臺灣桃園地方法院民事判決 104年度簡上字第142號
上 訴 人 朱玉鈴
被 上訴人 彭敏卿
上列當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國104
年6 月12日本院中壢簡易庭103 年度壢簡字第840 號第一審判決
提起上訴，本院於105 年8 月2 日辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣玖仟參佰貳拾貳元部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用，關於本訴部分，由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔；關於反訴部分，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：
上訴人於民國（下同）103 年4 月13日向伊承租門牌號碼桃 園市○○區○○路00巷00號3 樓房屋（下稱系爭房屋），約 定租賃期限自103 年4 月21日起至104 年4 月20日止，每月 租金新台幣（下同）8,500 元，於每月21日以前繳交租金， 上訴人並於訂約時繳交1 萬7,000 元作為押租金，並簽訂房 屋租賃契約書（下稱系爭租約）。詎上訴人僅繳納第1 個月 即103 年4 月份之租金後，即以系爭房屋之設備有浴室蓮蓬 頭漏水、皂盆無法泄水、洗衣機藏污不潔、冰箱壓縮機音量 過大、電視訊號有問題等為理由拒絕繳交租金，伊則配合上 訴人之要求，已對上開問題進行修繕、更換及改裝工程。上 訴人竟再以鄰居製造噪音過大、社區監視保全系統、對講機 均故障、公共設備未符合建築安全與消防安全規定等情，藉 詞欲減少租金或拒絕履行租金給付義務，惟伊實已善盡出租 人保持系爭房屋合於使用狀態與及時修繕之義務，上訴人卻 積欠103 年5 、6 月份之租金已逾2 個月，伊於103 年6 月 、7 月分別以存證信函通知上訴人，其積欠之兩期租金將以 押租金抵扣，並應於文到5 日騰空系爭房屋並返還之，惟上 訴人仍置之不理。伊乃於103 年12月4 日言詞辯論期日當庭 向上訴人終止系爭租約，是上訴人積欠自103 年5 月21日起 至104 年1 月5 日止，共計租金6 萬3,745 元，扣除上訴人 已給付押租金1 萬7,000 元，及依序於103 年9 月21日、同 年10月21日及同年11月21日各繳交租金5,900 元、5,900 元 、5,900 元，及又於終止系爭租約後之同年12月23日繳交租
金2,950 元，並加計租賃期間至104 年1 月5 日上訴人搬離 系爭房屋為止，上訴人尚應負擔水、電及瓦斯費2,542 元， 合計2 萬8,637 元（計算式：6 萬3,745 元－1萬7,000元－ 5,900 元－5,900 元－5,900 元－2,950 元＋2,542 元＝ 2 萬8,637 元）。另伊不爭執於104 年4 月已收受上訴人所 匯入合計2,585 元之水電瓦斯費，並同意就此數額予以扣抵 等語。求為判命上訴人應給付被上訴人2 萬8,637 元之判決 。
二、上訴人抗辯則以：
伊在租屋網站瀏覽系爭房屋之租屋廣告，因該網頁記載系爭 房屋所屬社區有堅固防衛系統、健身房、美顏溫泉等設施， 即聯絡房屋仲介即訴外人彭敏英看屋，並詢問系爭房屋之屋 況及其租賃設備之狀況，彭敏英稱社區有運動會館可健身、 上舞蹈課、蘭花會館可供泡湯，只要是住戶即可使用，且套 房備有按摩浴缸，社區又有保全人員，堪稱五星級渡假山莊 等語，伊遂與被上訴人簽立系爭租約，並約定倘若屋況有問 題，須由被上訴人負責。詎料，伊搬入系爭房屋後，始發現 系爭房屋有浴室蓮蓬頭漏水、肥皂架無法泄水、按摩浴缸使 用時有黑色小屑、洗衣機內部骯髒、冰箱運轉音量過大、廚 房水龍頭漏水等物之瑕疵，甚至社區對講機、監視器、消防 弱電設備及消防系統均有故障。況伊搬遷社區幾日後，社區 竟公告暫停開放運動會館，系爭房屋使用狀況與租賃廣告所 載情況相違。被上訴人並未提供系爭房屋合於使用狀態，且 未盡出租人之修繕義務。再者，兩造雖因系爭租約而生爭議 ，也曾多次協調，然因被上訴人違反誠實信用，且曾承諾伊 第4 、5 個月無須繳納租金，爾後同意減少租金，伊亦繳交 3 個月共5,900 元之租金，並於104 年4 月9 日將電費1,54 4 元、水費794 元、瓦斯費247 元，合計2,585 元匯入被上 訴人在臺灣銀行開立之帳戶等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、上訴人提起反訴主張：
