臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1597號
原 告 林存中
訴訟代理人 黃文崇律師
張順豪律師
被 告 林美月
陳麗雯
兼 上一人
訴訟代理人 陳政諺
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國105年8月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○區○○段○○段○○○○地號土地上如臺中市中山地政事務所一０五年三月一日複丈成果圖所示編號B部分面積67平方公尺之地上物拆除，並將臺中市○區○○段○○段○○○○地號土地返還與原告。
被告應自一０五年五月十九日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新台幣陸萬玖仟陸佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔四分之一，餘由被告負擔。原告假執行之聲請駁回。
事實與理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、及該訴訟標的對於數人必須合一 確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，原告得將原訴 變更或追加他訴，民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款分 別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法 律上之陳述，非屬訴之變更或追加，同法第256條定有明文 。
二、查原告起訴時，原聲明：1.被告林美月應將坐落台中市○區 ○○段○○段000地號土地(下稱系爭土地，面積68平方公尺 )上之建物即門牌號碼台中市○區○○街00號房屋拆除(面積 以實測為準，下稱系爭建物)，再將上述土地返還原告。2. 被告林美月應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止， 按年給付原告新台幣(下同)70720元(見本院卷第5頁、第5頁 反面)。嗣於訴訟進行中，於105年3月14日具民事追加被告 暨陳報狀繕本，追加陳麗雯、陳政諺為被告(見本院卷一第 118頁)，並於本院囑託台中市中山地政事務所鑑定測量後， 於同年7月4日具狀變更聲明為：1.被告林美月、陳麗雯、陳 政諺應將系爭土地上如台中市中山地政事務所105年3月1日
複丈成果圖所示編號B面積67平方公尺之系爭建物拆除，並 於上開建物拆除後，將土地交還原告。2.被告林美月、陳麗 雯、陳政諺應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止， 按年連帶給付原告69680元。3.原告願供擔保，請准宣告假 執行（見本院卷二第28頁）。復於105年8月19日本院為言詞 辯論程序時，將訴之聲明第二項變更為：被告應自起訴狀繕 本送達翌日起，按年給付原告69680元（見本院卷二第42頁 反面），而捨棄連帶之請求。核原告起訴時原列林美月為被 告，訴訟進行中始知悉系爭未辦理保存登記之建物係由被告 林美月之配偶即訴外人陳東方(業於101年5月30日歿)所購買 ，而陳東方之繼承人為林美月、陳麗雯、陳政諺等情，有繼 承系統表、戶籍謄本在卷為憑(見本院卷一第120頁至第126 頁)，則系爭建物之事實上處分權應由陳東方之繼承人共同 繼承而屬公同共有，故原告起訴主張之訴訟標的對陳東方之 繼承人應需合一確定，且須一同被訴，當事人適格始無欠缺 ，揆諸上開規定，原告追加被告陳麗雯、陳政諺應予准許。 又原告依鑑定測量後之結果，聲明系爭建物占用之土地面積 為67平方公尺，故減縮請求被告三人按年給付相當於租金之 不當得利為69680元，並更正被告三人應拆除建物並返還土 地之面積，屬減縮應受判決事項之聲明及更正事實上之陳述 ，揆諸上開規定，亦應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。查系爭土地為原告所有， 被告林美月、陳麗雯、陳政諺等人所有之系爭建物無權占用 系爭土地如台中市中山地政事務所105年3月1日土測字第 0115號複丈成果圖(下稱系爭附圖)所示B部分67平方公尺， 是依民法上開規定，原告自得請求被告等拆除系爭房屋，並 將系爭土地返還與原告。
㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。被告無權占有系爭土地，顯 受有相當於租金之不當得利，應返還原告。茲依土地法第 105條準用同法第97條第1項規定，參酌系爭土地坐落地段， 原告主張以系爭土地申報地價年息百分之10為出租時可得利 益，並以此為計算被告獲取不當得利金額之基準。查系爭土 地102年1月之申報地價為每平方公尺10400元，被告等無權 占有面積為67平方公尺，則被告等占有系爭土地所受有相當 於租金之不當得利為每年69680元(計算式：67平方公尺× 10400元×10%＝69680元)，自應返還與原告。
