臺灣桃園地方法院民事判決 103年度重訴字第323號
原 告 廖銘煌
廖銘祺
共 同
訴訟代理人 李永裕律師
複 代理人 楊上德律師
江俊傑律師
原 告 廖廷玉
被 告 詹雅竹
訴訟代理人 范中鼎
被 告 毛葵陽
訴訟代理人 林育生律師
複 代理人 曹尚仁律師
被 告 林紹夫
荊筠捷（原名：荊昌梅）
方信
荊昌泰
王美蓉
張宏業
陳詩宗
李美桂
許秀旺
上九人共同
訴訟代理人 趙文魁律師
被 告 鍾雨潔
游馬阿桃
訴訟代理人 陳秀華
被 告 沈秋香
李玉雲
上列當事人間請求不當得利等事件，本院於民國105 年7 月5 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告許秀旺應給付原告新臺幣玖萬柒仟零玖拾陸元及自民國一百零三年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告沈秋香應給付原告新臺幣壹萬叁仟捌佰柒拾捌元及自民國一百零三年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告許秀旺、沈秋香應連帶給付原告新臺幣壹萬肆仟玖佰壹拾元及自民國一百零三年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之
五計算之利息。
被告沈秋香、李玉雲應連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟肆佰貳拾壹元及自民國一百零三年十二月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告許秀旺、沈秋香連帶負擔百分之二，被告沈秋香、李玉雲連帶負擔百分之二，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但 於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之 撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之 撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日 起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回 書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民 事訴訟法第262 條定有明文。原告起訴時原將張介明列為被 告。俟於民國103 年12月14日具狀撤回對張介明之起訴（見 本院卷二第29頁）。經核，原告撤回起訴部分，業經張介明 之訴訟代理人於103 年12月18日審理時到庭未表示意見（見 本院卷二第16頁），且自該日起經過10日，亦未提出異議， 依前開規定，視為其同意原告撤回此部分之起訴，應予准許 。
貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項 第2 款定有明文。本件原告原起訴請求：一、被告詹雅竹、 毛葵陽、林紹夫、荊昌梅、方信、鍾雨潔、游馬阿桃、荊昌 泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂應給付原告3 人如本 院卷一第17頁至第19頁背面附表一「合計不當得利金額」欄 所示金額，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5 ％計算之利息。二、被告詹雅竹、毛葵陽、林紹夫、 荊筠捷、方信、鍾雨潔、游馬阿桃、荊昌泰、王美蓉、張宏 業、陳詩宗、李美桂應自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用 原告3 人公同共有桃園市○○區○○段000 地號及同段444 -2地號土地應有部分之日止，按月於每月1 日給付原告3 人 如本院卷一第20頁至第21頁背面附表二「合計每月相當租金 利益」欄所示金額，及自各月2 日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。三、被告許秀旺應給付原告3 人新臺幣 （下同）25萬7370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5 ％計算之利息。四、被告沈秋香應給付原告3 人4 萬5316元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。五、被告許秀旺及沈秋香應連帶給付 原告3 人4 萬9310元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。