臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第525號
上訴人即附
帶被上訴人 王啟峻
訴訟代理人 林政豪律師
被上訴人即
附帶上訴人 李政道
郭林慧芬
林展弘
林彥宏
吳秀如
林峯正
蔡朝琴
共 同
訴訟代理人 林慶苗律師
複 代理人 謝宗哲律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國103年5
月27日臺灣新北地方法院102年度重訴字第344號第一審判決提起
上訴，被上訴人並為附帶上訴、訴之追加，本院於105年7月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
上訴人應將坐落新北市○○區○○○段○○○○段○○○○地號土地上如附圖斜線編號A部分建物即門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號兩層樓鐵皮屋拆除。
第二審訴訟費用關於上訴及追加部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人李政道負擔二分之一，餘由被上訴人郭林慧芬、林展弘、林彥宏、吳秀如、林峯正、蔡朝琴負擔。本判決第二項於被上訴人提供新臺幣陸拾萬元供擔保後，得假執行。但上訴人如以新臺幣壹佰柒拾伍萬元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更追加，非經他造同意，不得為之，民事訴 訟法第446條第1項前段定有明文。本件被上訴人即附帶上訴 人（下稱被上訴人）於原審本於兩造間土地租賃契約書（下 稱系爭租約）第3條、第6條約定，及民法第455條、第179條 規定請求㈠上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）將坐落新 北市○○區○○○段○○○○段○000地號（下稱系爭土地 ）如附圖斜線編號A部分之土地(面積605平方公尺，下稱系 爭租賃土地)騰空返還被上訴人。㈡上訴人應將系爭土地上
門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號之2層樓鐵皮屋（ 下稱系爭建物）騰空遷讓返還與被上訴人。㈢上訴人應自民 國102年1月1日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人新 臺幣（下同）12萬6,000元（見原審卷一第3頁）。嗣原審就 其中㈡部分判決被上訴人敗訴，被上訴人在本院依系爭租約 第6條、民法第455條、第767條第1項前段規定追加第一備位 聲明：上訴人應將坐落系爭土地之系爭建物拆除；及依民法 第821條、第767條第1項規定追加第二備位聲明：上訴人應 將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並遷空返還系爭租賃土 地予共有人全體，且均陳明願供擔保請准宣告假執行（見本 院卷三第238至240頁），業經上訴人所同意（見本院卷三第 287頁），依前揭規定，應予准許。
二、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但如不許其提出顯失 公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第6款定有明 文。上訴人於本院抗辯其於96年1月1日起向被上訴人李政道 （下稱李政道）與訴外人林住利（下稱林住利）承租系爭租 賃土地興建房屋經營家具店，被上訴人郭林慧芬、林展弘、 林彥宏、吳秀如、林峯正（下分稱其姓名，合稱郭林慧芬等 5人）、蔡朝琴（下稱蔡朝琴）等人於97年底承購系爭土地 應有部分，然林住利未依法以書面通知上訴人得行使優先購 買權，即將系爭土地應有部分移轉予郭林慧芬等5人、蔡朝 琴，顯違反土地法第104條及民法第426條之2規定。