返還土地等
臺灣高等法院(民事),重上字,104年度,165號
TPHV,104,重上,165,20160823,2

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第165號
上　訴　人　吳俊騰
訴訟代理人　吳玲華律師
　　　　　　湯偉祥律師
　　　　　　黃陽壽律師
被　上訴人　均享股份有限公司
法定代理人　陳瀅湘
訴訟代理人　高涌誠律師
　　　　　　簡凱倫律師
　　　　　　黃旭田律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國104年1
月23日臺灣臺北地方法院103年度訴字第937號第一審判決提起上
訴，被上訴人並為訴之一部變更及訴之追加，本院於民國105年8
月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠命上訴人拆屋還地；㈡給付超過新臺幣肆拾捌萬柒仟壹佰柒拾參元本息；㈢自民國一百零三年七月十日起，給付超過上訴人使用臺北市○○區○○路○段○○○號房屋如附圖所示二至四樓之期間內依附表一計算之金額部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
核定上訴人占有被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號如附圖所示二至四樓房屋（面積十七點七平方公尺）土地自民國九十八年六月一日起，於上訴人使用如附圖所示二至四樓房屋期間內，應按月給付被上訴人如附表一方式計算之租金。
被上訴人其餘一部變更之訴及追加之訴均駁回。第一、二審（含一部變更及追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之客觀預備合併，原告先位之訴勝訴，後位之訴未受裁 判，經被告合法上訴時，後位之訴即生移審之效力，上訴審 認先位之訴無理由時，應就後位之訴加以裁判（最高法院95 年度台上字第1145號判決意旨參照）。本件被上訴人於原審 先位之訴請求上訴人將臺北市○○區○○段○○段000○0地 號土地（下稱系爭土地）上同段191建號即門牌號碼臺北市 ○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）二至四層拆除；備位 之訴則請求上訴人於系爭房屋二至四層沿系爭土地界址各築



一道混凝土牆面（被上訴人先、備位聲明中另行請求給付金 額部分，其聲明請求給付金額相同（其請求給付金額終期之 文字雖有不同，惟皆係請求至上訴人終止占有系爭土地之日 止），訴訟標的亦均係不當得利請求權，該部分實無先、備 位聲明可言，僅其先位聲明請求拆屋還地及備位聲明請求築 牆部分為訴之客觀預備合併）。原審判決被上訴人先位聲明 請求拆屋還地勝訴，至被上訴人所提備位聲明（築牆部分） 於原審因先位之訴勝訴而未受裁判，依上開說明，於上訴人 提起合法上訴時，該備位之訴即生移審效力，倘本院認先位 之訴無理由時，應就備位之訴加以裁判，合先敘明。二、次按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請 求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項 但書、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審備位 聲明請求上訴人於系爭房屋二至四層沿系爭土地界址自樓地 板至天花板各築一道混凝土牆面（見原審卷㈠第4頁正、反 面）。嗣被上訴人於本院將備位聲明更改為依據民法第425 條之1第2項請求核定上訴人占有系爭土地自民國98年6月1日 起之每月租金為當年期申報地價年息10%再除以12計算之金 額，另請求金錢部分則追加民法第421條之租金請求權（見 本院卷㈡第64頁反面、第65頁、第157頁反面、第12頁反面 ），經核被上訴人將備位聲明請求上訴人築牆部分更改為請 求核定租金部分係屬訴之一部變更，另追加依據租金請求權 請求金錢給付則係訴訟標的之追加，經核與被上訴人主張之 原訴即上訴人是否無權占有系爭土地，及被上訴人得否請求 上訴人給付占有系爭土地之不當得利或對價暨其金額為若干 ，其追加之訴在社會生活上可認為與原訴有關連性，得援用 原請求之訴訟資料及證據，依訴訟經濟原則，自宜利用同一 訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，堪認與原訴之基礎事實 同一，毋庸得上訴人之同意，依民事訴訟法第446條第1項但 書及第255條第1項但書第2款規定，應予准許。