臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3513號
原 告 馮自成
特別代理人
兼
訴訟代理人 詹豐吉律師（法扶律師）
被 告 康秀娣
訴訟代理人 陳繼民律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國105
年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告、馮惟玲、馮自強給付新臺幣肆佰伍拾萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告、馮惟玲、馮自強公同共有。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：原告本有精神疾病，於民國88年間又因 吸食強力膠導致病況加劇，原告之妹馮惟玲自93年起亦有精 神疾病相關徵兆。訴外人余德煌即馮惟玲之男友得知原告、 馮惟玲及其兄長馮自強於101年4月20日繼承其母林淑如附表 所示房地（下稱系爭房地），竟利用原告、馮惟玲均有精神 障礙，要求原告及馮惟玲將其共有之系爭房地以新臺幣（下 同）450萬元之價格出售予被告，並於102年8月2日簽立不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），於同年11月8日辦理移轉 登記。而原告為精神障礙者，本無處理自己事務之能力，依 民法第75條規定，出售系爭房地之行為自屬無效。又被告及 余德煌、訴外人蔡東昌等人認識到原告思辯能力低下，假意 以可訂立買回契約之方式贖回房屋，使原告依被告之意完成 合法不動產買賣，實則規避關於抵押權、買賣契約對價公平 及借貸利息限制等民法保護規定，系爭契約違反民法第71條 、第72條規定而屬無效，被告應返還系爭房地予原告及全體 共有人。又縱認兩造間之買賣契約有效，然被告未依系爭契 約第3條約定給付價款，原告得依系爭契約第10條第1項約定 解除契約，並依民法第259條規定請求被告返還系爭房地。 另被告係出於準詐欺故意而與原告締結系爭契約，則被告給 付價金係出於不法原因所為，不得請求原告返還。爰依民法 第75條、第767條、第821條等規定提起本件訴訟等語，並聲 明：被告應將系爭房地移轉予原告、馮惟玲、馮自強公同共 有。
二、被告則以：原告及馮惟玲雖領有身心障礙證明，然渠等並未 受監護或輔助宣告，顯非全無意思表示能力，且原告及馮惟
玲外觀正常，談吐與常人無異，卻隱匿有身心障礙之情，與 被告簽定系爭契約，於受領價金花用殆盡後提起本件訴訟， 其心可議。又依原告寄發之台北杭南郵局第2639號存證信函 內容觀之，原告斯時主張契約有效請求被告給付買賣價金， 而被告已於102年12日18日支付全部價款，如原告未於意識 清楚下出售並指定或同意馮惟玲領取價金，原告豈有不立即 主張權利之理，故無法僅憑原告持有身心障礙證明即認為其 於簽訂契約時陷於精神錯亂狀態。倘認原告所為買賣之意思 表示無效，被告應返還系爭房地，則被告自得主張同時履行 抗辯請求原告返還買賣價金等語，資為抗辯。並聲明：原告 之訴駁回。
三、經查，系爭房地原為訴外人林淑所有，林淑死亡後由原告、 馮惟玲、馮自強三人繼承。嗣原告、馮惟玲於102年8月2日 與被告簽訂系爭契約，以450萬價格出售系爭房地予被告， 於102年11月8日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉 登記予被告。又馮惟玲另於102年12月19日與被告簽立買賣 附買回不動產契約書，約定買回期限為104年11月9日，買回 價格為500萬元，且合意以每月租金2萬元向被告承租系爭房 地。而被告因涉犯準詐欺得利罪，臺北地方法院檢察署檢察 官本以103年度偵字第21581號、104年度偵緝字第1545號為 不起訴處分，再議後經臺灣高等法院檢察署檢察長發回續行 偵查，復經臺北地方法院檢察署檢察官以104年度偵續字第 550號提起公訴等情，有異動索引表、土地登記謄本、土地 所有權狀、建物所有權狀、不動產買賣契約書、買賣附買回 不動產契約書、上開起訴書及不起訴處分書在卷可稽（見本 院卷第13頁至第29頁、第121頁、第178頁至第184頁）四、得心證之理由：
㈠按無行為能力人之意思表示，無效。雖非無行為能力人，而 其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法 第75條定有明文。此項規定，旨在兼顧表意人權益及交易安 全，在98年11月23日修正之民法第15條、增訂之同法第15條 之1等規定施行前，未受禁治產宣告之成年人，即非無行為 能力人，其所為之意思表示，原則上應屬有效，僅於意思表 示係在無意識或精神錯亂中所為，方得謂為無效。而所謂無 意識，係指全然無識別、判斷之能力；精神錯亂，則指精神 作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。故未受 禁治產宣告之成年人，於行為時縱不具正常之意思能力，惟 如未達上述無意識或精神錯亂之程度，要難謂其意思表示無 效，此有最高法院99年度台上字第1994號判決可資參照。查 原告因罹患精神分裂症，有幻聽、妄想等症狀，自90年12月
