臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第70號
原 告 陳文淵
黃悅如
共 同
訴訟代理人 戴雯琪律師
被 告 新竹建築經理股份有限公司
法定代理人 詹宣勇
訴訟代理人 陳睿智律師
詹益坤
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年7月20日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條 第1 項第1 款、第2 項分別定有明文。查原告起訴時聲明： 被告應履行買賣契約，將如附表一所示不動產（下稱B8房地 ）所有權移轉予原告陳文淵（見本院卷一第3 頁）。嗣於本 院民國104 年6 月23日準備程序時追加黃悅如為原告（本院 卷一第75頁反面）；再於本院104 年10月29日準備程序時變 更聲明為，先位：一、被告應履行買賣契約，將B8房地所有 權移轉予原告；二、原告願供擔保，請准予宣告假執行。備 位：一、被告應給付原告新臺幣（下同）555 萬9,667 元， 及自99年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息；二 、原告願供擔保，請准予宣告假執行。另備位聲明部分追加 民法第226 條第1 項、第256 條及第259 條第1 項第2 款規 定為請求權基礎（見本院卷一第207 頁）。而被告對原告上 開變更聲明及請求權基礎之追加皆未異議而為本案之言詞辯 論，依首開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於96年1 月21日購買「綠景莊園」預售屋建案（下稱系 爭建案）之B8房地，並分別與訴外人太廣股份有限公司（下 稱太廣公司）、被告簽立房屋、土地之預定買賣合約書，約 定價金各為685 萬7,500 元、369 萬2,500 元（下合稱B8房 地買賣契約）。系爭建案原定於94年9 月底前開工，至開工
日起算600 個日曆天內完工，並以建管機關核發使用執照日 為完工日。詎至97年間，系爭建案遲未完工，太廣公司亦於 同年間倒閉，嗣協調訴外人貴築建設實業有限公司（下稱貴 築公司）提供附表二所示不動產（下稱F41 房地）作為B8房 地之擔保，約定由原告配合貴築公司辦理銀行貸款，先將F4 1 房地所有權移轉登記予原告陳文淵，並以貴築公司、太廣 公司、原告陳文淵三方於97年4 月7 日簽立協議書（下稱97 年協議書，即原證2 ）為憑，原告陳文淵復於97年5 月20日 分別就F41 房地各與貴築公司、訴外人歐陽鯤（太廣公司代 表人）簽立買賣契約書，約定價金各786 萬元、524 萬元， 合計1310萬元（下合稱F41 房地買賣契約）。後因被告同意 承接履行原告與太廣公司間所簽立之B8房屋買賣契約部分， 原告陳文淵遂與被告再於98年4 月21日簽立協議書（下稱98 年協議書，即原證3 ）為據。又為續行B8房地之興建，兩造 與太廣公司再於98年12月27日三方簽立B8房地預定買賣合約 書增補條款，並訂明B8房屋於99年6 月30日前完工取得使用 執照，不受原告與太廣公司原簽立契約完工期限之限制。 ㈡原告就B8、F41 房地買賣契約，各給付價金予被告如下，惟 被告迄未履行約定之契約義務：
1.B8房地部分：
B8房地買賣契約總價為1055萬元，原告給付如附表三所示之 價金，合計555 萬9,667 元。而B8房地於99年7 月6 日核發 使用執照，且經被告自承確實完工，迄今卻仍未辦理過戶至 原告名下。
2.F41房地部分：
