臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第771號
原 告 周初男
周建宏
周弘義
周家楨
黃瓊鳳
周中文
周柏汎
共 同
訴訟代理人 楊進銘律師
吳家輝律師
范晉魁律師
被 告 趙鴻儒
訴訟代理人 劉炳烽律師
劉孟錦律師
複代理人 黃宗哲律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國105年7月22日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按耕地三七五減租條例第26條第1、2項定規定：「出租人與 承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區 ）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或 縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市 或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機 關應即迅予處理，並免收裁判費用。」、「前項爭議案件非 經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市 或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」。二、本件租佃爭議事件，業經新北市新莊區公所耕地租佃委員會 、新北市政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成 立及被告不服調處，而由新北市政府以民國104年11月18日 新北府地籍字第1042212467號函移送本院，是本件起訴程序 尚無不合，合先敘明
貳、原告主張：
一、緣新北市「莊租登字第51號」耕地三七五租約（下稱系爭租 約），據現有資料顯示係訂於80年1月1日，出租人為原告等 之被繼承人周榮富，承租人則為被告，租約存在之土地為新
北市○○區○○○段○○○段000○0000○0000地號土地及 同區立言段801、802地號土地。而據現有資料顯示，系爭租 約之租賃期間似應自80年1月1日起至85年12月31日、86年1 月1曰至91年12月31日（查無資料）、92年1月1日至97年12 月31日、98年1月1日至103年12月31日。其中由海山頭段石 龜小段2-4地號土地所分割出之2-136地號土地，以及同段2 -12、2-13地號土地，均於95年5月16日因土地徵收而除去系 爭租約，故系爭租約現存於新北市○○區○○○段○○○段 000地號及同區立言段801、802地號3筆土地（下稱系爭3筆 土地）。而系爭3筆土地之出租人又因繼承、贈與或買賣等 變化，其所有權人變更為：㈠系爭海山頭段石龜小段2-4地 號土地之所有權人為原告周建宏、周柏汎、周家楨、周中文 、黃瓊鳳等5人。㈡系爭立言段801、802地號土地之所有權 人則有原告周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳，及訴外人曾 景煌等共5人。因系爭租約有下列無效、終止事由，出租人 即原告等爰依法申請收回系爭3筆土地。案經新北市新莊區 公所耕地租佃委員會調解不成立；復經新北市政府耕地租佃 委員會以新北第2屆耕地租佃委員會第5臨時會（第2次會議 ）租佃爭議調處，其調處結果「本案應准予出租人終止租約 ，收回全部耕地」，惟承租人即被告不同意調處結果，依耕 地三七五減租條例第26條規定移送鈞院續行處理。系爭租約 因被告有耕地三七五減租條例第17第1項第3款、第4款得終 止之事由，原告均已合法終止，然因被告竟不服新北市政府 之調處結果，使系爭租約法律關係之存否不明確，致原告在 私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之 確認判決除去之者。又系爭租約既已終止，原告自得請求被 告將系爭土地上之系爭租約登記塗銷。爰依民事訴訟法第24 7條、民法第455條、第767條、第821條規定提起本訴。二、系爭租約業因租期屆滿而消滅，故兩造間已無租賃關係，無 待終止之意思表示：
