臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第963號
原 告 洪業
訴訟代理人 洪文龍
被 告 楊文山
楊文邦
楊麗紫
上列當事人間請求確認土地買賣關係無效等事件，本院於民國
105年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟零伍拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結 前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條定有明文。 又所謂訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，係指在民事訴訟繫 屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之 裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而 言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽造文書、 證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之（最高法 院79年台抗字第218號判例意旨參照）。原告主張被告以本 件買賣及所有權移轉登記行為，涉嫌侵占及竊佔坐落臺南市 ○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），而請求本院 裁定停止訴訟，惟原告所指稱被告所涉之前述犯罪嫌疑，均 係本件民事訴訟繫屬前所發生之事由，並非於本件訴訟中涉 有犯罪嫌疑，依前開說明，非屬民事訴訟法第183條所定「 訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判」之停止事由，本件訴訟自無 於刑事案件終結前停止訴訟之必要，先予敘明。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。而所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指因法律關係 之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而 此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法 律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受 確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關 係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照 ）。又確認利益之有無，應依原告之主張認定之；共有人將 共有物讓與他人，固為共有物之處分，非得共有人全體之同 意，對於其他共有人不生效力，但為讓與之共有人與受讓人 間之債權契約行為並不當然歸於無效（最高法院84年度台上
字第2200號判決參照）。本件原告係以被告楊文山出售土地 特定部分不符土地法第34條之1第1項、民法第819條第2項規 定，主張被告間如下述不爭執事項2、3所示之買賣契約為無 效，然為被告所否認；而依土地法第34條之1第1項規定，共 有土地之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或 典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行 之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。原 告為系爭土地之共有人，如被告楊文山出售系爭土地特定部 分合於土地法第34條之1第1項規定，則其就該特定部分與被 告楊麗紫、楊文邦訂立買賣契約，對原告即具拘束力，而被 告間之買賣契約之標的是否為系爭土地特定部分、是否合於 前開土地法之規定，非經法院判斷無從解決，基此，應認原 告即有提起本件確認訴訟之法律上利益。
貳、實體方面