六、被告沈秋香及李玉雲應連 帶給付原告3 人5 萬8186元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年5 ％計算之利息。嗣於105 年1 月9 日於請 求之基礎事實同一之前提下具狀變更聲明為：一、被告詹雅 竹、毛蔡陽、林紹夫、荊筠捷、方信、鍾雨潔、游馬阿桃、 荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂應給付原告3 人 附表二「相當租金之不當得利金額金額」欄所示金額，並自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之 利息。二、被告詹雅竹、毛蔡陽、林紹夫、荊筠捷、方信、 鍾雨潔、游馬阿桃、荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李 美桂應自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用原告3 人公同共 有桃園市○○區○○段000 地號及同段444-2 地號土地應有 部分之日止，按月於每月1 日給付原告3 人如附表二「每月 相當於租金之不當得利」欄所示金額，及自各月2 日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。三、被告許秀旺應給 付原告3 人25萬4775元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。四、被告沈秋香應給付原告3 人4 萬5243元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。五、被告許秀旺及沈秋香應連帶給付 原告3 人4 萬9238元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。六、被告沈秋香及李玉雲應連 帶給付原告3 人5 萬8114元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息（本院卷三第11頁至第12 頁）。揆諸前揭規定並無不合，應予准許。
叁、本件原告廖廷玉及被告鍾雨潔未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依聲請一造辯論而為 判決。
乙、實體方面
壹、原告主張：桃園市○○區○○段0000號至1649號建物共32戶 建物為訴外人寶皇建設股份有限公司（下稱寶皇公司）於85 年間興建之四棟雙拼四層公寓，而該32戶建物係以桃園市○ ○區○○段000 地號、444-2 地號土地（下合稱系爭土地， 分稱系爭443 號土地、系爭444-2 號土地）為其使用基地， 故系爭32戶建物與其基地之利用關係，應以32戶建物之面積 比例計算其應配、賦之系爭土地應有部分。原告3 人為訴外 人廖何城（已歿）之繼承人，廖何城於86年4 月19日自寶皇
公司受讓10戶建物，其中與本案有關者為桃園市○○區○○ ○路00巷0 號3 樓（即同段建號1644號建物，下稱系爭16 44號建物，系爭1644號建物於99年6 月11日因拍賣移轉予訴 外人蔡佩容；桃園市○○區○○村○○○路00巷0 號2 樓（ 即同段建號1647號建物，下稱系爭1647號建物，系爭1647號 建物於99年5 月10日因拍賣移轉予訴外人許建嵐）；桃園市 ○○區○○○路00巷0 號3 樓（即同段建號1648號建物，下 稱系爭1648號建物，系爭1648號建物於99年6 月11日因拍賣 移轉予訴外人楊錦城）；桃園市○○區○○○路00巷0 號4 樓（即同段建號1649號建物，下稱系爭1649號建物，系爭16 49號建物於99年8 月16日因拍賣移轉予被告李玉雲）；桃園 市○○區○○○路00巷0 號4 樓（即同段建號1645號建物， 下稱1645號建物）至今仍為原告3 人公同共有，系爭土地以 及系爭1644號房屋、系爭1645號房屋、系爭1647號房屋、系 爭1648號房屋、系爭1649號房屋，本均為廖何城之遺產，系 爭土地及系爭數建物現遭或曾遭被告等人無權侵占，故依民 法第179 條規定請求返還相當租金之利益，或類推適用民法 425 條之1 規定請求給付租金，茲將被告等人無權侵占之情 形論述如下：
一、被告詹雅竹、毛葵陽、林紹夫、荊筠捷、方信、鍾雨潔、游 馬阿桃、荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂等12人 部分（下稱被告詹雅竹等12人）：
㈠現原告3 人公同共有系爭土地3662/10000之應有部分，約為 12戶所配賦之土地持份，卻僅有32建物中3 戶即1631建號、 1639建號、1645建號建物所有權，而被告詹雅竹、荊筠捷、 游馬阿桃、荊昌泰、張宏業等5 人雖為其上建物之所有人， 卻無任何基地之持分；被告毛葵陽、林紹夫、方信、鍾雨潔 、王美蓉、陳詩宗、李美桂等7 人則雖為建物之所有人，然 其所持有之土地持分顯不足其建物面積所應配賦之土地持分 。
