臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第4958號
原 告 葉柏廷
訴訟代理人 邵華律師
被 告 趙添財
訴訟代理人 顏瑞成律師
上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國105 年8 月4 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍佰柒拾伍萬參仟貳佰柒拾捌元，及自民國一百零四年六月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰玖拾壹萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰柒拾伍萬參仟貳佰柒拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：
㈠兩造於民國103 年12月5 日簽立附買回條件不動產買賣契約 （下稱系爭買賣契約），由原告將其名下之門牌號碼臺北市 ○○區○○街000 巷00號3 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐 落之臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地持分（以下與 系爭房屋合稱系爭不動產），以總價新台幣（下同）1,400 萬元出售予被告，並約定由買方即被告先支付公證費11,000 元、代書費18,550元、規費1,595 元、稅金251,413 元及代 償房屋貸款（原告起訴時自行計算之金額為8,070,127 元） 後，其餘尾款於確定原告不行使買回權時，被告再行給付， 並約定原告如欲行使買回權，則需先行給付326,000 元，以 作為代償房屋貸款之報酬。另於同日簽訂房屋租賃契約（下 稱系爭租約），由原告向被告承租系爭房屋。
㈡詎原告於104 年1 月26日向被告表明將行使買回權，而欲歸 還上開公證費、代書費、規費、稅金及代償房屋貸款共計8, 352,685 元時，被告竟片面要求加上仲介服務費、利息與契 稅，而要求原告需歸還933 萬元，始同意原告行使買回權， 幾經溝通無效後，原告遂於同年4 月7 日先將326,000 元報 酬匯給被告；再經溝通無效後，原告於同年5 月14日寄發存 證信函要求被告給付買賣價金尾款，未獲置理，爰提起本件 訴訟，依系爭買賣契約請求被告給付尾款5,647,315 元（計 算式：總價14,000,000元－被告已給付之買賣價金8,352,68
5 元＝5,647,315 元）。被告雖抗辯原告應給付仲介服務費 40萬元、按月給付占有使用系爭房屋期間之租金或相當租金 之不當得利163,000 元，並與買賣價金為抵銷；惟兩造間並 無給付或委託代付仲介服務費之約定，被告無權以仲介費用 為抵銷；被告雖得以原告使用系爭房屋期間之租金或相當於 租金之不當得利為抵銷，惟其所稱每月163,000 元之金額， 遠高於系爭房屋周邊租金行情，顯不合理，被告得為抵銷之 數額，應參照合理租金，以每月1 萬元至2 萬元計算。至上 開326,000 元係原告行使買回權時需支付之利息，原告既不 行使買回權，被告受領上開款項即無法律上之原因，原告自 得依民法第179 條請求被告返還326,000 元，加計上開買賣 價金尾款，被告共應給付5,973,315 元。 ㈢並聲明：⒈被告應給付原告5,973,315 元，及自104 年6 月 27日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠兩造雖簽訂系爭買賣契約及系爭租約，惟當初原告係因債臺 高築而向被告借款，透過簽訂系爭買賣契約向被告融資取得 資金，由被告代原告清償債務，原告則移轉系爭不動產所有 權作為被告債權之擔保，再由被告將系爭房屋回租予原告， 使原告得繼續居住於系爭房屋內，因此締結系爭租約；故兩 造並非基於買賣系爭不動產之意思締約，而係虛偽隱藏借貸 契約及擔保契約（即信託讓與擔保契約）。系爭租約約定之 租金高達每月163,000 元，遠逾系爭房屋每月1 萬元至2 萬 元之租金行情，實質上係利息；原告請求被告給付之價金， 實為金錢消費借貸之借款，而金錢消費借貸契約屬要物契約 ，借用人僅在貸與人實際交付借款之範圍內成立金錢消費借 貸契約，無權請求貸與人交付其他借款。故原告主張兩造間 成立不動產買賣契約，而請求被告給付買賣價金，並無理由 。縱認兩造間係成立買賣契約，買賣價金亦應為950 萬元， 系爭買賣契約上所載價金1,400 萬元，係因原告慮及自身信 用不足，將來行使買回權而向銀行貸款時，恐銀行核貸成數 不足而難以備齊買回價金，為自銀行取得較高額之貸款，乃 合意墊高買賣價金至1,400 萬元，並於系爭買賣契約第3 條 記載賣方即原告已領收450 萬元，原告自不得以1,400 萬元 計算買賣價金尾款。
