臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第676號
原 告 施議閎
訴訟代理人 鄭崇煌律師
被 告 伍妙極
訴訟代理人 張詠善律師
被 告 伍心權
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年7月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告伍心權未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決 。
二、原告主張：被告二人之父親伍國泰於民國103年5月24日死亡 ，伍國泰前於101年12月29日授權訴外人葉富美就伍國泰所 有坐落臺中市○○區○○段000地號、面積97.51平方公尺、 權利範圍為全部之土地（下稱系爭土地）出售予原告，約定 買賣價金新臺幣（下同）115萬元，伍國泰須無條件配合原 告申請農舍（下稱系爭建物），雙方並於102年1月5日簽訂 買賣契約（下稱系爭買賣契約）。嗣原告已依約支付115萬 元，詎伍國泰並未依約完成系爭土地權利移轉登記，且系爭 建物取得使用執照後，伍國泰亦未依約辦理完成系爭建物（ 門牌號碼臺中市○○區○○路0巷00號）之第一次保存登記 ，並移轉登記予原告。被告二人為伍國泰之繼承人，且未辦 理拋棄繼承，自應承受伍國泰之一切權利義務，負有移轉系 爭土地及辦理系爭建物保存登記並移轉登記予原告之義務， 惟經原告函請被告二人履約，竟置之不理。為此，爰依系爭 買賣契約及民法第1148條、第348條之規定提起本訴，並聲 明：㈠被告二人應將其等公同共有之系爭土地移轉登記為原 告所有；㈡被告二人應將其等公同共有之系爭建物辦理完成 建物第一次保存登記，並移轉登記為原告所有。三、被告伍心權未於最後言詞辯論期日到場，惟依其於104年4月 1日所提出之民事陳述意見狀（見本院一卷第25頁），係自 認原告主張之事實，並請求依其自認之事實為判決。四、被告伍妙極則以：與被告伍心權為姊弟，訴外人葉富美為被 告伍心權之配偶，否認伍國泰生前有出售系爭土地之意思， 系爭買賣契約應為伍國泰過世後所編造，其目的是要讓被告 伍妙極無法繼承任何財產。事實上伍國泰於98年7月間就診
斷罹患阿茲海默症，於100年間就臥病在床，後來甚至截肢 ，身體狀況很糟糕，於100年3月28日最後一次智能檢查其處 理問題之能力已有嚴重障礙，抽象思考及判斷能力遠低於一 般人，雖原告所稱系爭買賣契約書是伍國泰授權葉富美辦理 云云，但該授權書（下稱系爭授權書）所有文字及符號均為 葉富美本人所記載，並非伍國泰本人，葉富美雖以手持伍國 泰之手按捺指紋於系爭授權書上，然因當時伍國泰已經手指 萎縮而無法表達其真正之意思，故無授權之效力，且系爭授 權書上伍國泰之印文亦非伍國泰親自蓋用，系爭授權書被告 予以否認，此應由原告負舉證責任。何況系爭土地公告現值 為107萬2610元，市價至少450萬元，土地增值稅就要3、40 萬元，怎可能以115萬元出售？又系爭買賣係委由第一建築 經理股份有限公司（下稱第一建經公司）為履約保證，但買 方之帳戶為何是地政士涂詩璇臺中市第二信用合作社文昌分 社的帳戶，而未依系爭買賣契約書指定之「第一商業銀行受 託信託財產專戶-第一建經履約保證」專戶內，已違反系爭 買賣契約之約定，自不得拘束雙方。退步言之，縱令系爭授 權書係屬有效，但依系爭授權書之記載，僅授權出售「系爭 土地」及辦理「系爭土地」之過戶及其他相關文件等事宜， 與「系爭建物」均顯然無關，是系爭買賣契約書所約定「無 條件配合原告申請農舍」，自屬無權代理，對於伍國泰本人 及為繼承人之被告二人均不生效力，抑且，葉富美與原告所 約定之「無條件配合原告申請農舍」之約款，並未依約經雙 方契約當事人（即原告與伍國泰雙方）之簽章，自亦不得拘 束伍國泰，是原告此部分之請求，顯屬無據。