㈡被告詹雅竹等12人以其所有建物占用系爭土地，然渠等所有 之應有部份既顯有不足，且顯係無權占用系爭土地或逾越應 有部分為使用收益，且其不足之部分又屬無權占用原告3 人 之應有部分，則被告詹雅竹等12人所受超過利益，即屬不當 得利無疑。是原告先位之訴爰依民法第179 條不當得利規定 ，請求被告詹雅竹等12人返還自起訴狀繕本送達之日起回溯 五年內相當租金利益，並應自起訴狀繕本送達翌日起至終止 使用系爭土地原告3 人之應有部分之日止，按月於每月1 日 給付原告3 人相當每月租金之利益。
㈢如認被告詹雅竹等12人有權占有原告系爭土地應有部分，則
因被告詹雅竹等12人所有建物之全部均須使用原告系爭土地 應有部分，是被告詹雅竹等12人所有建物與原告所有之系爭 土地應有部分即類似於民法第425 條之1 所定之情形，應予 類推適用該法條規定，始符事理之平，否則被告詹雅竹等13 人無異得完全無償享受原告系爭土地應有部分之利益，而原 告卻無從按其應有部分對系爭土地使用收益，顯不合理，為 此，原告備位之訴主張應類推適用民法第425 條之1 ，請求 被告詹雅竹等13人給付自起訴狀繕本送達日起回溯5 年內使 用原告系爭土地應有部分之租金對價，並於起訴狀繕本送達 翌日起，按月於每月一日給付每月租金。
二、被告許秀旺、沈秋香、李玉雲部分（下稱被告許秀旺等3 人 ）：
㈠被告許秀旺為於85、86年間承攬寶皇公司就系爭土地上建物 之粉刷工程，而許秀旺之前配偶訴外人顧慧美因中意系爭16 45號建物，故向寶皇公司購買之，並搬入居住，然後來因顧 慧美之自備款不足，無法給付價金及其他因素，遭寶皇公司 及寶皇公司實際負責人洪正尚屢次要求許秀旺與顧慧美立即 搬離，寶皇公司並將系爭1645號建物所有權移轉與廖何城， 然許秀旺明知其非所有人，仍持續使用系爭1645號建物，並 於88年10月、11月間某日系爭1644號建物居住，並將系爭 1648號建物做為堆放雜物之用。許秀旺直至99年6 月11日原 告3 人因拍賣而將系爭1648號建物所有權移轉予楊錦城時， 方搬離系爭1648號建物，系爭1644號建物及系爭1645號建物 則無權占有至102 年6 月30日止。
㈡被告沈秋香與李玉雲為母女，李玉雲之胞姊訴外人林李碧玲 曾向寶皇公司簽訂系爭1648號建物、系爭1649號建物及系爭 土地持分之買賣契約，然林李碧玲未能依約履行，故寶皇公 司並未依約移轉上開建物所有權。詎料，被告沈秋香、李玉 雲雖明知林李碧玲並非所有人，且已無使用系爭1648號建物 、系爭1649號建物之使用權，竟基於使用收益之意思，於86 年或87年某日，將系爭1649號建物充作自己長久居住之用。 被告沈秋香更將系爭1647號建物、系爭1648號建物堆放雜物 。
㈢系爭1647號建物於99年5 月10日因拍賣移轉予許建嵐時，被 告沈秋香方停止無權占有，系爭1648號建物於99年6 月11日 因拍賣移轉予楊錦城時，被告沈秋香方停止無權占有。被告 李玉雲則於99年8 月16日因拍賣取得系爭1649號建物之所有 權。故被告許秀旺等3 人於原告3 人公同共有上開建物之期 間，無權占有上開建物，致原告受有無法就系爭房地使用、 收益，享有相當於租金之不當利益，原告依民法179 條規定
，訴請被告許秀旺等3人返還自起訴狀繕本送達日起回溯5年 ，因無權占有所受相當於租金之不當得利。
三、並聲明：一、被告詹雅竹等12人應給付原告3 人附表二「相 當租金之不當得利金額金額」欄所示金額，並自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、 被告詹雅竹等12人應自起訴狀繕本送達翌日起至終止使用原 告3 人公同共有系爭土地應有部分之日止，按月於每月1 日 給付原告3 人如附表二「每月相當於租金之不當得利」欄所 示金額，及自各月2 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。三、被告許秀旺應給付原告3 人25萬4775元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。四、被告沈秋香應給付原告3 人4 萬5243元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。五、 被告許秀旺及沈秋香應連帶給付原告3 人4 萬9238元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。六、被告沈秋香及李玉雲應連帶給付原告3 人5 萬8114元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息。
