘭（即林吳採麗之承當訴訟人）
上二人共同
訴訟代理人　陳貽男律師
　　　　　　孫銘豫律師
複 代理 人　陳家彥律師
　　　　　　陳建同律師
被 上訴 人　林陳海
訴訟代理人　傅文民律師
　　　　　　朱增祥律師
　　　　　　王東山律師
複 代理 人　許富雄律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103 年10
月24日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1139號第一審判決提起
上訴，本院於105年8月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人分別給付超過如附表所示金額部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人陳文輝、劉異各負擔百分之十四、上訴人張耀麟負擔百分之十三、上訴人洪于千負擔百分之十、上訴人林麗花、吳文哲各負擔百分之十六、上訴人周秀章負擔百分之九、上訴人陳仲明、李士蘭各負擔百分之四。
事實及理由




壹、程序方面：
一、按依民法第821 條之規定，各共有人對於第三人，得就共有 物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共 有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全 體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第 767 條所規定之物權的請求權而言，故對於無權占有或侵奪 共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單獨 提起，惟依民法第821 條但書之規定，應求為命被告向共有 人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年上字第2361號 判例意旨參照）。又所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可 為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴 訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體 之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而 言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之 主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者 ，亦為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決 意旨參照）。
二、本件被上訴人係主張其為坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（重測前為臺北市○○區○○段000 地號土地，嗣 分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號，下逕稱其地號， 其中374-4地號土地係100年12月9日分割，並與374-2地號土 地合稱系爭土地）之分別共有人（應有部分各為20分之19） ，上訴人就各如原判決附表一所示建物（下合稱系爭房屋） 具事實上處分權，而無權占有系爭土地，則被上訴人自得依 民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭房屋拆除，返還系 爭土地予全體共有人，並依民法第179 條規定請求上訴人返 還相當於租金之不當得利，尚無須系爭土地共有人全體共同 提起訴訟。其次，被上訴人主張上訴人就系爭房屋有事實上 處分權，為兩造所不爭執（見下述不爭執事項），是上訴 人既為系爭房屋事實上處分權人，被上訴人請求上訴人拆屋 還地，即無當事人不適格可言，充其量僅係有無執行可能， 與當事人是否適格無涉。況系爭房屋雖分別係5 層公寓或雙 拼式公寓、7 層電梯大樓，客觀上無法僅拆除其中一戶，惟 被上訴人業已取得其餘各戶事實上處分權人同意（事實上處 分權人及證據資料詳如原判決附表三所載），而得將系爭房 屋與同棟其餘房屋一併拆除，亦應無不能執行之情形。準此 ，本件兩造均無當事人不適格之情形，上訴人辯稱本件為固 有必要共同訴訟，應由系爭土地全體共有人起訴，並應將系 爭房屋所在社區全體住戶列為被告，即有未合。三、原審參加人杜秀鳳已於原審102年9月27日當庭撤回訴訟參加



（見原審卷四第140頁、卷一第189頁），已非本件之參加人 ，自無須於言詞辯論期日通知其到場。又上訴人雖主張劉蔡 美惠、施詩記亦為本件參加人云云。惟被上訴人於原審即將 劉蔡美惠、施詩記列為被告（見原審卷三第99至100、103、 105 頁），嗣均撤回起訴（見原審卷三第269頁、卷五第242 至243頁），劉蔡美惠、施詩記自非本件之參加人。貳、實體部分：
一、本件被上訴人主張：伊為系爭土地之分別共有人，應有部分 各為20分之19，而系爭土地之原所有權人為訴外人林建成， 林建成於民國66年5 月13日與訴外人柏美建設股份有限公司 （下稱柏美公司）簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），出 具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用權同意書），惟並 無同意柏美公司永久無償使用系爭土地，柏美公司則以林建 成等人為起造人，於68年間興建完成中泰花園房屋。而柏美 公司興建中泰花園房屋竣工後，因主管機關否准使用執照之 申請，房屋無法為保存登記，致不能將林建成依系爭合建契 約所約定應分得之房屋交付移轉予林建成，則系爭合建契約 約定相互移轉房地之目的已無法達成，並可歸責於柏美公司 。嗣伊輾轉取得系爭土地所有權，柏美公司並於98年6 月26 日與被上訴人之登記名義人曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、周桂 如、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5 人）簽訂和解書（下稱系爭 和解書），約定曾淑瓊等5 人經柏美公司同意繼受林建成與 柏美公司就系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確認解 除系爭合建契約，是上訴人占有系爭房屋，縱係其或其前手 向柏美公司購買，仍屬無權占有系爭土地，伊得請求上訴人 將系爭房屋拆除，返還系爭土地予伊及其全體共有人，並請 求上訴人返還相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1 項、第179 條規定之法律關係，求為命：（一）上訴人應分 別將系爭房屋拆除，並將原判決附表二第三、四欄所示與測 量代號相同之土地騰空返還予被上訴人及全體共有人。（二 ）上訴人應各給付被上訴人如原判決附表二第五欄所載金額 。並願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院者不予論述）。二、上訴人答辯部分：
（一）上訴人陳文輝、張耀麟、劉異、洪于千、林麗花、周秀章 、吳文哲（下各稱其名，合稱陳文輝等7 人）則以：伊依 系爭合建契約、系爭土地使用權同意書、買賣契約，及依 占有連鎖、債權物權化之法理，係有權占有系爭土地，並 可對抗被上訴人；亦得以被上訴人係惡意取得系爭土地而 對抗之。其次，系爭房屋並未辦理保存登記，伊為系爭房 屋之事實上處分權人，與所有權人之權能實屬無異，且伊



