臺灣新竹地方法院民事判決 105年度簡上字第32號
上 訴 人 賴劉和音
訴訟代理人 賴東輝
吳咏欣
被上訴人 陳秀蘭
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國104年12月
14日本院新竹簡易庭104年度竹簡字第225號第一審判決提起上訴
，本院於民國105年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：
緣上訴人於民國（下同）101年5月21日經由拍賣程序取得坐 落新竹市○○段000○號、門牌號碼新竹市○○街000巷00號 （下稱系爭建物）、權利範圍5分之1之所有權，而與被上訴 人共有系爭建物（被上訴人應有部分為5分之4），系爭建物 所坐落之新竹市○○段000地號土地則為訴外人台灣肥料股 份有限公司（下稱台肥公司）所有。而系爭建物並無不能分 割情事，共有人間亦無不能分割之協議，且系爭建物現況無 法以原物分割，爰依民法第824條第2項規定請求變價分割。 又訴外人即被上訴人之被繼承人姜嬌妹未獲共有人同意，逕 行居住在系爭建物，不願將系爭建物返還予其他共有人，已 侵害上訴人權利，而姜嬌妹過世後，由被上訴人繼承姜嬌妹 之遺產，仍未將系爭建物返還其他共有人，爰依民法第767 條第1項規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭建物予上訴 人及全體共有人。再者，姜嬌妹及被上訴人占有使用系爭建 物，並無法律上原因，其因此受有使用系爭建物之利益，致 上訴人受有損害，上訴人自得請求被上訴人返還相當於租金 之價額。而系爭建物位處新竹科學園區、清大、交大及工研 院等精華地區，當地租金行情約每月新臺幣（下同）2萬元 ，被上訴人占用上訴人應有部分，每月自得請求被上訴人給 付相當於租金之不當得利損害金4,000元，及自上訴人於101 年5月21日取得系爭建物所有權之翌日開始計算。並於原審 聲明請求：系爭建物准予變價分割；被上訴人應將系爭建物 騰空遷讓返還上訴人及全體共有人。並自101年5月21日起至 遷讓返還上開建物之日止，按月給付上訴人4,000元。二、被上訴人則以：被上訴人為系爭建物之共有人，且應有部分 為5分之4，上訴人應有部分僅5分之1，被上訴人何以不能在 系爭建物擺放物品，況姜嬌妹於54年間系爭建物蓋好後即已
入住，上訴人迄101年5月21日始經法拍取得系爭建物應有部 分5分之1，竟欲將住在系爭建物一輩子，且持有系爭建物應 有部分5分之4共有人趕走，被上訴人願在104年12月31日前 將系爭建物內之物品清空。又上訴人在協調會時同意讓姜嬌 妹住到百年之後，亦未要求被上訴人支付租金，故姜嬌妹與 伊均無不當得利，伊願意以系爭建物供上訴人使用9個半月 作為補償。上訴人主張系爭建物每月2萬元之租金太高，當 地實際出租行情約為8,000元至10,000元。另伊有向系爭建 物坐落土地所有人台肥公司繳納土地租金，且於103年有修 繕系爭房屋，上訴人應依據應有部分5分之1之比例，負擔相 關費用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴判決，即判命（一）系爭 建物應予變價分割，並就賣得價金按兩造應有部分比例分配 。（二）被上訴人應將系爭建物騰空遷讓返還上訴人及全體 共有人，並給付上訴人30,914元，及自104年5月21日起至遷 讓返還系爭建物之日止，按月給付上訴人1,042元，並駁回 其餘之訴（原審判為被上訴人敗訴部分，未據被上訴人聲明 不服，已告確定）。上訴人就原審敗訴部分（即不當得利請 求部分）提起上訴，並補充以：原審判決被上訴人應給付之 租金，嚴重偏離市場行情甚多，且被上訴人需將土地不當得 利相當於租金39,358元一併給付上訴人才合理，上訴人亦需 另給付土地所有權人台肥公司土地租金。又被上訴人應向台 肥公司請求退還其溢繳之101年度土地租金，不應向無債權 債務關係之上訴人請求，況且台肥司也向上訴人請求101年5 月21日起之土地租金。為此，上訴聲明：（一）原判決不利 於上訴人部分廢棄。（二）上廢棄部分，被上訴人應再給付 上訴人113,086元，及自104年5月21日起至遷讓返還系爭建 物之日止，按月再給付上訴人2,958元。被上訴人答辯聲明 ：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物原為訴外人姜嬌妹與其子陳立福所有，應有部分 各為5分之4、5分之1，並由姜嬌妹居住使用。嗣上訴人於 101年5月21日經由拍賣程序取得陳立福之應有部分5分之1 ，嗣姜嬌妹於104年3月11日死亡，由被上訴人分割繼承姜 嬌妹之應有部分及系爭建物內姜嬌妹之物品。
（三）系爭建物坐落之新竹市○○段000 地號土地之所有權人為 台肥公司。自姜嬌妹支付台肥公司101年1月1日至12月31 日止之土地租金5萬4,000元後，兩造均未再曾繳納。五、上訴人主張被上訴人無權占用系爭建物，致其應有部分無法 使用收益而受有損害，故被上訴人應按當地租金行情每月2
萬元計算相當於租金之不當得利予上訴人云云，惟為被上訴 人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭執之點厥為：上訴 人依民法第179條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不 當得利，有無理由？金額若干？茲析述如下：