貳、被告則以：
一、被告游馬阿桃：訴外人游東森為被告游馬阿桃之子，於85年 9 月21日經范新雲介紹，以200 萬元之價格向寶皇公司購買 附表一編號七之1629號建物，並登記被告游馬阿桃名下。購 買時，只有拿到建築改良物所有權狀，沒有拿到土地權狀， 發現有問題後經查證才知，原來寶皇公司與系爭土地之地主 有財務糾紛，所以土地所有權無法移轉登記，更查出寶皇公 司在房屋移轉登記前已向銀行設定抵押貸款時，才知受騙等 語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、被告詹雅竹：廖何城於84年7 月21日出具系爭土地使用權同 意書，供寶皇公司申請建造執照興建本案之建物，茲不論廖 何城同意寶皇公司在系爭土地興建房屋，其等間係基於使用 借貸或合建或買賣之關係，本案之建物坐落系爭土地上，即 屬有權占有。且被告詹雅竹自以91年3 月18日經拍賣取得門 牌號碼桃園市○○區○○○路00號建物即附表一編號一系爭 1618號建物後，至今未曾使用，無受占有系爭土地之利益， 無須給付相當於租金之費用。另民法第425 條之1 須符合土 地及其土地上之房屋同屬一人所有；須所有人將其土地或土 地上之房屋所有權讓與他人；以及須土地及其土地上房屋因 讓與而異其所有人三項要件，被告詹雅竹經拍賣取得之系爭 1618號建物，係為實現債權，不得不於系爭1618號建物遭拍 賣時，以承受方式取得，自始未預期與系爭土地所有人成立
租賃關係，故自拍賣取得系爭1618號建物至今，未曾就該房 屋有使用或收益情事。系爭1618號建物與系爭土地自始為不 同所有人所有，亦非土地及其土地上房屋因讓與而異其所有 人，不符合推定有租賃關係適用上應具備之要件，自無法類 推適用民法第425 條之1 規定等語為辯，並聲明：駁回原告 之訴。
三、被告毛葵陽：被告毛葵陽所有門牌照碼桃園市○○區○○○ 路00號2 樓，即附表一編號二系爭1619號建物並未坐落系爭 444-2 號土地，據此原告就系爭444-2 號土地所主張之權益 ，均無理由合先敘明。系爭1619號建物坐落系爭443 號土地 ，尚未致原告受有損失。蓋集合型住宅坐落於土地上，除有 其他達法增建、修建等排除其他共有人使用收益之情，否則 全體區分所有權人對於所坐落之土地實則處於全部均得自由 使用收益之狀態，故不論被告毛葵陽所有系爭1619號建物面 積與全部建物面積比例是否與系爭443 號土地之持分相符， 抑或被告毛葵陽是否因而獲有利益，包含原告在告之全體土 地共有人就系爭443 號土地之使用收益權益均未受有損害， 自無所謂被告毛葵陽應依據民法第179 條應返還利益之餘地 ，蓋如就共有物之土地，不論共有人如何走動、鋪設、搭建 臨時工作物，倘若未限制或剝奪其他共有人使用收益，則無 返還利益問題，至多僅為實際上何人使用率較高之問題，本 件除非原告得以說明並舉證，因被告毛葵陽未取得原告所謂 足額之土地持分而受有如何之具體損害，否則原告之請求應 無理由。另原告本案之主張，以損害他人權益為主要目的， 有違民法第148 條第1 項之規定。且本件之情形與民法第42 5 條之1 規範者均非相同，尚難比附援引等語為辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
四、被告林紹夫、荊筠捷、方信、荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳 詩宗、李美桂：寶皇公司之前負責人洪正尚於84年7 月11日 與原告之父親廖何城簽定不動產買賣契約書購買系爭土地以 建築房屋，而洪正尚無法在契約書第3 條所定之期限內支付 價金予廖何城，故廖何城依契約書第5條簽立之土地使用同 意書依同契約第8 條實已於84年10月20日起即失效，惟廖何 城仍信賴洪正尚，不但並未對之主張解除契約，反容許寶皇 公司無權占有系爭土地，持續建造直到系爭房屋竣工，故寶 皇公司於86年2 月26日向桃園地政事務所申請建物所有權第 一次登記時，仍未取得系爭土地之所有權以分配予各戶房屋 做為基地，因此，廖何城乃與洪正尚於86年4 月19日成立讓 與擔保協議，約定以建物十戶與廖何城所有系爭土地之32分 之10所有權互易，以擔保洪正尚應支付之土地價金，而寶皇
