臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第46號
原 告 徐韻婷
訴訟代理人 施竣中律師
複 代理人 沈志偉律師
被 告 陳冠伶
訴訟代理人 陳慶尚律師
複 代理人 廖友吉律師
上列當事人間回復原狀事件，本院於民國105年8月2日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地（權利範圍4分之1）及其上同市區段0000○號（權利範圍全部）即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓建物所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國104年9月6日與原告簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以總價款新台幣（ 下同）570萬元向原告買受坐落新北市○○區○○○段000地 號土地（權利範圍4分之1）及其上同市區段0000○號（權利 範圍全部）即門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號 2樓建物（下稱系爭房屋）。詎被告在依約取得系爭房屋之 所有權後，卻因莫名理由怠為履行買賣契約第2條所約定之 尾款給付義務；原告依系爭買賣契約書第7條第1款約定，先 於104年10月13日以三重中正路郵局第000165號存證信函定 期催告被告依約履行給付義務，催告期限屆滿後另以三重中 山路郵局第001194號存證信函向被告為解除契約之意思表示 ，並請求被告返還系爭房屋之產權，然均未獲被告置理。㈡ 按「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義 務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行時，他 方得解除契約」、「買賣標的產權移轉登記完成或完成點交 後始發生解約情事者，甲乙雙方應配合辦理回復產權、返還 買賣標的之作業，因此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之 一方負擔」，為系爭買賣契約書第7條第1、4款所約定。今 被告於締約並取得系爭房屋所有權後，旋即拒絕履行買賣價 金尾款之給付義務，縱經原告定期催告，仍置之不理，則原 告應得依買賣契約書第7條第1款及民法第254條解除系爭買 賣契約，並於解約後再依系爭買賣契約書第7條第4款約定， 以及民法第179條、第259條第1款等規定，訴請被告將系爭 房屋所有權移轉登記予原告等語。並聲明：如主文第1項所
示（原假執行聲請已經撤回，見本院卷第181頁）。二、被告則以：㈠被告於104年9月5日經由房仲曾貴英（即台灣 房屋三重特許加盟店業務襄理）帶看屋齡35年4層樓公寓之 系爭房屋，當時剛裝潢粉刷完成不久，被告並無發現任何異 狀，亦看不出有任何瑕疵，旋即支付斡旋金3萬元，隔天9月 6日，被告與原告簽訂系爭買賣契約書，以總價570萬元購買 系爭房屋。關於價金之支付，依系爭買賣契約書約定，分為 3期，第1期應付之金額為57萬元，除先前已給付定金3萬元 外，被告於104年9月7日匯款54萬元予原告作為第1期款項之 支付；復於104年9月14日匯款114萬元予原告作為第2期款項 之支付，同日支付印花稅及契稅之金額共8,148元。第3期尾 款，則約定於104年9月30日點交後由被告代償原告所欠399 萬元之房屋貸款以作為支付。系爭房屋於104年9月17日依約 移轉登記予被告。㈡系爭房屋買賣糾紛始末：⒈104年9月19 日，被告為丈量鐵窗尺寸需進入房屋，惟因房仲曾貴英適巧 出國，無法幫忙開門；曾貴英請被告聯絡另1名房仲鄧錦煌 協助（即台灣房屋三重特許加盟店協理）；但鄧錦煌表示沒 空，請施作鐵窗之師傅到三重特許加盟店直接拿鑰匙去開門 。被告進入房屋後，赫然發現客廳出現大片水漬，窗戶也在 滴水，但當天外面天氣卻很晴朗，被告感到不對勁，於是拍 了幾張照片留證。⒉104年9月20日，被告在三重特許加盟店 其中一名房仲陪同下再前往看屋，並告知該名房仲客廳水漬 問題；當日原告透過房仲鄧錦煌向被告表示，漏水狀況是因 為3樓住戶冷氣機滴水，之前有處理過了，應該是沒處理好 云云。⒊104年9月21日，地政士吳琇梅透過Line提供被告第 3期尾款需代償之資料，被告回覆表示房子有問題，要等問 題解決才會支付尾款。被告於同日再透過Line告知房仲曾貴 英，房屋有漏水情形，請其協助解決。⒋104年9月29日，為 契約約定之點交日前一天；被告再次進入系爭房屋查看漏水 情形，但發現漏水情況更加嚴重，牆壁已出現大片水漬，房 仲曾貴英表示會請原告處理。⒌104年9月30日，為契約約定 之點交日，也是約定尾款交付日期；但被告認為在房屋漏水 瑕疵問題解決之前，房屋之點交與尾款之交付理應暫緩執行 。⒍104年10月2日，被告再透過房仲曾貴英向原告請求漏水 修繕保固1年、提供修繕保固卡，同時需減少價金。⒎104年 10月3日，原告透過曾貴英向被告表示，客廳「壁癌」已修 繕完畢；同意半年保固期，但不同意減少價金，雙方未能達 成共識。㈢依系爭買賣契約書第8條第5款及104年9月1日填 表之標的現況說明書可知，標的物現況說明書為買賣契約之 一部分，而該標的物現況說明書第14點「是否有漏水情形？