上訴人 於104年1月與律師討論案情時始知得主張優先承買權，即於 104年2月2日向林住利為與郭林慧芬等5人、蔡朝琴相同買賣 條件承買系爭土地應有部分之表示，上訴人與林住利間即成 立買賣契約，其等不得以業已取得系爭土地權利對抗上訴人 ，則上訴人既為系爭土地應有部分之實質所有權人，自有權 使用系爭土地等語（見本院卷第159頁至第163頁），雖被上 訴人主張上訴人此部分抗辯有違民事訴訟法第447條第1項前 段規定，核上訴人所為抗辯涉及上訴人是否有權使用系爭土 地，攸關被上訴人提起本件請求有無理由之判斷，如不許其 提出將顯失公平，揆之前開說明，應准許之，合先敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：系爭土地早年即由全體共有人協議按應 有部分比例分管，上訴人於95年11月15日向李政道及林住利 承租其等分管之系爭租賃土地及系爭建物，原約定租期自96 年1月1日起至98年12月31日止，每月租金4萬2,000元，由李 政道、林住利各取得2分之1租金（下稱96年租約）。嗣郭林 慧芬等5人、蔡朝琴於97年底陸續承購系爭土地應有部分及 系爭建物之事實上處分權而繼受出租人地位，其等為免爭議
乃共同委任郭林慧芬於98年1月1日與上訴人補充簽訂第一份 租約，僅係確認被上訴人自98年1月1日至98年12月31日間仍 得按原租賃關係及條件向上訴人收取租金，租賃期間亦承繼 第一份租約為3年。待租期屆滿後，被上訴人於99年1月1日 再共同委任郭林慧芬、蔡朝琴與上訴人續簽土地租賃契約， 租期為3年，每月租金4萬2,000元(即系爭租約)，系爭租約 雖漏未填載租賃期間之起迄日，但有約定記載租賃期間3年 ，故應係自實際簽約日99年1月1日起算3年，至101年12月31 日止。其後被上訴人分管系爭土地已劃入新北市板橋區江翠 北側地區(發展單元FG區)自辦市地重劃（下稱系爭市地重劃 ）範圍內，被上訴人乃於101年初及6月依系爭租約第6條約 定告知上訴人租約期滿後不同意續租，並請上訴人於101年1 2月31日前遷讓返還租賃物。上訴人原同意於101年12月底前 搬遷，並簽發6張支票以支付101年1至6月租金，且以郭林慧 芬持有之5萬元押租金抵付原應給付之9、10月份之租金各2 萬1,000元，將剩餘8,000元及另簽發交付面額1萬3,000元、 2萬1,000元之2紙支票交與郭林慧芬以給付11、12月份之租 金，且約定於上訴人搬離後再行兌付。詎上訴人自101年7月 份起至租期屆滿止，僅給付部分租金，事後亦拒絕搬遷，且 於102年1月起未再給付租金，經被上訴人屢次催告，及市地 重劃會調處調解，均因上訴人藉詞裝修系爭建物要求被上訴 人支付2,800萬元拆遷補償金未果。然兩造間之租賃關係既 經被上訴人表明租賃期滿不再續租而消滅，被上訴人自得請 求上訴人返還系爭租賃土地與系爭建物，上訴人自租賃期滿 起即屬無權用占有，除應將系爭土地騰空返還外，依系爭租 約第3條、第6條後段約定，並應按月給付租金5倍之懲罰性 違約金及相當於租金之不當得利；被上訴人僅請求按月給付 租金2倍之懲罰性違約金8萬4,000元及按月4萬2,000元之不 當得利，共12萬6,000元。爰依兩造間系爭租約第3條、第6 條約定，及民法第455條、第179條規定請求：㈠上訴人應將 系爭租賃土地騰空返還被上訴人。㈡上訴人應將系爭土地上 之系爭建物騰空遷讓返還與被上訴人。㈢上訴人應自102年1 月1日起至遷讓返還之日止，按月給付上訴人12萬6,000元。 ㈣第㈠項及第㈡項聲明，被上訴人願供擔保請准宣告假執行 。原審判決上訴人應將系爭租賃土地騰空返還被上訴人，並 自102年1月1日起至遷讓返還系爭租賃土地之日止，按月給 付被上訴人12萬6,000元；暨就被上訴人第一項請求勝訴部 分為准、免假執行宣告，駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人 就其敗訴部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利被上訴人 部分廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人應將系爭租賃土地上之系