19日起即陸續於臺北市立聯合醫院松德院區、三軍總醫院北 投分院、臺北市立萬芳醫院等醫院進行治療，期間除多次住 院外，並持續接受門診及藥物治療，且原告為重度精神障礙 ，領有身心障礙證明等情，有身心障礙證明、診斷證明書在 卷可參（見本院卷第4頁至第7頁）。復參以協助辦理買賣過 戶事宜之代書陳錦麟於締結系爭契約當時即已發現原告及馮 惟玲談話速度較常人緩慢乙節，業經證人陳錦麟於本院言詞 辯論期日到庭證述明確（見本院卷第108頁、第109頁），堪 認原告之精神狀態長期處於不穩定之狀態，其於簽立系爭契 約時雖為未受監護宣告，然原告已欠缺健全之意思能力，無 法辨識其意思表示之效果，揆諸民法第75條規定，原告就系 爭房地所為之系爭契約及所有權移轉登記之物權行為應為無 效。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準 用之，民法第767條著有規定。復按各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文 ；又依同法第828條第2項規定，前開民法第821條規定，於 公同共有準用之。本件原告買賣及移轉系爭房地所有權之意 思表示既屬無效，被告自無從取得所有權，業如前述，則系 爭房地仍為原告、馮惟玲、馮自強等三人所公同共有，被告 受有系爭房地所有權之登記，即屬對於原告、馮惟玲、馮自 強就系爭房地所有權之妨害，原告依民法第767條第1項及第 828條第2項準用第821條規定，請求被告將系爭房地所有權 移轉登記為原告、馮惟玲、馮自強等三人公同共有，應屬有 據。
㈢再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限， 民法第264條第1項定有明文。而所謂同時履行之抗辯，乃係 基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契 約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之 債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方 之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時 履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例、90年度台 上字第215號判決參照）。又雖非具有對價關係之雙務契約 而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連者，基於法 律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行之抗 辯。查原告出售系爭房地及所有權移轉行為均為無效，依民
法第767條第1項、第821條規定，請求被告移轉登記系爭房 地所有權，與被告請求原告返還買賣價金，係基於同一買賣 契約無效而發生，互有對待給付之關係，揆諸上開說明，被 告為同時履行之抗辯，在實質上有履行之牽連關係，洵屬有 據，應予准許。原告雖主張被告係出於詐欺故意而與原告締 結系爭契約，其係出於不法原因而給付價金，不得請求返還 等語，惟按民法第180條第4款規定，因不法之原因而為給付 者，不得請求返還。此所謂不法原因係指給付之原因違反公 共秩序或善良風俗而言，非謂凡違反強制或禁止規定之行為 均屬之。蓋法律禁止或強制規定，或因國家政策考量之結果 ，若概指為不法原因之給付而謂已給付者不得請求返還，將 有失衡平（最高法院81年度台上字第742號判決參照）。本 件原告自陳為清償余德煌積欠被告代為償還高利貸之債務而 出售系爭房地予被告，余德煌於刑事案件偵查中亦陳述伊找 被告整合在外積欠之債務，馮惟玲為替伊還款而以系爭房地 向被告借款等語。然就借貸法律關係，並無背於公共秩序或 善良風俗情勢，更無所謂違反法律強制規定，且余德煌積欠 被告之債務數額多少、利息約定為何，均為見原告舉證說明 ，尚難以此逕認被告給付買賣價款係因不法之原因而為給付 ，原告上開主張，要無足採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第828條第2項準用第 821條規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記為原告、 馮惟玲、馮自強公同共有，為有理由，應予准許；而被告另 依民法第264條規定主張原告、馮惟玲、馮自強應同時返還 買賣價金450萬元之同時履行抗辯，亦有理由，應併予准許 ，本院自應為對待給付之判決。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如全任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
書記官 巫玉媛
附表：
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│ 建 物 │ 坐落土地 │
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│ 建號 │ 門牌 │權利範圍│ 地號 │權利範圍│
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│臺北市文山區│臺北市文山區│全部 │臺北市文山區│1/4 │
│興安段二小段│興隆路2段86 │ │興安段二小段│ │
│256建號 │巷8號2樓 │ │609地號 │ │
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