均自66年起即購買系爭房屋居住，應得適用或類推適用民 法第425條之1第1項、第876條規定對抗被上訴人，並非無 權占有。再者，伊購買系爭房屋後自69年起即居住迄今， 被上訴人應明知或可得而知上開情事，而以顯低於市價之 對價購買系爭土地，自屬惡意取得系爭土地，其行使權利 顯已違反誠實信用原則，並有權利濫用之情事，應無保護 之必要，亦不得請求不當得利等語，資為抗辯。（二）上訴人陳仲明、李士蘭（下各稱其名）則以：伊合法購買 系爭房屋及其基地，依系爭合建契約、系爭土地使用權同 意書、買賣契約，並依占有連鎖、債權物權化之法理，係 有權占有系爭土地，並得類推適用民法第425 條之1第1項 、第876 條規定對抗被上訴人。其次，系爭和解書及被上 訴人購買系爭土地均屬通謀虛偽意思表示而無效，被上訴 人與訴外人即系爭土地共有人周哲宇係惡意取得系爭土地 ，欠缺權利保護要件，伊得加以對抗，且被上訴人行使權 利違反誠實信用原則，並有權利濫用之情事等語，資為抗 辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人 應將系爭房屋拆除，將所占用之系爭土地返還被上訴人及全 體共有人，並給付如原判決附表一所示之不當得利，且為准 、免假執行之宣告。另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲 請，上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：（一） 原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲 明：上訴駁回（被上訴人就敗訴部分則未提起上訴）。四、兩造不爭執事項：（見本院卷二第59至60頁）（一）374地號土地（重測前為臺北市○○區○○段000地號土地 ，嗣分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號土地）之所 有權人原為林建成，林建成70年7 月15日死亡後，由林東 金、陳林阿綉、林東進、林東錦、吳林梅桂、林東賢等6 人（下稱林東錦等6人）共同繼承。
（二）林東金於96年1 月16日，陳林阿綉、林東進於96年2月5日 ，林東錦於96年2月15日先後將應有部分各1/6以買賣為原 因登記為被上訴人之配偶曾淑瓊所有。
（三）曾淑瓊於96年4 月18日再以買賣為原因將部分應有部分登 記為彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華所有。（四）吳林梅桂則於96年8月7日將其應有部分1/6 以買賣為原因 登記為李建富所有，李建富再於97年1 月11日以買賣為原 因登記為周桂如所有。
（五）曾淑瓊等5人嗣將林東賢應有部分1/6之價金予以提存，於