F41 房地買賣契約之總價為1310萬元，原告已實付之項目包 含擔任協保戶代建商向華泰銀行借款915 萬元、5 年份銀行 利息131 萬6,620 元、代收款項20萬元、99至103 年房屋稅 2 萬2,415 元、地價稅3,579 元、欠繳電費暨復電費1 萬0, 671 元、恢復供水費3,000 元，合計為1070萬6,285 元。又 F41 房地所有權於99年2 月1 日以買賣為原因移轉登記予原 告陳文淵，於103 年6 月18日簽立F41 房地之交屋資料移交 清冊，復經原告陳文淵與被告、訴外人許明環於本院103 年 度訴字第805 號確認所有權存在事件（下稱另案訴訟）達成 和解，其內容為許明環同意在原告陳文淵給付70萬元之同時 ，將F41 房地所有權狀交付原告陳文淵；被告同意於原告陳 文淵給付前開款項與許明環後，給付70萬元予原告陳文淵； 被告、許明環同意原告陳文淵給付70萬元予許明環後，不再 爭執原告陳文淵為F41 房地所有權人，足見原告陳文淵業已 取得F41 房地所有權，惟被告迄未依前開和解筆錄，給付70
萬元予原告陳文淵。
㈢原告以先位聲明請求被告移轉B8房地所有權，為有理由： 1.原告不僅已支付如附表三所示之買賣價金，並與被告、太廣 公司簽訂97、98年之協議書，被告亦已同意繼受B8房屋買賣 契約。是縱被告目前將B8房地所有權信託登記予訴外人永豐 銀行，然其與永豐銀行乃基於信託關係為所有權之移轉，信 託受益人為被告，且信託期間為「102 年10月起存續1 年， 或本專案工程建物所有權完成過戶於受益人止」。其附件之 信託條款信託財產之管理或處分方法亦提及：「㈡本信託財 產之管理運用方法為單獨管理運用，乙方（即永豐銀行）對 信託財產不具有運用決定權，委託人（即被告）對信託財產 之營運範圍或方法應為具體特定之運用指示，並由乙方依該 運用指示為信託財產之管理或處分。㈦甲方（即被告）雖應 依本信託契約第五條第一項約定將信託財產信託登記予乙方 ，惟甲方就房地或停車位仍有權自行辦理銷售，並應提供房 地買賣契約影本予乙方。」足認被告對B8房地仍有實質上之 管理及處分權，永豐銀行須依被告指示為信託財產之管理或 處分，此外，被告亦得自行處分買賣事宜。
2.被告於未告知且未徵得原告同意之情況下，擅將B8房地設定 信託及最高限額抵押權予永豐銀行，此乃被告與永豐銀行間 之債權債務關係，與原告無涉，亦不影響原告請求被告將B8 房地過戶之權利，原告自得先位聲明請求被告履行買賣契約 ，由原告給付餘款，將B8房地移轉予原告。
㈣倘認原告之先位聲明無理由，原告備位聲明以被告具可歸責 事由，解除B8房地買賣契約，請求返還價金： 被告未依B8房地買賣契約，於99年6 月30日前完工並取得使 用執照，嗣於取得使用執照後，又未於半年內與原告商議繳 款及過戶事宜，顯然違約在先。嗣被告逕將B8房地信託登記 及設定最高限額抵押權予永豐銀行，致永豐銀行為B8房地名 義上之所有權人，後因永豐銀行不同意塗銷抵押權，原告之 請求履行契約即陷入給付不能。原告爰以「民事爭點整理暨 追加訴之聲明狀」作為解除契約之意思表示，而原告欲請求 返還之價金則如附表三所示買賣價金555 萬9,667 元，價金 利息則以原告最後一次給付工程款之日即99年10月15日為利 息起算日，並按年息5%計算法定遲延利息。
㈤兩造間並未達成B8換成F41房地之協議： 1.觀之97年協議書第1 條：「F41 為B8之擔保」，第3 條亦載 明「辦理銀行貸款所發生之費用及利息均由甲方（貴築公司 ）負擔」，第6 條更約定：「甲、乙（太廣公司）雙方同意 若未依協議辦理時，所提供之擔保物可由丙方（原告陳文淵
）全權處理。」，縱後於99年1 月16日雖有訴外人陳春蘭代 協保戶與貴築公司、被告簽立協議書（下稱99年協議書，即 被證2 ），由協保戶向華泰商業銀行借款，惟99年協議書直 至本件訴訟被告提呈法院後，原告才知悉協議書原貌，與97 年協議書互核大致相同，卻刪除97年協議書第6 條「甲乙雙 方同意若未依協議辦理時，所提供之擔保物可由丙方全權處 理。」，致約定不利於系爭建案住戶，顯有違誠信之處。 2.依97年協議書第6 條意旨可知，原告得全權處理F41 房地， 衡情99年協議書亦同此旨，住戶方可能代辦貸款供建商運轉 ，使建商於99年2 月1 日將F41 房地移轉過戶原告。惟被告 迄未依當初約定負擔原告所代墊辦理銀行貸款所生之費用， 甚至F41 房地權狀亦曾遭建商交付訴外人許明環質押，均已 顯示被告違約，根本無須再為換屋協議。遑論被告提出作為 兩造有「換屋協議」之費用結算表，其上備註欄僅記載「二 、B8狀況（繳款狀況）」第3 項：「101.9.12有談過要換戶 事宜，當時協議內容以現況交屋，於兩年後再交由建商買賣 ，B8已繳價金全額轉入F41 ，待F41 售出後再談論款項事宜 ，但這協議內容尚未定案。」，足見兩造針對此部分實無共 識。