伊搬入系爭房屋後，免費使用溫泉部分即停止使用，且因被 上訴人所提供之洗衣機藏污納垢，導致衣物無法清潔乾淨， 造成伊皮膚過敏，不僅影響身體健康，另行支出清洗洗衣機 費用及看診之醫藥費用。又系爭房屋消防、弱電設備有故障 ，被上訴人並未依約修復前開瑕疵，又系爭房屋電視收訊很 差，無法在屋內收看數位電視，不但影響伊收看電視，亦額 外支出費用裝設中華電信股份有限公司（下稱中華電信公司 ）數位電視，伊不得已決定搬家後，被上訴人又教唆社區人 員，使伊無法使用社區公設，並耗費許多時間奔波處理系爭
房屋之瑕疵，造成伊受有損害應減少租金6,300 元（消防、 弱電系統瑕疵部分）、減少租金5,200 元（社區溫泉無法使 用部分）、應就伊醫療費360 元、無法收看數位電視350 元 （103 年7 月10日至103 年7 月16日）、無法收看數位電視 450 元（103 年8 月4 日起至103 年8 月12日）、裝機費用 800 元、中華電信公司數位電視收視費413 元（103 年8 月 13日起至104 年1 月2 日）等費用加以賠償，並應減少1 日 租金213 元及並給付違約金8,500 元，上開項目合計為2 萬 2,586 元（計算式：8,500 元＋6,300 元＋5,200 元＋360 元＋350 元＋450 元＋413 元＋213 元＝2 萬2,586 元）， 被上訴人應依系爭租約、侵權行為之法律關係負損害賠償責 任。原審有多項應調查而未調查、應採客觀證據而不採、應 客觀積極審查卻無調查清楚而誤採不實情事、應採中立無偏 袒立場卻違背程序、過度為被上訴人辯護等情節而為不利伊 之判決等語。求為判命：被上訴人應給付上訴人2 萬2,586 元，並加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：
上訴人於103 年4 月13日搬入系爭房屋後，即稱系爭房屋有 物之瑕疵，伊於103 年4 月23日依上訴人10項要求修繕完畢 ，並請上訴人驗收，是系爭房屋並無不合約定使用之瑕疵或 安全疑慮，而係上訴人一直不滿意，洗衣機洗過又要求重洗 ，伊並未違約，無須給付違約金。另消防系統部分，業經社 區限期改善，而弱電設備則因上訴人不願配合社區維修時間 ，無法進入系爭房屋內修繕。況系爭房屋之其他住戶並無反 應電視收訊不良之情事，且上訴人全身出紅疹與洗衣機不潔 毫無必然之因果關係，伊並未同意其免繳或減少租金，是上 訴人請求伊給付2 萬2,586 元並無理由。原審就上訴人請求 之各項損害明細，已善盡調查之能事，並依論理及經驗法則 ，認定上訴人所陳相關事實及證據難以採憑，且上訴人未明 確指陳原審有應調查而未調查、應採客觀證物而不採等具體 違背法令之事證，亦不足認定原審判決具有瑕疵。另伊提供 洗衣機設備供上訴人使用並未記載於契約上，且僱工清洗洗 衣機後上訴人仍不滿意，伊亦向上訴人表明由其自行僱工清 洗，費用則自租金中扣抵等語置辯。
參、原審就本訴部分判決上訴人應給付被上訴人1 萬1,907 元， 而駁回被上訴人其餘之訴。就反訴部分判決駁回上訴人之反 訴。上訴人不服，就本訴及反訴敗訴部分提起上訴（被上訴 人就本訴敗訴部分未據聲明不服，已告確定），並聲明：本 訴部分：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前開廢棄部分 ，被上訴人於原審之訴駁回；反訴部分：㈠原判決廢棄。㈡
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2 萬2,586 元，及自 反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息。被上訴人答辯聲明：本訴及反訴之上訴均駁回。肆、兩造不爭執之事實（見本院卷第62頁反面、第63頁）：一、上訴人於103 年4 月13日向被上訴人承租系爭房屋，租賃期 限自103 年4 月21日起至104 年4 月20日止，每月租金8,50 0 元，按月於21日前繳交租金，且訂約時上訴人已繳納押租 金1 萬7,000 元及103 年4 月份租金8,500 元予被上訴人。 