98年11月26日將上開土地全部以買賣為原因登記為被上訴 人所有。
（六）被上訴人復於99年9月7日將上開土地應有部分1/20以買賣 為原因登記為訴外人周哲宇所有，被上訴人現應有部分為 19/20。
（七）上訴人之系爭房屋占有土地部分為系爭374-2、374-4地號 土地。
（八）被上訴人不爭執曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、歐陽國華為其 購買系爭土地之登記名義人，周桂如則為周哲宇之登記名 義人。
（九）林建成前於66年5 月13日與柏美公司簽訂系爭合建契約， 並出具土地使用權同意書。
（十）本件起造人姓名依臺北市政府工務局請領66建松山崙字第 35、37號建造執照所示。
（十一）柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁 猜名義與吳文哲、陳文輝、張耀麟、劉異（即桂來興之 繼承人）、洪于千、李文樹（林麗花之前手）、林吳採 麗（李士蘭之前手）簽訂制式之不動產預定買賣契約書 。
（十二）柏美公司於68年間興建完成中泰花園房屋，雖曾訴請林 建成等人協同申請使用執照，並經臺灣臺北地方法院（ 下稱臺北地院）86年度訴字第12056 號、本院76年度重 上更㈥字第122 號、最高法院77路度台上字第1819號判 決柏美公司勝訴確定，惟柏美公司據以請領使用執照， 被臺北市政府建管處駁回，以致中泰花園房屋無法辦理 保存登記，為此柏美公司迄仍未辦妥吳文哲、陳文輝、 張耀麟、劉異、洪于千、李文樹、林吳採麗為系爭房屋 所有權人之登記。
（十三）69年間柏美公司將系爭房屋轉讓點交予上訴人或其前手 ，上訴人就系爭房屋有事實上處分權。
（十四）林建成死亡後，其繼承人林東金於96年1 月16日與被上 訴人以曾淑瓊名義簽訂不動產買賣契約書。
（十五）曾淑瓊等5人於98年6月26日與柏美公司簽訂系爭和解書 。
（十六）上開事項為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、系 爭土地登記簿、異動索引、土地登記謄本、存證信函、 提存書、被上訴人於原審之民事陳報狀、系爭合建契約 、臺北市政府工務局請領66建松山崙字第35、37號建造 執照、不動產預定買賣契約書影本可證（見原審卷一第 138、157至161、276 至280、157、158頁、卷二第16至



21頁、卷三第120至122、190至191頁、卷四第105至110 、152至158、105至110 頁、卷七第172、93至132、161 至169頁），堪信為真實。
五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院104年9月 15日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院 卷二第60頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：（一）上訴人是否有權占有系爭土地？可否對抗被上訴人？ １、上訴人主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物權化 之法理得對抗被上訴人，有無理由？
（１）柏美公司於66年以預售房屋方式，將中泰花園房屋以翁 猜名義與上訴人或其前手簽訂制式之不動產預定買賣契 約書，迄未辦理所有權移轉登記，上訴人就系爭房屋僅 有事實上處分權等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項 至），其中吳文哲、洪于千、陳仲明、雖未提出其 或前手與柏美公司之買賣契約書，惟依柏美公司與各買 受人簽訂之中泰花園住宅群契約書觀之（含不動產預定 買賣契約書，見原審卷三第183至187、203至214頁，卷 五第7至92、103至120、122至129、132至141、151至17 1頁，卷七第93至132、134至155、161至169頁），其電 腦繕打部分之內容均屬一致，應係柏美公司預先擬定供 不特定買受人簽訂之定型化契約，上訴人亦不爭執所簽 訂之契約係屬制式之不動產預定買賣契約，而陳仲明復 表明其前手提出之買賣契約書與上開契約書之內容一致 （見原審卷七第171 頁反面），吳文哲、洪于千與柏美 公司簽訂之買賣契約書內容衡情亦應與上開契約書內容 相同，為便利說明，以下僅引周秀章與柏美公司簽訂之 不動產預定買賣契約書（見原審卷七第135至144頁，下 稱預定買賣契約書），合先敘明。
（２）按最高法院91年度台再字第30號判決謂：「合建契約僅 有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所 有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所 有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承 買人主張其有使用土地之權利。系爭房屋係由地主莊０ 有與葉０傑合建後再輾轉由林０漢、姜０方讓與再審原 告，系爭土地則由再審被告向莊０有之繼承人買受而來 ，上開合建契約，僅存在於契約之當事人，再審原告執 該合建契約之約定，對抗系爭土地承買人之再審被告， 主張其有使用土地之權利，自非有據」。再基於債之關 係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人



