臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第561號
原 告 杭家蔚
被 告 蔡宗明
蔡志銘
蔡瑞文
郭蔡玉雪
周明輝
周明義
黃豔子
蔡壁宗
蔡壁松
蔡麗芳
吳英花
蔡顏村
蔡華東
蔡明光
蔡美金
蔡美枝
蔡美智
兼上十七人共同
訴訟代理人 蔡壁其
複 代 理人 蔡炳輝
上列當事人間請求核定租金數額事件，經本院於民國105年7月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告占有原告所有坐落在臺南市○○區○○段○○○地號土地，自民國一百年四月二十二日起至民國一百零四年十二月三十一日止，每年應付租金為新臺幣壹萬零陸拾貳元；自民國一百零五年一月一日起，每年應付租金為新臺幣壹萬參仟壹佰伍拾捌元。
被告應自民國一百年四月二十二日起至民國一百零四年十二月三十一日止，按年連帶給付原告新臺幣壹萬零陸拾貳元；自民國一百零五年一月一日起至民國一百零五年七月二十七日止，按年連帶給付原告新臺幣壹萬參仟壹佰伍拾捌元。
原告其餘請求駁回。
訴訟費用新臺幣陸仟零陸拾元由被告連帶負擔。本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事 實關係同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款
定有明文。本件原告起訴時聲明第二項原為被告應按本院核 定之租金數額，自民國100年4月22日起至本院核定租金數額 之日止給付原告，及該期間未給付之租金按週年利率百分之 五計算之利息；嗣於105年7月27日具狀及當庭變更聲明第二 項為請求被告應依公同共有關係各自按本院核定之租金數額 給付原告自100年4月22日起至本院核定租金數額之日止之金 額，及自起訴狀繕本最後送達被告之翌日即105年5月20日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。經核原告上 開所為聲明之變更，前後請求之基礎事實同一，揆諸前開法 文所示，經核於法並無不合，應予准許，合先敘明。二、原告起訴主張：
㈠坐落在臺南市○○區○○段000地號、地目空白、面積178.1 7平方公尺之土地（下稱系爭土地），係原告於100年4月15 日於本院得標買受，並於同年4月18日取得本院核發之不動 產權利移轉證明書、於同年月22日向臺南市安南地政事務所 完成土地移轉登記。系爭土地上坐落有一門牌號碼為臺南市 ○○區○○街○段00巷00弄000號之一層樓磚造平房（下稱 系爭房屋）。原告前曾以被告等人無權占有為由對被告起訴 ，經本院以100年度訴字第1163號事件審理，據該案法官調 查，系爭房屋係訴外人即被告等人之祖父蔡𣮤於33年間在系 爭土地上所興建，訴外人蔡𣮤於78年7月15去世，據被告等 人於上開案件審理時陳稱：繼承發生時，全體繼承人均依地 方傳統習俗，協議全由訴外人即男系子輩蔡全泰、蔡續二人 共同繼承，女系女兒及其子孫亦均表示同意並無意見，除蔡 全泰、蔡續之法定繼承人即被告蔡宗明等18人外，其餘人等 對系爭房屋並無繼承權利。原告所提起上開100年度訴字第1 163號事件遭本院以該案被告乃本於推定租賃關係，於系爭 房屋得使用之期限內，有權、合法占有系爭土地判決駁回在 案。
㈡原告旋於102年6月21日以土地租賃為由，聲請安南區公所調 解委員會調解，經臺南市安南區城南里里長蔡和太協調，達 成倘被告等人欲購買系爭土地，以該土地公告現值計之，倘 欲租賃則以每月新臺幣（下同）1,200元計算等二方案之協 議。詎料自上開協議達成後，被告等人均置之不理，原告再 於102年10月2日以給付土地租金為由聲請安南區公所調解委 員會調解，被告經該委員會合法通知，然均未到場。是原告 旋依土地法第103條第1項第4款之規定，以郵局存證信函及 公示送達等方式，自102年10月24日起分別通知被告解除雙 方推定租賃之關係，並限被告於解除之日起，一個月內自動 拆除系爭房屋，被告均仍置之不理。原告為此於104年5月27
日再向本院提起拆屋還地訴訟，經本院以104年度訴字第819 號判決駁回原告之訴，判決理由略為原告就被告應付之租金 數額未達成協議，亦未經法院核定數額。原告自100年4月22 日向臺南市安南地政事務所完成土地移轉登記起，迄今5年 有餘，期間原告歷嘗以調解委員會、地方民意代表及法院等 方式通知被告給付租金，被告均置之不理。原告為維權益， 自得依民法第425條之1第2項之規定向本院聲請核定系爭土 地之每月租金數額，以解決懸宕多年之本案。又被告自100 年4月22日起迄今，均未給付原告每月之租金，被告未付任 何代價而使用原告所有之系爭土地，既受有租金之利益，原 告自得請求被告應連帶給付自100年4月22日起至本件租金數 額核定之日止，按本院核定之租金數額給付原告。為此依據 民法第425條之1第2項之規定提起本件訴訟。 ㈢並聲明：
⒈請求核定系爭土地之租金數額。
⒉被告應依公同共有之關係，各自按本院核定之租金數額給 付原告自100年4月22日起至本院核定租金數額之日止之金 額，及自105年5月20日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭土地之租金行情，據當地人稱因土城之土地多屬農耕 土地，在臺南市政府未變更使用分區前，可建築之土地少 之又少。20幾坪舊房屋租金，一般情形每月多在8,000元 至12,000元間，餐飲街之店面租金較高，據聞為每月3萬 元至5萬元間。故原告主張系爭土地每月5,000元之請求， 自應為法所許。
⒉被告等人於被繼承人蔡𣮤78年7月15日辭世後，均未於法 定期限內向該管機關即臺南市政府稅務局辦理繼承登記， 是其等均為本案系爭標的之「公同共有人」，而非各自持 分之「共同共有人」。
⒊被告所提出之門牌號碼臺南市○○區○○街○段000巷00 弄00號之房屋租賃契約並非原本，亦未經公證，原告否認 其真正。縱被告能提出該契約原本，原告亦不同意以每月 4,000元定本件租金。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，並以下列情詞置辯： ㈠原告於100年4月15日經本院拍賣而買受系爭土地，該土地上 建有被告所有之系爭房屋。嗣原告訴請拆屋還地，經本院以 100年度訴字第1163號民事判決，認定被告基於推定租賃關 係，於系爭房屋得使用之期限內，有權合法占有系爭土地， 進而駁回原告之訴。原告於該案敗訴後，仍一直處心積慮想