嗣上訴人於103 年9 月22日、同年10月20日、同年11月19日 各繳交租金5,900 元，於103 年12月5 日繳交租金1 萬7,00 0 元、於103 年12月23日繳交租金2,950 元，再於104 年4 月9 日繳納水、電、瓦斯費共計2,585 元予被上訴人。二、被上訴人於591 網站刊登系爭房屋之租賃廣告，上訴人向被 上訴人承租系爭房屋，租賃期間自103 年4 月21日起至104 年4 月20日為止，被上訴人提供租賃之附屬設備有電視1 台 、冰箱1 台、冷氣機2 台、窗簾、燈飾、熱水器2 台、排油 煙機、流理台、天然瓦斯、電磁爐及洗衣機。而系爭房屋因 所屬「東森山莊社區」消防、弱電設備故障，上訴人乃向相 關政府機關舉發上開違規情事，並經權責機關命限期改善。伍、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
被上訴人於本院主張伊於103 年12月4 日於原審當庭表示終 止系爭租約而終止等語，為上訴人所否認，抗辯：依系爭租 約約定被上訴人不得終止系爭租約，系爭租約係伊於103 年 12月4 日具狀向法院表示終止租約而終止云云。是本件應審 酌之爭點厥為：㈠系爭租約係何人於何時合法終止？㈡如被 上訴人之請求有理由，得請求之金額為何？茲分述如下： ㈠系爭租約係何人於何時合法終止？
⒈按系爭租約第19條第1 款約定：「承租人有下列情形之一者 ，出租人得終止租約：遲付租金之總額達2 個月租額，並 出租人定相當期間催告，承租人仍不為支付者。…」（見原 審卷第14頁）；又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終 止契約。民法第440 條第2 項定有明文。又土地法第100 條 第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃 而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推 適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。 ⒉查，本件被上訴人主張上訴人於103 年4 月12日給付103 年 4 月份租金8,500 元及押租金1 萬7,000 元後，自103 年5
月21日起即未按月給付租金8,500 元，被上訴人遂於103 年 6 月30日、7 月24日催告上訴人為給付，並以上訴人遲付租 金之總額達2 個月之租額終止系爭租約，系爭租約應自103 年8 月2 日終止等情，固據被上訴人提出台北圓山郵局313 號存證信函、（103 ）敏字第0000000 號存證信函、東森山 莊管理委員會工作日誌及信件登記表在卷為憑（見原審卷第 21頁至第29頁），惟被上訴人曾收受押租金1 萬7,000 元， 為其所不爭執，以該押租金抵償租金後，是被上訴人主張系 爭租約應於103 年8 月2 日合法終止云云，自非可取。再被 上訴人於103 年12月4 日原審審理中向上訴人表明：「因為 被告（即上訴人）欠繳租金。所以我終止租約（即系爭租約 ），被告至103 年12月4 日扣抵押租金後，尚欠繳20,300元 ，我要當庭聲明終止租約。」等語，並經原審於103 年2 月 5 日言詞辯論期日確認上開「我要當庭聲明終止租約」為其 向上訴人終止系爭租約之意思表示（見原審卷第84頁背面、 第170 頁），復參以被上訴人於103 年6 月30日、7 月24日 均向上訴人為限期清償租金債務之催告，且稽之上訴人欠繳 租金之數額，系爭租約截至103 年12月4 日為止，上訴人積 欠103 年5 月份至103 年11月份租金共5 萬9,500 元（計算 式：8,500 元×7 個月＝5 萬9,500 元），扣除押租金1 萬 7,000 元及被告依序於103 年9 月、10月、11月按月繳交5, 900 元後，尚積欠原告租金2 萬4,800 元（計算式：5 萬9, 500 元－17,000元－5,900 元×3 個月＝2 萬4,800 元）， 是上訴人截至103 年12月4 日為止遲付租金總額為2 萬4,80 0 元，已達2 個月之租額，準此，被上訴人依系爭租約第19 條第1 款約定主張其於103 年12月4 日為終止系爭租約之意 思表示，自屬於法有據。
㈡如被上訴人之請求有理由，得請求之金額為何？ ⒈積欠租金及相當租金之不當得利部分：