㈡縱認系爭不動產買賣價金為1,400 萬元，亦應扣除系爭買賣 契約所載原告已受領之訂金450 萬元，以及兩造不爭執係由 被告先行墊付而應自買賣價金尾款中扣除之新光銀行及玉山 銀行貸款共8,164,220 元、公證費11,000元、代書費18,550
元、規費1,595 元、稅金251,413 元、契稅6,354 元。此外 ，兩造買賣系爭不動產係由訴外人啟皓不動產有限公司（下 稱啟皓公司）仲介成交，仲介服務費為40萬元，原告並委由 被告先行給付予啟皓公司，被告自得依委任關係請求原告給 付上開40萬元；又系爭租約所定租賃期間為103 年12月5 日 至104 年3 月4 日，約定之租金為163,000 元，惟原告從未 給付租金，且迄至104 年10月5 日始將系爭房屋點交返還予 被告，受有相當於租金之利益，被告自得請求原告給付上開 使用系爭房屋期間，按月以163,000 元計算之租金或相當於 租金之不當得利，並以上開兩項金額與原告請求之買賣價金 為抵銷，經抵銷後，原告無權再請求被告給付。至原告給付 之326,000 元，則係為清償其使用系爭房屋期間之租金，被 告受領該筆款項並非無法律上原因，原告自無權依不當得利 法律關係請求被告返還。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷第216 頁、第232 頁反 面），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠兩造於103 年12月5 日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約（見 卷附系爭買賣契約，本院卷第45至46、135 至136 頁），約 定由原告將系爭不動產出售予被告，嗣並辦理所有權移轉登 記於被告之配偶羅欣怡名下。
㈡兩造於103 年12月5 日簽訂系爭租約（見卷附系爭租約，本 院卷第139 頁），由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間為 103 年12月5 日至104 年3 月4 日。上開租賃期間，系爭房 屋之租金行情約為每月1 萬元至2 萬元。
㈢羅欣怡於104 年2 月間以系爭不動產向玉山銀行辦理抵押貸 款，核貸金額為1,040 萬元，當時玉山銀行就系爭不動產評 估總值為1,300 萬元（見卷附玉山銀行板新分行105 年4 月 29日玉山板新字第1050428002號函，本院卷第180 至198 頁 ）。
㈣原告於104 年4 月7 日匯款32萬6 千元予被告（見卷附匯款 委託書，本院卷第162頁）。
㈤系爭不動產實際交屋予被告之日期為104 年10月5 日。 ㈥簽訂系爭買賣契約後，被告已代償系爭不動產之銀行貸款8, 164,220 元，另支付公證費11,000元、代書費18,550元、規 費1,595 元、稅金251,413 元、契稅6,354 元，上開各筆款 項原告同意負擔，並自買賣價金扣抵。
四、原告主張被告應依系爭買賣契約及不當得利法律關係給付5, 973,315 元。然為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究
之爭點為：㈠系爭買賣契約之性質為何？如為買賣契約，系 爭不動產之買賣價金究為950 萬元或1,400 萬元？㈡原告依 系爭買賣契約請求被告給付尾款，有無理由？如有理由，被 告應給付之買賣價金尾款為何？㈢原告依民法第179 條請求 被告返還326,000 元，有無理由？㈣被告以仲介服務費40萬 元，以及系爭房屋未付之3 個月（103 年12月至104 年2 月 ）租金489,000 元，暨自104 年3 月租期到期後迄至交屋日 止原告占有使用系爭房屋之不當得利為抵銷，有無理由？茲 分述如下：
㈠系爭買賣契約之性質應為買賣，兩造約定之系爭不動產買賣 價金為1,400 萬元：
⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約，民法第345 條定有明文。出賣人於買賣契約 保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的 物，亦為民法第379 條第1 項所明定。信託之擔保讓與，則 係指債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉於債權人， 而使債權人在不超過擔保目的範圍內，取得擔保物所有權， 債權清償後，該擔保物即應返還於債務人；債務人如不依約 清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清 償（最高法院70年台上字第104 號判例、98年度台上字第55 4 號判決意旨參照）。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示者，其意思表示無效；但不得以其無效對抗善意第三人 。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律 行為之規定，固為民法第87條第1 項、第2 項所明定，惟是 否隱藏他項法律行為，須由主張隱藏有他項法律行為之人， 就此利己之事實，負舉證責任。而解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。 ⒉原告主張兩造間就系爭不動產為買賣契約關係，被告則抗辯 係信託讓與擔保契約。經查，本件兩造於系爭買賣契約前言 以及第2 、3 條明文約定係由原告出售系爭不動產予被告， 買賣價金為1,400 萬元，付款方式則係以現金450 萬元作為 訂金，並由被告代為清償系爭不動產之貸款、借款、塗銷抵 押權設定、給付各項規費及稅費後，將剩餘款項給付原告作 為價金尾款；第4 條約定締約雙方應於簽約時將所有權移轉 登記所需文件備齊並加蓋印章，交由地政士辦理；第6 條約 定因原告有暫時使用需求，雙方協議以占有改定方式完成點 交，由原告回租系爭不動產；另於第9 條約定原告得於104 年3 月4 日前以1,400 萬元買回系爭不動產，有系爭買賣契
約在卷足稽（見本院卷第135 至136 頁）。是依前揭約定， 兩造係就系爭不動產合意由原告以1,400 萬元出售予被告， 被告則以代償貸款及稅費等各項費用後，餘額給付現金之方 式支付買賣價金，並於締約時備齊所有權移轉文件交由地政 士辦理登記，以占有改定方式完成點交，原告並得於約定期 限即104 年3 月4 日前以1,400 萬元向被告買回系爭不動產 ；足見兩造已就買賣標的物（即系爭不動產）與價金（即1, 400 萬元）達成合意，且約明支付價金、交付買賣標的物與 移轉所有權之方式，以及原告得於約定期限前以約定價金買 回系爭不動產等內容，即已合於民法第345 條、第379 條第 1 項所定保留出賣人買回權利之買賣契約要件，堪認原告主 張兩造就系爭不動產係成立保留買回權之買賣契約，應屬可 採。
⒊被告雖抗辯兩造係基於被告代原告清償債務之目的成立信託 讓與擔保契約，並無成立買賣契約之真意云云。惟被告抗辯 兩造係基於通謀虛偽意思簽訂系爭買賣契約及系爭租約，隱 藏之真意為成立信託讓與擔保契約，既為原告所否認，依前 揭說明，自應由被告就其主張利己之事實負舉證之責。惟查 ，系爭買賣契約依其內容，係關於由原告出售系爭不動產予 被告，並得於約定期限前買回之約定，已如前述。又稱租賃 者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付 租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。查兩造簽訂之 系爭租約係約定：由被告出租系爭房屋予原告作為住家之用 ，租金為每月163,000 元，租賃期間自103 年12月5 日起至 104 年3 月4 日止，租賃期間內非經被告同意，原告不得將 系爭房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式供他 人使用或將租賃權轉讓於他人；並約定租賃期滿後，非經雙 方合意另定新書面租賃契約並辦理公證，視為不再續租，原 告應將系爭房屋騰空遷讓交還被告，有系爭租約在卷可稽（ 見本院卷第139 頁）。觀其記載內容，兩造係合意自103 年 12月5 日起至104 年3 月4 日止，由被告出租系爭房屋予原 告使用，租賃期間內原告應按月給付租金163,000 元予被告 ，足見兩造已就租賃標的物即系爭房屋與租金意思表示一致 ，合於民法第421 條第1 項所定租賃契約之要件。是系爭買 賣契約、系爭租約之契約文字，業已表示兩造合意成立保留 買回權之買賣契約及租賃契約之意思甚明，自不得反捨契約 文字更為曲解。被告雖抗辯兩造簽訂之系爭買賣、租賃契約 係通謀虛偽意思表示，隱藏成立信託讓與擔保契約之真意， 惟並未舉證以實其說，僅以系爭租約約定之租金遠高於合理 租金為據，然系爭租約約定之租金是否過高，所涉者為被告