（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人 將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應 經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三 人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之 權利，此乃基於「占有連鎖（ Besitzkette）」之原理 所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前 手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬 二事（最高法院101年度台上字第224號判決意旨參照） 。又物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之 關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人 欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有 人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉 占有予現在之占有人為前提（最高法院104 年度台上字 第40號判決意旨參照）。另以不動產為標的之債權行為 ，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效 力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登 記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權 利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對 任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對 性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權 契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當 事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經 以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公 示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊 觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃 基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年 度台上字第1729號判決意旨參照）。
（３）查系爭房屋係柏美公司以翁猜名義與上訴人或其前手簽 訂預定買賣契約書，上訴人就系爭房屋享有事實上處分 權，系爭合建契約之當事人則為地主林建成與柏美公司 ，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈨、），並有系爭 合建契約在卷足憑（見原審卷二第16至21頁、卷四第10 5至110頁）。是上訴人既非系爭合建契約當事人，其執 系爭合建契約之約定，以原地主有提供系爭土地供柏美 公司興建房屋之義務，主張其亦有使用系爭土地之權利 ，自非有據。其次，曾淑瓊等5 人（即被上訴人及周哲 宇原先購買系爭土地登記名義人）於98年6 月26日與柏 美公司簽訂系爭和解書，其中第1 條約定：「甲方（即 柏美公司）同意乙方（即曾淑瓊等5 人）為甲方與林建 成就上揭土地合建契約法律關係之繼受人。依合建契約



第16條之約定，甲方未能於六百個工作天內興建房屋完 成並申領使用執照，雙方確認合建契約視為解除」（見 原審卷一第328至330頁）。是曾淑瓊等5 人既經柏美公 司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司確 認系爭合建契約視為解除，合意解除系爭合建契約，柏 美公司已無從依系爭合建契約約定主張有合法之占有權 源，遑論其後手即向柏美公司購買系爭房屋之上訴人， 是上訴人主張依系爭合建契約，並依占有連鎖、債權物 權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，即無可採 。
（４）上訴人雖辯稱桂來興、張耀麟、陳文輝、洪于千、李文 樹亦為起造人，而系爭房屋無法取得使用執照係林建成 與柏美公司之原因，故地主及柏美公司以不正當之方法 促使條件成就，依民法第101條第2項之規定，視為條件 不成就，地主林建成不能解除系爭合建契約，其後手即 被上訴人亦不能解除。又系爭合建契約是66年簽訂，距 今已30餘年，縱柏美公司有違約情事，然系爭房屋均已 出售於眾多住戶並交付使用，依權利失效原則，已不得 再主張解約。且系爭和解書係屬通謀虛偽意思表示而無 效云云。惟查：
①按在私法領域，權利人固得自由決定如何行使其權利， 惟倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行 使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信 任，以為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行 使權利，足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個 案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則， 即應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，不能發 生應有之效果（最高法院105年度台上字第209號判決意 旨參照）。然倘無上情，自難認有權利失效可言。 ②本件縱使桂來興、張耀麟、陳文輝、洪于千、李文樹均 屬起造人，系爭房屋亦非當然即屬有權占有系爭土地， 仍應視其有無合法占有權源。而系爭房屋迄今無法取得 使用執照之原因包括地主與建商合建糾紛、承造人及監 造人未會章申請使用執照、申請部分使用執照、部分起 造人死亡、債權人行使代位權、建築物先行使用、違規 使用及違章建築等情事，有臺北市建築管理工程處104 年11月16日函文附卷可稽（見本院卷二第180 頁）。堪 認系爭房屋未能取得使用執照之原因多端，難認係地主 及柏美公司以不正當之方法促使系爭合建契約之解除條 件成就。其次，地主、柏美公司及中泰花園房屋住戶間