（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又各共有人按其應有 部分，對於共有物之全部有使用收益之權，各共有人得就 共有物之全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應 有部分使用收益，如逾越其應有部分之範圍使用收益時， 即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要 難謂非不當得利。是各共有人按其應有部分對於共有物之 全部雖有使用收益之權，惟共有人對於共有物之特定部分 為使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人 得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如 共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任 意為使用收益，即屬侵害他共有人之權利，其逾越應有部 分為使用收益，所受超過之利益即為不當得利。經查，系 爭建物原為姜嬌妹所居住使用，嗣上訴人於101年5月21日 取得系爭建物應有部分5分之1，姜嬌妹仍持續占有居住至 104年3月11日歿，而其屋內由被上訴人繼承之姜嬌妹物品 迄104年12月31日始由被上訴人搬空等情，業為被上訴人 所不爭，並經原審勘驗現場屬實，有勘驗筆錄及現場照片 在卷可按（見原審卷二第42至52頁）。被上訴人雖辯稱上 訴人拍定系爭建物後有同意讓其母親住至百年並不收取租 金，惟為上訴人所否認，被上訴人復未能舉證以實其說， 所辯應無足採。按占用係指對於標的物有事實上之管領力 ，標的物若為不動產，對之有事實上之管領即屬占用，不 以居住為限。本件被上訴人於姜嬌妹過世後，仍將其物品 置放於系爭建物，自亦屬不法占用。從而，姜嬌妹及被上 訴人未經上訴人同意，逾越其應有部分之範圍而使用收益 系爭建物，自屬無法律上之原因而受有利益，並致上訴人 受有損害，是上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當 得利，即屬有據。
（二）又城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價 年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。土地 法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建 築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管 市縣地政機關估定之價額。而房屋之申報價額，因目前市 縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定 ，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關
就系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定， 自無不可。而所謂年息百分之10，乃指房屋租金之最高限 額，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌 基地之位置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價 值、所受之利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定 。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損 害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金 之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還 占有土地所得之利益，參照本院61年台上字第1695號判例 意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，亦有最高 法院94年度台上字第1094號民事裁判要旨可資參照。是無 權占有他人房屋，本應適用上開土地法規定定其所受相當 於租金之不當得利數額，上訴人主張應按當地租金行情每 月2萬元計算相當於租金之不當得利云云，並不足取。