要拆屋還地，而不思與被告協議租金。後原告再度提出拆屋 還地之訴，再經本院以104年度訴字第819號判決駁回其訴。 ㈡原告主張曾聲請調解，然被告均未接獲通知，原告所請求蔡 和太里長協調之條件，僅為原告片面提出，蔡和太亦認為不 合理而未予受理，亦未與被告協調，原告所述顯與事實不符 。依民法第425條之1第2項規定，當事人不能就推定租賃關 係協議租金數額時，得請求法院定之。惟原告執著於拆屋還 地，並未與被告協議租約，今逕訴請本院核定租金數額，顯 非適法。
㈢依系爭房屋附近門牌號碼臺南市○○區○○街○段000巷00 弄00號之房屋租賃契約所載，該房屋之租金為每月4,000元 ，故原告所主張之每月5,000元，尚屬過高。然被告亦不同 意以每月4,000元定系爭土地租金，請求本院審酌被告蔡美 金為輕度肢障者，以最低之租金數額定之。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執事項分 別如下：
㈠兩造不爭執事項為：
⒈原告於100年4月15日向本院投標取得系爭土地，並於同年 4月18日取得不動產權利移轉證明書。
⒉上開土地坐落有系爭房屋，依本院100年度訴字第1163號 民事事件調查認定，上開建物為被告等人之祖父即訴外人 蔡𣮤於33年間興建。
⒊訴外人蔡𣮤於78年7月15日死亡，據被告等人於前案（即 本院100年度訴字第1163號）陳稱發生繼承當時，全體繼 承人均遵依地方傳統習俗，經協議全由訴外人即男系子輩 蔡全泰、蔡續等二人共同繼承之，女系女兒及其子孫亦均 表示同意並無意見，除訴外人蔡全泰、蔡續之法定繼承人 即被告蔡宗明等18人外，其餘之人對系爭房屋並無繼承之 權利。
⒋原告前以無權占有之案由起訴請求被告等人拆屋還地，經 本院以100年度訴字第1163號及104年度訴字第819號判決 駁回確定。
㈡兩造爭執事項為：
原告請求核定系爭土地之租金數額有無理由？如有，以多少 數額為當？
五、得心證之理由：
㈠本件原告主張系爭土地係原告於100年4月15日在本院得標買 受，並於同年4月18日取得本院核發之不動產權利移轉證明 書，於同年月22日向臺南市安南地政事務所完成土地移轉登
記。系爭房屋坐落在系爭土地上，原告前曾以被告等人無權 占有為由對被告起訴，經本院以100年度訴字第1163號事件 審理，據該案法官調查，系爭房屋係訴外人即被告等人之祖 父蔡𣮤於33年間在系爭土地上所興建。訴外人蔡𣮤於78年7 月15去世，其法定繼承人為被告蔡宗明等18人。原告所提起 上開100年度訴字第1163號事件，經本院以該案被告乃本於 推定租賃關係，於系爭房屋得使用之期限內，有權、合法占 有系爭土地，而判決駁回確定在案。嗣後原告再向本院提起 拆屋還地訴訟，經本院以104年度訴字第819號判決駁回確定 在案等情，業據其提出系爭土地第一類謄本、證明書等件為 證（見訴字卷第47頁、補字卷第10至11頁），且為被告所不 爭執，並經本院依職權調取上開民事卷宗全卷審閱無訛，自 堪信原告此部分之主張為真實。
㈡至原告主張其得依民法第425條之1第2項之規定向本院聲請 核定系爭土地之每月租金數額，以解決懸宕多年之本案。又 被告自100年4月22日起迄今，均未給付原告每月之租金，被 告未付任何代價而使用原告所有之系爭土地，既受有租金之 利益，原告自得請求被告應連帶給付自100年4月22日起至本 件租金數額核定之日止，按本院核定之租金數額給付原告等 語，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情 形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」 ，民法第425條之1定有明文。被告蔡宗明等18人公同共有 之系爭房屋，就原告所有之系爭土地依法乃推定在該房屋 得使用期限內有租賃關係存在，業經本院100年度訴字第1 163號事件判決認定在案，而原告向臺南市安南區公所調 解委員會聲請就本件租金數額調解，經該委員會通知被告 於102年6月21日進行調解乙節，亦有調解簡便通知單等件 附卷足憑（見補字卷第12頁），是被告就共有之系爭房屋 固因法律規定而得在其使用期限內繼續合法使用所坐落之 基地，惟依同一法律規定，既推定兩造間就系爭土地之使 用為租賃關係，且公同共有人即被告於受調解通知之催告 後暨被告等人經訴訟迄今既均未能與原告達成協議租金數 額之和解，則揆諸上開規定，本院自應就原告之請求予以 核定租金，原告於此請求自為有據。
⒉按「建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同
法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之 十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五 條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一 百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地 價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地 價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則 應以公告地價為其申報之地價」，最高法院75年度台上字 第378號亦著有裁判意旨可資參照。查系爭土地之100年至 104年之申報地價均為每平方公尺1,040元、105年1月之申 報地價則為每平方公尺1,360元，業據原告提出系爭土地 第一類謄本、臺南市稅務局100年至104年地價稅課稅明細 表等件為證（見本院卷第47-53頁），而系爭房屋占有系 爭土地之面積為138.21平方公尺，亦業經本院100年度訴 字第1163號判決認定在案，是此部分事實應可認定。 ⒊另系爭土地坐落於臺南市安南區城西街一段61巷28弄，附 近工商混雜，市況尚佳乙節，此據原告提出相片12幀附卷 足憑（見本院字卷第79-84頁），是被告共有之系爭房屋 既占有系爭土地138.21平方公尺，其應給付之租金數額自 得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以 土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須 受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價 額年息百分之10計算基準之限制。則本院斟酌系爭土地之 開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨 被告等利用基地之經濟價值與所受利益併臺南市政府公告 市有出租基地租金率百分之5等情，認以系爭土地申報地 價年息百分之7為適當，經計算之結果，自100年4月22日 起至104年12月31日止，每年應付租金為10,062元【計算 式：138.21（平方公尺）×1,040（元）×7％＝10,062（ 元，元以下四捨五入）】；自105年1月1日起，每年應付 租金為13,158元【計算式：138.21（平方公尺）×1,360 （元）×7％＝13,158（元，元以下四捨五入）】，應屬 適當。
⒋又系爭房屋占用系爭土地之每年租金既核定如上，而被告 蔡宗明等18人為訴外人蔡𣮤之繼承人，亦經認定如上，則 其等因繼承而為系爭房屋之公同共有人，從而，原告依據 民法第425條之1之法律關係請求被告蔡宗明等18人，自10 0年4月22日起至104年12月31日止，按年連帶給付原告10, 062元；自105年1月1日起至本件言詞辯論終結即105年7月 27日止，按年連帶給付原告13,158元，為有理由，應予准
許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
⒌再按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴， 未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地 租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定 其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付（最高 法院著有84年度台上字第2707號判決意旨參照），揆諸前 揭最高法院判決意旨所示，土地所有人既須經法院核定地 租數額後，始得據以請求，則在法院核定地租前，債務人 雖有支付地租之義務，惟斯時確切之給付數額為何，非待 法院核定尚非明確，則縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲 延，土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第 229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規 定，又須再經催告地上權人而未獲給付時，始得請求遲延 利息。是本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定 ，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，尚屬無據 ，應予駁回。
㈢綜上所述，被告公同共有之系爭房屋在系爭土地經拍賣前乃 因有民法第425條之1規定之適用，並推定為租賃關係，本院 自應就原告之請求予以核定租金，並核定自100年4月22日起 至104年12月31日止，每年應付租金為10,062元；自105年1 月1日起，每年應付租金為13,158元。從而，原告依上開規 定請求被告蔡宗明等18人，自100年4月22日起至104年12月 31日止，按年連帶給付原告10,062元；自105年1月1日起至 本件言詞辯論終結即105年7月27日止，按年連帶給付原告13 ,158元，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁 回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。七、本件判決第二項，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判 決，爰依民事訴訟法第389第1項第5款規定，就該部分依職 權宣告假執行。
八、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各 當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情 形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其 支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定 有明文。本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費6,060元 ，而原告對被告之請求為一部有理由，一部無理由，惟本院 審酌原告敗訴部分乃係因本院酌定租金比例及駁回遲延利息 請求所致，認全部訴訟費用仍應由被告負擔為適當，爰判決 如主文第4項所示。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2項、第389第1項第3款，判決如 主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 17 日
民事第二庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 19 日
書記官 黃千玲