臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第988號
原 告
即反訴被告 許游阿柔
訴訟代理人 許献進律師
廖培穎律師
被 告
即反訴原告 吳明珠
訴訟代理人 盧國勳律師
複代理人 劉嘉宏律師
上列當事人間履行契約事件，本院於民國105年7月12日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣柒拾貳萬柒仟伍佰壹拾參元，及自民國一百零四年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒拾貳萬柒仟伍佰壹拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院 ，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴 之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法 不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1 項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法 有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律 關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦 方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡 本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與 反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由 同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與 反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認 兩者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁判意 旨參照）。查本件原告即反訴被告許游阿柔（以下簡稱許游 阿柔）依照房地聯合自建暨委建契約書第6條第2項前段之約 定，請求被告即反訴原告吳明珠（以下簡稱吳明珠）給付應 找補金額727,513元，吳明珠則提起反訴主張許游阿柔分配 建物之利益大於其應分配之比例32.872%而受有利益，吳明
珠分配建物之利益則低於33.564%致受有損害，爰依民法第 179條不當得利之法律關係請求許游阿柔返還200萬元，經核 其反訴標的法律關係所發生之原因，與本訴標的法律關係所 發生之原因，均係因「舊房地聯合自建暨委建契約書」所生 之爭執，彼此間之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭 法律規定所為，自為法之所許。
乙、實體部分：
一、原告即反訴被告許游阿柔主張：
㈠本訴部分主張：
⒈許游阿柔原為坐落台北市○○區○○段○○段00○00地號及 其上二層建物之所有權人，吳明珠則為同地段第79地號及其 上二層建物之所有權人（應有部分二分之一），訴外人張嘉 男則為同地段第80地號及其上二層建物之所有權人，兩造及 訴外人林培宗、張嘉男與訴外人嘉泉營造股份有限公司（下 稱嘉泉公司）於民國100年11月10日簽訂「舊房地聯合自建 暨委建契約書」，約定兩造及訴外人林培宗、張嘉男提供上 開四筆土地作為基地，將其上建物拆除後委託嘉泉公司興建 地下三層地上九層之集合式住宅大樓（下稱系爭大樓），系 爭大樓於103年11月23日興建完成並取得使用執照，建物總 登記面積（包含主建物、附屬建物及共有部分，其中地下一 層面積為22.52坪）為787.94坪，如地下一層面積以三分之 一計算，則可供分配坪數應為772.93坪，而依據上開系爭契 約之約定，吳明珠應分得之面積應為129.71坪，許游阿柔則 