查 姜嬌妹為系爭建物之原始所有人且賴系爭建物至其終老， 而被上訴人則僅將其繼承自姜嬌妹之物品放置於系爭建物 內，渠等均非將系爭建物供營業使用，為兩造所不爭；再 查，系爭建物為課稅基礎之1、2層面積共74.9平方公尺， 課稅現值為3萬8,200元，有新竹市稅務局房屋稅籍證明書 附卷可稽（見原審卷一第11頁），惟參諸系爭建物於本院 100年度司執字第24612號執行程序中拍賣公告上記載：樓 層面積1、2層合計70.32平方公尺，增建23.28平方公尺等 情，有拍賣公告在卷可佐（見原審卷二第71頁），是其面 積及價值既有增建部分，自難僅以其課稅現值為據，本院 審酌系爭建物於上開強制執行程序中已為鑑價，其鑑定價 格已將增建部分、房屋現況及折舊率等因素一併考量，本 院執行處以該鑑定價格為基礎拍賣系爭建物，並由原告以 12萬5,000元價額拍得系爭建物應有部分1/5，有強制執行 投標書在卷可證（見原審卷二第72頁），是以該拍得價格 推算系爭房屋現值為62萬5,000元（12萬5,000元÷1/5＝ 62萬5,000元）當較為接近現況，並據此作為估算每月租 金之基礎亦較可採。再參諸，系爭建物位於新竹市東明街 233巷內，屬住宅區，與對面二層樓共用3米寬之巷道，僅 能通行機車，汽車不易進入，距光復路約30米，學區為培 英國中、建華國中、及東園國小，鄰近商圈有水源市場及 愛買賣場，生活機能便利，及系爭建物坐落之基地非兩造 所有等一切情況，認以系爭建物之現值62萬5,000元之年 息10%計算為允當，是上訴人得請求之相當於租金之不當
得利損害賠償應為每月1,042元（計算式：625,000×10% ×1/512＝1,042，小數點下4捨5入）。上訴人雖主張應 將土地部分不當得利39,358元一併計算方為合理云云，然 系爭土地之所有權人為台肥公司，並非上訴人所有，自不 得併算土地之申報地價，上訴人上開主張，尚難採認。準 此，被上訴人占用系爭建物全部，致被上訴人就其應有部 分5分之1自101年5月21日起至104年5月20日止（3年）所 受相當於租金之損害金額為37,512元（計算式：1,042× 12×3＝37,512），上訴人逾上開數額之請求，即非有據 ，應予駁回。
（三）末按共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單 獨為之，民法第820條定有明文，而共有物之保存行為， 係指保全共有物之本體或物上所存權利之行為，舉凡以防 止共有物之有形毀損、滅失及其價格低落或權利喪失等為 目的，而維持其現狀之行為均屬之。因此等行為，原則上 均係為共有人之共同利益，故各共有人均得單獨為之（最 高法院82年度台上字第841號判決參照）。又二人互負債 務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務 ，與他方之債務，互為抵銷；又抵銷，應以意思表示，向 他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按 照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項、第335條第1項亦 有明文。查系爭建物所坐落土地之101年度租金5萬4,000 元係由姜嬌妹繳納予台肥公司等情，此有台肥公司104年 11月12日肥資產字第1040000947號函文及土地租賃書在卷 可按（見原審卷二第40至42頁），且為兩造所不爭（見原 審卷二第64頁），而繳納系爭建物坐落土地之租金，核屬 為保全系爭建物維持現狀之保存行為，並為全體共有人之 共同利益為之，揆諸前揭說明，共有人自得單獨為之，而 上訴人於101年5月21日取得系爭建物應有部分5分之1，自 應依其取得時間按應有部分比例分擔該土地租金，是認上 訴人應分擔101年度之土地租金之金額為6,598元（計算式 ：54,000×223/365×1/5＝6,598，小數點下4捨5入）， 被上訴人既繼承姜嬌妹之債權債務，故其抗辯以上開上訴 人應負擔之租金債權為抵銷，核屬有據。至上訴人雖主張 被上訴人應向台肥公司請求退還其溢繳之101年度土地租 金，不應向無債權債務關係之上訴人請求，況台肥公司亦 向上訴人請求101年5月21日起之土地租金云云。惟查姜嬌 妹既已向台肥公司繳清101年度系爭土地租金，已使台肥 公司之該年度租金債權消滅，上訴人自無需再向台肥公司 繳納101年度之土地租金，而應依不當得利之法律關係向
被上訴人清償其應分擔之部分，甚為明確。從而，被上訴 人自101年5月21日起至104年5月20日止應給付上訴人之相 當於租金不當得利金額37,512元，扣除被上訴人抗辯抵銷 之上開金額6,598元，被上訴人尚應給付上訴人30,914元 （37,512－6,598＝30,914）。六、綜上所述，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給 付30,914元，及自104年5月21日起至遷讓返還系爭建物之日 止，按月給付相當於租金之不當得利金額1,042元部分，應 予准許，至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。從而原 審就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無違誤 ，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由， 應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 楊明箴
法 官 彭淑苑
法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 23 日
書記官 李慧娟