㈠按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地 法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1條第1項定有 明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅 ，民法第450條第1項定有明文。又法律關係定有存續期間者 ，於期間屆滿時消滅，期滿後，除法律有更新規定外，並不 當然發生更新之效果（最高法院70年台上字第3678號判例參 照）。
㈡次按契約之「終止」，乃繼續性契約之當事人一方，因他方 之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消 滅之意思表示。申言之，如繼續性契約定有期限者，則該繼
續性契約之效力，已因期限屆滿而消滅。據此，針對期限屆 滿而消滅之繼續性契約，自毋庸另為「終止」之意思表示， 乃法律體系之當然解釋。
㈢再按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不 得終止：…地租積欠達兩年之總額時。非因不可抗力繼 續一年不為耕作時。」耕地三七五減租條例第17條第1項定 有明文。惟本條關於「終止權行使」之規定，係專指「耕地 租約在租佃期限未屆滿前」。換言之，倘「耕地租約在租佃 期限業已屆滿」之情形，已無需依本條之規定為「終止」之 表示，其理自明。
㈣復按耕地三七五租約清理要點第5點規定：「耕地租約期滿 ，出租人未申請終止租約，而承租人申請繼續承租，並有繼 續耕作之事實者，應准續訂租約。」，是由前揭要點規定「 有繼續耕作之事實者，應准續訂租約」之反面解釋可知，倘 承租人已無「繼續耕作」之事實，自不應准予續訂租約，無 庸置疑。
㈤末按，依耕地三七五租約清理要點第5點規定，縱出租人未 申請終止租約，承租人無繼續耕作之事實時，仍不准承租人 續訂租約，更何況本件原告已向地政機關表示不再續租之意 思，即業已申請終止租約，則依舉輕以明重法理可知，更不 得准被告即承租人續訂租約。
㈥至上開清理要點第5點所稱之「租約期滿後之申請終止」， 依前揭法律體系解釋原則，顯非民法所規定針對「繼續性契 約」之「終止權行使」，充其量僅應解為出租人向鄉、鎮、 區公所表達無繼續出租之意願。是該要點所定之「終止」， 不生任何法效意思，亦與法律效果無涉，要與民法所定「終 止」迴然有異。
㈦本件系爭租約之租賃關係已於103年12月31日屆滿，復因被 告即承租人有積欠租金及非因不可抗力繼續一年不為耕作之 事實，是被告之行為已與耕地三七五減租條例保護佃農之立 法意旨有所違背，故出租人向新北市新莊區公所表達無繼續 出租之意願。嗣該案經調解、調處均未果，因而兩造迄今仍 未續訂租約等情，應屬明確。
㈧從而，兩造間原有租賃關係業因期間屆滿而消滅，自不待出 租人另為終止租約之表示。加之，兩造迄今仍未成立新的租 賃關係，是兩造間現無任何租賃關係存在，至為灼然。三、退步言之，縱認兩造存有租賃關係，惟本件有耕地三七五減 租條例第17條第1項第3款、第4款所載之事由，原告等終止 系爭租約，於法並無不合：
㈠按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：…地租積欠達兩年之總額時；非因不可抗力繼續 一年不為耕作時…」，耕地三七五減租條例第17條第1項第3 款、第4款定有明文。次按民法第440條第1項載，承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如 承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規 定，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止 契約時亦適用之（最高法院45年台上字第205號判例參照） 。耕地租約之出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第3 款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為 終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩 年地租之總額，倘積欠地租已達兩年總額，租約經合法終止 ，其租約即自終止時向後失其效力，縱承租人嗣後於出租人 請求返還土地訴訟中為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響 。（最高法院87年度台上字第2777號裁判參照）。