各類訴訟不斷，纏訟多年，有多件裁判在卷足憑（見原 審卷一第202至217頁、卷二第68至98、101至108頁、卷 三第66至73、163至167頁、卷四第67至89、235至242、 卷七第7 至86頁），上訴人亦未舉證證明地主林建成或 其繼承人、曾淑瓊等5 人抑或被上訴人有何就其已可行 使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特 殊情況，足以引起上訴人正當信任，以為權利人不欲行 使其權利之情事，尚難遽認本件有權利失效原則之適用 。再者，上訴人未舉證證明曾淑瓊等5 人與柏美公司就 系爭和解契約有何通謀虛偽意思表示情事，徒以曾淑瓊 等5 人與柏美公司就系爭房屋並無糾紛、地號記載不同 、曾淑瓊等5 人未支付和解款項、無見證人、未為催告 解除契約等情形，主觀臆測系爭和解契約係屬通謀虛偽 意思表示，即無足取。另系爭合建契約第2 條固約定： 「乙方（即曾淑瓊等5 人同意不對甲方（即柏美公司） 訴請拆屋還地。」（見原審卷一第328至330頁），然系 爭和解契約亦僅有債之效力，僅於當事人間發生法律上 之效力，被上訴人雖不得請求柏美公司拆屋還地，但非 不得對柏美公司以外之無權占有人請求，且此項約定僅 為被上訴人行使物上請求權之限制，其效力並僅及於柏 美公司而已，柏美公司並不當然因此成為有權占有人， 上訴人亦無從執此對抗被上訴人。是上訴人此部分所辯 ，尚無可採。其聲請向臺北市建築管理工程處函查倘若 系爭房屋無法取得使用執照之上開原因去除後可否申請 使用執照，有無發給部分使用執照等項，亦無調查之必 要。
２、上訴人主張依系爭土地使用權同意書，並依占有連鎖、債 權物權化之法理得對抗被上訴人，有無理由？
（１）按合建契約與土地使用權同意書均係債之關係，僅於當 事人間有其效力。土地買受人並不當然繼受其前手與建 物所有人間之債權關係。於具體個案，法院雖得斟酌當 事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切 情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共 利益或以損害他人為主要目的時，非不得駁回其拆屋還 地之請求（最高法院105年度台上字第389號判決意旨參 照）。又地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事 外，無不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而 出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前 ，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行 合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存



在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋 係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於 房屋完成後，是否仍得無償使用土地，則應以合建契約 之約定為斷（最高法院93年度台上字第577 號判決意旨 參照）。另99年台上字第1585號判決謂：「建築法第三 十條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具 申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。倘上 訴人及其他地主所出具之土地使用權同意書，係依主管 機關印製提供之同意書填寫，而於其上載明『……為申 請建造、雜項執照特立此同意書為憑』、『本同意書應 從同意日起年內提出申請執照，逾期無效』等內容，似 見上訴人及其他地主所出具之系爭土地使用權同意書， 僅在同意被上訴人或其前手為申請建照或雜項執照及建 築時，有權使用系爭土地而已，能否據以認定被上訴人 或其前手有永久使用系爭土地及增建未申請建照建物之 權利？非無疑義」。
（２）系爭土地使用權同意書係林建成所出具，有臺北市建築 管理處100 年3月30日北市都建照字第10066401600號函 檢送之土地使用權同意書附卷可稽（見原審卷一第311 至312、314頁）。是被上訴人既非出具系爭土地使用權 同意書之當事人，上訴人執系爭土地使用權同意書，以 原地主同意提供系爭土地供柏美公司興建房屋，主張其 亦有使用系爭土地之權利，已有誤會。其次，系爭合建 契約第4 條約定：「甲方（即林建成）本件提供合建房 屋之土地自本件土地合建房屋契約訂立時，應具備土地 使用權證明書製給予乙方（即柏美公司），以便甲乙雙 方申請建築執照之手續」（見原審卷二第16頁反面至17 頁、卷四第105 頁）。依該土地使用權同意書右下方標 誌「內政部製訂（表五）」（見原審卷一第312、314頁 ）觀之，林建成應係依主管機關印製提供之同意書填寫 ，其上並載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意 書為憑（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照， 逾期無效」等內容，另參酌建築法第30條起造人申請建 造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文 件、工程圖樣及說明書之規定，堪認上開土地使用權同 意書僅在同意翁猜等起造人為申請建照或雜項執照及建 築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意翁猜等起 造人有永久無償使用系爭土地之意。是林建成依系爭合 建契約固有提供系爭土地，使柏美公司於取得土地所有 權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，惟其於