三、再按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已 提出之攻擊或防禦方法為補充者，或不許其提出顯失公平者 ，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款定 有明文。查上訴人提起上訴後主張其依民法第425條之1規定 為有權占有系爭土地，固係於第二審始提出之新攻擊防禦方 法，惟查本件有無民法第425條之1之適用，係屬上訴人於原 審所提有權占有防禦方法之補充，且不許其提出顯然有失公 平，是依首揭民事訴訟法第447條第1項但書第3款、第6款之 規定，應予准許，先予敘明。
四、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述



者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。 查被上訴人於原審聲明請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起 按月給付系爭土地各年度法定地價總額年息10%計算之金額 。嗣於本院將「各年度法定地價」更改為「當年期申報地價 」，另就按月給付金額之計算方式予以補充為除以每年12個 月計算之金額（見本院卷㈡第157頁正、反面），核其未變 更訴訟標的，而僅更正及補充其法律上之陳述，依上開規定 ，非為訴之變更或追加，亦先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人於95年12月8日取得坐落臺北市○ ○區○○段○○段000○0地號土地（即系爭土地）所有權， 上訴人則於98年5月26日向訴外人楊寶蘭買受坐落於系爭土 地及同地段212地號（下稱212地號）土地上之系爭房屋所有 權，系爭房屋之二至四層部分面積無權占有系爭土地，爰先 位依民法第767條第1項前段請求上訴人將系爭房屋二至四層 無權占有系爭土地之部分拆除後，將土地返還予被上訴人， 縱認系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人備位亦得依民 法第425條之1第2項請求核定上訴人使用系爭土地之租金。 並依不當得利或租金請求權之法律關係，請求上訴人給付新 臺幣（下同）597,664元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至 返還或終止占有系爭土地之日止按月給付如原審判決附表一 所示相當租金之不當得利或租金等語（被上訴人於原審先位 聲明請求上訴人拆除系爭房屋二至四層占有系爭土地之部分 ，將該部分土地返還予被上訴人；備位聲明請求上訴人應於 系爭房屋二至四層沿系爭土地與212地號土地界址各築一道 樓地板至天花板之混凝土牆面，及請求上訴人給付973,370 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地或築牆完成之 日止，按月給付按系爭土地各年度法定地價（申報地價）總 額年息10%計算之金額（被上訴人先、備位聲明雖均請求上 訴人給付金錢，惟其請求給付金額相同（按月給付終期之文 字不同，然其文義均係請求至上訴人終止占有系爭土地之日 止），僅訴訟標的不同，其請求給付金錢部分實無先備位聲 明可言）。原審就被上訴人先位聲明判命上訴人將系爭土地 上第二至四層房屋拆除，將系爭土地返還予被上訴人，另命 上訴人給付597,664元及自103年7月10日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，及自103年7月10日起至返還土地之日止 依原審判決附表一方式計算之金額，另駁回被上訴人其餘請 求。上訴人就原判決敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴



人於本院就備位聲明請求築牆部分為一部訴之變更，並就請 求給付金錢部分追加租金請求權為訴訟標的。被上訴人就原 審判決駁回其請求逾597,664元本息及超逾原審判決附表一 之敗訴部分未提起上訴（被上訴人於本院變更其原審備位聲 明之金額雖與原審聲明之金額相同（見本院卷㈡第1頁反面 、第64頁反面），惟被上訴人既未就原審駁回逾597,664元 本息及按月給付逾原審判決附表一之金額聲明不服提起上訴 或附帶上訴，該部分仍未繫屬於本院。）答辯聲明：上訴駁 回。一部變更之備位聲明：核定上訴人占有系爭土地自98年 6月1日起之每月租金為系爭土地面積19平方公尺乘以當年期 申報地價年息10%，再除以12計算之金額。二、上訴人則以：212地號及系爭土地原為訴外人華聲大戲院股 份有限公司（下稱華聲戲院公司）所有，華聲戲院公司並於 其上出資興建系爭房屋，嗣華聲戲院將系爭房屋及212地號 土地出售予訴外人王港，王港再出售予楊寶蘭，經上訴人於 98年5月26日向楊寶蘭買受而取得212地號及系爭房屋所有權 ，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨或民法第425條 之1第1項規定，上訴人所有之系爭房屋在得使用期限內，與 系爭土地有租賃關係，為有權占有使用系爭土地，不構成無 權占有及不當得利。被上訴人請求拆屋還地為權利濫用，且 被上訴人於請求核定租金前，不得請求上訴人給付租金等語 ，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁 回。變更備位之訴答辯聲明：被上訴人備位之訴駁回。三、被上訴人主張其於95年12月8日取得系爭土地所有權全部， 系爭房屋興建完畢後於60年8月19日以新建為原因為總登記 ，由訴外人王港登記為所有權人，嗣王港於63年8月13日以 買賣為原因移轉登記予楊寶蘭，經上訴人於98年5月26日向 楊寶蘭買受取得系爭房屋及坐落之212地號土地所有權全部 。臺北市政府54年度營字第1158號營造執照（下稱系爭建照 ）、55年度使字第1225號使用執照（下稱系爭使照）之建築 基地為重測前臺北市松山區頂東勢段880-20、880-21、880- 68、880-145、880-146、880-147、880-148、880-149、880 -150及924地號土地，又系爭房屋除坐落212地號土地外，其 二、三層及未經保存登記之第四層如附圖所示部分占有使用 系爭土地，另系爭房屋一樓左側設有太平門，非屬系爭房屋 之一部分等事實，為兩造所不爭執，並有土地及建物登記謄 本、建築改良物成果表、產權調查表、土地及建物登記簿謄 本手抄本、異動索引、系爭建照及系爭使照存根、門牌證明 書、臺北市建築管理工程處函、臺北市政府地政局土地開發



總隊鑑定圖在卷可稽（見原審卷㈠第10至12頁、第40至41頁 、第60頁、第95至96頁、第108至317頁、原審卷㈡第21至23 頁、本院卷㈠第28至54頁、第58至73頁、第152至164頁、第 189至191頁、本院卷㈡第96至99頁），堪信為真實。至被上 訴人主張上訴人所有系爭房屋二至四層如附圖所示部分無權 占有系爭土地，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不 當得利，如認上訴人係有權占有，被上訴人亦得請求核定租 金及請求上訴人給付租金等語，則為被上訴人所否認，並以 上開情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點即在於：系爭房屋 二、三層及增建之第四層如附圖所示部分是否無權占有系爭 土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相當租金之 不當得利？被上訴人行使權利是否有違條誠信原則或權利濫 用？如系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人得否請求核 定系爭房屋使用系爭土地之租金？得請求上訴人給付之租金 數額為若干？茲分述如下。
四、系爭房屋二、三層及增建之第四層如附圖所示部分是否無權 占有系爭土地？被上訴人得否請求上訴人拆屋還地及給付相 當租金之不當得利？被上訴人行使權利是否有違誠信原則或 權利濫用？
㈠被上訴人主張系爭房屋二、三層及增建之第四層如附圖所示 部分係無權占有系爭土地，系爭房屋係訴外人王港出資興建 並於60年8月19日辦理保存登記，原始取得所有權云云。上 訴人則抗辯系爭房屋坐落之系爭土地及212地號土地於原均 為華聲戲院公司所有，系爭房屋係華聲戲院公司所興建，並 於興建完成後連同212地號土地出售予訴外人王港，嗣王港 出售予楊寶蘭後，由上訴人於98年5月26日向楊寶蘭買受取 得212地號及系爭房屋所有權，另華聲戲院公司將系爭土地 輾轉出售予被上訴人，依最高法院48年台上字第1457號判例 意旨或民法第425條之1第1項規定，系爭房屋係有權占有系 爭土地等語。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1 項定有明文。依民法債編施行法固無溯及適用之規定，惟按 土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房 屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本 旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土