得否如數請求（詳如後述），尚難以此遽認兩造無成立租賃 契約之真意。且兩造簽訂之系爭買賣契約、系爭租約均經公 證，公證人林上鈞並到庭具結證稱：買賣價金1,400 萬元是 公證過程買賣雙方協商後告知公證人的，當天買賣雙方都是 本人到場，系爭租約之租金163,000 元也是公證過程中租賃 雙方決定的，當時雙方有明確表示163,000 元就是月租金， 沒有包含其他費用，實務上常見到屋主售後回租的情況，其 並未特別詢問為何訂有買回條款，公證過程都會把契約條文 唸一次，跟雙方確認後再請雙方在公證書契約書上簽名等語 （見本院卷第128 頁反面至129 頁）；依其證述，亦足認兩 造當時確係基於買賣系爭不動產並保留原告買回權利之意思 而簽訂系爭買賣契約，並基於租賃之意思簽訂系爭租約。被 告抗辯兩造間為通謀虛偽意思表示，尚難認有據。 ⒋被告雖另提出其留存之系爭買賣契約，以其中第3 條簽收訂 金450 萬元處業經原告簽名（見本院卷第45頁）為由，抗辯 系爭不動產之買賣價金實為950 萬元，係為提高貸款額度而 虛偽記載為1,400 萬元云云。然為原告所否認，並陳稱：當 時係因被告表示代償銀行貸款之金額有800 多萬元，要求其 在系爭買賣契約上領收450 萬元之欄位簽名，讓被告放心， 並稱合約為一式三份，只在被告留存之該份契約簽名，並無 效力，其始依被告之要求簽名，實際上並未拿到450 萬元（ 見本院卷第215 頁反面）。而原告與公證人林上鈞留存之系 爭買賣契約第3 條簽收訂金450 萬元欄位確為空白（見士林 地院卷第44頁、本院卷第135 頁反面），且兩造締約後，系 爭不動產即辦理所有權移轉登記至被告之妻羅欣怡名下，並 以羅欣怡之名義向玉山銀行申辦房屋借款，經玉山銀行於10 4 年2 月4 日鑑價，評估系爭不動產之總值為1,300 萬元， 而核貸80% 即1,040 萬元等情，亦有本院依原告之聲請向玉 山銀行調取之羅欣怡貸款資料附卷可參（見本院卷第180 至 198 頁）；又系爭房屋建築完成日期為62年12月28日，為4 層樓公寓之第3 層，面積為78.73 平方公尺（見本院卷第13 3 頁建物所有權狀），約合23.82 坪，103 年12月間兩造買 賣時屋齡為41年，參酌原告提出之同地段即臺北市北投區尊 賢街103 年間公寓買賣價格，均價為每坪61.05 萬元（見本 院卷第165 頁），以系爭房屋之面積23.82 坪計算，總價為 14,542,110元，與系爭買賣契約明文約定之買賣價金1,400 萬元相當。被告所稱之買賣價金950 萬元，顯然遠低於前述 玉山銀行就系爭不動產鑑價之金額，以及同時期、同地段房 地之成交價格，兩造既無特殊情誼，衡諸常情，原告當無可 能以遠低於市價之金額將系爭不動產出售予被告。是兩造就
系爭不動產約定之買賣價金，應為系爭買賣契約第2 條明文 記載之1,400 萬元（見本院卷第135 頁反面），而非被告抗 辯之950 萬元甚明。
㈡原告得依系爭買賣契約之約定請求被告給付尾款，被告應給 付之買賣價金尾款為5,546,868 元元： 系爭買賣契約第3 條就買賣價金之付款方式明文約定於簽約 時，由買方給付賣方450 萬元現金作為訂金；買方代賣方清 償買賣標的之貸款、借款、塗銷抵押權設定、給付各項規費 及稅費後，將餘款給付賣方作為價金尾款（見本院卷第135 頁反面）。而兩造約定之買賣價金為1,400 萬元，業經本院 認定如前，被告並自承並未給付450 萬元訂金予原告（見本 院卷第41頁反面），而兩造對於被告已代償系爭不動產之銀 行貸款8,164,220 元（含新光銀行貸款7,131,110 元、玉山 銀行貸款1,033,110元 ），另支付公證費11,000元、代書費 18,550元、規費1,595 元、稅金251,413 元、契稅6,354 元 ，上開各筆款項應由原告負擔，並自買賣價金扣抵等情，均 不爭執，並有新光銀行借款明細、被告代償玉山銀行貸款之 匯款單（見本院卷第163 、243 頁）附卷可參；是買賣總價 1,400 萬元，扣除被告已給付之上開各筆款項後，餘額即被 告應給付之買賣價金尾款為5,546,868 元（計算式：14,000 ,000元－8,164,220 元－11,000元－18,550元－1,595 元－ 251,413 元－6,354 元＝5,546,868 元）。是原告依系爭買 賣契約得請求被告給付之尾款應為5,546,868 元，逾上開範 圍之請求則難認有據。