」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕？」皆勾選為 「否」，同時備註附記「所有權人依法應負瑕疵擔保責任」 ；因之，不論是否現有漏水或曾有漏水，原告均已違反其前 揭擔保，而應負瑕疵擔保責任；而被告於訂約時，確實不知 系爭房屋存在漏水瑕疵。㈣按「物之出賣人就其交付之買賣 標的物，有應負擔保責任之瑕疵…苟出賣人應負擔保責任之 瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，買受人如請求補正 瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不得行使同時履行抗辯 ，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已存在，尤無買受人不得 行使同時履行抗辯權之理」（最高法院98年度台上字第1691 號裁判意旨參照），被告於原告補正瑕疵前，非不得行使同 時履行抗辯權，自得拒絕給付尾款。又「乙方就買賣標的物 依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就 已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相停止 給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，為系爭買 賣契約書第4條第5款所約定。系爭房屋於被告購買前曾有漏 水情狀，為原告所自承；於被告購買後，房屋還在漏水；而 該漏水瑕疵於房屋點交前雙方即已發現；但對於如何修繕？ 雙方並未能達成共識；從而，被告自可依法主張同時履行抗 辯權，並依約停止給付義務。詎料，原告不思如何解決房屋 漏水瑕疵，反而一再催討被告給付尾款，並起訴主張解除契 約，請求回復原狀等，於法自屬無稽。㈤原告稱因系爭房屋 樓上之3樓住戶，未安裝冷氣機排水管線，導致冷氣機排水 於建物外牆，並造成房屋窗邊有白華現象云云，然觀諸被告 發現漏水時所拍攝之照片，系爭房屋非僅窗邊漏水，實則於 客廳、主臥房、次臥室等處，都可發現大片水漬。可見原告 所云，並非屬實。再者，原告於民事準備書狀亦自承，系爭 房屋有瑕疵存在。被告依法主張同時履行抗辯，並依約停止 給付義務，核無不法，更無違約。㈥原告另稱系爭房屋於原 告發函催告履約之際已無任何瑕疵存在云云（被告否認之） 。惟被告發現系爭房屋瑕疵後，隨即請求原告施作專業防漏 工程、提供1年保固書，以及減少價金。然而，原告卻僅施 作泥水工程，並據此稱已無漏水疑慮。雙方就已發現之瑕疵 或修繕，仍有爭議，且未能合意解決，原告又如何僅憑一己 之詞，要求被告給付價金。又系爭買賣契約書第7條第3款約 定，「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不 能或違約情事致本約解除，除應負擔甲方所受損害之賠償以 外，應立即返還已收價金，另賠償已收價款同額之懲罰性違 約金予甲方」。今系爭買賣契約之乙方即原告，於瑕疵、修 繕爭議未能合意解決時，本應依系爭買賣契約第4條第5款，
致力於解決爭議，卻逕行解除契約，原告已違反系爭買賣契 約第7條第3款約定。綜上，系爭房屋之瑕疵非僅窗邊白華； 原告與被告，又未能對系爭房屋瑕疵、修繕之爭議，合意解 決。被告停止給付價金，合法且合乎系爭買賣契約之約定， 原告之主張，實無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造於104年9月6日簽立系爭買賣契約書，由被告 以總價金570萬元向原告購買系爭房屋，被告在依約取得系 爭房屋之所有權後，即不履行買賣契約第2條所約定之尾款 給付義務之事實，有系爭買賣契約書、土地暨建物登記第二 類謄本在卷可稽（本院卷第15至27頁），且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。
四、原告復主張被告怠於履行系爭買賣契約第2條所約定之尾款 給付義務，原告即依系爭買賣契約書第7條第1款約定，先於 104年10月13日以三重中正路郵局第000165號存證信函定期 催告被告依約履行給付義務，催告期限屆滿後，另以三重中 山路郵局第001194號存證信函向被告為解除契約之意思表示 ，並請求被告返還系爭房屋之產權，然均未獲被告置理；原 告自得依系爭買賣契約書第7條第4款約定、民法第179條、 第259條第1款規定，訴請被告將系爭房屋所有權移轉登記予 原告等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查： ㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 ，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。契約解 除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約 另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。因契約互 負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給 付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已 為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實 及信用方法者，不得拒絕自己之給付，為民法第254條、第 259條第1款、第264條所明定。又當事人主張有利於己之事 實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情 形顯失公平者，不在此限，亦為民事訴訟法第277條所明文 。