再退萬步言之 ，即使伍國泰有授權葉富美無條件配合原告申請農舍，葉富 美與原告簽訂之系爭買賣契約書亦屬有效，亦僅止於配合原 告申請農舍而已，並無所謂配合辦理保存登記及移轉登記， 則原告此部分請求自屬無理由等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（以105年7月28日言詞辯論期日兩造不爭 執事項為基礎，但增列第1項，並於不影響不爭執內容之前 提下，略作文字修正）：
㈠伍國泰於103年5月24日死亡，被告二人為姊弟，為伍國泰之 共同繼承人，均未拋棄繼承。系爭土地於103年11月19日由 被告二人辦理繼承登記為公同共有。
㈡原告提出伍國泰於101年12月29日出具之授權書（即系爭授 權書），委託葉富美代為銷售系爭土地，嗣葉富美以伍國泰 名義於102年1月5日與原告簽訂之土地買賣契約書（即系爭 買賣契約書），買賣標的為：臺中市○○區○○段000地號
，面積97.51平方公尺，權利範圍全部。其中第15條之特約 事項:「本件買賣土地之整地費用由賣方處理，賣方須無條 件配合買方申請農舍。」其簽約由葉富美代為處理（以臺灣 房屋制式化表格，授權人處有手印及伍國泰之印章）。惟被 告伍妙極否認伍國泰授權之真正。
㈢系爭買賣契約係委由第一建經公司為履約保證，第一建經公 司分別於102年1月31日及102年3月20日將系爭買賣契約款項 20萬元、88萬7456元匯入賣方伍國泰中華郵政新社中興嶺郵 局，局號：0000000帳號：0000000之郵局帳戶內（見本院一 卷第12、102頁）。
㈣林新醫院於104年5月14日出具伍國泰之診斷證明書，記載： 「病患因上述病因（阿茲海默氏病合併妄想現象）於98年7 月21日至本院神經內科求診，當時臨床失智評估量表(CDR) 之分期為1分(輕度失智)，陸續服藥追蹤至民國100年9月19 日，當時臨床失智評估量表(CDR)之分期惡化為2分(中度失 智)且合併妄想現象。」（見本院一卷第84頁）。 ㈤林新醫院於104年7月27日以林新法人醫字第1040000323號函 覆本院：「二、依伍君最後一次智能檢查（100年3月28日） Clinical dementia rating總分為2，且次分項解決問題能 力為2，社區活動能力為3，表示處理問題已有嚴重障礙； CASI次分項ABS為4分（滿分12），表示抽象思考及判斷力變 差許多；但智能檢查無法直接得知病患是否具有土地買賣能 力；若伍君本來就是房地產專家，則可能仍可進行簡單買賣 （附100年3月28日CASI檢查細項）。三、伍君100年9月19日 以後病況可能持續惡化（阿茲海默氏症是一種退化性疾病） ；但無法確定其惡化速度及程度。」（見本院一卷第103頁 ）。
㈥臺中市新社區戶政事務所於104年5月20日以中市新戶字第 1040001567號函附之臺中市新社區戶政事務所到家服務登記 表，為辦理伍國泰之印鑑證明由戶政人員陳靜媚實地訪查結 果：「（到家服務時間：101年12月25日；地點：臺中市○ ○區○○里0鄰00號）於上列時間、地點到府服務結果：伍 國泰意識清晰，准予核發。」（見本院一卷第58、59頁）。六、本件爭點：
㈠系爭買賣契約是否未經伍國泰之授權而屬無權代理？ ㈡原告請求被告履行系爭買賣契約，有無理由？七、本院綜合卷內事證，認伍國泰生前出具之系爭授權書，並非 有效之授權，是葉富美基於系爭授權書之授權所簽訂系爭買 賣契約書，係屬無權代理，並因未經本人即伍國泰之繼承人 承認而不生效力，茲敘述理由如下：
㈠伍國泰之病史：