爭建物返還被上訴人。㈢被上訴人願供擔保請准宣告假執行 。並於本院追加主張略謂：如認系爭建物為上訴人所興建， 惟其未經被上訴人同意，且被上訴人已催告上訴人拆除，遷 空返還系爭租賃土地，爰追加依系爭租約第6條約定、民法 第455條、第767條第1項前段規定，第一備位聲明請求：上 訴人應將系爭建物拆除。再如認第一備位聲明無理由，縱認 李政道、郭林慧芬等5人原將系爭租賃土地出租予當時非共 有人之上訴人，嗣經上訴人取得林聖洲就系爭土地之應有部 分後，與李政道、郭林慧芬等5人形成新共有關係，然系爭 租約租期已屆滿，上訴人之系爭建物就占有系爭土地之全部 已無任何權源，並追加依民法第821條、第767條規定，第二 備位聲明請求：上訴人應將系爭建物拆除，並遷空返還系爭 租賃土地予共有人全體，被上訴人並就上開備位聲明均陳明 願供擔保請准宣告假執行（本院卷三第238至240頁）。就上 訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：李政道與上訴人簽訂96年租約，於98年12月31 日租期屆滿後仍繼續收受上訴人之租金，復未以書面訂立租 期超過1年之租約，依民法第422條規定應視為不定期限租賃 契約。又上訴人最初與郭林慧芬於98年1月1日簽訂之第一份 租約，約定租期為3年，故租賃期間應自98年1月1日起至100 年12月31日止。嗣上訴人與郭林慧芬、蔡朝琴於100年年底 合意辦理續約，因上訴人營業成績不佳，被上訴人為免租約 期滿後無法出租他人而受無租金收入之損失，同意給予上訴 人長期租約，故系爭租約約定條款與最初租約相同，但不約 定到期日，故意將締約日留白，視上訴人未來經營情形，留 待未來再議定系爭租約第2條約定之3年起算點，是於兩造議 定前，尚不生租期屆滿之問題，被上訴人請求上訴人給付違 約金及相當於租金之不當得利，顯無理由。再上訴人否認系 爭租約係於99年1月1日訂立，縱係於99年1月1日訂立而已於 101年12月31日到期，然上訴人於系爭租約屆滿後仍繼續使 用系爭租賃土地，且為被上訴人所明知而未即時表示反對之 意思，被上訴人至起訴時已逾5個月又22天始為反對出租之 表示，而系爭租約並無期滿後絕不續租或續租應另訂契約之 相關約定，則原租約即視為以不定期限繼續，上訴人占用系 爭土地合法有據，且被上訴人於存證信函亦自承系爭租約為 不定期限租賃。況兩造均明知系爭租約係於100年底簽訂且 未約定租賃期間，因系爭土地於101年進行重劃及相關地上 物補償作業，郭林慧芬乃於101年底單方要求終止租約，並 表示就剩餘租金以押租金抵付租金之方式收受，上訴人考量 押租金抵付租金對其並無不利，即答應郭林慧芬之要求。然
上訴人從未答應將於101年底搬遷，且被上訴人於收受上訴 人存證信函後，於101年11月24日以存證信函表示基於不定 期限租賃之法律關係終止租約，顯見兩造未有於101年底搬 遷之合意，自不能以押租金抵充101年9月、10月之租金，及 上訴人未繳納102年度租金之事實，推論上訴人同意或認識 系爭租約於101年12月31日租期屆滿。再不論郭林慧芬或李 政道所為終止之表示，均非由全體出租人一同為之，自不生 終止或催告返還土地之效力。另依系爭租約第4條約定，兩 造係合意上訴人以支票給付方式繳付租金，101年7、8月份 之租金上訴人係以支票給付郭林慧芬，而其並分別於同年7 月4日及8月1日提領各2萬1,000元；就101年9月至12月份之 租金部分，誠如被上訴人所稱係以押租金及另開2紙面額分 別為1萬3,000元、2萬1,000元支票之方式繳付，並無所謂遲 延繳交之情形；至被上訴人主張上訴人未給付102年租金部 分，係被上訴人拒絕受領，並非上訴人不為給付。系爭建物 早於96年業已建造存在於系爭土地，且歷次簽約均係郭林慧 芬親至系爭建物簽訂，自為郭林慧芬所知悉。另系爭租約特 別約定事項第㈡條關於出租人得終止契約之約定，係指租約 簽訂後發生承租人興建違章建築之情形，不包括簽約時已存 在之違建，被上訴人自不得依上開約定終止契約。又本件縱 認上訴人租約到期未返還系爭租賃土地，應負給付違約金之 義務。惟被上訴人請求之違約金數額過高，應予酌減。另系 爭土地自101年起進行土地重劃，依規定土地所有權人即不 得再行使用系爭土地，包括自行或出租等使用行為均在禁止 之列，上訴人縱返還系爭租賃土地，被上訴人亦無從使用收 益，自無受有未能使用收益之損害。再上訴人於104年2月2 日向林住利寄發存證信函表示行使系爭土地之優先承買權。 則於該函到達林住利後，上訴人就系爭土地應有部分即與林 住利形成買賣契約關係，而郭林慧芬等5人及蔡朝琴之所有 權登記不得對抗上訴人，應予塗銷。