再按承租 人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕 作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五 減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全部耕地（ 最高法院84年台上字第1856號判例參照）。又耕地承租人於 耕地租約租期未屆滿前，非因不可抗力，繼續一年不為耕作 ，復耕後亦僅限於部分土地，出租人自得依耕地三七五減租 條例第17條第1項第4款規定提前終止租約（臺灣高等法院96 年上易字第648號判決意旨參照）。
㈡查系爭租約因被告積欠自80年1月1日起至90年12月31日止11 年之租金總計新臺幣（下同）595,518元，經原告等委請楊 進銘律師以104年10月19日台北中崙郵局第2184號存證信函 （原證5）催告被告於5日內給付租金，該函於同年月20日到 達被告，被告逾期迄未給付所積欠之租金，原告復委請楊進 銘律師依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定，以10 4年10月28日台北中崙郵局第2327號存證信函（原證6）向被 告終止系爭租約。被告雖為時效抗辯，亦不生影響。是被告 因有積欠地租達兩年之總額，並經原告等以原證5之存證信 函為催繳租金之表示，惟被告仍未支付積欠之租金，原告等 遂以原證6之存證信函為終止之表示，於法自屬有據。 ㈢又系爭3筆土地自98年10月間迄103年7月間有近2/3之面積無 農耕使用之情形，因而有耕地三七五減租條例第17條第1項 第4款所定因不可抗力而有一年以上未耕作之終止事由等節 ，亦有行政院農業委員會林務局農林航空測量所之航照圖、 國立台灣大學理學院空間資訊研究中心出具之航照影像判釋 成果報告可考。縱被告抗辯系爭土地現有一部復耕之情形， 姑不論其已符合法定終止事由在先，復揆諸前揭說明，不問
其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，原告等均得依耕 地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，收回全 部耕地，應無置疑。從而原告等委請楊進銘律師以104年10 月19日台北中崙郵局第2182號存證信函（原證7），終止系 爭租約，自屬合法有據。
㈣至被告雖辯稱系爭租約未經訴外人曾景煌為終止之意思表示 ，故不合法云云。然曾景煌固為系爭立言段第801、802地號 2筆土地之分別共有人，然出租共有物之行為，核屬共有物 之管理行為，依民法第820條第1項之規定，應以共有人過半 數及應有部分合計過半數之同意行之。職此，本件原告等依 多數決為終止租約之表示，於法亦無不合。
㈤本件源於系爭租約6年期間已於103年12月31日屆滿，原告向 新北市新莊區公所聲請收回系爭3筆土地，然被告聲請續訂 租約，經新北市新莊區公所耕地租佃委員會調解不成立，復 經新北市政府耕地租佃委員會調處，調處結果為「本案應准 予出租人終止租約，收回全部耕地。」。故本件既係租佃期 限屆滿後，出租人欲收回系爭3筆土地之行為，形式雖稱為 「終止」（參耕地三七五租約清理要點第9點），實際上係 屬耕地三七五減租條例第20條所稱「出租人依本條例收回自 耕」之行為，而與耕地租約在租佃期限屆滿前所為之「契約 終止」情形迥異，故非民法債編所謂之契約終止，而無民法 第263條準用第258條所謂「終止權不可分原則」之適用。此 參酌原告前委託陳榮哲律師以存證信函催告被告給付租金時 ，被告委請律師以104年8月16日台北法院郵局第457號存證 信函（原證14）回復原告時稱：「末查，本人承租耕地中80 1地號及802地號土地尚有共有人曾景煌先生未委託陳榮哲大 律師發函，而曾景煌先生自102年7月12日取得土地後應得之 租金，本人亦已匯至周初男等7人所指定帳號。按租金之數 額及給付方式係屬共有物管理之範疇，周初男等7人以過半 數共有人及渠等應有部分合計亦過半數，且渠等應有部分合 計逾3/2，依民法第820條規定，周初男等7人又有權代收本 件全部地租」自明。又依舉重明輕之法理，具有耕地三七五 減租條例第17條第1項各款規定之情形者，於耕地租約在租 佃期限未屆滿前既可終止租約，在租佃期限屆滿後，更可以 拒絕續租收回自耕，此乃依法學方法之當然解是。從而內政 部頒訂耕地三七五租約清理要點第4點、第6點規定之「『終 止』租約」一詞，實非終止，而係收回。