地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋 承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使 用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予 以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行 前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理 為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係， 土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99 年度台上字第2344號判決意旨參照）。其因再轉讓而承受土 地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼 受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有 人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋 ，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受 人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年 5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）。 ㈢經查系爭房屋係領有臺北市政府核發之系爭建照及系爭使照 所興建完成，門牌原編釘為臺北市○○路000號，嗣於59年7 月1日整編為臺北市○○路0段000號，並於60年8月19日以新 建為原因，辦理第一次總登記為訴外人王港所有，嗣於63年 8月13日以買賣為原因移轉登記予楊寶蘭，復於98年5月26日 再以買賣為原因移轉登記予上訴人，系爭房屋於第一次總登 記時坐落之土地為重測前臺北市松山區頂東勢段880-173、 880-174、880-175、880-176、924-1地號土地，且系爭房屋 新建完成時，其第一層（即底層）左側即留有2公尺寬、8.7 公尺長之太平門，右側前方則為面寬4.5公尺、深3.3公尺之 亭子腳，另第一層左側太平門上方為系爭房屋二、三層經保 存登記範圍，系爭房屋於第一次總登記時並無四樓建物等情 ，有系爭房屋所有權登記簿謄本（手抄本）、建物登記謄本 暨異動索引、門牌證明書、臺北市建築管理工程處104年5月 8日北市都建資字第10467081500號函在卷可稽（見原審卷㈠ 第294至301頁、本院卷第189至190頁），堪認系爭房屋於60 年8月19日保存登記時，其第一層左側太平門上方之第二、 三層建物亦屬保存登記範圍內，且系爭房屋保存登記時，其 坐落基地為重測前臺北市松山區頂東勢段880-173、880-174 、880-175、880-176、924-1地號土地。 ㈣次查系爭建照係由華聲戲院公司、林在高、胡鍾義為申請人 （業主），由於53年10月26日向臺北市政府工務局申請指定 建築線，華聲戲院公司於同年10月31日委託華東建築師事務 所申請系爭建照、同年11月11日向臺北市工務局申請准予設 立戲院，經臺北市政府於54年9月23日發給系爭建照，華聲