被上訴人既非系爭土地 共有人，則上訴人於實質上在自己所有之系爭租賃土地上興 建房屋，自非無權占用等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判 決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第 一審之訴及假執行聲明均駁回。對被上訴人附帶上訴及追加 之訴，答辯聲明：附帶上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁 回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第110至111頁、第137頁）： ㈠上訴人於98年1月1日向郭林慧芬等5人、蔡朝琴承租系爭租 賃土地，並簽訂第一份租約，該租約第2條記載租期經雙方 洽訂為「參年0個月，即自98年元月1日起至99年元月1日止
」；第3條約定租金每個月4萬2,000元；第4條約定：「租金 應於每月1日前繳納，每次應繳12個月份，乙方（按即上訴 人，下同）應於簽訂本約時一次簽發1年12張之支票交甲方 （按即被郭林慧芬等5人、蔡朝琴，下同）收執，屆期兌領 。」。
㈡被上訴人共同委任郭林慧芬等5人、蔡朝琴與上訴人簽訂系 爭租約，由上訴人承租系爭租賃土地，該租約第2條記載租 賃期限經雙方洽訂為參年0個月，租賃期間之起迄日及租賃 契約之訂定時間均空白。
㈢系爭租賃土地現仍由上訴人占有使用中。
㈣郭林慧芬等5人、蔡朝琴均為第一份租約之出租人，被上訴 人均為系爭租約之出租人。
㈤上訴人就系爭建物有事實上處分權，該建物並非第一份租約 及系爭租約之租賃標的物（見本院卷一第87頁）。 ㈥第一份租約及系爭租約租金支付之方式，均係年初時一次給 付12張支票，按月開立支票(見原審卷二第21頁反面)。 ㈦上訴人於100年12月31日前均依約繳付租金、及於101年1月 時先開立1月至6月支票交付郭林慧芬及李政道(見原審卷一 第132、175、176頁)。
㈧系爭租賃土地101年間之租金，上訴人僅交付李政道101年1 月至6月份，每月2萬1,000元租金，其餘租金迄今均未繳納 ；郭林慧芬部分，上訴人則交付101年1月至8月份，每月2萬 1,000元租金，另101年9月、10月之租金，則以上訴人前支 付郭林慧芬之押租金5萬元抵付，剩餘之押租金8,000元【即 50,000元-( 21,000元×2)＝8,000元】則用以抵付101年11 月租金，故上訴人為支付101年11月、12月租金，再開立1萬 3,000元、2萬1,000元支票與郭林慧芬。 ㈨上訴人自102年1月至今均未支付被上訴人租金(見原審卷二 第4頁)。
㈩李政道於96年初收受上訴人5萬元押租金（見本院卷一第137 頁）。
四、被上訴人主張上訴人與李政道、林住利簽訂96年租約承租系 爭租賃土地，約定租期自96年1月1日起至98年12月31日止， 每月租金4萬2,000元，嗣郭林慧芬等5人、蔡朝琴於97年底 承購林住利就系爭土地應有部分，委任郭林慧芬與上訴人補 充簽訂第一份租約。其後被上訴人於99年1月1日委任郭林慧 芬、蔡朝琴與上訴人續簽系爭租約，僅載明租期3年，而漏 未填載租期之起迄日，惟租期至101年12月31日屆滿。其後 系爭土地劃入系爭市地重劃範圍，被上訴人已告知租約期滿 後不再續租，上訴人亦同意租期屆滿即遷讓返還租賃物，且
簽發支票支付101年1至6月、11、12月份租金，另以郭林慧 芬持有5萬元押租金抵付101年9、10月份之租金各2萬1,000 元。詎上訴人自101年7月份起至租期屆滿止，僅給付部分租 金，拒絕搬遷，自102年1月起未再給付租金，經被上訴人催 告未果，請求上訴人將系爭租賃土地及系爭建物騰空返還被 上訴人，並自102年1月1日起按月給付相當於租金之不當得 利4萬2,000元及租金2倍之違約金8萬4,000元；並追加請求 上開備位聲明等情。為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。茲 審酌分敘如下：
㈠兩造就系爭租賃土地之租賃期限是否已屆滿？被上訴人依系 爭租約第6條前段、民法第455條之規定，請求上訴人返還系 爭租賃土地及系爭建物，有無理由？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法 第450條第1項定有明文。又當事人主張有利於己之事實者， 就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文 。
