臺灣新北地方法院民事判決 105年度重訴字第304號
原 告 林童傑
訴訟代理人 陳守文律師
複 代理人 郭千華律師
被 告 哈利路亞國際有限公司
法定代理人 莊雅筑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年7 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋騰空返還予原告。被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號編號零一二號停車位騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一零五年五月一日起至遷出返還前二項不動產之日止，按月給付原告新臺幣參萬肆仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰參拾萬壹仟壹佰零陸元為被告供擔保後，得假執行，又被告如以新臺幣陸佰玖拾萬參仟參佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣壹萬壹仟參佰參拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張之意旨：
（一）原告為坐落新北市○○區○○段○000 ○號即門牌號碼新 北市○○區○○○路0 段000 巷0 號房屋及同區段1056建 號編號第012 號停車位（下稱系爭房屋及車位）之所有權 人。兩造於民國98年12月12日簽訂房屋租賃契約書（下稱 系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋及車位，租 賃期間自99年5 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金 新臺幣（下同）1 萬7,000 元。
（二）系爭租約於105 年4 月30日業已屆滿，兩造並無繼續租賃 之約定，依系爭租約第6 條，被告負有返還租賃物之義務 ，且原告欲將系爭房屋及車位收回自用，而無意出租他人 使用，原告於同年月18日以新店青潭郵局存證號碼第0000 18號存證信函通知被告及其法定代理人莊雅筑應遵期於租 約屆滿後返還租賃物。詎被告及其法定代理人莊雅筑收受 上開存證信函後，不予置理，未聯繫原告返還租賃物事宜
。後原告於同年月29日再以臺北信維郵局存證號碼第6447 號存證信函通知被告應遵期於租約屆滿後返還租賃物，被 告遲至同年5 月9 日收受上開存證信函，惟被告迄今未將 系爭房屋及系爭車位騰空返還予原告，顯屬無法律上原因 ，對租賃物無權占有，原告得請求被告返還系爭房屋及車 位，並依系爭租約第6 條之約定，請求自105 年5 月1 日 起至遷出系爭房屋及車位之日止，按月給付原告8 萬5,00 0 元之違約金。
（三）對被告答辯之意見：
被告雖辯稱其享有優先承租權云云，惟兩造間系爭租約屆 期後，尚須原告欲再次簽約出租租賃物，若有第三人於相 同條件租賃時，被告始得主張優先承租之權利，非謂被告 於租期屆滿後享有續租權，又依兩造於105 年2 月間之對 話紀錄，可知原告原本打算出租予第三人，並曾向房仲詢 問系爭房屋目前之交易及租賃價值，其後原告為經營手工 肥皂，因而決定收回系爭房屋作為自用，故本件被告無從 行使優先承租權。
（四）為此，爰依民法第455 條前段、系爭租約第6 條及民法第 767 條之規定，擇一請求被告返還租賃物；另依系爭租約 第6 條之約定，請求租約終止後被告無權占有租賃物之違 約金，並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告 。⒉被告應將系爭車位騰空遷讓返還予原告。⒊被告應自 105 年5 月1 日起至遷出返還前2 項不動產之日止，按月 給付原告8 萬5,000 元。⒋原告願供擔保，請求准予宣告 假執行。
二、被告答辯之意旨：
（一）兩造簽訂系爭租約後，原告表明租約屆滿確定會續租，並 依原租約條件，期間多次兩造以電話、訊息、通訊軟體LI NE聯繫，原告亦表明契約期滿願續租，被告始放心裝潢投 資與追加擴大營業。詎原告自第3 年起，突然變更心意， 第3 年起調漲租金百分之3 即3 萬元，並自租期屆滿調高 租金至百分之7.5 ，惟被告依系爭租約第20條之約定：「 第20條：甲乙（即原告、被告）雙方約滿後，乙方得享有 優先承租權利」等文字，足認被告於租期屆滿時有優先續 租之權利，排除兩造以外之人承租，確定由承租人（即被 告）承租之意思表示。又原告於屆滿前曾詢問被告續租與 否，被告已表明續租之際，依系爭租約應享有優先承租權 。況被告於通訊軟體LINE聯繫原告討論續租，未料原告知 悉被告有續租意願，提出高於租賃行情之租金，年租金漲 幅高達3.53倍，因被告不同意調高租金，原告竟委託房仲