㈢爰依民法第767條第1項、第179條、第1148條、第1153條提 起本件訴訟，並聲明：1.被告林美月、陳麗雯、陳政諺應將 系爭土地上如台中市中山地政事務所105年3月1日複丈成果 圖所示編號B面積67平方公尺之系爭建物拆除，並於上開建 物拆除後，將土地交還原告。2.被告林美月、陳麗雯、陳政 諺應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年給付 原告69680元。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠約20年前被告林美月之配偶即陳東方向訴外人購買系爭建物 ，渠等不知陳東方有無與土地所有人協商土地權利，但原告 曾向被告收取地價稅抵付地租，被告並非無權占有。至原告 出面主張權利後，被告林美月欲向原告購買土地，但原告所 欲出售價金過高，又系爭建物於陳東方去世後，房屋稅籍登 記變更為被告陳麗雯，但實際使用人及繳納稅捐之人均為被 告林美月等語置辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於準備程序與言詞辯論不爭執事項（見本院卷二第16頁 、第16頁反面、第43頁）：
㈠系爭土地為原告所有，訴外人陳東方約20年前向訴外人購買 坐落於系爭土地上之系爭建物，陳東方於101年5月30日死亡 ，被告三人為陳東方之繼承人（見本院卷一第8頁、119頁至 第126頁）。
㈡系爭建物占用系爭土地之面積為67平方公尺，占用位置與面 積如105年3月1日臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖所 示(見本院卷一第105、106頁)。
㈢本件如屬無權占有，兩造同意相當於租金之不當得利自105 年5月19日起算；系爭土地之申報地價為每平方公尺10400元 。
四、上開不爭執事項，有土地登記第一類謄本、現場照片、本院 勘驗筆錄、台中市中山地政事務所105年3月4日中山地所二 字第1050002271號函檢附之土地複丈成果圖在卷為憑(見本 院卷一第8頁、30頁、105頁、106頁)，並為兩造所不爭，堪 信為真。本件原告主張系爭土地為其所有，被告三人共有之 系爭建物無權占有系爭土地，依民法第767條第1項之規定請 求被告拆屋還地等情，被告則以上情置辯，是本件爭點厥為 ：㈠被告共有之系爭建物占有系爭土地有無占有權源？㈡原 告請求被告等應自105年5月19日起至返還土地之日止，按年 給付相當於租金之不當得利69680元有無理由？茲分敘如下 ：
㈠被告共有之系爭建物占有系爭土地有無占有權源？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決要旨參照）。查系爭土地為原告所有， 而系爭建物坐落於系爭土地上，占有系爭土地之面積及位置 如系爭附圖所示B部分67平方公尺等情，有土地登記謄本、 本院履勘筆錄、現場照片、系爭附圖在卷可稽（見本院卷一 第8頁、第97頁至第100頁、105至106頁），業如上開三、㈠ 、㈡所述，為兩造所不爭，被告抗辯其就系爭土地雖無所有 權，然並非無權使用，揆諸上開說明，自應由被告就具合法 占有權源負舉證責任。
2.經查，證人陳清到庭證稱：伊與陳東方是鄰居、朋友，當時 伊在公路局上班，介紹陳東方購買系爭房屋，陳東方花費 100萬元，該房子本來是竹子做的，後來不能住才修建，做 地板與牆壁，伊忘記陳東方是向何人購買，陳東方只有買房 子，沒有買土地，如果有買土地會登記陳東方的名字，至於 出賣人有無使用系爭土地之權利伊不知道等語（見本院卷二 第17頁至17頁反面），被告林美月亦稱：20幾年前伊先生買 地上物，房子不是伊們蓋的，買之後10多年前伊先生有重蓋 過，伊不清楚當初買地上物時有沒有買土地的權利，伊只有 買房屋，土地還是地主的等語（本院卷一第72頁、94頁）， 堪信陳東方係向訴外人購買系爭建物，買受之後另行整修增 建，惟陳東方購買系爭建物時，並無證據證明陳東方亦取得 使用系爭土地之權利。被告雖抗辯曾以繳付地價稅抵付地租 ，惟為原告所否認，被告應舉證以實其說，然被告迄未提出 任何有利之證據，自難認被告抗辯為可採。
3.又按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產 所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認 為讓與人已將違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法 院86年台上字第3809判決、86年台上字第3565判決），而拆 除房屋屬於事實上之處分行為，是違章建築之買受人，縱無 從依民法第758條第1項因移轉登記取得所有權，亦有拆除房 屋之權能，從而，如該違章建築並無占有土地之合法權源， 土地所有人自得請求違章建築之買受人拆除房屋返還土地。 再查，陳東方於101年5月30日去世，繼承人為被告三人，系 爭建物之房屋稅籍資料雖登記為被告陳麗雯，有臺中市政府 地方稅務局大智分局104年7月14日中市稅智分字第10451061 93號函文檢附之房屋稅課稅明細表在卷為憑（見本院卷一第 52頁、58頁至第62頁），惟實際乃由被告林美月使用並繳交
房屋稅捐等情，業據被告林美月陳述：伊現在有時候會回去 睡，房屋稅是伊在繳等語；及被告陳政諺陳稱：系爭房屋稅 之實際繳納人為伊母親（按指被告林美月）等語明確（見本 院卷二第15頁反面），並有繼承系統表、戶籍謄本在卷可參 （見本院卷一第119頁至第126頁）。而稅籍登記乃繳納房屋 稅之依據，屬公法上之義務，稅籍登記之變更實與房屋所有 權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，是系爭建物既 為陳東方買受而取得事實上處分權，陳東方去世後該權利即 為被告三人繼承，縱形式上稅籍登記為被告陳麗雯，然陳麗 雯並無實際管理使用之情形，自難以稅籍登記資料認系爭建 物屬被告陳麗雯所有。基此，系爭房屋之事實上處分權既為 被告三人繼承，被告三人尚未提出積極證據證明就系爭土地 為有權占有，應認原告主張應可採信，洵屬有據。 4.被告林美月雖陳稱：伊願向原告購買系爭土地，願以每坪23 萬元之價格購買等語（見本院卷一第72頁、94頁），經本院 移付調解，惟兩造就買賣價金未為合意，故買賣契約無法成 立。基於私法自治原則，買賣契約需出賣人與買受人就買賣 標的物、買賣價金達成合意，尚非司法權得介入干涉，是本 件兩造既無法達成買賣合意，而被告又未證明有何其他占有 使用系爭土地之合法權源，應認被告所有之系爭建物，乃無 權占有原告所有之系爭土地，原告依民法第767條第1項請求 被告三人拆屋還地，應屬有據，堪以採取。