戲院公司並於54年間委託范逢彬建築師事務所監工，嗣於55 年12月12日竣工，於同年12月13日申請系爭使照，於同年月 21日發給系爭使照，業經本院向臺北市政府調閱系爭建照及 系爭使照案卷查明屬實，有建築線指定申請書、委託書、申 請書、工程監工受託書、建築使用申請書、系爭建照存根、 系爭使照存根在卷可稽（見本院卷㈡第63頁、第58至61頁、 第54頁、卷㈠第28至30頁），又依系爭建照及使照之新建工 程設計圖所載，華聲戲院公司興建之房屋除華聲戲院外，尚 包含戲院旁三層樓之店舖，且系爭使照載明華聲戲院公司興 建之建築地點（地址）即包含當時門牌編釘為臺北市○○路 000號之系爭房屋，且系爭建照及使照卷內悉無華聲戲院或 系爭房屋係由訴外人王港為起造人，或由王港出資興建之證 據。再查證人即訴外人楊寶蘭之子李彥廣於本院審理時證稱 ：楊寶蘭是向王港購買（系爭房屋）…王港是跟華聲大戲院 買的…向王港買系爭房地的時候，因系爭房地好像要做華聲 大戲院消防安全通道的關係，所以不能登記於王港名下，王 港有告知伊父母親說系爭房屋也是華聲大戲院蓋的，有一部 分坐落於華聲大戲院的土地上面，二、三、四樓房屋雖然賣 給我們，王港當時有表示華聲大戲院有同意這房屋坐落土地 上面，因為這是華聲大戲院蓋的房子等語（見本院卷㈠第 110頁反面至第111頁），足證王港取得系爭房屋之原因雖記 載為「新建」，然依系爭房屋興建之系爭建照及使照卷內所 有資料，及證人李彥廣所言，系爭房屋實係由華聲戲院公司 於54年間以起造人申請系爭建照，於55年12月12日竣工，堪 認系爭房屋於55年12月12日即已興建完成，並由華聲戲院公 司於興建完成時原始取得所有權，再由華聲戲院公司出售予 訴外人王港，僅華聲戲院公司於未辦理保存登記前，依民法 第759條規定不得處分系爭房屋之所有權，嗣後因該公司將 系爭房屋出售予王港，始由王港於60年8月19日直接以新建 為原因辦理系爭房屋之保存登記，再輾轉出售予楊寶蘭及上 訴人，至為明確。被上訴人主張系爭房屋係王港出資興建， 並於60年8月19日辦理保存登記原始取得所有權，華聲戲院 公司從未取得系爭房屋所有權云云，尚屬無據。 ㈤再查系爭房屋於60年8月19日辦理保存登記時，其坐落之基 地為臺北市松山區頂東勢段880-173、880-174、880-175、 880-176、924-1地號土地，當時上開土地之土地登記簿上亦 載明其上建物建號為4703，與系爭房屋興建完成時所編建號 4703號相符（見原審卷㈠第40頁、第294頁、本院卷㈠第152 至164頁），其中880-174地號土地（面積5平方公尺）原為 台灣香料有限公司（下稱台灣香料公司）所有，與880-173



地號土地（面積14平方公尺）均於54年10月13日由華聲戲院 公司取得所有權，於67年9月10日因地籍圖重測，連同同段 880-145至150、173、174、178地號土地併入同段880-20地 號土地，嗣880-20地號土地於67年11月6日重測後編為216地 號（面積1082平方公尺），復於91年12月3日逕為分割出系 爭土地，其面積仍為19平方公尺（即與880-173、880-174地 號面積總合19平方公尺相同），於92年1月21日出售予訴外 人鴻強開發股份有限公司（下稱鴻強公司），經被上訴人於 95年12月8日買受取得系爭土地所有權，系爭房屋坐落之基 地則為212地號土地及系爭土地等情，有土地登記簿謄本（ 手抄本）、異動索引在卷可按（見本院卷㈠第134至141頁、 原審卷㈠第302至305頁、第108頁、本院卷㈠第31至55頁、 第70至73頁、第162頁），堪認系爭房屋坐落之880-173、 880-174地號土地於系爭房屋55年12月12日竣工時，其所有 權人確係華聲戲院公司。另系爭房屋坐落之880-175、880-1 76、924-1地號土地亦係由華聲戲院公司於54年10月13日取 得所有權後，於56年10月14日、61年2月2日依序移轉予王港 、楊寶蘭，嗣880-176、924-1地號於67年9月19日併入880 -175地號後，於67年11月6日重測編為212地號（39平方公尺 ）（見本院卷㈠第61至69頁、原審卷㈠第305至313頁），堪 認系爭房屋坐落之基地及重測前臺北市松山區頂東勢段880 -173、880-174、880-175、880-176、924-1地號土地於系爭 房屋55年12月12日興建完成時，皆係華聲戲院公司所有，足 證系爭房屋係由華聲戲院公司出資興建，於55年12月12日興 建完成時，系爭房屋與其坐落之212地號及系爭土地均屬華 聲戲院公司所有，因華聲戲院公司於系爭土地上即系爭房屋 一層左側留設供觀眾出入之太平門，故於出售系爭房屋予訴 外人王港時，僅將系爭房屋與212地號土地出售予王港，惟 系爭土地仍由華聲戲院公司保有其所有權。又王港係於民法 第425條之1於89年5月5日增訂前之60年8月19日向華聲戲院 公司買受並取得系爭房屋所有權，致系爭土地如附圖所示二 至四層與坐落之系爭土地所有權人相異，揆諸最高法院48年 台上字第1457號判例之本旨，及89年5月5日增訂施行之民法 425條之1規定之法理，並保護系爭房屋既得之使用權，自應 推斷系爭房屋於得使用期限內，對系爭土地有租賃關係存在 ，系爭土地所有人即被上訴人應許系爭房屋受讓者即上訴人 繼續使用土地。