2.被上訴人主張第一份租約之期間自98年1月1日起至99年1月1 日止；另系爭租約為99年1月1日起算3年，故兩造就系爭租 賃土地之租期已於101年12月31日屆滿，上訴人應將系爭租 賃土地及系爭建物騰空遷讓返還等語，提出該2份租約影本 為憑（見原審卷第23頁至第31頁），為上訴人否認，辯稱： 系爭建物為其所興建，並非系爭租約之租賃物，且兩造係於 100年底續約時，因上訴人營業成績不佳，被上訴人為免租 期屆滿後無法出租他人而受無租金收入之損失，同意給予上 訴人長期租約，故系爭租約約款不約定到期日，故意將締約 日留白，視上訴人未來經營情形，再議定系爭租約第2條約 定之3年起算點云云。經查：
⑴按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者 ，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。 被上訴人主張系爭租約之租賃物包含系爭建物云云，固提出 第一份租約及系爭租約等影本為證（見原審卷一第23至31頁 ）。然系爭租約載有「土地租賃契約書…茲經甲、乙雙方協 議訂立土地租賃契約書，條件列明於左：第1條：甲方土地 所在地及使用範圍：板橋市○○○段○○○○段000○00000 地號內面積約一四二坪…」等語（見原審卷一第26頁）。又 系爭租約特別約定事項㈠約定：「本租賃標的土地上現有前 承租人所遺留之鐵皮建才（應為材之誤）之建物，由乙方自 行依需要拆除、增建或改建，費用由乙方負擔；乙方增建或
改建之建物若因違反建築法令遭政府罰鍰，應由乙方負責繳 納；若遭政府強制拆除，其損失由乙方自行負擔，不得向甲 方要求任何補償」等語(見原審卷一第29頁)，雖記載系爭土 地上有前承租人所遺鐵皮建材之建物之情，然被上訴人既同 意上訴人得予拆除、增建及改建系爭租賃土地上所遺鐵皮建 材之建物，顯見該鐵皮建材之建物並非租賃物，否則被上訴 人不可能容任上訴人得予拆除。至系爭租約第9條固約定:「 本件租賃物有改裝設施之必要時，乙方(即上訴人)取得甲方 (即被上訴人)之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築， 乙方於交還租賃物時應無條件返還甲方，乙方不得異議。」 ，惟果系爭建物為系爭租約所約定之租賃物，卻未明確記載 該租賃物之內容，衡與常情有違，此外，系爭租約均未提及 被上訴人有出租系爭建物之事。又上訴人就其所辯系爭建物 為其興建一節，經證人呂連嘉到庭證稱：系爭建物為上訴人 於95年或96年間委託其興建，該建物係新建，上訴人將系爭 土地交給伊時該地大部分係空地，旁邊道路之小矮牆，雨棚 跟伊要搭蓋系爭建物的地方有交錯，故將要該小矮備牆及雨 棚拆掉等語（見本院卷二44、45頁），且有上訴人提出之空 照圖、支票、名片、請款單、出貨單、收據等影本為證（見 原審卷一第88至102頁），準此，被上訴人主張系爭建物為 被上訴人所有一節，尚無可取。再被上訴人於本院就上訴人 抗辯伊有系爭建物之事實上處分權等情不爭執（見本院卷一 第87頁），且經本院於準備程序時整理為兩造不爭執事項「 ㈤上訴人就系爭建物有事實上處分權，該建物並非第一份及 系爭租約之租賃標的物」，為兩造所同意（見本院卷一第11 1頁），依前揭規定，已生自認之效力，被上訴人就其自認 與事實不符一節，並未能提出證據證明，則被上訴人主張系 爭建物為系爭租約之租賃標的物一節，即無足取。 ⑵又被上訴人主張李政道與林住利為系爭土地共有人，就系爭 租賃土地與其他共有人協議由其二人分管，而於95年11月15 日與上訴人簽訂96年租約，約定出租系爭租賃土地予上訴人 ，租期自96年1月1日起至98年12月31日止3年，租金每月為4 萬2,000元，該租金由李政道與林住利各取得2分之1，租金 應於每月一日前繳納，每次應繳12個月份，上訴人並應於簽 約時一次簽發1年12張之支票，上訴人於訂約時交付10萬元 押租保證金（亦由李政道、林住院各取得2分之1）。嗣郭林 慧芬等5人於97年11月14日；蔡朝琴於97年12月9日自林住利 取得系爭土地應有部分，郭林慧芬等5人、蔡朝琴乃於98年1 月1日與上訴人簽訂第一份租約等情，為上訴人所不爭，且 有被上訴人提出之第一份租約、96年租約、土地登記謄本等