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有 明文。次按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於 租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會 通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占 有人返還相當於租金之利益；押租金之主要目的在於擔保承 租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或 其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效 力（最高法院61年台上字第1695號判例、87年度台上字第16 31號判決意旨參照）。經查，本件上訴人向被上訴人承租系 爭房屋，兩造於系爭租約第4 條已明文約定每月租金額度及 各期租金給付之日期，上訴人自有依約給付租金之義務，且
依系爭租約第6 條約定：「押租金新臺幣1 萬7,000 元。承 租人應於簽訂本契約之同時給付出租人；押租金給付後，承 租人應另支付租金」，而被上訴人於103 年12月4 日原審審 理中自承其於訂約時，已收受上訴人所交付之押租金1 萬7, 000 元等情（見原審卷第84頁），是上訴人積欠自103 年5 月21日至103 年12月4 日，共6 個月又14日租金，共計5 萬 4,962 元（計算式：8,500 元×6 個月＋283 元×14日＝5 萬4,962 元）。又系爭租約已於103 年12月4 日因被上訴人 終止而消滅，上訴人卻仍占用系爭房屋，已如前述，上訴人 自屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，並致被上訴 人受損，依上開說明，被上訴人自得依不當得利法律關係， 按照雙方原約定之租金數額，請求上訴人返還其所受之利益 ，是上訴人應給付被上訴人自103 年12月5 日起因無權占有 系爭房屋所受相當於每日租金283 元（計算式：8,500 元÷ 30日＝283 元，元以下四捨五入）之不當得利，即至104 年 1 月5 日遷讓系爭房屋返還被上訴人為止，共計9,056 元（ 計算式：283 元×32日＝9,056 元），合計6 萬4,018 元（ 計算式：5 萬4,962 元＋9,056 元＝6 萬4,018 元），扣除 上訴人已給付押租金1 萬7,000 元、103 年9 月22日、10月 20日、11月19日各給付租金5,900 元、103 年12月5 日給付 租金1 萬7,000 元、103 年12月23日給付2,950 元後，上訴 人積欠之租金總計9,368 元（計算式：6 萬4,018 元－1 萬 7,000 元－5,900 元－5,900 元－5,900 元－1 萬7,000 元 －2,950 元＝9,368 元），是被上訴人依法得請求上人給付 之租金為9,368 元。至上訴人於原審辯稱：被上訴人曾承諾 上訴人於租賃期間第4 個月（即103 年7 月21日起至103 年 8 月20日止）、第5 個月（即103 年8 月21日起至103 年9 月20日止）無須給付租金云云，為被上訴人所否認，辯稱： 伊並未答應上訴人無須繳納前開租金，是磋商和解過程中有 談到，但最後伊沒有答應等語。經查，縱認被上訴人曾向上 訴人提及上開言語，惟前揭言詞乃訴訟外兩造磋商和解過程 中被上訴人所為之言詞，為兩造所不否認（見原審卷第170 頁反面至第171 頁），衡情誠屬被上訴人為促成和解成立而 為讓步之言語，和解契約迄今既未成立，自難據此認定兩造 均須受此談判中所提和解條件之拘束，是上訴人所辯前詞， 洵非可採。
⒉代墊水費、電費及瓦斯費部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段設有規定。經查，被上訴人依系爭租 約之法律關係，代墊於系爭租賃期間內所生應由上訴人負擔
之電費1,529 元、水費763 元及瓦斯費247 元之事實，已如 前述，上訴人無法律上之原因受有各該費用債務消滅之利益 ，致被上訴人受有金錢上之損失。從而，被上訴人本於不當 得利之法律關係，請求上訴人返還代為墊繳之電費1,529 元 、水費763 元及瓦斯費247 元，共計2,539 元（計算式：1, 529 元＋763 元＋247 元＝2,539 元），於法自屬有據。又 被上訴人同意就上訴人於104 年4 月9 日所匯入合計2,58 5 元之水電瓦斯費予以扣抵，業如前述，於法並無不合，應准 許之。