3.參以兩造往來電子郵件內容，為102 年11月29日被告之受僱 人即訴外人陳瑋錂寄發主旨關於「綠景莊園結算表」兩種版 本予原告陳文淵，及原告陳文淵同年12月3 日回覆之電子郵 件，足見兩造商議尚停留在請建商確認協議事項階段，並未 因原告陳文淵的回覆達成任何協議，嗣後雙方也因欠款補償 金額與還款方式談不攏而未書立任何協議書。因上開協商破 裂且無進展，原告陳文淵始以另案訴訟確認F41 房地之所有 權，並達成和解，兩造實未就B8房地達成換戶或為其它任何 協議條款。
㈥原告並無未盡協力義務之情，原告仍可請求過戶B8房地： 1.被告雖提出B8房地已於99年7 月6 日取得使用執照之證明， 然被告取得使用執照之日期已逾協議書約定期限，原告於10 3 年9 月13日提出另案訴訟前，並未知B8房地已取得使用執 照，且迄99年10月15日原告繳付預售屋第13-18 期工程款65 萬元（即附表三編號16）後，被告也未曾發函表示要繳付剩 餘工程款並提交移轉過戶文件協辦產權登記。
2.況依B8房屋買賣契約第8 條第2 項前段約定：「賣方如逾前 款期限未開工或未取得使用執照時，每逾一日應按已繳房屋 價款萬分之五單利計算遲延利息予買方。」、第12條第2 項 前段約定：「賣方應於領得使用執照後六個月內，通知買方 進行交屋。」、第12條第3 項約定：「賣方如未於領得使用
執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房屋價 款萬分之五單利計算遲延利息予買方。」，是因被告違約之 情，原告早已得向被告請求原預售屋契約中之遲延利息。故 以B8房地原定取得使用執照日期99年6 月30日計算，被告最 遲應於99年12月29日通知原告進行交屋，又原告於99年12月 29日前已繳納之房屋價款為555 萬9,667 元，將其萬分之 5 四捨五入後為2,780 元。是自99年12月30日迄起訴之104 年 5 月1 日，共計1584日（計算式：99年12月30至103 年12月 31日止共1463日；104 年1 月1 日至104 年5 月1 日止共12 1 日）、以每日遲延利息2,780 元計算，原告即得向被告請 求付已到期之遲延利息共440 萬3,520 元（計算式：遲延利 息2,780 元×遲延天數1584日）。
3.原告本以B8房地實際過戶日期計算扣除遲延利息之差額，補 足剩餘價款後，以取得B8房地，惟迨加計利息至104 年5 月 1 日時，即已毫無價差（計算式：原購價格1055萬元－已付 金額555 萬9,667 元－遲延利息440 萬3,520 元－和解金70 萬元＝-11 萬3,187 元），堪認原告可直接取得B8房地之所 有權，係屬當然。
㈦原告並未欠繳F41 房地價金395 萬元，故無抵銷之事由： 1.被告辯稱就B8房地買賣契約解除後，被告應返還之價金尚需 扣除F41 房地未繳付之價款395 萬元，惟雙方既未達成換屋 協議，兩造亦已於另案訴訟達成和解約明：許明環及被告針 對原告陳文淵給付70萬元予許明環後，針對原告陳文淵為F4 1 房地所有權人不得再為爭執。是被告於今又欲主張以 F41 房地未付款項抵銷，顯無理由。
2.被告又辯稱原告已支付如附表三編號5 、6 、9 、15所示之 款項應予扣除，惟上開所列款項，皆已經被告蓋章簽認，而 被告於起訴前唯一爭執之33萬7,759 元工程變更款，亦蓋有 「綠景莊園收款章」。是如附表三所示之款項，均為原告所 給付、並屬因B8房地而增加價值之支出。