㈡次按「本房地點交日期：至遲於民國104年9月30日前可交屋 ，同時買方付清尾款」、「第四期（尾款）新台幣參佰玖拾 玖萬元整」，分別為系爭買賣契約書第1條第5款、第2條第2 款所約定。是兩造約定原告應於104年9月30日交屋，被告亦 應同時給付尾款399萬元，故原告主張被告怠於給付尾款等 語，即非無據。
㈢被告固抗辯兩造於系爭房屋點交前即已發現漏水瑕疵，但對
於如何修繕一直未能達成共識，被告自可依民法第264條規 定、系爭買賣契約書第4條第5款約定，主張同時履行抗辯權 ，並依約停止給付義務；原告竟不思如何解決房屋漏水瑕疵 ，卻一再催討被告給付尾款，並起訴主張解除契約，請求回 復原狀，於法自屬無稽云云。惟查：
⒈被告抗辯系爭房屋有漏水瑕疵之事實，為原告所否認，被告 雖提出照片等件為證，然尚難遽認系爭房屋確有漏水瑕疵， 而被告復未聲請鑑定，自應認被告並未舉證以實其說。 ⒉本件系爭買賣契約書第6條第3款約定「點交之買賣標的應以 簽約時之現狀與本約之約定為準」，且原告於標的物現況說 明書第14點「是否有滲漏水情形？」、「產權持有期間是否 曾因滲漏而進行修繕？」皆勾選否等情，有不動產標的現況 說明書附卷可稽（本院卷第22頁），而被告亦稱曾於104年9 月5日前往查看屋況，惟於104年9月19日欲進入屋內丈量鐵 窗始發現水漬等語（本院卷第50、176頁），參以證人郭曾 貴英於105年6月21日具結證稱：「（銷售期間，證人有無為 被告帶看系爭房屋？幾次？）兩次」、「（當時系爭房屋內 外屋況是否即與被告反應房子有問題的情況相同？）不同， 那時房子沒有疑似水漬的問題」、「（據證人表示曾經致電 雙方協商，當時被告所反應的瑕疵是否都已排除？）是」、 「今年四月十六號是否有與被告一同看房子現場？當時系爭 房屋有無漏水情況？）是。沒有漏水」等語（本院卷第176 頁）。綜觀以上，被告所稱系爭房屋之漏水瑕疵，縱然曾經 存在，但應非重大，且亦應已修復。
⒊原告既依約於104年9月17日移轉房屋所有權予被告，當已履 行系爭買賣契約之主要給付義務，況被告亦稱原告就漏水問 題應負瑕疵擔保責任，即於原告未依約履行修復之情形下， 被告亦仍有損害賠償請求權可以行使，然被告猶執上述顯非 重大之瑕疵就給付尾款義務主張同時履行抗辯，顯屬違背誠 實及信用方法，依上說明，被告自不得據民法第264條第2項 同時履行抗辯拒絕自己之給付，即被告未依約於104年9月30 日完成給付尾款義務，自屬違約而應負遲延之責。 ⒋被告復抗辯系爭買賣契約書第4條第5款約定「乙方就買賣標 的物依法對甲方負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙 方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，得互相 停止給付義務，雙方應即申請調解或訴請法院裁判」，系爭 房屋有漏水情狀，兩造對於如何修繕並未能達成共識，被告 自可依約停止給付義務云云。惟上開約定所稱發現瑕疵及修 繕爭議，解釋上應以客觀明確者始可適用，否則契約任一方 當事人得據以恣意藉故拒絕依約履行，要非該約定之本意，
而本件被告抗辯系爭房屋有漏水瑕疵，並無可取已如前述， 酌情亦難認屬明確存在，被告此部分抗辯即不可取。 ⒌被告應於104年9月30日完成給付尾款義務，且尚不得以所稱 漏水瑕疵主張同時履行抗辯，或停止給付義務，是被告確屬 違約而應付遲延之責等情，已如上述。按「除本約有特別約 定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他 方定七日以上期間催告仍未履行時，他方得解除契約」、「 買賣標的產權移轉登記完成或完成點交後始發生解約情事者 ，甲乙雙方應配合辦理回復產權、返還買賣標的之作業，因 此所生之稅捐及相關費用概由可歸責之一方負擔」，為系爭 買賣契約書第7條第1、4款所約定。原告業於104年10月13日 以三重中正路郵局第000165號存證信函要求被告於文到7日 內代為清償原告之房屋貸款，催告期限屆滿後，復於104年 11月5日以三重中山路郵局第001194號存證信函對被告為解 除契約之意思表示，有上開存證信函附卷可稽（本院卷28至 33頁）。甚者，原告於105年2月2日當庭再對被告為解除契 約之意思表示，有該日之言詞辯論筆錄附卷可稽（本院卷第 83頁），堪認原告已依上開第7條第1款約定於105年2月2日 合法解除兩造間之系爭買賣契約，則原告依上開約定及民法 第259條第1款、第179條規定，請求被告將系爭房屋所有權 移轉登記予原告，即為有據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約書第7條第1、4款約定及民 法第254條、第259條第1款、第179條規定，請求被告將系爭 房屋所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
民事第一庭法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 8 月 16 日
書記官 鍾惠萍