四、被告另辯稱系爭租約僅一個，僅租賃物為系爭3筆土地，故 同一租賃關係之終止權不可切割云云，惟查：
㈠按臺灣高等法院臺中分院96年上字第206號民事判決意旨謂
：「系爭租佃契約就租金稻谷之計算基準，除詳載各筆土地 之土地面積外，並記明：係以各筆土地正產物租率千分之37 5為租額之計算標準，是其就稻穀租金之計算，縱係以分割 前3筆耕地之收穫總量合計在一起，而約定為3321台斤，但 各筆耕地無論地目、等則均無不同，各筆耕地之生產條件、 各單位之產量應屬相當，非不得由各筆土地之面積、租額比 例推算各筆耕地之租谷收穫量，是其客觀上並非絕對不可分 ，上訴人徒以契約之書面記載主張本件5筆耕地之租約與其 對待給付係屬不可分之債，尚無可採。」。
㈡又按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人 ，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，耕地三七五減租 條例第25條定有明文。據此，倘租佃契約包含數宗土地，而 各宗土地之所有權分別讓與不同之人，以致各宗土地之所有 權人各異，而租佃契約對於受讓人仍繼續有效，固無待言， 惟於租佃契約之外觀上縱僅有一個，然實質租賃關係仍分別 存在於不同所有權人與承租人之間，上開規定關於「租佃契 約繼續有效」之效力，要無可能及於不具土地所有權之人， 殆無疑義。
㈢今訴外人曾景煌僅就系爭土地中之「立言段第801號」及「 立言段第802號」等2筆土地具分別共有關係，其基於耕地三 七五減租條例第25條之規定，因受讓上開土地應有部分而使 租賃關係對曾景煌繼續有效，是參諸前揭說明，就系爭海山 頭段石龜小段2-4地號土地而言，曾景煌既非所有權人，則 系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地之租賃關係，自不能及 於曾景煌，曾景煌對此部分之租賃關係亦無置喙餘地，乃屬 當然。
㈣況由系爭租約之登記事項觀之，業已就系爭3筆土地分別載 明土地面積、租額之種類、數額等，是就租賃標的物而言， 客觀上並無不可分之情形，故被告辯稱系爭租約僅一個，而 租賃物為三筆土地，故本於同一租賃契約之終止權不可切割 云云，要無可採。
五、並聲明：（見本院卷二第232至233頁） ㈠確認兩造間就坐落系爭3筆土地上之新北市新莊區私有耕地 三七五租約「莊租登字第51號」（即系爭租約）之租賃關係 不存在。
㈡被告應將坐落系爭3筆土地上之系爭租約登記塗銷。參、被告則抗辯：
一、程序上理由：
㈠本件共同訴訟為固有必要共同訴訟，系爭3筆土地所有權人 之一曾景煌未列名為原告，故本件訴訟原告當事人不適格：
訴外人曾景煌為系爭立言段801、802地號土地所有人之一（ 其持分為1/5），依民法第425條之「所有權移轉不破租賃」 規定，曾景煌亦為系爭租約之出租人之一，而系爭租賃權為 全體地主公同共有，本件判決自應對於全體地主合一確定， 本件訴訟應為固有必要訴訟，惟曾景煌竟未一同起訴，依上 開判決意旨，本件訴訟原告當事人不適格。
㈡原告訴之聲明第二項請求，並無權利保護必要： 按「耕地租約經依法終止、出租耕地經政府全部徵收並辦竣 所有權移轉登記、出租人收回自耕、承租人受讓全部出租耕 地、租佃關係消滅或耕地全部滅失並辦竣滅失登記者，由鄉 （鎮、市、區）公所將租約登記簿租約登記事項予以註銷， 報請縣（市）政府備查。」臺灣省耕地租約登記辦法第11條 定有明文。原告訴之聲明第二項請求被告應將系爭3筆土地 上之系爭租約登記予以塗銷。惟一來被告並無任何權利，獨 自將系爭租約登記予以塗銷；二來依上開辦法規定，只要鈞 院確認系爭租約已依法終止，則原告持勝訴判決至新北市新 莊區區公所辦理註銷系爭租約，新北市新莊區區公所自應依 上開辦法將系爭租約予以註銷，是以原告訴之聲明第二項無 權利保護必要。
二、原告請求之租金超過5年部分已罹於消滅時效，為此被告特 援引民法第144條第1項為時效抗辯：
原告主張被告欠繳自80年1月1日起至90年12月31日止共11年 之租金，總計595,518元，從而依耕地三七五減租條例第17 條第1項第3款規定終止兩造間系爭租約，惟被告否認上情， 且援引民法第144條第1項規定，抗辯原告請求之租金超過5 年部分已罹於消滅時效，縱使被告有積欠原告租金（此為假 設語氣，被告否認有積欠原告任何租金，甚至還溢付），超 過5年之部分亦可拒絕給付。
三、原告催告租金之意思通知不合法：