3.退言之，依97年、99年協議書意旨，原告代辦貸款期間，有 關辦理銀行貸款所生之費用、利息均由建商負擔，原告先行 代付之費用，亦由共管基金償還。但被告並未依約負擔原告 所代墊辦理銀行貸款所生之所有費用總計1070萬6,285 元， 業如前述，加計車馬費40萬元後，被告依協議書本應給付原 告1110萬6,285 元，倘認97年5 月20日原告陳文淵就F41 房 地另與賣方各別簽立之房屋、土地買賣合約總價1310萬元有 效成立，扣除被告應給付原告之1110萬6,285 元後，僅餘差 額199 萬3,715 元，再與原告備位聲明之本金即555 萬9,66 7 元相減，被告至少應返還356 萬5,952 元，亦大於其自承
「有換屋協議」時應給付的256 萬6,908 元數額。 ㈧為此，爰依B8房地買賣契約、97年及98年協議書之法律關係 提起先位之訴；並依民法第226 條第1 項、第256 條及第25 9 條第1 項第2 款規定提起備位之訴，並聲明：如前開變更 後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠兩造間已就B8、F41房地達成換屋協議： 1.依97年協議書之內容，F41 房地原係擔保性質，雖經三方協 議將F41 房地所有權移轉予原告陳文淵名下，惟所有權仍歸 貴築公司所有。原告主張其不記得有無簽寫99年協議書，然 其既委由陳春蘭辦理此等協議，而99年協議書業由陳春蘭代 表名冊上簽名住戶與貴築公司、被告所簽署，自屬合法有效 。遑論原告陳文淵亦已於99年協議書內「F41 戶」處簽名用 印，自不得再稱其不知該協議存在，B8房地之所有權，仍自 始為貴築公司所有。
2.參以原告陳文淵於102 年12月3 日寄予陳瑋錂及陳瑋錂於同 年11月29日寄予原告陳文淵之電子郵件可知，原告已明確表 示有換屋協議之事。且觀該往來郵件之附件費用結算表亦知 ，上開費用結算表共有兩種不同版本之差異在於「擔任協保 戶，應給付客戶金額（協保戶福利）」之「車馬費」40萬元 有無，而當時被告係先以電子郵件寄予原告陳文淵「未剔除 車馬費」版本。惟製作「剔除車馬費」版本費用結算表，乃 係綠景莊園其他建案買主（與本案原告換戶相同情形）於換 戶合意後，價錢與換戶後屋況均為合理，故協議不再另外收 取車馬費40萬元，其他建號買方皆同意僅收取「利息支出」 與「代收費」。是被告製作「剔除車馬費」版本之費用結算 表予原告時，該費用結算表即記載「四、換戶後產生的金額 狀況（由B8換戶至F41 ）」之「B8已繳價金」（誤繕為B15 ）。顯然兩造間買賣關係係以「換戶」方式，將原本B8房地 ，轉為F41 房地之買賣。
㈡縱認兩造無換屋協議存在，原告依B8、F41 房地買賣契約， 亦應再給付價金如下：
1.B8房地部分尚有579萬元未給付：
原告所主張附表三編號5 「增建款22萬元」、編號15「增建 款33萬7,759 元」應予扣除，因該增建款係原告與訴外人立 丞營造公司、吉勝營造公司分別簽立承攬契約所需費用，非 原買賣契約所涵蓋範圍；附表三編號9 「工程變更款21萬2, 817 元」亦應予扣除，該部工程係因原告有變更需求，始由 被告進行施工，非原買賣契約價款所涵蓋範圍。附表三編號 6 「代收瓦斯費2 萬9,091 元」應予扣除，瓦斯費係被告代
收繳交予瓦斯公司，本即應由原告負擔，亦非原買賣契約所 涵蓋。又原告給付之B8房地價款555 萬9,667 元，扣除上開 費用，原告實際繳付者僅有476 萬元。是B8房地總價1055萬 元計算，原告尚應給付被告價金579 萬元（即未繳納房屋款 209 萬7, 500元、及土地款369 萬2,500 元）。 2.F41房地部分尚有395萬元未給付：