公司繼而直接將系爭土地之32分之10所有權連同各戶房屋分 別轉讓予第三人。綜上，廖何城既明知洪正尚已違約在先， 仍容許寶皇公司在系爭土地上起造建物，其就系爭房屋無使 用基地之權利應得以預見，故廖何城於86年4 月19日與洪正 尚成立之讓與擔保協議，應屬民法第799 條第4 項但書建物 基地應有部分分配比例之默示協議，原告及被告均應繼受該 協議。此外，寶皇公司所取得之土地應有部分32分之10均已 依法完成登記，依土地法第43條有公示之效力，被告等人因 信賴地政機關所為之登記，基於買賣契約向第三人購得本案 之建物，應不構成不當得利。並聲明：駁回原告之訴。五、被告許秀旺：被告許秀旺約自85至86年間起占用系爭1644號 、1645號、1648號建物後，原所有人廖何城未曾行使所有人 之權利，又原告3 人於90年繼承後則遲至99年方行使權利， 合計約13年期間未行使，依據權利失效原則，原告應不得再 行主張。另被告許秀旺自102 年1 月1 日起即搬離系爭1645 號建物，另向訴外人陳淑惠租屋居住，故原告主張關於被告 占用系爭1645號建物逾102 年1 月1 日後之部分，即102 年 1 月1 日至同年6 月30日，應屬無據。又被告許秀旺於85年 1 月9 日以其前配偶之名義與寶皇公司簽訂房屋及土地預定 買賣契約書，買受系爭1645號建物及基地，約定總價375 萬 元，並曾支付139 萬元價金予寶皇公司，故被告使用系爭16 45號建物應屬有權占有，並非無法律上之原因，不構成不當 得利。再者，原告主張被告許秀旺與沈秋香應連帶賠償共同 占用系爭1648號建物部分，因民法第179 條以下不當得利請 求權，就多數受領人之情形並無連帶責任之規定，且原告並 未舉證被告與沈秋香各自占用之具體範圍為何，故原告主張 被告許秀旺與沈秋香應負連帶責任云云，法律上理由不足， 應不足採。並聲明：駁回原告之訴。
六、被告沈秋香、李玉雲：駁回原告之訴。
七、被告鍾雨潔未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲 明或陳述。
叁、兩造不爭執之事項（見本院卷三第4 頁至第6 頁背面，第22 6 頁至第227 頁背面）：
一、原告之父廖何城與寶皇公司實際負責人洪正尚於84年7 月11 日簽定土地買賣契約，廖何城將系爭土地出賣與洪正尚（見 本院卷二第159 頁至第166 頁），廖何城於84年7 月21日出 具系爭土地之使用權同意書（見本院卷二第206 頁），同意 寶皇公司於系爭土地上興建包含本案系爭建物在內之8 棟4 層32戶房屋，於86年3 月19日完成建物所有權第一次登記。二、被告詹雅竹、毛葵陽、林紹夫、荊筠捷、方信、鍾雨潔、游
馬阿桃、荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂所有之 系爭房屋門牌號碼、及該12位被告關於系爭土地之應有部分 如附表一所示。
三、被告沈秋香、李玉雲為母女。被告沈秋香占有系爭1647號建 物至99年5 月10日；占有系爭1648號建物至99年6 月11日。 被告沈秋香、李玉雲占有系爭1649號建物至99年8 月16日被 告李玉雲取得系爭1649號建物所有權。
四、系爭443 地號土地99年1 月申報地價為6320元，102 年1 月 申報地價為9072元（見本院卷一第289 頁、第292 頁）。系 爭444-2 地號土地99年1 月申報地價為6320元，102 年1 月 申報地價為8080元（見本院卷一第290 頁、第291 頁）。肆、經本院於105 年1 月14日與兩造整理並協議簡化之爭點為（ 見本院卷三第4頁背面至第5頁）：
一、原告請求被告被告詹雅竹、毛葵陽、林紹夫、荊筠捷、方信 、鍾雨潔、游馬阿桃、荊昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、 李美桂給付如附表二所示相當於租金之不當得利，是否構成 民法第148條權利濫用？
二、若無權利濫用情形，原告依據民法第179 條請求被告詹雅竹 、毛葵陽、林紹夫、荊筠捷、方信、鍾雨潔、游馬阿桃、荊 昌泰、王美蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂給付如附表二所示 相當於租金之不當得利，有無理由？
三、原告類推適用民法第425 條之1 請求被告詹雅竹、毛葵陽、 林紹夫、荊筠捷、方信、鍾雨潔、游馬阿桃、荊昌泰、王美 蓉、張宏業、陳詩宗、李美桂給付租金對價，有無理由？四、原告請求被告許秀旺給付
㈠98年7 月3 日至99年6 月10日占用系爭1644號建物及其基地 相當於租金之不當得利，有無理由？
㈡98年7 月3 日至102 年6 月30日占用系爭1645號建物及其基 地相當於租金之不當得利，有無理由？
五、原告請求被告沈秋香給付自98年7 月3 日起至99年5 月9 日 占用系爭1647號建物及其基地相當於租金之不當得利，有無 理由？
六、原告請求被告許秀旺、沈秋香給付自98年7 月3日起至99年6 月10日占用系爭1648號建物及其基地相當於租金之不當得利 ，有無理由？
七、原告請求被告沈秋香、李玉雲給付自98年7 月3日起至99年8 月15日占用系爭1649號建物及其基地相當於租金之不當得利 ，有無理由？
伍、茲就爭點分別論述如下：
一、原告請求被告詹雅竹等12人給付如附表二所示相當於租金之
不當得利，不構成民法第148 條權利濫用。