⒊綜上，被上訴人本於系爭租約及不當得利之法律關係，訴請 上訴人應給付被上訴人9,322 元【計算式：9,368 元（租金 及相當租金之不當得利）＋2,539 元（水、電及瓦斯費）－ 2,585 元上訴人已支付之水、電及瓦斯費）＝9,322 元】， 為有理由，應予准許，逾此數額之請求，則應予駁回。 ㈢至上訴人抗辯：依系爭租約約定被上訴人不得終止租約，系 爭租約係伊於103 年12月4 日具狀向法院表示終止租約而合 法終止云云。經查，兩造固於系爭租約第13條勾選並書寫約 定：「本契約出租人於租賃期限屆滿前，不得終止租約。依 前項約定期前終止租約者，應隨時通知之。承租人因個人因 素提前解約得賠出租人壹個月租金為違約金。」等語（見本 院卷第14頁），惟對照系爭租約第19條（出租人終止租約） 約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約： 遲付租金之總額達2 個月租額，並出租人定相當期間催告， 承租人仍不為支付者。違反第9 條規定而為使用者。違 反第10條第2 項規定而為使用者。承租人積欠應分擔或其 他應負擔之費用已逾2 期或達相當金額，經管理負責人或管 理委員會定相期間催告仍不給付者。」，第20條約定：「有 下列情形之一者，承租人得終止契約：房屋損害而有修繕 之必要，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催 告，仍未修繕完畢。租賃關係存續中，因房屋之一部滅失 ，承租人請求減少租金而無法議定者。房屋有危及承租人 或其同居人之安全或健康之瑕疵時。以上條件出租人賠一個 月租金做違約金補償《手寫部分》。」等語（見原審卷第14 頁正、反面）觀之，關於出租人及承租人之終止租約之條件 及原因，既分別明定於系爭租約第19條及第20條，則徵諸系 爭租約第13條第1 項至第3 項約定內容，應係兩造就出租人 不得於租賃期限屆滿前任意終止租約，以及承租人不得因個 人因素任意於租賃期限屆滿前提前終止系爭租約所作約定， 否則即與系爭租約第19第、第20條所規範之兩造終止租約權 互生齟齬，並與民法現行規定有所扞挌不符，準此，上訴人
抗辯依系爭租約約定被上訴人不得終止租約云云，要非可取 。再者，上訴人並未舉證證明其所承租之系爭房屋確有系爭 租約第20條各款情形（理由詳見下述二、反訴部分㈡⒈⒉⒎ 理由欄之說明），其主張系爭租約係伊於103 年12月4 日具 狀向法院表示終止租約而合法終止云云，要屬無據，為不可 採。
二、反訴部分：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 亦為民事訴訟法第277 條前段所明定。是民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令 不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（ 最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。次按系爭租約 第1 條（房屋標示及租賃範圍）：「房屋標示：所有權人： 彭敏卿，桃園縣（市○○○市○區○○○路00巷00號3 樓。 …租賃範圍：房屋。」，第2 條（租賃附屬設備）約定：「 除另有清單外，租賃之附屬設備有：電視1 台、冰箱1 台、 冷氣2 台、窗簾、燈飾、熱水器2 台、排油煙機、流理台、 天然瓦斯、電磁爐。」。依上可知，系爭租約出租標的物除 系爭房屋外，尚包括提供附屬設備電視、冰箱、冷氣、窗簾 、燈飾、熱水器、排油煙機、流理台、天然瓦斯、電磁爐等 租賃附屬設備（惟洗衣機未載明於系爭租約）。又出租人除 應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於 租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民 法第423 條之規定自明。此所謂合於所約定使用、收益之租 賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為 已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（ 最高法院96年度台上字第1415號、84年度台上字第333 號判 決要旨參照）。