影本可憑（見原審卷一第16至22頁、第23至25頁、第117至1 19頁），堪信為真。
⑶第一份租約第2條約定:「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為參年 0個月，即自民國98年元月1日起至民國99年元月1日止」， 簽約日期記載為98年元月1日（見原審卷一第23、25頁）。 系爭租約第2條則約定:「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為參年 0個月，即自民國年月日起至民國年月日止。」，簽約日則 未記載(見原審卷一第26、31頁)。系爭租約雖未記載租賃期 間之起迄日及訂約時間，惟參酌系爭租約第4條約定：「租 金應於每月一日前繳納，每次應繳十二個月份，乙方應於簽 訂本約時一次簽發壹年十二張之支票交甲方收執，屆期兌領 。」(見原審卷一第26頁)；又關於第一份租約、系爭租約之 租金支付方式，均係年初時一次給付12張支票，按每個月開 立支票等情，為兩造所不爭(見原審卷二第21頁反面)，堪信 兩造簽訂系爭租約時，上訴人確有依租約約定簽訂契約時一 次簽發1年12張之支票交被上訴人收執之方式支付。 ⑷上訴人與李政道、林住利原訂之96年租約係自96年1月1日起 至98年12月31日止，嗣郭林慧芬5人、蔡朝琴自林住利取得 系爭土地應有部分後，再於98年1月1日重新與上訴人訂立第 一份租約，該第一份租約與96年租約內容，除出租人及租賃 期限起迄日期不同外，其餘均屬相同，審酌第一份契約第2 條記載租賃期限為3年，惟起迄日卻為98年1月1日至99年1月 1日，適與96年租約之租期相同，足見第一份租約確係比照9 6年租約所擬定，郭林慧芬到庭結證陳稱第一份租約係從上 一份租約援用等語（本院卷一第111頁反面），應屬可取。 又郭林慧芬證稱於100年就收到重劃通知等語（見本院卷一 第112頁），上訴人未予爭執，且系爭市地重劃於100年8月4 日經新北市政府核定重劃計劃書，復於100年8月15日至9月1 4日公告重劃計劃書在案，重劃工程並於101年9月25日申報 開工迄今等情，有新北市政府地政局103年11月6日北地劃字 第1032078989號函在卷可參（見本院卷一第118頁），郭林 慧芬上開所陳亦應可取。
⑸復按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在 租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已 消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租 人返還押租金，自為法之所許。又「承租人交付押租金與出 租人，在於擔保其租賃債務之履行，諸如租金之給付，租賃 關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害 賠償債務均是。故在租賃關係終了後，承租人於租賃物返還 前，尚不得請求出租人返還押租金，自亦無從主張其租賃物
之返還應與出租人押租金之返還同時履行」（最高法院83年 台上字第2108號判例要旨、69年度台上字第3985號判決要旨 參照）。是一般出租人於租賃關係終止或消滅後，始會就押 租金與承租人有所結算。查，上訴人就系爭土地101年間之 應付租金，就李政道部分僅交付101年1月至6月份，每月2萬 1,000元租金；郭林慧芬等5人、蔡朝琴部分，上訴人則交付 101年1月至8月份，每月2萬1,000元租金，另101年9月、10 月之租金，則以上訴人前支付郭林慧芬之押租金5萬元抵付 ，剩餘之押租金8,000元則用以抵付101年11月租金，上訴人 為支付101年11月、12月租金，再開立1萬3,000元、2萬1,00 0元支票與郭林慧芬等情，已如前述，且有代收款項紀錄簿 影本為證（見原審卷一第125頁）。又上訴人自96年租約與 李政道、林住利簽約及嗣後簽立第一份租約、系爭租約以來 ，均依約給付租金，從無遲延給付等情，業經其自承在卷（ 見原審卷一第132頁、第175頁反面），足認上訴人於96年至 100年，均依96年租約及第一份租約、系爭租約第4條約定， 一次簽發1年12張支票予出租人，直至101年始僅簽發6個月 之支票予李政道、郭林慧芬，並於101年下半年以郭林慧芬 所收取之5萬元押租金抵付101年9月、10月之租金（見前開 貳、三、不爭執事項㈧、本院卷第113頁），顯見兩造已有 系爭租約即將到期屆滿之認識，否則不會於101年間即以押 租金抵付方式支付租金。