伍國泰於98年7月21日即因阿茲海默氏病合併妄想現象，至 林新醫院神經內科求診，當時臨床失智評估量表(CDR)之分 期為1分(輕度失智)，嗣持續就診並為失智評估，「於100年 3月28日最後一次智能檢查Clinical dementia rating總分 為2，且次分項解決問題能力為2，社區活動能力為3，表示 處理問題已有嚴重障礙；CASI次分項ABS為4分（滿分12）， 表示抽象思考及判斷力變差許多…伍君100年9月19日以後病 況可能持續惡化（阿茲海默氏症是一種退化性疾病）；但無 法確定其惡化速度及程度。」（見上開不爭執事項㈣㈤）， 可知伍國泰至少自98年7月起即罹有阿茲海默氏病之病史， 至100年3月28日已有處理問題嚴重障礙之情，且其病情係逐 漸惡化，僅因其後未繼續接受治療及檢查評估，而無法得知 其惡化之速度及程度，但可確認其處理問題有嚴重障礙之程 度只會因時日之經過而更趨嚴重，不會轉變成更為輕微。 ㈡伍國泰於100年3月28日之心智狀態，係「處理問題有嚴重障 礙」，而就所詢其處理土地買賣能力一事，林新醫院則評估 認為：「智能檢查無法直接得知病患是否具有土地買賣能力 ；若伍君本來就是房地產專家，則可能仍可進行簡單買賣」 ，換言之，依伍國泰當時之心神狀態，於假設「本來就是房 地產專家」之前提下，方「可能」進行簡單土地買賣，可見 伍國泰買賣土地之能力係甚為低微，何況卷內事證並無伍國 泰係房地產專家之相關佐證。再者，此係就100年3月28日伍 國泰之心智狀態所為之評估，而本件系爭授權書係101年12 月29日簽訂，與上開最後一次接受心智評估之時間相隔已有 1年9個月之久，在伍國泰病情會持續惡化而不會變好之情形 下，伍國泰所出具之系爭授權書是否經其真摯理解後所為之 意思表示，即堪置疑。
㈢兩造各自所聲請調查之證人，就伍國泰之心智狀態陳述不一 ，然以證人顏永昌之證述與上開林新醫院之評估較為一致， 而屬可採：
1.證人顏永昌到庭證述：「伍國泰是我的岳父，伍國泰98年 膝蓋開刀，受感染沒有好，之後99年跌倒到醫院檢查他的 脊椎有老化無法走路要開刀，但後來沒有開刀，之後就一 直24小時臥床，我常常去看他，原則是一個禮拜去探望一 次，他99年臥床之後，我去探望他，問他他會回話，但常 常答非所問，之後我去看他他眼睛會看我，嘴巴會動，但 不知道他講什麼話，之後他就越來越沒有力氣講話，之後 就聽不到聲音，例如我太太帶他從醫院回到家，詢問伍國 泰回來高不高興，他就回答他兒子買一間房子，等一下要
帶他去他那裡，有一次詢問他想吃什麼，他回答小聲一點 旁邊有小鬼，不要讓他聽到，那時他有幻視，但之後的情 形就如同我上述」等語（見本院一卷第151至154頁）。 2.證人葉富美到庭證述：「我跟我公公說要出售系爭土地之 事，我公公說那塊土地處於偏僻，臺灣仲介公司的人員找 我們問是否要賣，我公公說既然有人要買，就將他賣了。 因為我公公臥病在床，所以我到戶政事務所申請派人員到 我家去辦理印鑑證明，諮詢我公公是否要辦印鑑證明這件 事。授權書上面的指印是我公公的指印，他手不方便，我 拿他的手蓋章，他知道蓋指印是要做什麼事」等語（見本 院一卷第41至42頁）。
3.證人陳靜媚到庭證述：「伍國泰辦理印鑑證明是我實地訪 查，當時實際跟伍國泰對談他還有所回應。（問：對談內 容是什麼？）時間很久了，不記得了，但是我們一般到府 服務是先自我介紹，詢問是不是要辦理什麼文件，當事人 要有所反應我們才會辦理。我不知道伍國泰患有阿茲海默 症，我們不會詢問當事人病情。（你稱伍國泰對你的詢問 有所回應，他回應的方式為何？）時間久了我不記得了， 根據我的查訪報告，一定是他有意思表達的能力，才會核 發」等語（見本院一卷第138至138頁背面）。 4.