㈥被上訴人固主張系爭使照附表所載建築基地為重測前臺北市 松山區頂東勢段880-20、880-21、880-68、880-145至150、 924地號土地，系爭房屋坐落之基地即同段880-173、880-17



4、880-175、880-176、924-1地號土地並非系爭建照及使照 之建築基地，不能認系爭房屋係系爭建照及使照所興建之房 屋，無民法第425條之1或最高法院48年台上字第1457號判例 適用云云。惟查880-173地號係56年3月23日自880-146地號 分割而來，另880-174、880-175地號於同日自880-147地號 ；880-176地號於同日自880-148地號、924-1地號土地則於 59年6月23日自924地號分割出來，有土地登記簿本（手抄本 ）存卷可參（見本院卷㈠第134至135頁、第138至139頁、第 61頁、第63頁、第62頁），而系爭房屋所領之系爭使照則係 55年12月21日核發（見本院卷㈠第29至30頁），故系爭使照 核發時，系爭房屋坐落之基地即同段880-173、880-174、 880-175、880-176、924-1地號土地既尚未自系爭使照之建 築基地880-176等地號土地分割出來，而係至56至59年間始 陸續分割，自不得以系爭使照附表所載建築基地之地號係記 載分割前之地號，遽認系爭房屋非依據系爭建照及系爭使照 所興建之房屋。故上訴人主張系爭房屋坐落基地非系爭使照 使用之建築基地，系爭房屋非華聲戲院公司依系爭建照及使 照所興建云云，顯屬無據。
㈦被上訴人又主張最高法院48年台上字第1457號判例須以房屋 有具有相當價值為必要，系爭房屋建築完成迄今已約50年， 屋齡與屋況甚為老舊，且其坐落系爭土地部分僅占系爭房屋 面積少部分，與系爭土地之價值相比較，顯無相當價值，如 認不得拆除，反而有害系爭土地之利用，對社會經濟亦屬無 益，上訴人不得主張系爭房屋對系爭土地有租賃關係存在云 云。經查系爭房屋雖係於55年12月12日即已興建完成，迄今 已近50年，然除其一樓做店面使用外，二、三層作住家使用 ，四樓為木板隔間之增建物，目前堆置物品，屋況均堪稱良 好，確有相當之經濟價值，顯然未達系爭房屋使用期限等情 ，業據本院勘驗系爭房屋屬實，並有系爭房屋照片19紙在卷 可憑（見本院卷㈠第193至194頁、卷㈡第44至53頁），揆諸 最高法院48年台上字1457號判例意旨及民法第425條之1之法 理，系爭房屋於得使用期限內，就如附圖所示占有使用系爭 土地部分，自有租賃關係存在，系爭土地所有人應許系爭房 屋受讓者使用土地，故上訴人主張其所有系爭房屋如附圖所 示占有系爭土地部分有租賃關係，自堪採信。又被上訴人主 張系爭房屋與系爭土地價值相較無相當價值，不得主張對系 爭土地有租賃權存在云云，惟查被上訴人所引最高法院57年 台上字第1303號判例係謂：「民法第876條第1項之法定地上 權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之 經濟價值為要件。系爭甲部分房屋，既足認係建築於設定抵



押權之後，於抵押權設定當時尚未存在，系爭乙部分豬舍， 雖建於設定抵押權之前，但其價值無幾，雖予拆除，於社會 經濟亦無甚影響，均不能視為上開法條中，可成立法定地上 權之建築物」意旨（見本院卷㈡第104頁反面），係指「建 築價值無幾，雖予拆除，於社會經濟亦無甚影響」之情形， 與本件系爭房屋仍有相當經濟價值不同，自難比附援引。另 被上訴人所引85年度台上字第384號判決（見同上頁）則係 認房屋須具有相當之價值，與本院認定並無不同，故被上訴 人主張系爭房屋如附圖所示占有系爭土地部分之課稅現值 682,000元，與系爭土地之公告現值12,958,000元進行比較 ，顯不相當，上訴人不得主張租賃關係存在云云，洵屬無據 。