訴外人曾景煌亦為系爭立言段801、802地號土地所有權人之 一，亦為系爭租約之出租人之一，惟觀之原告所提（原證5 ）台北中崙局第2184號存證信函（即原告催告之意思通知） ，其上並未有曾景煌具名，是依最高法院41年台上字第490 號判例及同院54年台上字第952號判例意旨，原告前開催告 不合法。
四、原告終止系爭租約之意思表示不合法：
㈠訴外人曾景煌為系爭新莊區立言段801、802地號土地所有人 之一，亦為系爭租約之出租人之一，惟觀之原告所提（原證 6）台北中崙局第2327號存證信函（即終止系爭租約之意思 表示）與（原證7）台北中崙局第2182號存證信函（亦為終
止系爭租約之意思表示），曾景煌均未曾列名，是依最高法 院86年度台上字第1523號、98年度台上字第569號判決意旨 ，原告終止系爭租約之意思表示並不合法，系爭租約依舊存 在。
㈡依臺灣高等法院103年度上更㈡字第45號判決意旨，終止系 爭租約須全體出租人為終止之意思表示，本件未經出租人曾 景煌為終止系爭租約之意思表示，故原告終止系爭租約不合 法。
㈢依近期諸多最高法院判決見解，新修訂之民法第820條第1項 規定乃有諸多例外不得適用之情形，例如：分管契約得否由 多數決成立？又分管契約得否由多數共有人決議終止？諸多 最高法院判決見解均採否定見解，否則以多數決侵害少數共 有人之權益。故適用該條法律時，須格外審慎。五、至於原告稱曾景煌僅為系爭立言段801、802地號土地所有人 ，縱使其不同意終止系爭租約，亦僅限於上開兩筆土地租約 部分，惟曾景煌並非系爭海山段石龜小段2-4地號土地所有 權人，故該土地無須其同意終止租約，故原告仍得終止該土 地之租約云云，洵無理由，茲分述如下：
㈠按「租賃，就出租人無所有權之物，亦得成立」；「租賃， 乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則 在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催 告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之。始能 生效。最高法院33年上字第84號及同院48年台上字第1258民 事判例意旨參照。是依前開判例意旨，出租人本即不以所有 權人為限，故原告稱曾景煌並非系爭海山段石龜小段2-4地 號土地所權人，故該筆土地之租約終止，無須其同意，洵無 理由。
㈡更何況依耕地三七五減租條例第6條規定：「本條例施行後 ，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或 換訂，應由出租人會同承租人申請登記」。經查，依新北市 新莊區公所之登記資料顯示，兩造間僅有「一個」耕地三七 五租約，僅租賃物為「三筆土地」而已，原告欲分割行使終 止權，終止部分租約，強將「曾景煌」排除在出租人之外， 顯屬違法。
六、被告未積欠原告任何租金，甚至恐有溢付租金： ㈠被告主張系爭租約目前每年租金如下：
⒈海山段石龜小段2-4地號土地租金：稻穀391.1公斤（按依被 告向新莊區公所承辦人邵清棋先生查詢，租約上所載之稻殼 產量均為年產量，此部分與原告提出之附表尚有不同）。 ⒉立言段801地號土地租金：稻殼222.3公斤。
⒊立言段802地號土地租金：稻殼10.1公斤。 總計：623.5公斤。（計算式：391.1公斤+222.3公斤+10.1 公斤），再依原告所主張政府每公斤收購價26元計算，則系 爭租約之年租金應為16,211元（計算式：623.5公斤×26元 ），5年之租金為81,055元（計算式：16,211元×5年）。 ㈡惟被告所給付予原告之租金早已超過上開數額，故被告目前 並無積欠原告任何租金，縱使原告上開租金催告之意思通知 合法，依前開判決意旨亦不生依此催告終止租約之權利。七、再退萬步言，縱使被告有積欠原告租金（按此僅為假設語氣 ，被告否認之），亦非可歸責於被告之事由所致，依民法第 230條規定，被告不負給付遲延責任：
㈠本件地租之給付，依系爭租約第四條「甲項」之約定，係屬 往取債務，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人 之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。有 最高法院86年度台上字第580號判決意旨參照。 ㈡經查系爭租約原約定之租金原為「稻殼」，衡諸常情應在承 租人之住所交付，故為「往取之債」，依前開判決意旨必須 債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕 清償，始負給付遲延之責任，是以於原告未履行前開義務前 ，被告仍不負給付遲延責任。