至上訴人雖稱以押租金抵付101年9 月、10月租金係郭林慧芬打電話要求云云，然為被上訴人否 認。且若非租賃關係將消滅或終止，出租人不會任意用押租 金以抵付租金，而影響押租金擔保之利益，如租賃關係將繼 續，出租人卻同意以不利己之押租金抵付方式抵償租金，顯 與一般常情有違。本件若依上訴人所稱系爭租約係於101年1 月1日起算3年租期（見原審卷一第75頁），則依上訴人所述 系爭租約應於103年12月31日始屆期約滿，上訴人依約本應 於101年、102年、103年各開立12張支票支付租金，而上訴 人卻僅於101年開立6張支票交付李政道、郭林慧芬，並於10 1年7、8月開2張支票予郭林慧芬後，就101年度尚有部分租 金未付；於102年、103年是否支付租金尚未可知之情形下， 郭林慧芬卻同意上訴人以押租金抵付101年9、10月租金，剩 餘8,000元抵押11月份部分租金，實與契約約定給付租金之 方式有違，而上訴人就其押租金抵付租金係郭林慧芬所提議 ，亦未能舉證以實其說，則上訴人此部分辯解，自難逕予採 信。
⑹至李政道所收取之5萬元押租金部分雖未經李政道表示以押 租金抵付租金，然參酌系爭土地所在地區辦理市地重劃於10
0年公告，郭林慧芬亦於100年收到重劃通知；李政道於原審 陳稱：「我在101年只收到1-6月的支票，7月以後因為被告 （按即上訴人）有表示要重劃以後再來算，所以96年的押金 還在我身上。」等語（見原審卷一第176頁），是系爭土地 若非辦理市地重劃，依上訴人向李政道、林住利、及嗣後兩 造間續約時沿用舊約格式及上訴人現有在系爭建物營業之履 約情形，極可能於租期屆滿後辦理續約。但因李政道、郭林 慧芬於100年收受重劃通知後，上訴人即僅開立1至6月之租 金支票予李政道、郭林慧芬，已與歷次租約約定租金給付方 式不同，被上訴人與郭林慧部分並就押租約抵付租金方式達 成合意，已如前述，而李政道、郭林慧芬所收取押租金處理 方式不同，係因依96年租約、第一份租約及系爭租約所載， 上訴人於96年租約所交付之10萬元押租金，約定由出租人各 取得2分之1所致，李政道稱重劃後再來算押租金，固未表示 以押租金抵付租金，然若系爭租約租期在101年租期仍未屆 滿，李政道何必僅收取上訴人開立1至6月租金支票，並為上 開表示？是其表示因系爭土地列入系爭市地重劃範圍，並對 上訴人為結算之意，足認對系爭租約租期屆滿亦有認識，是 縱李政道所收取5萬元押租金未以押租金抵付租金，亦不影 響本件關於兩造間系爭租約於101年12月31日租期屆滿之認 定。
3.至上訴人雖辯稱系爭租約係於第一份租約租期屆滿後，於10 0年底簽訂，兩造於簽約時有意將締約日留白，留待未來再 議定租期之起迄日，於議定租約之3年起算前，系爭租約尚 不生租賃期滿之問題云云（見原審卷一第75頁），為被上訴 人否認。查，系爭租約固未記載租期之起迄日及訂約時間， 惟該租約第2條已明文約定:「租賃期限經甲、乙雙方洽訂為 參年0個月」（見原審卷一第26頁），且系爭租約係承繼96 年租約，第一份租約之後所簽訂，故該租約之起始日應認自 99年1月1日起算3年。參酌上訴人自96年起至100年止之租賃 期間均依租約給付各該年度12個月租金，於101年並於年初 簽發1至6月關於系爭租賃土地之租金支票，已如前述，果兩 造未議定租約之3年起算日，則於第一份租約因租期屆滿消 滅後，上訴人所支付予被上訴人之租金，係依何租賃契約一 次簽發多紙支票支付系爭租賃土地租金？又若系爭租約係自 101年1月1日起算3年租期，而於103年12月31日租期屆滿， 惟依前所述，上訴人於101年9、10月間即以押租金抵付租金 ，與一般經驗法則有違，是上訴人此部分抗辯自無可取。 4.上訴人復辯稱縱系爭租約於101年12月31日到期，被上訴人 於租期屆滿後，明知上訴人有繼續使用系爭租賃土地之事實