一、原告主張：原告與被告楊文山為系爭土地之共有人，被告楊 文山未經系爭土地共有人全體之同意，即將系爭土地特定部 分即被告楊文邦、楊麗紫所有房屋侵占系爭土地之位置，出 售予被告楊文邦、楊麗紫，此觀⑴被告楊文山出售系爭土地 前寄予各家之存證信函載明土地出賣位置在窄巷，並算出面 積大小，⑵被告楊文山於臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南 高分院）104年度上易字第105號分割共有物事件（下稱另案 ）中所提出之民國104年4月15日民事陳述狀之記載，⑶被告 於另案提出之104年5月29日民事陳述狀，將附圖E2、E3位置 分予被告楊文邦、楊麗紫，並於現狀說明欄記載「已以35萬 元、30萬元讓售予楊文邦、楊麗紫」，⑷被告間所簽立之契 約書表明土地買賣價款含多年土地使用之租金，所謂租金即 指被告楊文邦、楊麗紫之房屋無權占有系爭土地之賠償金， 故其真意在買賣被告楊文邦、楊麗紫之房屋侵占系爭土地之 部分等即明。另自被告間之買賣契約書第七條違約罰則：「 若法院判決，需撤銷本約，或分割位置不符需求，則無違約 賠償金之支付」、「本土地交易，在處理中仍受官司干擾， 若俟後因法院誤判而需撤銷交易，承買人即需無異議，以原 先支付價款賣回出賣人，不得加計任何費用但後續發生費用 由出賣人負擔」觀之，渠等是否撤銷買賣契約，是以法院判 決是否符合雙方期待之分割位置而定，而非真的已經完成買 賣土地持分，且指責雙方無法達成目的之法院判決為誤判， 明顯已違反公序良俗。是依民法第71、72、73條規定，被告 間之上開買賣契約乃無效之法律行為，並已侵害原告等三位 原共有人之權益。爰聲明：確認被告間就系爭土地之買賣關 係無效，並請求被告楊文邦塗銷於103年7月1日就系爭土地
權利範圍10萬分之1267、被告楊麗紫塗銷於103年7月1日就 系爭土地權利範圍10萬分之1267之所有權移轉登記。二、被告方面：
(一)被告楊文山：被告間土地買賣契約書中「最終結果在分割 協議書決定」、「第七條：若法院判決……或分割位置不 符需求無違約」等文字，已表達被告楊文山自知無力指定 真正土地位置，至原告所提出之民事陳述狀，乃被告楊文 山於臺南高分院所提之分割方案，模擬將爭議部分劃於剛 好符合交易之面積，並建議無須進行持分之變更，該方案 僅係建議用，未經法院判決，只是一種理想等語。並聲明 ：駁回原告之訴。
(二)被告楊文邦：並非買賣土地特定部分，而是買賣持分等語 。並聲明：駁回原告之訴。
(三)被告楊麗紫：並非買賣土地特定部分，而是買賣持分，此 係因土地重測後，我所有的建物占到別人的地，所以才購 買持分，並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項及爭點如下：
(一)不爭執事項：
1.原告及被告楊文山為系爭土地之共有人，被告楊文山原應 有部分為4分之1。
2.被告楊文山、楊麗紫於103年4月22日，簽立本院補字卷第 15至17頁之土地買賣契約書。
3.被告楊文山、楊文邦於103年4月22日，簽立本院補字卷第 18至20頁之土地買賣契約書。
4.被告楊文山於103年3月3日寄發本院補字卷第10頁之存證 信函予原告及同為系爭土地共有人之訴外人楊春朝、陳錦 岳。
5.被告楊文山於103年7月1日，以買賣為原因，各移轉其所 有系爭土地應有部分10萬分之1267予被告楊麗紫、楊文邦 ，故被告楊文山、楊麗紫、楊文邦就系爭土地所有之應有 部分依序為10萬分之22466、10萬分之1267、10萬分之126 7。
6.被告楊文山於另案審理中提出本院補字卷第11至14頁陳訴 狀、聲明狀。
(二)爭執要點：被告間如不爭執事項2、3所示之買賣契約（下 合稱系爭買賣契約），其買賣標的係系爭土地特定部分或 應有部分？原告請求確認上開買賣關係無效，及請求被告 楊文邦、被告楊麗紫塗銷所有權移轉登記，有無理由？四、得心證之理由：
(一)系爭買賣契約之標的為系爭土地之應有部分：
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥契 約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事採 求者，則不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上 字第1118號判例意旨參照）。原告雖主張被告楊文山係將 系爭土地之特定部分出賣予被告楊文邦、楊麗紫，惟依被 告楊文山與被告楊文邦、楊麗紫間所簽定之系爭買賣契約 書所載：「第一條本買賣土地標示：地號：龍潭0882-0； 面積：266㎡；所有權人：楊文山持分1/4；權利範圍：13 16/100000（佔266平方公尺比率）；持分面積：3.5平方 公尺、1.07坪」等文字（見本院補字卷第15、18頁），已 明示被告楊文山與被告楊文邦、楊麗紫間之買賣標的均為 「權利範圍1316/100000」，則依契約之文義，已足認被 告間買賣之標的乃系爭土地之應有部分。又系爭土地買賣 契約第二條固記載：「含租金之買賣總價款：參拾萬元（ 參拾伍萬元）整。因此地為糾紛土地，價款隱含多年土地 使用租金」等語，惟依兩造陳述可知，被告楊文邦、楊麗 紫所有建物均有部分占用系爭土地，則上開記載僅係表明 被告間決定系爭土地應有部分之買賣價金時，已將被告楊 文邦、楊麗紫所有建物過去占用系爭土地應付之償金一併 納入考量中，難認有出售建物占用土地部分之意；至該契 約第七條所約定：「若法院判決，需撤銷本約，或分割位 置不符需求，則無違約賠償金之支付」，更足彰顯被告楊 文邦、楊麗紫所能於系爭土地分配之位置，取決於法院判 決所採之共有物分割方案，並非被告楊文山所能指定。