應為254.08坪，然吳明珠分得之建物登記面積合計為132.59 坪（多2.88坪），許游阿柔分得之建物登記面積僅為248.27 坪（短少5.81坪），吳明珠即應依據系爭契約第6條第2項前 段約定就誤差增加之部分按比例以金錢找補予許游阿柔，以 約定之一坪55萬元計算後，吳明珠應於土地增值稅單下來後 找補許游阿柔727,513元，然吳明珠取得之土地持分（16782 /100000）已逾其依建物專有部分比例分得土地持分（16740 /100000），從而兩造間並不發生土地持份相互移轉之問題 ，自無契約中約定以「土地增值稅單下來」之發生為清償之 條件，應視為未約定清償期。
⒉許游阿柔已於104年11月3日以台北信維郵局第3416號存證信 函催告吳明珠於文到10日內給付上開應找補金額，吳明珠則 於104年11月10日收受，為此爰依系爭契約第6條第2項前段 、民法第229條、第231條、第233條等規定，請求被告負擔 給付遲延責任，並聲明：被告應給付原告727,513元，及自 104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡對反訴之答辯：
⒈反訴原告吳明珠之所以願意分配在後，並由反訴被告許游阿 柔優先選擇戶別之緣由，乃因台北市○○區○○段○○段00 ○00地號原地主許淵通（即許游阿柔之配偶）原先並不同意 參與本件土地合併委建案，吳明珠為爭取許淵通之合作意願 ，遂由吳明珠配偶洪政雄提議「由拆除前舊建物門牌號碼1 號優先選擇互別」，並經其他地主同意後，列入系爭委建契 約之選配順序及結果（契約附件十五），此亦由台北市建築 管理處98年12月31日協調會會議紀錄及本件105年6月7日證 人張嘉男之證述可以明知，則反訴原告當應受各地主間選配 順序及結果之拘束，自不得於事後再行爭執選配方式不符事 理及公平。
⒉且許游阿柔依其所選配建物面積取得所有權（包含其市價利 益），乃基於各地主間之約定，本屬有法律上原因，各地主 間亦無以興建後之市價利益按土地面積持份比例計算分配之 約定，僅有就實際分得坪數之誤差部分應相互找補之約定， 該約定亦未致反訴原告受有任何損害，自不符不當得利之要 件，吳明珠請求返還自無理由。
⒊為此聲明：反訴原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告即反訴原告吳明珠則以：
㈠對本訴之答辯：
⒈依兩造簽訂之委建契約書第52頁之約定，選取2-9樓者分配 之陽台（附屬建物）面積3.65坪、3.3坪，選取1樓者分配騎 樓（附屬建物）面積各6.41坪、4.84坪，然依建物登記謄本 所示，系爭大樓之2-9樓均明載建物範圍包括「陽台」，而1 樓建物並未標示騎樓面積，足見騎樓之權利範圍已由許游阿 柔「專有」變更為「共有」，而擅自灌入公設範圍，致吳明 珠計算「實際分得面積」時，因虛增而達到132.59坪。 ⒉許游阿柔所優先選擇之建物均屬高市價標的，吳明珠因毫無 選擇餘地，只得被動接受價值較低之建物，然系爭大樓之市 價利益，應由地主按土地面積比例分配較符事理公平，縱使 許游阿柔得以優先選擇分配之建物，其價值利益亦不應超過 其應受分配之比例，則許游阿柔因優先選擇建物之利益大於 其應分配之比例32.872%而受有利益，吳明珠分配建物所得 之利益則低於33.564%致受有損害，兩者間有因果關係，吳 明珠自得依不當得利規定請求原告返還，爰以此主張抵銷。 ⒊並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
㈡反訴部分主張：
⒈系爭土地聯合自建暨委建之利益，應由各地主依其提供土地
面積之比例分配其利益，亦即由吳明珠與林培宗二人分配33 .564%、張嘉男分配33.564%、許游阿柔分配32.872%始符公 平，且縱使許游阿柔得以優先選擇分配之建物，其價值利益 亦不應超過其應受分配之比例，則許游阿柔因優先選擇建物 之利益大於其應分配之比例32.872%而受有利益，吳明珠分 配建物所得之利益則低於33.564%致受有損害，兩者間有因 果關係，吳明珠自得依不當得利規定請求許游阿柔返還，而 許游阿柔應返還之利益，其價值應以市價定之，在尚未鑑價 前，暫先以200萬元定之。