㈡茲就上訴人反訴請求前開項目是否有理由，分述如下： ⒈減少租金6,300元部分：
上訴人主張被上訴人不處理系爭房屋之消防、弱電系統之部 分瑕疵，請求被上訴人減少每月租金2,100 元，3 個月共計 6,300 元云云，為被上訴人所否認。按房屋有損壞而有修繕 之必要時，應由出租人負責修繕；租賃關係存續中，因不可 歸責於承租人之事由，致房屋之一部滅失者，承租人得按滅 失之部分，請求減少租金。前項情形減少租金無法議定者， 承租人得終止租賃契約，系爭租約第10條第1 項、第12條分 別定有明文。又民法第429 條第1 項規定出租人有修繕義務 ，係指租賃物毀損，以致不能依約定使用收益之狀態時，出
租人應加以修復之義務。此項義務，同時亦屬維持租賃物存 在、效用或價值之手段，故出租人有修繕之權利，依民法第 429 條第2 項規定，承租人不僅不能拒絕出租人之修繕租賃 物，對出租人因修繕租賃物所為之必要行為，承租人亦不得 拒絕。又是否有修繕之必要，不能單純依租賃物毀損之情形 定之，尚視當事人約定之使用收益目的，依社會上一般通念 決定之。再所謂租賃物之毀損，係指租賃物毀棄損壞，尚未 達不能修繕之程度，如租賃物發生毀損已達不能修繕時，屬 租賃物之滅失（給付不能），應視其不能修繕情形及歸責事 由，請求減少租金或終止租約或請求損害賠償。經查，上訴 人主張因系爭房屋消防、弱電設備有瑕疵，致影響上訴人居 住品質等語，縱認上訴人前開主張為真實，要屬系爭房屋消 防、弱電設備之「瑕疵」，而非系爭房屋已發生毀損而達不 能修繕之「滅失」情形，是上訴人逕依系爭租約第12條約定 ，主張系爭房屋一部滅失，請求按滅失部分減少租金云云， 已與系爭租約第12條前開條文約定有所不符而不可採。再者 ，經原審於104 年4 月2 日言詞辯論期日當庭勘驗上訴人當 日庭呈光碟，其勘驗內容為：「（勘驗時間：自檔案播放時 起至3 分鐘為止）影片中牆壁上所設置的消防（弱電）設備 （原記載為「保全弱電設備」應予更正）自影片時間0 分9 秒時開始響起，持續至影片時間0 分39秒結束，又自影片時 間0 分40秒再度響起至1 分12秒結束。再自1 分47秒響起至 2 分16秒結束。又自2 分20秒再度響起至3 分0 秒勘驗時間 結束。」，有勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷第311 頁反面） ，固堪認確有上訴人所主張消防（弱電）設備故障乙情無訛 。惟查，依上訴人所提出之消防（弱電）設備照片可知（見 原審卷卷第356 頁至第363 頁），該消防（弱電）設備上貼 有「東森山莊社區管理委員會公物」，況關於東森山莊社區 之消防、弱電設備之修繕及保持義務，誠屬社區管理委員會 之權責乙節，亦為上訴人所不爭執（見原審卷第84頁、本院 卷第49頁反面），足認被上訴人抗辯上開消防、弱電設備應 由社區管理委員會管理中心保養維護等語，洵屬有據。況被 上訴人亦已通知社區管理委員會前往系爭房屋處理，而該管 理委員會因未得住戶（上訴人）同意而未能進入乙情，為上 訴人所不否認，則被上訴人既已盡通知管理委員會前往系爭 房屋履行前開修繕之義務，揆諸前揭說明，足認上訴人主張 依系爭租約第12條約定減少租金6,300 元云云，要非可取。 ⒉關於減少租金5,200元部分：
上訴人主張因社區溫泉設備自103 年7 月21日起至同年9 月 20日止無法使用，請求減少每月租金2,600 元，共計5,200
元云云。經查，上訴人前開主張縱認屬實，亦屬系爭房屋溫 泉設備之「瑕疵」，而非系爭房屋已發生毀損而達不能修繕 之「滅失」情形，是上訴人逕依系爭租約第12條約定，主張 系爭房屋一部滅失，請求按滅失部分減少租金云云，顯與系 爭租約第12條前開條文約定有所不符而不可採。復徵諸證人 彭敏英於本院結證稱：「（當時提供房屋時，有跟上訴人提 到社區蘭花會館溫泉免費使用？）沒有。蘭花會館是東森國 際的資產，並非社區的資產。我沒有告訴上訴人蘭花會館可 以供住戶使用。」、「當初上訴人是來承租房子的，我有跟 上訴人說租房子享有的權利若要去用餐或到SPA 館泡湯是有 優惠的，但必須到管理中心去登記，再由秘書帶至SP A館， 且是使用者付費。」、「（上訴人：一開始承租你是否有跟 我說蘭花會館是住戶才可使用，且不用付費？）保證沒有這 樣的提及，我沒有跟上訴人提及蘭花會館。」、「（上訴人 ：你可否知道蘭花會館是只提供給社區住戶使用，且不用錢 ，並且不對外開放？）這是東森國際資產，非社區資產，若 在99年為了賣房子有免費使用，那是廣告期間供客戶體驗， 但非長期免費使用。」等語（見本院卷第61頁），足認上訴 人主張被上訴人於出租系爭房屋時，保證社區蘭花會館供住 戶長期免費使用云云，要屬無法證明，此外，上訴人復未舉 其他事證以明其說，其此部分主張，本院無從遽予憑採。 ⒊關於醫療費用360元部分：