而 被告楊文山於103年3月3日寄予系爭土地其餘共有人、通 知共有人行使優先承買權之存證信函中所記載「因有土地 空置（主要位於窄巷，不足屋後暫代），面積合計10.5平 方公尺，相鄰地號願意以新台幣105萬元購買持分」（見 本院補字卷第10頁），及其於另案所提出之104年4月15日 民事陳述狀（見本院補字卷第11頁）內所載「此土地持分 楊文山已以合法程序出售予楊文邦及楊麗紫」等語，均表 明出售予被告楊文邦、楊麗紫者為「持分」；另被告三人 於另案提出之104年5月29日民事陳述狀，乃對系爭土地分 割方式有所主張，而被告楊文邦、楊麗紫既已因購入系爭 土地應有部分而成為系爭土地共有人，則於系爭土地劃分 標示其二人於分割後可取得之部分，本屬當然，至該陳述 狀在被告楊文邦、楊麗紫分得部分現狀說明欄記載「已以 35萬讓售楊文邦」、「已以30萬元讓售楊麗紫」，僅係在 說明被告楊文邦、楊麗紫購得系爭土地應有部分之價格； 是原告執上開書證，主張系爭買賣契約之標的為系爭土地
之特定部分，難認有據。
(二)系爭買賣契約並無無效之原因，應為有效之法律行為： 1.按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。民法第71 條前段定有明文。各共有人，得自由處分其應有部分。共 有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意 。則為民法第819條所明定。又土地法第34條之1第1項規 定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權 、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分 之二者，其人數不予計算。此乃民法之特別規定，應優先 於民法第819條第2項之規定而適用。被告楊文山係分別將 其所有之系爭土地應有部分各10萬分之1316售予被告楊麗 紫、楊文邦，已如前述，而依前開民法第819條第1項規定 ，被告楊文山本得自由處分其應有部分，則其與被告楊麗 紫、楊文邦間就系爭土地應有部分所訂立之系爭買賣契約 ，自無違反強制規定之無效原因，是原告主張系爭買賣契 約之標的乃系爭土地之特定部分，依民法第71條規定應屬 無效云云，為不可採。
2.次按法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。民 法第72條定有明文。所謂法律行為，有背於公共秩序或善 良風俗者無效，乃指法律行為本身有背於公序良俗之情形 而言（最高法院60年台上字第594號判例意旨參照）。被 告楊文山本有自由處分其應有部分之權利，而其將所有之 應有部分出售予被告楊麗紫、楊文邦，亦屬渠等之契約自 由，難認有何背於公序良俗之情事。至被告間所訂立之土 地買賣契約書第七條：「本土地交易，在處理中仍受官司 干擾，若俟後因法院誤判，而需撤銷交易，承買人即需無 異議，以原先支付價款賣回出賣人」之約定，不過係一以 系爭土地所涉訴訟結果不符買賣雙方原本預期為停止條件 之買回約款而已，縱被告認法院判決結果不符其期待，而 指摘法院判決有誤，亦僅屬其個人觀感問題，並無違反國 家社會一般利益及道德觀念之情事。況縱認此買回約款有 無效事由，亦僅該約款本身無效，並不影響被告間買賣系 爭土地應有部分法律行為之效力。是原告主張系爭買賣契 約有背於公序良俗之無效事由，自非有據。
3.另現行法規並未規定買賣契約需依一定方式而為之，只須 雙方當事人意思表示合致，即可成立買賣契約，則被告三 人簽立不爭執事項2、3所示之土地買賣契約書而締結買賣 契約，難認有何違反法定方式之處，則其依民法第73條： 「法律行為，不依法定方式者，無效。」之規定，主張系
爭買賣契約為無效，亦非有據。
(三)從而，被告間之系爭買賣契約並無無效之原因存在，應為 有效之法律行為，原告請求確認系爭買賣契約為無效，洵 屬無據。而被告楊文山既得自由處分其應有部分，則其辦 理應有部分所有權移轉登記，使被告楊麗紫、楊文邦各取 得系爭土地應有部分10萬分之1267之所有權登記，並不影 響原告就系爭土地所享有之權利，原告以其共有權利受侵 害，請求被告楊麗紫、楊文邦塗銷渠等以買賣為原因而取 得系爭土地應有部分之所有權移轉登記，亦無理由，不應 准許。
五、綜上所述，本件原告請求確認系爭買賣契約為無效，及請求 被告楊文邦、楊麗紫塗銷渠等以買賣為原因而取得系爭土地 應有部分之所有權移轉登記，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其他攻擊防禦方法 暨所提出未經援用之資料，核與本件判決結果不生影響，爰 不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
民事第四庭 法 官 張玉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
書記官 曾郁芳