⒉為此聲明：反訴被告應給付反訴原告200萬元，及自反訴起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並 願供擔保請准宣告假執行。
三、得心證之理由：
㈠本訴部分：
⒈原告許游阿柔主張之事實，業據其提出舊房地聯合自建暨委 建契約書、補充條款、建物登記謄本、土地登記謄本、切結 書、存證信函等文件為證（卷一第12-145頁），被告吳明珠 則以上揭情詞抗辯，並提出建物測量成果圖、竣工圖等文件 為據（卷二第16-21頁），是本件所應審究者為：許游阿柔 依據系爭契約第6條第2項前段、民法第229條、第231條、第 233條等規定，請求吳明珠負擔給付遲延責任，有無理由？ 吳明珠以系爭土地聯合自建暨委建之利益應由各地主依其提 供土地面積之比例分配其利益，並依不當得利規定主張抵銷 ，有無理由？以下分別論述之。
⒉經查，兩造及訴外人林培宗、張嘉男與嘉泉公司於100年11 月10日簽訂「舊房地聯合自建暨委建契約書」，約定由兩造 及訴外人林培宗、張嘉男提供所有之台北市○○區○○段○ ○段00○00○00○00○地號土地委由嘉泉公司興建地下三層 地上九層之集合式住宅大樓（下稱系爭大樓），而該契約書 第5條及6條第2項有關「建物面積及停車位之分配」、「面 積誤差及找補」之部分約定為：「一、依據甲方各自建戶協 調後分得建物面積及停車位分配數量如下：㈠林培宗：建物 面積分得一三四點０一坪（134.01坪）；停車位分得三點一 九個車位。㈡吳明珠：建物面積分得一三四點０一坪（134. 01坪）：停車位分得三點一九個車位。㈢張嘉男：建物面積 分得二五八點０二坪（258.02坪）；停車位分得六點三八個 車位。㈣許游阿柔：建物面積分得二六三點三二坪（263.32 坪）；停車位分得六點二五個車位。㈤已上甲方全體建物面 積分得七八九點三六坪（789.36坪）；停車位分得數共計十 九個車位。㈥甲方各自分得本工程建物面積及樓層位置暨停
車位，均能充分瞭解，並以繪製建物平面圖上之位置略圖為 準，經簽署證明認定後，不得變更，詳如『附件四-新建大 樓營建面積、停車數量估算及分配彙總表』（車位以一整位 為準，如有找補以每車位新台幣壹佰伍拾萬元整由甲方互為 找補）。」、「二、第二、三、四、五條甲方各自分得之土 地、建物及停車位等面積，如與地政機關登記之面積不符時 ，甲方應就增加或減少誤差找補部分，同意依照『附件四』 表列之建物面積及價格標準計算並相互找補之，並於土地增 值稅單下來後一次付清；但因地政法令變更，致建物面積內 部分建物無法辦理產權登記時，甲方同意按公寓大廈管理條 例第四十四條第三項之規定計算之，且同意該部分面積仍在 分得面積範圍內，甲方互不找補，絕無異議…」等語（卷一 第17頁），其並於附件十五約定許游阿柔分得「1F（B）、 8F、9F、7F（A）」、吳明珠與訴外人林培宗共同分得「2F 、3F、4 F」等建物，此為雙方所不爭執，因此，本件雙方 就分得建物登記面積之差額部分即應依照系爭契約第6條第2 項前段約定按比例以金錢找補，應堪確定。
⒊其次，系爭大樓興建完成後，依地政機關登記資料之記載， 全棟建物登記面積合計為787.94坪（含地下一層22.52坪） ，再依系爭委建契約附件四「地下一層面積以三分之一為基 準」計算後，可供分配坪數應為772.93坪，而其中兩造各自 分得建物之面積分別為256.06坪（許游阿柔部分）、132.59 坪（吳明珠部分），許游阿柔主張其實際分得之建物面積為 248.27坪，吳明珠實際分得之建物面積為132.59坪，較依兩 造各自原有之土地面積計算應分得之面積比例計算後，許游 阿柔短少5.81坪，吳明珠多增加2.88坪，因此許游阿柔主張 依據系爭委建契約第6條第2項前段及附件四之約定，以一坪 55萬元為找補之計算基礎，吳明珠則應找補原告727,513元 ，而吳明珠對於上揭計算方式不予爭執，有105年5月10日言 詞辯論筆錄在卷可稽（卷二第25頁），因此，許游阿柔前揭 主張即屬有據，應開採信。
⒋再者，吳明珠雖以：許游阿柔所優先選擇為高市價標的，吳 明珠毫無選擇餘地，只能接受價值較低建物，應由地主按土 地面積比例分配較符事理公平，縱使許游阿柔得以優先選擇 分配之建物，其價值利益亦不應超過其應受分配之比例，則 許游阿柔因優先選擇建物利益大於其應分配比例32.872%而 受有利益，吳明珠分配建物所得之利益則低於33.564%致受 有損害，兩者間有因果關係，吳明珠自得依不當得利規定請 求許游阿柔返還，爰以此主張抵銷等語，以為答辯主張，然 查，本件雙方既已於系爭委建契約附件（十五）約定分配之