㈢原告得依民法第179 條請求被告返還326,000 元： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。查原告曾於104 年4 月7 日匯款326,000 元予被告，為兩造所不爭執，並有匯款委託書在卷足稽（見 本院卷第162 頁），原告主張當時係為行使買回權而匯款， 被告則抗辯該款項係用以給付原告積欠之租金；惟兩造於系 爭租約約定之月租金為163,000 元，租賃期間共3 個月之租 金為489,000 元，與前揭匯款數額不符；且原告前曾對被告 及訴外人邱雋喨、羅欣怡提出詐欺取財、重利等告訴，經臺 灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查後為不起訴處分，而被告 於該偵查案件中辯稱原告給付之326,000 元係用以支付2 個 月之利息，有臺灣臺北地方法院檢察署105 年度偵字第819 號不起訴處分書附卷可參（見本院卷第141 至142 頁），並 經本院調取上開偵查卷宗核閱確認無誤，顯與被告於本件所 為抗辯不符；且被告亦未舉證證明兩造間有所謂借款利息之
約定，是被告辯稱上開款項係用以清償租金或借款利息云云 ，自不足採信。而原告於本件審理中曾表達願依被告所述買 回價格（即933 萬元加計奢侈稅，約為1,040 萬元；見本院 卷第238 頁），買回系爭不動產，然為被告所拒（見本院卷 第245 頁），是原告主張其給付上開326,000 元之法律上原 因已不存在，尚非無據。被告無法律上原因受有利益，致原 告受有損害，原告自得依民法第179 條規定請求被告返還其 所受利益326,000 元。
㈣被告無權以仲介服務費40萬元為抵銷；其得以系爭房屋未付 之3 個月租金及自104 年3 月租期到期後迄至交屋日止原告 占有使用系爭房屋之不當得利為抵銷之數額，應為119,590 元：
⒈被告抗辯系爭不動產買賣係經由啟皓公司仲介，原告應給付 啟皓公司40萬元之仲介服務費，被告並已依原告之委任代付 該筆款項予啟皓公司，故其得依委任關係請求原告返還40萬 元，並與原告請求之買賣價金為抵銷。然為原告所否認，自 應由被告就其所述有利於己之事實，亦即原告與啟皓公司間 曾就原告應給付仲介服務費40萬元達成合意，以及原告曾委 託被告代付該筆款項，被告並已給付該筆款項予啟皓公司等 事實，先負舉證之責。惟被告並未提出任何證據以實其說， 且啟皓公司之法定代理人即為被告，有該公司之基本登記資 料附卷可參（見本院卷第246 頁），若如被告所述，其曾代 付40萬元之仲介服務費予啟皓公司，衡情被告當可輕易提出 付款證明，惟被告迄至本院辯論終結前仍未能提出相關證據 ，其空言所述自難憑採。是被告辯稱其得依委任關係請求原 告給付40萬元，顯屬無據。
⒉按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為 準。又無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益， 亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參 照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10% 為限，土地法第97條1 項定有明文。上開規 定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超 過部分無請求權（最高法院43年度台上字第392 號判例參照 ）。所稱土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定 地價，即土地法第148 條所定土地所有權人依土地法所申報 之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地 價80% 為其申報地價，平均地權條例第16條前段定有明文。 經查，兩造依系爭租約約定之租賃期間為103 年12月5 日至