㈡原告請求被告等應自105年5月19日起至返還土地之日止，按 年給付相當於租金之不當得利69680元有無理由？ 1.按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按，建築房屋之基 地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過 該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土 地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土 地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地 價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政 機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期 間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則依平均 地權條例第16條規定，應以公告地價80%為其申報之地價。 另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息 10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）
。
2.經查，被告三人未經同意，使用系爭土地如附圖所示之B部 分面積67平方公尺，作為系爭建物之坐落基地，為無法律上 原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用系爭 土地之損害，故原告請求被告三人給付相當於租金之不當得 利，於法有據。又查，系爭土地於102年之申報地價為每平 方公尺10400元，有系爭土地謄本為憑(見本院卷一第8頁)， 本院斟酌系爭土地位於臺中市立德街，鄰近臺中火車站，附 近為大魯閣新時代購物廣場、忠孝路觀光夜市及臺中國小等 情，有電子地圖在卷可參（見本院卷二第30頁），生活機能 堪屬便利，衡量系爭土地之位置、工商業繁榮程度、被告利 用基地為居住使用，其經濟價值及所受利益等因素，應認被 告占用系爭土地所獲得相當於租金之利益，以申報地價年息 10％計算，即69680元（計算式：10400元×67平方公尺×10 ％＝69680元）尚屬適當，被告亦於言詞辯論時，當庭表示 無意見（見本院卷二第43頁）。末查，本件起訴狀繕本於 104年6月25日寄存送達被告林美月（見本院卷一第16頁）、 於105年3月25日送達被告陳政諺（見本院卷一第128頁）、 於105年3月29日寄存送達被告陳麗雯（見本院卷一第128-1 頁），被告自原告請求起，即應返還系爭土地，如未返還， 原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利，而原告同意 自105年5月19日起算被告應給付相當於租金之不當得利，如 上開三、㈢所述，是原告請求被告等給付自105年5月19日起 至返還土地之日止，按年給付相當於租金之不當得利69680 元應屬有據，逾此部分則不應允許，應予駁回。五、綜上所述，原告基於民法第767條第1項規定，請求被告應將 如系爭附圖所示編號B部分面積67平方公尺之地上物即系爭 建物拆除，並將土地騰空返還原告；另依民法第179條之規 定，請求被告給付自105年5月19日起至返還土地之日止，按 年給付相當於租金之不當得利69680元為有理由，應予准許 ，至於逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、末按，得為宣告假執行之判決宣告者，限於財產權之訴訟， 且以適於執行者為限。諸如非財產權之給付、確認或形成判 決，原不適於執行者，當然不得宣告假執行。又給付判決中 關於夫妻同居之判決、命被告為意思表示之判決（院解字第 3076號及最高法院49年台上字第1225號判例參照）等，其性 質即屬不適於強制執行者，當不得為假執行之宣告。第按敗 訴之被告依民事訴訟法第391條規定聲請駁回原告假執行之
聲請者，必須釋明該假執行將造成其「不能回復」之損害。 然按原告聲明係請求被告拆屋還地，如系爭建物因原告假執 行之實施而遭拆除，即不復存在，此種不復存在之損害，屬 不能回復。揆諸前揭說明，被告就本件判決若經假執行，即 恐受有不能回復之損害，如遽為假執行，被告所受損害將無 從回復或難以回復，亦屬不適於執行者，當不宜為假執行之 宣告。從而，本件原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟揆諸上 開說明，被告恐有因假執行受不能回復之損害，爰依被告之 聲請為不准假執行之宣告。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項、第391條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第五庭審判長法 官 楊熾光
法 官 李慧瑜
法 官 王姿婷
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 蔡秋明