樓層及戶別，縱使任一方選擇之樓層面積超過應分配之面積 ，亦不過發生互相找補之問題，則吳明珠前揭主張即與上揭 約定之情相違背，尚難遽以採認，況且，證人張嘉男亦到庭 證稱：「（簽委建合約時，有無約定找補金額是以多少金額 為找補金額）那時候寫的時候是以55萬元，當初的時機市價 是以80多萬元，但是洪政雄是建議往下調，後來調成55萬元 。但是現在洪政雄不甘願給。（選屋的時候是何人先選）許 游阿柔當時是舊房子的一號，由他先選的；我的舊房子是三 號，所以我第二個選；五號是洪政雄跟林培宗共有的那一戶 ，他們第三個選。（這件合建案選屋順序由原告先挑選是否 不公平）因為一樓是靠外面的道路口，當初合建的時候意願 不高，所以才由一號先選，之後三號再選，五號是最裡面的 ，所以最後才選。（當時有無任何人有此順序部分有何意見 ）均無人有意見。且這個方案是洪政雄提出的，當場我們大 家都同意。（洪政雄是營造廠的負責人）他是吳明珠的先生 ，是建設公司的負責人。」等語綦詳（卷二第30頁），因此 ，本件係於洽談合建過程中，係由吳明珠之代理人洪政雄提 出以「一號房屋所有權人優先選擇戶別」之建議，並經過其 餘參與合建之地主同意，後來進行選擇亦依照約定順序為之 ，應堪確定，則本件之選擇順序既然係經過參與合建之地主 同意，自難認為有吳明珠所主張之不當得利之情，亦堪確信 ；況系爭委建契約內並無以「市價計算分配比例後再互相找 補」之約定，則吳明珠主張「由原告優先選擇戶別」違反公 平原則，以此主張許游阿柔有不當得利之情形，並主張抵銷 抗辯，尚難認屬有據。
⒌另按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第229條、第233條第1項分別定有明文。本件許游阿柔 主張已於104年11月3日以台北信為郵局第3416號存證信函催 告吳明珠於10日內給付727,513元，吳明珠則於104年11月10 日收受上開存證信函，則吳明珠自104年11月21日起即陷於 給付遲延，許游阿柔請求自104年11月21日起至清償日止之 法定遲延利息，即屬有據，應予准許。
㈡反訴部分：
⒈本件反訴原告吳明珠係主張：許游阿柔優先選擇為高市價標 的，吳明珠毫無選擇餘地，只能接受價值較低建物，應由地 主按土地面積比例分配較符事理公平，縱使許游阿柔得以優
先選擇建物，其價值利益亦不應超過其應受分配之比例，則 許游阿柔因優先選擇建物利益大於其應分配比例32.872%而 受有利益，吳明珠分配建物所得之利益則低於33.56 4%致受 有損害，兩者間有因果關係，吳明珠自得依不當得利規定請 求許游阿柔返還等語以為主張。
⒉然而，吳明珠前揭主張與系爭委建契約之約定並不相符，且 亦據證人張嘉男證稱：本件之選擇順序既然係經過參與合建 之地主同意，已如前述，自難認為有何不當得利之情，因此 ，吳明珠主張向許游阿柔請求不當得利即非有據，其請求自 不應准許，
四、綜上所述，原告依據系爭委建契約第6條第2項前段及附件四 之約定，以一坪55萬元為找補之計算基礎，被告應找補原告 727,513元，並請求自104年11月21日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為有理由，應予准許。而選擇建物之順序既 然係經過參與合建之全部地主同意，兩造簽訂之系爭委建契 約內亦無上開以市價利益分配建物之約定，則反訴原告主張 依不當得利規定請求反訴被告返還逾越應分配之市價利益， 即屬無據，為無理由，應予以駁回；又反訴原告之訴既經駁 回，其假執行聲請亦乏所據，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由；反訴原告之訴為無理由，依 民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
書記官 曾東紅
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