，未於相當期間表示反對之意，原租約視為以不定期限繼續 ；又兩造簽訂系爭租約時締約日留白非並疏漏，真意即在簽 訂不定期限之租賃契約，契約書雖未明文不定期限，然此乃 兩造不諳法律所致，不影響兩造簽訂不定期限租賃契約之本 意云云（本院卷一第151、152頁）。按租賃期限屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思 者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又 民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思 ，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明 知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又 主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須 於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際， 訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生 阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例要旨參 照）。查：
⑴系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿或租約終止時，除 經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃物遷空交還甲方，不 得藉詞推諉或主張任何權利」等語，足見系爭租約租期屆滿 後，除上訴人業已取得被上訴人繼續出租或被上訴人於租期 屆滿時有向上訴人為續租之意思表示外，系爭租約即於租期 屆滿時消滅，亦即兩造約定租期屆滿時，以被上訴人對上訴 人為同意繼續出租之積極意思表示為續租之條件，而排除民 法第451條所定因出租人於租期屆滿後消極未表示反對承租 人繼續占有之意思，發生擬制更新租約效果之適用。本件上 訴人在原審陳稱被上訴人拒絕受領102年之租金，並於103年 4月7日審理時自承租金僅繳納至101年12月31日(見原審卷一 第105頁、卷二第4頁)，足見上訴人於101年12月31日租期屆 滿後即未支付102年1月起之租金。被上訴人亦未曾受領任何 102年1月1日起之租金，且始終為被上訴人拒絕受領該部分 租金（見原審卷一第105、163頁），而上訴人亦不能提出其 他證據，證明被上訴人有同意續租之意思，揆諸前揭說明， 已發生阻止續約之效力，而無前揭民法第451條規定之適用 。至上訴人稱於102年1、2、3月有打電話予郭林慧芬催促收 取租金，且於102年1月有去郭林慧芬家拿租金給她，她表示 等拆遷補償價格談好再一起付清102年租金云云（見原審卷 二第22頁），為被上訴人否認，上訴人就此並未舉證以實其 說，自難遽予採信。至上訴人於102年7月10日寄發存證信函 催告郭林慧芬收取102年度租金，並於原審102年11月20日言 詞辯論期日當庭要求被上訴人簽收102年度租金，固有存證 信函影本及原審筆錄可佐(見原審卷一第157至158頁、第175
頁)，然此均為上訴人於系爭租約消滅後所為單方之意思， 被上訴人既無續租之意，則其臨訟催告被上訴人收取租金， 亦無從據以證明被上訴人有續租之意，自不足為有利上訴人 之認定。
⑵復按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字 第1118號判例意旨參照）。查，系爭租約第2條約定「租賃 期限經甲、乙雙方洽訂為參年0個月，即自民國年月日起至 民國年月日，…」，雖未填載租賃期限，然可推認兩造於99 年1月1日訂立系爭租約，自99年1月1日起算3年租期，迄101 年12月31日租期屆滿，已如前述。上訴人於原審亦係以系爭 租約係自101年1月1日起算3年之租期為抗辯（見原審卷一第 75頁），其後又改稱系爭租約為不定期限租約，不僅與其所 為前開抗辯有所衝突，亦明顯與契約約定不符，是上訴人辯 稱系爭租約為不定期限租約云云，洵無可取。至被上訴人雖 於101年11月15日及同年月24日以板橋江翠郵局第522號、第 538號存證信函予被上訴人表示：「貴我雙方…所簽訂之不 定期租賃契約，因本區土地業已開始自辦市地重劃作業多時 ，為免影響市地重劃作業，本人決議依民法第450條規定終
, 台灣公司情報網