㈠按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8 條第1項、第2項分別定有明文。
㈡經查，被告詹雅竹等12人關於系爭443 號、系爭444-2 號土 地之應有部分，確如附表一所示有不一甚至沒有應有部分之 情形，原告基此認為被告詹雅竹等12人應返還相當於租金之 不得利而提起本件訴訟，自非權利濫用。
二、原告不得依據民法第179 條請求被告詹雅竹等12人給付如附 表二所示相當於租金之不當得利。
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。
㈡經查，原告於104 年2 月20日之民事準備書狀中自陳，84年 7 月11日廖何城與寶皇公司實際負責人洪正尚簽定系爭土地 買賣契約，將系爭土地出賣予洪正尚，然洪正尚一再拖延給 付價金，廖何城遂與洪正尚約定，寶皇公司於86年4 月19日 移轉登記包含系爭1644號、1645號、1647號、1648號、1649 號等10戶建物與廖何城，廖何城則將系爭土地應有部分32分 之10過戶與寶皇公司，以利洪正尚貸款（見本院卷二第154 頁、第158 頁），復有該10戶之建物登記謄本在卷可佐（見 本院卷二第168 頁至第185 頁）。由此可證，本案建物之所 以無法依照建物面積比例配賦系爭土地之應有部分，乃肇因 於原告之父廖何城與洪正尚因買賣系爭土地發生糾紛，廖何 城未依約將系爭土地移轉登記予洪正尚所致，況且廖何城亦 於84年7 月21日出具土地使用同意書，同意寶皇公司於系爭 土地上興建本案之建物（見本院卷二第206 頁），既有系爭 土地之所有人同意興建本案之建物，則被告詹雅竹等12人之 建物占用系爭土地具有法律上之原因，自不構成不當得利， 原告為廖何城之繼承人，自應繼受上開土地使用同意書之義 務，故原告依據民法第179 條之規定，請求被告詹雅竹等12 人給付如附表二所示相當於租金之不當得利，亦為無據。三、本案並無類推適用民法第425 條之1規定之餘地。 ㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。
㈡經查，系爭土地之原所有人為廖何城，其將系爭土地出賣予 寶皇公司而未為移轉登記，被告詹雅竹等12人所有之系爭建
物原始起造人為寶皇公司，被告詹雅竹等12人嗣後輾轉取得 系爭建物之所有權，與民法425 條之1 之前提要件須「土地 及其土地上之房屋同屬一人所有」即有不符，本案之建物之 所以無法依照建物面積比例配賦系爭土地之應有部分，乃肇 因於廖何城與洪正尚因買賣系爭土地發生糾紛，廖何城未依 約將系爭土地移轉登記予洪正尚所致，已見上述，故本案之 事實與民法第425 條之1 所欲規範之事實亦無相類似之處， 自無「相類事實，應為相同處理」之類推適用餘地，故原告 主張類推適用民法第425 條之1 第1 項請求被告詹雅竹等12 人給付租金，亦無足取。
四、原告得向被告許秀旺、沈秋香、李玉雲請求返還相當於租金 之不當得利。
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會之通常觀念，最高法院61 年台上字第1695號判例參照。
㈡經查，系爭1644號建物自86年4 月19日至99年6 月10日止先 後為廖何城及原告等人所有（異動索引見本院卷四第114 頁 至第120 頁），系爭1645號建物自86年4 月19日迄今先後為 廖何城及原告等人所有（異動索引見本院卷四第123 頁至第 126 頁）。系爭1647號建物自86年4 月19日至99年5 月9 日 止先後為廖何城及原告等人所有（異動索引見本院卷四第12 7 頁至第132 頁），系爭1648號建物自86年4 月19日至99年 6 月10日止先後為廖何城及原告等人所有（異動索引見本院 卷四第133 頁至第137 頁），系爭1649號建物自86年4 月19 日至99年8 月15日止先後為廖何城及原告等人所有（異動索 引見本院卷四第139 頁至第142 頁）。次查，被告許秀旺自 87年間即開始無權占用系爭1644號、系爭1648號建物，自85 年底至86年初之間開始無權占用系爭1645號房屋，分為許秀 旺於本院101 年度審易字第2249號刑事案件，以及臺灣桃園 地方法院檢察署（下稱桃園地檢署）99年度偵續字第439 號 案件所自陳（見本院卷三第116 頁至第118 頁準備程序筆錄 ，第189 頁至第189 頁背面訊問筆錄）。另被告沈秋香與李 玉雲為母女，被告沈秋香於本院86年度民執字11247 號強制 執行事件98年12月27日執行（調查）筆錄中自陳86年底至87 年初搬入使用系爭1647號、系爭1648號、系爭1649號建物， 被告李玉雲於桃園地檢署101 年度偵字第14334 號案件偵查 中亦自陳85年底即住進系爭1649號建物（見本院卷一第117 頁背面至第118 頁），又原告於103 年7 月2 日提起本件訴 訟，以原告起訴日向前回溯5 年，且該等建物非屬原告所有