證人黃瑞欽到庭證述：「我是葉富美妹妹的男朋友，伍國 泰開刀住院後，都是他媳婦葉富美照顧，後來因為要做生 意賣麵，所以僱請外勞，伍國泰開刀出院後，精神都很清 楚，我當兵時是醫護駕駛兵，他開刀後由我幫他換藥，也 有幫他清理褥瘡一直到往生前半年，他有幻聽、幻想的情 形，有時候他講什麼我們聽不懂，但之前他的精神狀態是 可以和一般人對話，因為101年、102年這每年我們都有幫 他做生日，101年是躺在2樓，我們把他抱到1樓，因有很 多人要幫他慶生，他的女兒、女婿都有回去。102年時因 為伍國泰的活動比較不好，但精神狀況還是很好，所以我 們是拿蛋糕到2樓去幫他慶生的。」等語（見本院卷一第 192至194頁）。
5.上開證人顏永昌之證述與證人葉富美、黃瑞欽、陳靜媚明 顯相佐。其中顏永昌是被告伍妙極之配偶，葉富美為系爭 授權書之代理人，黃瑞欽為葉富美妹妹之男友，均與兩造 一方有親誼故舊關係。先就證人黃瑞欽之證述而論，所稱 伍國泰直至過世前半年才有幻聽、幻想之情形，之前精神 狀況良好、清楚云云，與上開林新醫院於100年3月28日對 伍國泰所為之心智評估顯有不合，自難遽信。另證人陳靜 媚係臺中市新社區戶政事務所人員，就系爭土地買賣申辦
印鑑證明事宜，依申請到府查訪伍國泰本人結果，雖於到 家服務登記表記載「伍國泰意識清晰，准予核發」（見本 院一卷第59頁），然其究竟與伍國泰為如何之對話？或係 根據伍國泰之何等具體反應與表達以為判斷伍國泰意識清 晰之根據？依其上開證述，則表示時間已久、不清楚，僅 一再強調一定是伍國泰有所反應才會如此記載。本院以為 ，人之記憶固會隨時間之經過而趨於模糊，但到府訪查案 件並非經常有之，且場所係在當事人家中，依常情而論， 應比其他到戶政事務所辦理之民眾會有較為深刻之記憶， 且本件到府訪查時間係101年12月25日，迄其作證時為3年 餘，時間差距容非甚長，惟證人陳靜媚既為記憶不清楚之 陳述，且到府服務登記表僅記載「伍國泰意識清晰」，則 伍國泰究竟經由陳靜媚為何種方式之訪查，而得以判斷其 「意識清晰」，即屬不明。而本院審酌上開林新醫院對伍 國泰之心智評估，伍國泰於100年3月28日已有處理問題嚴 重障礙之情，且病情持續惡化，至陳靜媚到府訪查之時間 已是1年8個月之後，其處理問題之能力當有更為嚴重之障 礙，要無可疑。則陳靜媚所稱伍國泰「有所反應」一節， 縱令為真，然其究竟係對於所詢問題之內容清楚明瞭而為 具有法效意思之反應？或係對於問話者之聲音、動作所為 不具有意思表達意涵之聲音或身體反應？即可置疑，本院 復參酌陳靜媚證稱不知伍國泰罹患阿茲海默症，所為證述 又與林新醫院上開心智評估結果不合，因認陳靜媚或係對 於伍國泰之反應有所誤認所致，而難採為原告有利之認定 。至證人葉富美係代理伍國泰簽訂系爭買賣契約之人，具 有直接利害關係，其證述亦與上開林新醫院之心智評估結 果不合，而無從採信，綜上論證，應以證人顏永昌所為證 述為可採。
八、綜上所述，原告與伍國泰簽立之系爭買賣契約未經葉富美合 法代理，被告二人為伍國泰之繼承人，其中被告伍妙極拒絕 承認其效力，則原告依系爭買賣契約及民法第348條、第114 8條之規定，請求：㈠被告二人應將其等公同共有之系爭土 地移轉登記為原告所有；㈡被告二人應將其等公同共有之系 爭建物辦理完成建物第一次保存登記，並移轉登記為原告所 有，俱屬無理由，應予駁回。
九、本件事證明確，兩造其餘攻防及舉證，經核均於判決結論不 生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條 第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 李嘉益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
書記官 劉念豫