上訴人主張因洗衣機內部藏污納垢，衣物無法清洗乾淨，造 成皮膚過敏，不僅影響身體健康，且另行支出看診之醫藥費 用等語，並提出天成醫院診斷證明書暨門診醫療費用收據、 洗衣機內部照片等為證（見原審卷第57頁至第58頁、第364 頁至第436 頁），請求被上訴人給付醫療費用360 元云云。 經查，所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物 在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人個 人之主觀條件為何？能否達到使用收益之效果，則應非所問 ，業如前述。衡酌常情洗衣機難免因長期使用難免會有自然 耗損或卡污垢等情，本件被上訴人依上訴人要求，於103 年 5 月13日已花錢僱工清洗上開洗衣機，業據提出免用統一發 票收據為憑（見原審卷第19頁），堪認已盡其契約上之義務 ，參以兩造於締約時，並未於系爭租約第2 條「租賃附屬設 備」載明被上訴人有提供洗衣機之義務，更未明文約定被上 訴人應提供新品洗衣機，足認被上訴人所提供上開洗衣機於 客觀上確已保持合於約定使用、收益之狀態，至於是否符合 上訴人主觀上可使用收益之標準，則在所不問，準此，難認 上開洗衣機確有上訴人所指之瑕疵。至於上訴人所主張因洗
衣機內部藏污納垢，導致衣物無法清潔乾淨、造成皮膚過敏 云云，固據提出前揭診斷證明書及新聞稿（見本院卷第69頁 至第93頁）為據，然依一般社會觀念，造成個人之毛囊炎疑 似濕疹之原因具有許多綜合因素，縱有上訴人所提出多數新 聞資料，惟上訴人仍未能舉證證明其所患「毛囊炎疑似濕疹 」症狀，確係因被上訴人所提供洗衣機不清潔所引起，亦即 無法證兩者間確有相當因果關係，也未能說明其有何合理依 據，使法院形成確信心證，則上訴人此部分主張，尚難遽以 採信。
⒋關於無法收看數位電視之損害賠償350元及450元部分： 上訴人又主張被上訴人所提供之數位電視於103 年7 月10日 至同年7 月16日（共7 日）、同年8 月4 日至8 月12日（共 9 日）期間無法收看，請求被上訴人依每日50元計算，分別 賠償350 元、450 元云云。按「租賃關係存續中，租賃物如 有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限， 催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人 得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中 扣除之。」，民法第430 條定有明文。又依系爭租約第2 條 明文約定：「除另有清單外，租賃之附屬設備有：電視1 台 、冰箱1 台、冷氣2 台、窗簾、燈飾、熱水器2 台、排油煙 機、流理台、天然瓦斯、電磁爐。」等語（見本院卷第13頁 ），足見被上訴人確實負有提供電視予上訴人之義務無疑； 惟縱認本件上訴人已定相當期限催告被上訴人修繕電視機而 未果，亦未見上訴人嗣後業已自行修繕，而依前開規定請求 被上訴人償還其費用或於租金中扣除之。上訴人乃逕請求被 上訴人賠償其每日損害50元，依據為何？並未見上訴人舉證 以明其說，況參諸證人彭敏英證稱：「（承租系爭房屋時是 否有提到社區管委會有免費提供數位電視十幾台？）此跟管 委會無關，是建商當時在蓋房子就有提供，只要在家裡安插 就有十五、十六台數位電視可觀賞，但因山上收訊比較不好 ，可是也沒有住戶說不可以看。」、「（交給我的電視是否 收訊都很好？且幾個月我都沒有反應收訊不好？）交給上訴 人使用後不久上訴人就反應電視不能看，但社區其他住戶沒 有人反應，上訴人如何使用電視我不清楚。」、「（第一次 有問題時大約六月時，我就請你跟被上訴人聯絡維修好，是 否有來維修？）我不想給住戶不方便，我就請被上訴人換一 個新的，後來我聯絡廠商去現場換天線花了壹仟元，現場陳 秀柔有跟上訴人講，上訴人說可以看了，還很客氣說謝謝， 說沒問題了，我們有把電視的螢幕拍下來，相關的證物在陳 秀柔手機中。」、「（上訴人承租系爭房屋時所交付的電視