㈧被上訴人另主張系爭房屋如附圖所示四樓增建部分非華聲戲 院公司所增建，與系爭土地非同屬一人所有，上訴人就系爭 房屋如附圖所示四樓增建部分對系爭土地無租賃關係存在云 云。經查證人李彥廣證稱上訴人之前手楊寶蘭向其前手王港 買受系爭房屋時即有四樓增建，惟究係王港或華聲戲院公司 所增建伊不清楚等語（見本院卷㈡第190頁反面），徵諸系 爭房屋四樓增建部分係以木板隔間，與二、三樓經保存登記 部分建物為鋼筋混凝土構造之材質明顯不同，顯難認系爭房 屋如附圖所示四樓增建部分係華聲戲院公司所興建。又證人 李彥廣所提陳報狀雖陳稱聽聞其父稱印象中王港買受系爭房 屋時已有四樓增建云云（見本院卷㈡第196頁），然查該部 分既非證人李彥廣親身見聞，自難以其陳報狀認上訴人已舉 證證明系爭房屋四樓增建部分亦係華聲戲院公司所興建。 ㈨惟按最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年第5 次民事庭會議決議意旨均稱「推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係」，則租賃關係之土地範圍，應係指房屋使用範圍 ，亦即包括房屋之附屬建物及為維持房屋功能所必需之周圍 附連設備，茍認僅以房屋登記面積為限，而不及於附屬建物 或必需之周圍附連設備，其範圍顯失之過狹，既不符法律規 定「使用期限」之「使用範圍」，且不合建物正常使用之功 能而違情理。再參以依上開判例意旨修定新增之民法第425 條之1之立法理由，推定有租賃關係者係「為兼顧房屋受讓 人及社會經濟利益」，即應以房屋坐落正常使用之範圍為準 ，以兼顧土地所有人或受讓人及房屋所有人或受讓人間之利 益（最高法院95年度台上字第169號判決意旨參看）。經查 系爭房屋如附圖所示占有系爭土地之二、三樓各17.33平方 公尺係原經保存登記部分，另各有0.37平方公尺則未經保存 登記，惟查該未經保存登記部分係位於系爭房屋後（南）側



樓梯，該樓梯（內梯）與一樓相連接，構造上為系爭房屋之 一部，與經保存登記部分難以區分，堪認該二、三樓未經保 存登記部分係於系爭房屋興建完成時即存在，且係維持系爭 房屋功能所必需；另系爭房屋如附圖所示四樓未經保存登記 之增建部分，與系爭房屋二、三樓以同一內梯相通，該四樓 增建部分面積較二、三樓為小，並無獨立之出入口，目前作 為堆置儲放物品之用，其前（北）側陽台則放置冷氣主機等 情，業據本院受命法官勘驗屬實，並有照片存卷可按（見本 院卷㈠第193至194頁、卷㈡第51至53頁），其中四樓未經保 存登記樓梯部分應屬四樓增建以前，由二、三樓通向四樓平 台之屋頂突出物，且系爭房屋四樓增建部分既無獨立出入口 ，於構造上並無獨立性，該四樓增建部分與二、三樓未經保 存登記部分，使用上均與系爭房屋經保存登記部分有密不可 分之關係，難認有獨立之所有權，不得單獨作為所有權之客 體，而係系爭房屋原所有權之擴張，應屬系爭房屋之一部分 或附屬建物，自屬上訴人正常使用範圍而亦應與系爭土地成 立租賃關係。
㈩基上，系爭房屋係華聲戲院公司以系爭建照及使照所出資興 建，於55年12月12日興建完成時由華聲戲院公司取得所有權 ，且系爭房屋興建完成時，其坐落之212地號及系爭土地亦 為華聲戲院公司所有，嗣後華聲戲院公司於60年8月19日將 系爭房屋及212地號土地出售並移轉登記予王港，嗣輾轉讓 與楊寶蘭及上訴人，被上訴人亦輾轉受讓系爭土地，系爭土 地現作住家使用，屋況良好，具有相當經濟價值，其四樓增 建部分為原經保存登記建物之附屬建物，非獨立所有權客體 ，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開說明，於 系爭房屋使用期限內，系爭房屋如附圖所示二至四樓均對系 爭土地有租賃關係存在，故上訴人所有系爭房屋如附圖所示 二至四樓部分自屬有權占有系爭土地。被上訴人主張上訴人 係無權占有系爭土地，請求上訴人將系爭房屋占有系爭土地 二至四樓部分拆除，將土地返還予被上訴人，及請求上訴人 給付相當租金之不當得利云云，尚屬無據。又被上訴人不得 請求上訴人拆屋還地，本院即毋庸再審酌被上訴人請求拆屋 還地是否違反民法第148條之誠信原則，或其行使權利有無 構成權利濫用，併此敘明。
五、如系爭房屋係有權占有系爭土地，被上訴人得否請求核定系 爭房屋使用系爭土地之租金？得請求上訴人給付之租金數額 為若干？
㈠按民法第425條之1增訂前，土地與房屋同屬一人，而將土地 及房屋分開同時或先後出賣時，依最高法院48年台上字第14