104 年3 月4 日，共3 個月，並約定租賃期滿未另行簽訂書 面租賃契約且經公證者，視為不再續租（見本院卷第139 頁 ）；惟原告迄至104 年10月5 日始遷離系爭房屋，而於租賃 期滿後繼續占有使用系爭房屋達7 個月，獲有相當於租金之 利益，又系爭房屋係由被告向原告購買，僅係依系爭買賣契 約第4 條第3 項之約定（見本院卷第135 頁反面），指定羅 欣怡為登記名義人，堪認被告為系爭房屋之實質所有權人， 於原告占有使用系爭房屋期間，自受有相當於租金之損害， 而得依前揭規定請求原告返還前揭7 個月期間相當於租金之 不當得利；並得依系爭租約請求原告給付3 個月租賃期間之 租金。惟系爭房屋位於臺北市北投區，被告請求原告給付之 租金或不當得利金額，自應受上開土地法第97條第1 項規定 之限制。又系爭房屋附近有公車站牌、石牌公園、石牌國小 、便利商店（見本院卷第197 頁），生活機能及交通均甚為 便利，相同地段條件相近之公寓，103 年間之月租金均價為 每坪640.08元，有租售行情表附卷可參（見本院卷第169 頁 ），以系爭房屋之面積23.81 坪計算，月租金約為15,240元 。本院斟酌上開情形及土地法第97條第1 項之規定，認本件 被告得請求之不當得利，應與其於租賃期間得請求之租金上 限相同，即以系爭房屋現值及土地申報總價之年息10% 計算 。而系爭房屋坐落基地為臺北市○○區○○段0 ○段000 地 號土地，面積142 平方公尺，應有部分1/4 ，103 年及104 年間應適用者為102 年1 月之申報地價每平方公尺37,440元 ，有土地登記謄本在卷足稽（見本院卷第125 頁），以此計 算系爭房屋占用上開坐落土地之面積為35.50 平方公尺，是 其土地申報總價為1,329,120 元（計算式：142 ㎡1/4 37,440元＝1,329,120 元）；又系爭房屋104 年度之房屋課 稅現值為105,900 元，亦有羅欣怡之全國財產稅總歸戶財產 查詢清單附卷可參（見本院卷第196 頁），是系爭房屋及土 地之申報總價即為1,435,020 元（1,329,120 元＋105,900 元＝1,435,020 元）。依前揭土地法第97條第1 項之規定， 被告依系爭租約得請求原告給付之月租金應為11,959元（計 算式：1,435,020 元10﹪12月＝11,959元，元以下四捨 五入），超過部分則無請求權；依此計算，3 個月租賃期間 被告得請求原告給付之租金共計35,877元（計算式：11,959 元×3 個月＝35,877元）。又依上開計算方式，被告於前揭 原告無權占有系爭房屋共計7 個月期間，得依不當得利法律 關係請求原告給付相當於租金之不當得利金額，共計83,713 元（計算式：11,959元×7 個月＝83,713元）。兩項金額合 計為119,590 元（計算式：35,877元＋83,713元＝119,590
元）。被告抗辯應以每月163,000 元計算租金及相當於租金 之不當得利，顯逾土地法第97條第1 項所定租金上限，自無 理由。
⒊按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1 項定有明文。原告得請求被告給付買賣價金尾款5,546,868 元，並得請求被告返還不當得利326,000 元；被告則得請求 原告給付租金及相當於租金之不當得利共119,590 元，被告 並已於本件審理中對原告為抵銷之意思表示，經抵銷後，原 告尚得請求被告給付5,753,278 元（計算式：5,546,868 元 ＋326,000 元－119,590 元＝5,753,278 元）。 ㈤又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 、第203 條分別定有明文。本件係屬給付無確定期限之金錢 債權，原告之起訴狀繕本則係於104 年6 月16日寄存送達被 告（見士林地院卷第22頁送達證書），而於104 年6 月26日 生送達及催告之效力，從而，原告得併請求被告給付上開5, 753,278 元自起訴狀繕本送達翌日即104 年6 月27日起至清 償日止，按法定利率即年息5%計算之遲延利息。五、綜上所述，原告依買賣契約及不當得利法律關係請求被告給 付5,753,278 元，及自104 年6 月27日起至清償日止依年息 5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則 無理由，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請求宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本 院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論 列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 簡素惠
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