之期間不予計入，則被告許秀旺自98年7 月3 日起至99年6 月10日止，無權占有系爭1644號建物、自98年7 月3日起至 102 年6 月30日止，無權占有系爭1645號建物。被告許秀旺 、沈秋香自98年7 月3日至99年6 月10日共同無權占有系爭 1648號建物，被告沈秋香自98年7 月3 日至99年5 月9 日無 權占有系爭1647號建物，被告沈秋香、李玉雲自98年7 月3 日至99年8 月15日共同無權占有系爭1649號建物，可資認定 ，故原告請求被告許秀旺、沈秋香、李玉雲給付上揭無權占 有期間相當於租金之不當得利，應有理由。被告許秀旺雖提 出房屋租賃契約（見本院卷三第193 頁至第195 頁背面）， 抗辯自102 年1 月1 日起即無占有原告所有之建物，然查， 被告許秀旺提出之房屋租賃契約，至多僅能證明被告許秀旺 向訴外人陳淑惠承租桃園市龜山區文化一街之房屋，尚無法 證明被告許秀旺自102 年1 月1 日起即無占用原告所有之建 物，故被告許秀旺此部分之抗辯，不足採信。
五、原告得請求被告許秀旺、沈秋香、李玉雲給付相當於租金之 不當得利數額如下：
㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文。土地法 第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。 土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有權 人依該法所申報之地價，又舉辦規定地價或重新規定地價時 ，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分 之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者， 其申報之地價超過公告地價百分之120 時，以公告地價百分 之120 為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時 ，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價。土地法 第148 條、平均地權條例第16條分別定有明文。又房屋性質 不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，應以包括建築物 及其基地之總價額為其基準。而上開租金計算之規定，向為 司法實務據為計算相當於租金之不當得利之標準。惟目前地 政機關並未辦理房價之估定，實務上各直轄市或縣市政府機 關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核課房屋稅之依據 ，是土地法施行法第25條所規定之建築物價額，自得以各直 轄市或縣市政府機關所估定據以核算房屋稅之課稅現值為準 。又土地法第97條所規定之年息百分之10為限，乃指房地租 金之最高限額而言，非謂必須照申報價額年息百分之10計算 之，且尚須斟酌房地之位置，工商繁榮程度、使用人利用房 地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以
為決定。次按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關 於連帶債務之規定，民法第292條亦定有明文。 ㈡經查，系爭土地申報地價如兩造不爭執事項四所示，原告主 張均以6320元作為計算標準，自無不可，至系爭1644號、16 45號、1647號、1648號、1649號建物之課稅現值如及坐落地 號附表三所示，此有房屋稅繳款書（見本院卷一第135 頁至 第147 頁）及各該建物建物登記公務用謄本（見本院卷一第 279 頁至第288 頁）可按；依原告主張系爭土地上共有建物 32戶計算，本件土地價額、加計系爭各該建物課稅現值後， 土地及建築物之總價額如附表四所示。次查系爭1644號、16 45號、1647號、1648號、1649號建物及系爭土地面臨二線道 之道路，附近有全聯福利中心、大崗國中、華亞科技園區、 國泰世華商業銀行，附近為住商混合區，此有四鄰環境照片 等附卷足稽，（見本院卷三第270 至274 頁、第289 頁、第 296 頁），認相當於租金額之不當得利應以土地及建築物總 價額之年息6 ％為適當；依此標準（詳細計算式均見附表四 ）：
⒈被告許秀旺自98年7月3日至99年6月10日無權占有系爭1644 號建物應給付相當於租金之不當得利為1 萬9867元；自98年 7 月3 日至102 年6 月30日無權占有系爭1645號建物應給付
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