尋得新承租人願支付租金6 萬元，迫使比照辦理，並以收 回系爭房屋為自用為由，並不符合土地法第100 條所定出 租人收回房屋之限制，而其惡意不依約續租予被告，違反 民法第148 條誠信原則及禁止權利濫用原則之界限。（二）原告不得依系爭租約第6 條之約定，請求被告賠償違約金 ，因原告主動為系爭租約之要約，被告已虧損數年，兩造 間雖約定於被告債務不履行時，依系爭租約第6 條，被告 應負擔5 倍之違約金，惟其係損害賠償預定性違約金，然 被告於租期屆滿後，仍依約按月給付租金，故被告就債務 有一部履行，依民法第251 、252 條之規定，基於一般客 觀事實、社會經濟狀況及兩造受損情形，請求核減至相當 金額之違約金。
（三）爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、原告為系爭房屋及車位之所有權人，原告與被告法定代理人 莊雅筑間簽定系爭租約，並由被告擔任連帶保證人（系爭租 約之承租人為被告法定代理人林雅筑，被告為連帶保證人， 兩造均誤以被告為承租人，應予更正），約定租賃期間自99 年5 月1 日起至105 年4 月30日止，每月租金1 萬7,000 元 ，於每月20日前給付租金，系爭房屋及車位即由被告占有使 用。原告於租約屆期前以新店青潭郵局存證號碼第000018號 存證信函及臺北信維郵局存證號碼第6447號存證信函通知莊 雅筑及被告不再續租，並請求遷讓系爭房屋及車位，惟未獲 莊雅筑及被告置理，被告迄今未將系爭房屋及車位騰空遷讓 予原告，業據原告提出建物登記謄本影本1 份、系爭租約影 本1 份、新店青潭郵局存證號碼第000018號存證信函及回執 影本各1 份、臺北信維郵局存證號碼第6447號存證信函及回 執影本各1 份在卷可證（本院105 年度重簡字第767 號卷第 12、13、16至28頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。四、得心證之理由：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第450 條第1 項、第767 條第1 項前段定有明文。次按 租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返 還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所 有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（ 最高法院75年台上字第801 號判例參照）。原告於系爭租 約期滿前之105 年4 月18日、同年月29日，既以新店青潭 郵局存證號碼第000018號存證信函及臺北信維郵局存證號 碼第6447號存證信函通知莊雅筑期滿不再續租之意思，是 系爭租約應於105 年4 月30日期間屆滿時終止，則原告於
系爭租約終止後，被告占用系爭房屋及車位之權源不復存 在，屬無權占有，原告本於民法第767 條第1 項前段所有 物返還請求權，依無權占有之法律關係，請求被告返還系 爭房屋及車位，應有理由。又原告既得依所有物返還請求 權之法律關係請求被告返還系爭房屋及車位，其另依系爭 租約第6 條及民法第455 條前段為請求，即無再行論述之 必要，附此敘明。
（二）被告雖辯稱原告與莊雅筑簽定系爭租約後，表明租約屆滿 後會依原租約條件續租，且於系爭租約第20條約明：「甲 方雙方（即原告、莊雅筑）約滿後，乙方得有優先承租權 利。」，而莊雅筑已表示續租之意思，原告擅自終止租賃 契約，違反土地法第100 條所規定出租人收回房屋使用之 限制，亦違反民法第148 條誠信原則及有權利濫用之情形 云云，並提出LINE通訊內容1 份在卷為憑（本院卷第24至 27頁）。查：觀諸上開LINE通訊內容，僅得證明原告曾表 示若莊雅筑欲續約，願以月租金6 萬元續租，及渠等曾就 續租事宜為討論，尚無從證明原告與莊雅筑就續租一節已 達意思表示合致之程度，自難認系爭租約已經續約完成。 又系爭租約固有約明於租賃期間屆滿後，莊雅筑得有優先 承租權，惟所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權 利人有依同樣條件優先承租之權而言，而所謂同樣條件， 係指與第三人訂立租約時之條件，租金為租賃契約之重要 條件（最高法院56年台上字第672 號判例意旨參照），本 件原告自陳係為將系爭房屋及車位收回自用，並非欲出租 予第三人，自無違反土地法第100 條第1 款出租人非因收 回自住或重新建築時，不得收回房屋之規定，亦無所謂莊 雅筑得以同樣條件優先承租之問題，是被告持此主張原告 不得終止租約，難認有理。