F41 房地買賣價金1310萬元扣除被告已取得之華泰銀行貸款 915 萬元，原告尚有395 萬元未為給付。而915 萬元既為貸 款，屬買賣價金之一部，其中包含貸款本金、利息，均應由 借貸人即原告所負擔；另房屋、地價、水電等應納費用，亦 應由原告所繳付，並無代墊或轉由被告支付之情，則原告主 張已繳納之1070萬6,285 元中，包含上開各項費用部分，均 不應認列。另案訴訟和解筆錄僅記載三方不得對F41 房地所 有權歸屬再為爭執，仍無礙被告向原告請求給付價金之權利 ，是原告所欠債務尚屬存在，原告自應給付餘款395 萬元。 3.倘無換屋協議存在，原告尚須給付974 萬元（計算式： 579 萬元＋395 萬元），方為付清買賣價金而得同時取得B8、F4 1 房地所有權。
㈢依兩造間之換屋協議，被告已完成交付F41 房地，僅須找補 價金256 萬6,908 元，自毋庸再將B8房地所有權移轉登記予 原告：
1.基於兩造之換屋協議，被告願將原B8房地已繳價款476 萬元 抵充F41 房地所餘之395 萬元價款。被告並因之與原告於另 案訴訟和解，使F41 房地脫離供B8房地擔保之性質，而 F41 房地所有權，亦已於99年2 月1 日移轉登記予原告陳文淵， 並已於103 年6 月18日交屋，並經原告陳文淵簽名於交屋資 料移交清冊為證，堪認F41 房地已歸原告所有，雙方買賣契 約理應已達目的。
2.F41 房地總價1310萬元中，被告已收取915 萬元，原告尚餘 395 萬元款項未給付，業如前述，是根據前項合意，扣除原 告擔任協保戶福利之129 萬5,000 元（由被告給付予原告） ，原告須給付被告265 萬5,000 元。兩造合意以B8房地換戶 至F41 房地，故原告須給付被告之款項265 萬5,000 元，與 原告已繳納522 萬1,908 元找補，被告尚須給付原告256 萬 6,908 元（此為換戶後結算金額）。
㈣原告主張備位聲明部分，被告不具可歸責事由： 1.B8房地雖於102 年11月6 日信託登記予永豐銀行，然因兩造 已達成換屋協議，買賣標的物已改為F41 房地，故無給付不 能之問題。此外，99年協議書第3 條為甲方（即原告）承諾 不轉賣、設定或為任何處分行為，若依原告所主張沒有所謂
換屋協議，然原告就F41 房地從擔保變為所有權人，反而係 原告違反上開第3 條約定。
2.兩造於簽立99年協議書後，嗣因達成換屋協議，原告方就B8 房地價金僅給付至99年10月15日（累積共476 萬元）。惟原 告竟於另案訴訟以和解方式取得F41 房地權狀後，復提起本 件訴訟主張被告應移轉B8房地所有權，欲以一戶價金取得兩 戶房地，顯係違反誠信原則，亦難認被告有可歸責之事由， 而得逕以解除B8房地買賣契約。
㈤若認原告得解除B8房地買賣契約，被告則以F41 房地原告未 繳價金395 萬元作為抵銷抗辯：
1.兩造互負債務，而其給付種類相同，皆為金錢給付之債，被 告自得以原告就F41 房地買賣契約未繳價款395 萬元之債務 ，與原告主張解除B8房地買賣契約，請求返還已繳價金 476 萬元之債務，依民法第334 條第1 項，互為抵銷。 2.遑論原告違反協力義務在先，被告亦無須負遲延責任： 依B8房屋買賣契約第11條規定，原告應於產權移轉階段繳交 除交屋保留款以外之工程款，即原告負有協力義務。然被告 已通知原告繳納第19-21 期（各13萬元）及第22期（160 萬 7,500 元）工程款，計199 萬7,500 元，惟原告至今並未繳 納，且亦未提出移轉過戶所需之相關文件，導致被告遲遲無 法辦理產權移轉，遑論交屋，足見原告未盡協力義務在先， 被告自無須對B8房地負擔遲延責任。更有甚者，原告未盡協 力義務，違反B8房屋買賣契約第6 條規定，被告（即賣方） 尚得向原告（即買方）主張逾期繳款之遲延利息，更得依同 契約第18條主張原告違反契約，併請求違約金及解除契約等 語，資為抗辯。
㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第215頁反面至第216頁）： ㈠原告於96年1 月21日購買B8房地，房屋及土地分別與太廣公 司、被告簽立買賣契約，價金各685 萬7,500 元、369 萬2, 500 元，合計1055萬元（見本院卷一第19至36頁）。原告業 已給付房屋價金476 萬元予被告，最後一筆價金於99年10月 15日給付。