有提及保證電視的使用狀況為何嗎？）當時是提供電視，出 租人是買新的電視，沒有保證電視的收訊，我們已盡到責任 了。」、「（第一次數位電視有問題時，我有請你通知被上 訴人處理好，你們確實有處理好，對不對？）有。」等語， 以及上訴人自承被上訴人於103 年7 月17日有請人將數位電 視無線收訊部分處理好等情（見原審卷第45頁），足認被上 訴人已盡其契約上所負出租人保持及修繕義務，且揆諸前述 最高法院84年度台上字第333 號判決意旨，被上訴人所負義 務至多僅為確保其所提供電視客觀上合於使用收益之狀態（ 如：電源開關是否正常、螢幕畫面是否破損…等）為限，至 於電視之收視畫面是否清晰，尚須視租賃房屋標的所處之客 觀環境其收訊是否良好而定，依證人彭敏英前開所述，因山 上收訊較不好，但也沒有其他住戶反應不能看等情，堪認上 訴人所提供之電視機於客觀上確已保持合於約定使用、收益 之狀態，至於是否達到上訴人主觀上使用收益之效果，要非 本件所應審酌者。此外，上訴人並未舉其他事證以明被上訴 人有何故意或過失行為致侵害其權利等情，是上訴人主張被 上訴人未盡數位電視修繕義務，或侵害其權利，請求被上訴 人賠償其損害云云，亦屬無據。
⒌關於裝機費800元及電視收視費413元部分： 上訴人復主張因被上訴人未修繕數位電視收訊不良情形，致 上訴人須額外支出800 元向中華電信公司申請MOD 裝機，以 及自103 年8 月13日起至104 年1 月2 日期間，中華電信公 司數位電視之收視費413 元，爰請求被上訴人給付前開金額 云云，並提出中華電信股份有限公司台北營運處103 年8 月 13日至104 年1 月2 日MOD 繳費證明單為憑（見原審卷第 290 頁）。惟查，系爭租約簽約注意事項第10條「修繕及改 裝」第2 款約定：「出租人之修繕義務，在使承租人就租賃 物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時 ，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。」等語（見原審卷 第16頁），復參以系爭租約中並未載明被上訴人應提供有線 多樣性電視頻道，上訴人既未事先徵得被上訴人同意即自行 加裝有線多樣性電視頻道之中華電信公司MOD 數位電視，要 屬上訴人就租賃物以外有所增設者，揆諸前揭說明，該增設 物即不在被上訴人修繕義務範圍，上訴人請求被上訴人應給 付前開中華電信公司裝機費及電視收視費，均屬無據。 ⒍關於減少租金213元部分：
上訴人另主張因清洗洗衣機7 小時、按摩浴缸5 小時，均係 占用上訴人時間，故請求被上訴人減少1 日租金云云。經查 ，被上訴人係基於上訴人之要求僱工清洗洗衣機及按摩浴缸
而花費前開時間，此乃被上訴人為達到修繕租賃物目的所為 之必要手段，亦係被上訴人修繕租賃物之權利，依民法第42 9 條第2 項規定，承租人亦不得拒絕，準此，上訴人請求被 上訴人減少此部分不能使用該設備之租金云云，並不足取。 ⒎關於違約金8,500元部分：
上訴人主張被上訴人違反系爭租約第10條、第12條及第20條 ，依系爭租約第20條約定請求被上訴人給付一個月租金8,50 0 之違約金云云。經查，系爭租約第20條約定：「有下列情 形之一者，承租人得終止契約：房屋損害而有修繕之必要 ，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，仍 未修繕完畢。租賃關係存續中，因房屋之一部滅失，承租 人請求減少租金而無法議定者。房屋有危及承租人或其同 居人之安全或健康之瑕疵時。以上條件出租人賠一個月租金 做違約金補償《手寫部分》。」等語（見原審卷第14頁反面 ），而系爭租約出租標的物除系爭房屋外，尚包括前開電視 等租賃附屬設備乙節，業述如前，可知兩造另於系爭租約第 12條上方書寫約定：「①可正常使用②出租人有意修繕不影 響租金」等語（見原審卷第14頁右上角），當係指系爭房屋 或租賃附屬設備之損壞而有修繕必要者而言。是系爭租約第 20條第1 款所約定「房屋損害而有修繕之必要」，僅係指系