再以原告收回房屋，係基於行 使系爭房屋及車位所有權之權能為目的，而非以損害被告 權利為目的，且其依系爭租約收回系爭房屋及車位，亦難 認有違反民法第148 條第1 項權利濫用禁止或同法條第2 項誠信原則之情形，應認被告上開辯解，均無足採。（三）又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。再按 保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務 ，對於債權人各負全部給付之責任者而言，此就民法第27
2 條第1 項規定連帶債務之文義參照觀之甚明（最高法院 45年台上字第1426號判例參照）。查：系爭租約第6 條約 明：「乙方（即被告法定代理人莊雅筑）於租期屆滿時， 除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按 照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證 人丙方（即被告），絕（誤為「決」）無異議。」，並未 記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸上開說明，自屬損害賠 償總額預定性之違約金，是莊雅筑既有於租約屆滿後未將 系爭房屋及車位遷空交還原告之違約，原告依上開約定， 請求連帶保證人之被告給付自系爭租約屆滿後之105 年5 月1 日起至遷出返還系爭房屋及車位之日止之違約金，洵 屬有據。另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數 額，民法第252 條定有明文；又是否相當須依一般客觀事 實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權可得享受之一 切利益為衡量標準；且違約金之核減，法院本得依職權為 之，原無待當事人之主張（最高法院49年台上字第807 號 、51年台上第19號判例、91年度台上字第790 號判決意旨 參照）。本件系爭租約有關違約金為房租5 倍之約定，較 諸系爭租約約定應付之租金，超出4 倍，顯不合社會一般 常情，尚屬過高，本院斟酌原告受損程度、被告違約情事 ，及被告法定代理人莊雅筑於審理中陳稱：系爭房屋現作 為家居生活館，出售家飾藝品使用，冬季生意不好，夏季 比較好，一個月營收8 至30萬元之間，淨營利大概是6 至 8 萬元之間等語（本院卷第33頁），認原告按月得請求被 告給付之違約金應酌減為原約定租金之2 倍即3 萬4,000 元（計算式：17,000元×2 ＝34,000元），較為適當，逾 此部分違約金之請求，即非有據。至原告於本件言詞辯論 終結後，具狀表示被告於105 年5 月19日匯款1 萬7,000 元予原告部分，查該款項並非被告以違約金名義給付，自 難逕自被告應給付之違約金中扣除，僅生事後被告是否以 該款項之給付對違約金債務主張抵銷之問題，附此敘明。五、綜上所陳，原告依民法第767 條第1 項前段、系爭租約第6 條之法律關係，請求被告應將系爭房屋及車位騰空遷讓返還 予原告，及應自105 年5 月1 日起至遷出返還前2 項不動產 之日止，按月給付原告3 萬4,000 元，為有理由，應予准許 ，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核 於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依職權宣
告被告得供擔保免為假執行。原告敗訴部分，其假執行之聲 請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之 證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一 一論述。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主 文。
中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
書記官 洪嘉卿
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