㈡太廣公司於97年間倒閉，協調貴築公司提供F41 房地為B8房 地之擔保，約定由原告配合貴築公司辦理銀行貸款，並先將 F41 房地所有權移轉登記予原告陳文淵，三方於97年4 月 7 日簽立協議書（見本院卷一第37頁）。
㈢原告陳文淵於97年5月20日分別就F41房屋及土地與貴築公司 、訴外人歐陽鯤（太廣公司代表人）簽立買賣契約，價金各 786 萬元、524 萬元，合計1310萬元（見本院卷一第93至10
7 頁）。
㈣原告陳文淵與被告於98年4 月21日簽立98年協議書，約定被 告同意承接履行原告前與太廣公司簽立B8房屋買賣契約。兩 造與太廣公司於98年12月27日三方再簽立B8房屋預定買賣合 約書增補條款，另訂B8房屋於99年6 月30日前完工取得使用 執照，不受原告與太廣公司原簽立契約完工期限之限制（見 本院卷一第38至39頁）。
㈤F41 房地之所有權於99年2 月1 日以買賣為原因移轉登記予 原告陳文淵，並於103 年6 月18日簽立F41 房地之交屋資料 移交清冊（見本院卷一第112 頁）。
㈥被告於102 年8 月7 日與永豐銀行簽立信託契約，其中將B8 房地所有權於102 年11月6 日信託登記予永豐銀行。 ㈦原告陳文淵與被告、許明環於另案訴訟達成和解（本院 103 年度訴字第805 號），其內容為許明環同意在原告陳文淵給 付70萬元之同時，將F41 房地所有權狀交付原告陳文淵；被 告同意於原告陳文淵給付前開款項與許明環後，給付70萬元 予原告；被告、許明環同意原告陳文淵給付70萬元予許明環 後，不再爭執原告陳文淵為F41 房地所有權人（見本院卷一 第40至42頁），然迄今被告尚未依前開和解筆錄給付70萬元 予原告陳文淵。
㈧原告陳文淵單獨所簽立上開書面文件實質兼代理其配偶即原 告黃悅如。
四、本院之判斷：
原告先位主張依B8房地買賣契約、97年及98年協議書之法律 關係，請求被告移轉B8房地所有權；備位主張依債務不履行 之法律關係，解除該買賣契約，請求被告返還已受領價金， 惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本院首應審酌兩造有無 達成B8房地更換F41 房地之換屋協議？茲敘述如下： ㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。除法律別有規定 或當事人另有約定外，契約之成立原不以有書面為必要，且 契約成立後，如有新契約之有效成立，亦可取代原有與新契 約內容不相符部分之原約定。次按當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定 有明文。
㈡經查，觀之97年協議書，立協議書人為貴築公司（甲方）、 太廣公司（乙方）及原告陳文淵（丙方），第1 條約定：貴 築公司同意提供F41 房地為原告陳文淵（丙方）所購B8房地 之擔保；第2 條：原告陳文淵同意取得F41 房地後配合貴築 公司辦理銀行貸款（見本院卷一第37頁）。嗣原告陳文淵於
98年間與被告簽立98年協議書，第1 條約定：原告陳文淵原 與太廣公司簽定之預定房屋買賣合約約定，被告同意承接履 行（見本院卷一第38頁），足見兩造與貴築公司三方應有達 成由貴築公司提供F41 房地作為擔保，以承購戶名義配合建 商向銀行貸款取得融資，完成系爭建案之合意。然其等復於 99年1 月16日簽立協議書（陳春蘭在該協議書本文以其名義 簽立，其餘承購戶於附件名冊簽章，該協議書文字為協保戶 、甲方），第1 條約定：貴築公司（乙方）同意提供所有F4 1 房地，供原告陳文淵（甲方）以其名義辦理銀行貸款；第 2 條：貴築公司同意將房地產權移轉至原告陳文淵名義（惟 貴築公司仍保有所有權），原告陳文淵應備妥產權移轉與銀 行貸款所需一切相關資料交付貸款銀行與貴築公司；第3 條 ：原告陳文淵之產權證明文件由貴築公司保管，原告陳文淵 承諾不得對該協保戶轉賣、設定抵押或其他任何處分之行為 ，否則應負一切民、刑責任。