房屋完成後，是否仍得無償使用土地，繼續、終局保持 其占有權源，仍應依系爭合建契約定之，不因林建成出 具土地使用權同意書即當然有權占有系爭土地。從而， 上訴人主張依系爭土地使用權同意書，並依占有連鎖、 債權物權化之法理得對抗被上訴人，係屬有權占有，並 無足取。
（３）上訴人雖辯稱系爭土地使用權同意書可永久使用土地， 並無年限限制，且除林建成出具之土地使用權同意書有 1 年之記載外，另一地主廖修鐘出具之土地使用權同意 書並無年限限制云云。惟廖修鐘出具之土地使用權同意 書縱未記載年限（見原審卷一第313 頁），然其與林建 成出具之土地使用權同意書既均係依主管機關印製提供 之同意書填寫，而於其上載明「……為申請建造、雜項 執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日起年 內提出申請執照，逾期無效」等內容，揆諸上開說明， 各該地主所出具之土地使用權同意書，僅在同意翁猜等 起造人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭 土地而已，尚難認翁猜等起造人有永久使用系爭土地之 權利。是上訴人此部分所辯，尚非有據。
３、上訴人主張得以所其所簽訂之買賣契約，並依占有連鎖、 債權物權化之法理對抗被上訴人，有無理由？
（１）按基於債之關係而取得占有之權利，其性質屬僅具相對 性之占有，除法律別有規定外，不得對抗債之關係以外 之第三人（最高法院104 年度台上字第1477號判決意旨 參照）。
（２）預定買賣契約書第1 條載明買賣標的為「本房屋坐落台 北市中侖段119、119-1、120、132、132-1、132-7、13 2-10 地號內，（如配置圖所示）五層住宅公寓五樓H戶 約10.90 坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之 圖樣為準）精確面積，不論房屋或基地均以地政機關丈 量結果為依據，總價款概不多退少補」。第2條第1項約 定房屋價款為17萬元，第2 項土地保證金則約定：「本 買賣房屋之土地，現尚未辦妥分割登記，但甲方（即上 訴人）保證，將來向地主承買本房屋，依建築法規及一 般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記其持 有面積之土地，提供新台幣壹拾壹萬元正，為承買土地 之保證金及本基地上有關佃農退耕金，地上物清除、土 地改良、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉 登記時，另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，雙 方並同意以政府當年期之公告土地現值為土地所有權移



轉登記申報之現值，且同意本保證金額相等於訂約當時 之公告現值，總價款為本房屋土地應有持分之買賣價款 」，是中泰花園房屋之買受人即上訴人或其前手僅向柏 美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額 之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土 地部分簽訂買賣契約，並將保證金充作價金之一部，上 訴人或其前手並未與地主林建成就系爭土地簽訂買賣契 約，足徵買受人於簽訂預定買賣契約書時，即已知悉所 購買之標的僅有房屋，不包括系爭土地，且柏美公司於 斯時尚無法移轉土地所有權。準此，上訴人僅得依預定 買賣契約之法律關係請求柏美公司移轉系爭房屋所有權 ，尚無請求柏美公司移轉系爭土地應有部分之權利，亦 無從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭土地 應有部分。是上訴人主張得以所其所簽訂之買賣契約， 並依占有連鎖、債權物權化之法理對抗被上訴人，係屬 有權占有，尚有未合。
（３）上訴人雖辯稱其所簽訂之買賣契約除房屋外，尚包含系 爭土地，除有事實上處分權外，並有「事實上所有權」 ，係屬有權占有云云。惟上訴人或其前手僅向柏美公司 購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證 金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分 簽訂買賣契約，上訴人或其前手並未與地主林建成就系 爭土地簽訂買賣契約，堪認上訴人所簽預定買賣契約書 之標的僅有房屋，不包括系爭土地，已如前述，且其稱 「事實上所有權」之法律依據為信託法第1 條、強制執 行法第98條、民法第759 條，究與本件有何關聯，何以 得對抗被上訴人，均不明確，是上訴人此部分所辯，即 屬無據。
４、上訴人主張得適用或類推適用民法第425 條之1第1項規定 對抗被上訴人，有無理由？
（１）按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有 權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人 時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係。其期限不受第449 條第一項規定之限制」，雖以「 所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有 權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取 得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異， 依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應



包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處 分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723 號判決意旨參照）。惟法定租賃權之成立須以該房屋於 土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要 件（最高法院104 年度台上字第969號判決、102年度台 上字第1508號判決意旨參照）。則民法第425 條之1第1 項規定及上開最高法院裁判意旨，乃在使房屋所有權或 事實上處分權，與基地利用權一體化，自須土地及其上 房屋同屬一人所有或就房屋享有事實上處分權，僅將土 地或僅將房屋讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人之情形，始有適用。
（２）查系爭土地原係林建成所有，而系爭房屋迄未辦理保存 登記即所有權第一次登記，係由上訴人享有事實上處分 權等情，為兩造所不爭執，是系爭土地之所有權人林建 成及其繼承人林東錦等6 人既從未取得系爭房屋之所有 權或事實上處分權，本件即無系爭土地所有權及其上房 屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權 利狀態存在，與民法第425條之1規定之情形並非相同或 類似，自無適用或類推適用該規定之餘地。是上訴人主 張得適用或類推適用民法第425條之1條規定，對被上訴