57號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地 ，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房 屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之 性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定 ，當可訴請法院裁判（最高法院73年5月8日73年度第5次民 事庭會議決議意旨參照）。民法第425條之1第2項規定，依 民法債編施行法固亦無溯及既往之效力，惟該項得請求法院 核定租金之規定，於民法債編修正施行後，就施行前已依上 開判例意旨成立之租賃關係，亦應作為法理而予以適用。而 請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，固無從 為租金之給付，惟為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同 時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數 額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院84 年度台上字第2707號、81年度台上字第2707號判決意旨參看 ）。又上訴人使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金 數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全 盡同，自不限於核定之後始得請求租金，亦即核定租金之判 決兼寓確認之性質，而有溯及效力。經查上訴人所有系爭房 屋如附圖所示二至四樓占有系爭土地部分，對系爭土地有租 賃關係，業如上述，且兩造間就系爭房屋使用系爭土地之租 金數額若干既有爭議，則被上訴人訴請核定租金，自屬有據 。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，而該條規定於租用基地建築房屋準用之， 土地法第97條第1項、105條定有明文。所謂土地之申報總價 ，係指法定地價，所謂法定地價，係指土地所有權人依土地 法所申報之地價，土地所有權人若未申報地價，則以公告地 價80%為申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148條、 平均地權條例第16條規亦有明定。另就基地租金之數額，除 以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁 榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並 與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071 號判例參照）。本件參諸被上訴人所提之現場照片及兩造不 爭執之系爭土地、房屋地理位置電腦資料、建物測量成果圖 等資料（見原審卷㈠第13至15頁、第40至46頁、第104頁、 卷㈡第10至12頁、本院卷㈡第44至53頁），並審酌系爭土地 坐落臺北市松山區延吉段一小段，前臨八德路3段，東側亦 有光復南、北路幹道經過，附近機關（臺北市稅捐稽徵處、 臺北光復郵局、臺北市榮民服務處等）、商店林立，且地處 光華商場附近商圈，經濟及生活機能均佳，交通便捷，系爭



房屋二至四樓占有之系爭土地面積為17.7平方公尺（即如附 圖所示二、三樓部分斜線面積：計17.33㎡＋0.37㎡＝17.7 ㎡，見本院卷㈡第97頁反面，四樓增建面積未達17.7平方公 尺，然二至三樓坐落系爭土地面積為17.7平方公尺，仍應以 17.7平方公尺計算），及系爭房屋共計四層，其第一層未占 有使用系爭土地，僅第二至四層占有使用系爭土地，作為住 家及住家儲藏物品之用，暨系爭土地之申報地價迄今變動幅 動等情（見本院卷㈡第167頁），認系爭房屋二至四樓如附 圖所示部分自98年6月1日起使用系爭土地之租金額，應以系 爭土地各年度申報地價計算之土地總價之四分之三（即四層 樓中之三層樓），再乘以年息7%計算為適當，系爭土地自98 年6月1日至同年12月31日、99年1月1日起至102年2月止公告 地價分別為每平方公尺168,000元、176,000元（見本院卷㈡ 第167頁），申報地價應為公告地價之80%，即每平方公尺 134,400元、140,800元，以此計算被上訴人得請求上訴人給 付系爭房屋自98年6月1日起至102年2月止之租金為487,173 元（計算式如附表二所示），另上訴人所有系爭房屋於使用 期限內對系爭土地有租賃關係，惟上訴人非必使用系爭房屋 至不堪使用時為止，故被上訴人得請求上訴人給付自起訴狀 繕本送達翌日即103年7月10日（送達證書見原審卷㈠第34頁