該協議書附件名冊並有原告陳 文淵之簽名、印文（見本院卷一第108 至109 頁），而原告 陳文淵於本院104 年11月19日準備程序到場陳稱：我們當時 請陳春蘭代表去跟建商談，再由陳春蘭告訴我們協商結果， 並簽署了文件，貸款下來後方開始興建等語（見本院卷一第 214 頁反面），堪認99年協議書應為原97年協議書之修訂， 其等約定先由貴築公司提供具擔保性質之F41 房地並將其所 有權移轉登記予原告陳文淵，以利貴築公司使用其名義向銀 行辦理貸款取得融資，完成系爭建案。再參以原告陳文淵係 於99年2 月1 日以買賣為原因取得F41 房地所有權登記，此 為兩造所不爭執，核與99年協議書簽立時點（即99年1 月16 日）相近，足稽兩造與貴築公司三方應有以99年協議書履行 之真意，否則何以原告陳文淵於97年協議書簽立後，遲未依 該協議書取得F41 房地所有權並配合貴築公司辦理貸款。 ㈢原告之訴訟代理人雖否認99年協議書之形式及實質真正（見 本院卷一第191 頁、第204 頁反面、第299 頁反面）。惟查 ，被告業於本院準備程序時提出99年協議書正本，另經證人 陳春蘭於本院準備程序到場結證稱：我有購買系爭建案編號 H47 的房地，後來建商沒有如期完工，我有跟建商協議用換 戶方式處理，我的H47 房地換成編號F36 ，不是同時購買兩 戶，我拿到F36 房地的產權，就同意放棄H47 的權利；99年 協議書是我所簽名，其他承購戶希望我保管名冊，所以協議 書本文我簽，其他人簽名冊，他們知道協議條款內容才會簽 名的，不是我代表或影響他們，後來就是以99年協議書解決 問題；我拿到F36 房地所有權後才跟華泰銀行辦理貸款等語 （見本院卷二第3 頁反面至第6 頁），佐以原告陳文淵於本
院準備程序到場並未否認99年協議書之形式真正（見本院卷 一第214 頁反面至第215 頁），足見99年協議書應係各承購 戶（含原告陳文淵）於知悉瞭解條款內容後，方於附件名冊 處簽名與用印，該文書自具形式及實質真正無訛。至99年協 議書之條款雖無97年協議書第6 條約定：貴築公司與原告陳 文淵同意若未依協議辦理時，所提供之擔保物（F41 房地） 可由原告陳文淵全權處理一節（見本院卷一第37、108 頁） 。然此無非係立協議書人所為協議之結果，自難徒以99年協 議書無前開相類條款遽謂其不具形式、實質真正或有違誠信 原則而無效情形。是原告此部主張，洵非可採。 ㈣被告辯稱兩造已達成B8房地換成F41 房地之換屋協議等語， 業據提出電子郵件、交屋資料移交清冊等件為證（見本院卷 一第111 至112 、171 至175 頁），核其所辯，應非無據。 觀之原告陳文淵與被告委託之陳瑋錂間的電子郵件所示，陳 瑋錂於102 年11月29日向原告陳文淵表示：「……這表格請 您看一下，那依照目前與客戶之協議，幾乎都將車馬費的部 分取消，但因為之前與您聯繫中，我想我還是應該要給您兩 個版本，因為這是您的權益問題……」，並檢附B8房地繳款 狀況及F41 房地結清費用表兩版本，且均於備註欄記載：「 1.96.1.21 購買B8。2.99年初為FH區協保戶。3.101.9.12有 談過要換戶事宜，當時協議內容以現況交屋，於兩年後再交 由建商買賣，B8已繳價金全額轉入F41 ，待F41 售出後再談 論款項事宜，但這協議內容尚未定案。也因為這樣將B8設定 為未售戶，因此B8的塗銷金額提高至954 萬。4.102.3 月份 左右，客戶談論B8續建事宜，順便告知B8塗銷金額已提高至 954 萬，與自備款相差的不足額建商無法補足，這樣還是無 法過戶，『建議客戶換至F41 ，車馬費（40萬）不列入，客 戶同意但認定F41 的價值只有1200萬元整，因為價金問題到 現在還沒有談論好』。」（見本院卷一第174 至175 頁）。 原告陳文淵對上開電子郵件則於102 年12月3 日回覆，其內 容略以：「陳小姐，感謝你的協助，星期天我與蘇先生見過 面，也知道B8已復工，『蘇先生讓我自己選，剛剛已回報蘇 先生我就選F41 』。希望公司能早日交屋給我，我週日經由 line給你幾個資料，麻煩再確認方便儘快立約結清。協議書 價金是1300，不是1310，已繳款部分，我這邊的發票則是到 第18期，同時99年復工時繳了一筆65萬……我有告訴蘇先生 ，請與他確認」（見本院卷一第111 頁）。再參以原告陳文 淵於103 年6 月18日簽立F41 房地之交屋資料移交清冊（鑰 匙、車庫遙控器）；其給付B8房地買賣契約價金最後一筆為 99年10月15日等事實，為兩造所不爭執，是原告在未履行後
續其他價金（即B8或F41 房地部分）給付前，即已取得 F41 房地所有權並因交屋取得管領占有，足見兩造應已於102 年 12月間達成B8房地更換至F41 房地之換屋協議，至前開電子 郵件所稱協議尚未定案一節，僅屬針對原告陳文淵取得 F41 房地後，被告應找補的價金彙算數額，非得以該等金額未確 定而遽認兩造即無達成換屋協議，此亦可由被告不否認兩造 達成換屋協議後，尚須找補原告256 萬6,908 元之事實可資 參照（見本院卷一第179 頁），以及原告陳文淵於上開回覆 之電子郵件，在末尾曾提及「蘇先生提議欠款部分，以B8信 託方式處理，信託權益部分我會請教律師，如果如蘇先生所 言，我可以配合」（見本院卷一第171 頁），業已顯示B8房 地不再為買賣標的之情，益資參照。綜此，被告此部辯詞， 應堪採信。
㈤原告主張其取得F41 房地所有權依據為97年協議書第6 條， 非基於換屋協議，且兩造未曾簽立書面換屋協議等語。惟查 ，97年協議書之權利義務關係應已由後簽立之99年協議書所 取代，業如前述，且參照97年協議書第6 條：「甲乙雙方（ 貴築公司、太廣公司）同意若未依協議辦理時，所提供之擔 保物（F41 房地）可由丙方（原告陳文淵）全權處理。」， 然細繹該文字內容，應無原告得據此取得F41 房地所有權之 意旨，是原告主張依此條約定取得F41 房地所有權，自非有 據。另原告雖提出訴外人李乾嘉與被告簽立之完成續建協議 書1 紙為憑（見本院卷二第37至38頁），然此僅足認被告有 與李乾嘉以書面方式載明換屋協議，且依首開說明，換屋協 議之成立本不以書面為法定生效要件，縱被告未提出原告同 意換屋之書面協議，亦無礙本院依前開事證認定兩造已達成 換屋協議之事實。是原告此部主張，亦非可採。至另案訴訟 的和解乃兩造達成換屋協議後，因F41 房地所有權狀於許明 環持有中，原告陳文淵於該案請求返還之，有該和解筆錄 1 份在卷可參（見本院卷一第40至41頁），是原告應非據此方 取得F41 房地所有權，併此敘明。
㈥兩造既達成換屋協議，原B8房地買賣契約自已為換屋協議由 F41 房地買賣契約所取代，原告主張再以B8房地買賣契約， 請求被告移轉B8房地所有權登記，或解除該買賣契約，請求 被告返還已受領價金，自乏所據，不應准許。又原告本件備 位聲明並非請求被告給付其等達成換屋協議後，被告應找補 之價金，是被告於達成換屋協議後，究應返還原告若干價金 等節應非本院審理範圍，本院自毋庸再認定該部金額，附此 敘明。
五、綜上所述，兩造業已達成B8房地更換至F41 房地之換屋協議
，原B8房地買賣契約應已因換屋協議由F41 房地買賣契約所 取代而消滅，從而，原告主張先位依B8房地買賣契約、97年 及98年協議書，請求被告移轉B8房地所有權；備位依債務不 履行法律關係，解除該買賣契約後，請求被告返還受領價金 ，均非有據，應予駁回。又原告所為之假執行之聲請，因訴 之駁回而失所依據，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判決如 主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
民事第一庭 審判長法 官 鄭政宗
法 官 王婉如
法 官 王凱平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 105 年 8 月 10 日
書記官 董怡湘
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