八、又原告主張，被告積欠自80年1月1日起至90年12月31日止， 共計11年之租金，總計：595,518元，故援依耕地三七五減 租條例第17條第1項第3款規定以原證6之存證信函向被告終 止系爭租約云云，並非事實，亦不合法：
㈠按租金債務為金錢之債，而金錢之債為可分之債，原告等人 並無權代理訴外人曾景煌為給付租金之催告，若無全體出租 人向承租人即被告為租金催告之意思通知，則依前開判決意 旨，原告之催告並不合法。
㈡次按「關於利息或其他定期給付，如債權人給與受領一期給 付之證書，未為他期之保留者，推定其以前各期之給付已為 清償。」民法第325條第1項定有明文。本件被告否認有積欠 任何租金，原告前手周五常曾開立收據乙紙予被告（詳被證 1），依上開法律規定，應推定以前各期之給付已為清償。 ㈢況且80年至1月1日起至90年12月31日之租約早因租期屆滿而 消滅，原告要如何終止已消滅之租約？又本期租約係從104 年1月1日開始，原告又如何得以過去欠租之事實（按此為假 設語氣）去終止目前仍有效之租約呢？被告果若有積欠租金 達二期以上，為何原告當時不立即解約呢？原告既然於租約 屆期後又與被告續約多次，為何嗣後又得以積欠已消滅租約 之租金2期以上為由而終止現存之租約呢？此舉豈不自相矛
盾。
㈣綜上論述，被告主張積欠2期以上租金，得終止租約，僅限 於行使終止權時仍有效之租約，於租期屆滿已消滅之租約及 再續約之租約，均不得終止。
九、本件租金債務確為「往取債務」，應在系爭土地交付相當數 量之稻谷作為租金：
㈠按「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣 ，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規 定：以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之 」，民法第314條第1款定有明文；復按「耕地地租租額，不 得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原 約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五 ；不及千分之三百七十五者，不得增加」；「地租之數額、 種類、成色標準、繳付日期與地點及其他有關事項，應於租 約內訂明；其以實物繳付需由承租人運送者，應計程給費， 由出租人負擔之」耕地三七五減租條例第2條與第7條定有明 文。
㈡經查，依前開法律規定，系爭租約原係給付系爭土地一年所 出產之稻谷數量千分之三七五之作稻谷作為租金，應為特定 物之給付，依前開法律規定，其清償地應在「於訂約時，其 物所在地為之」即系爭土地上交付；復觀之系爭租約中並無 出租人負擔運費之相關約定，亦得證明系爭租金債務為「往 取債務」，洵屬無疑。
十、退萬步言，縱認被告「部分土地不為耕作」（此為假設語氣 ，被告否認之），被告係因不抗力之因素，未種植水稻，原 告援引耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭 租約，洵屬違法：
經查，因都市計畫附近土地之使用分區變更為建地，大量新 建住宅、近年來外移人口暴增，民生用水不足，更遑論農業 用水根本已停止供應（按桃園農會早已多年沒向被告收取水 費）、興建捷運新莊線、65高架快速道路等公共工程，原本 新莊區之農田水利灌溉排水系統（溝渠），早就被費棄破壞 殆淨、且系爭土地與該道路高低落差達約2.5公尺，高架橋 高數十公尺遮蔽陽光、日照不足、排水不良、空氣汙染嚴重 ，根本無法種植水稻，事實上新莊地區早已無人種植水稻， 且系爭土地復無自來水管線路，因此光靠天然之雨水量，根 本無法種植水稻，是以被告係因不抗力之因素，未種植水稻 ，惟被告目前仍有在系爭土地上農作，主觀上並無放棄耕作 權之意思，且在客觀上並無繼續不從事耕作，依最高法院97 年台上字第254號、99年度台上字第856號判決意旨，本件並
不符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所規定之要件 ，故原告終止系爭租約，洵屬違法。
十一、被告目前仍有在系爭土地上農作，種植多種有經濟價值之 作物：
㈠原告目前固然未於系爭3筆土地上種植水稻，惟仍種植目前 系爭土地自然條件適合種植之農作物，例如：蔬菜、香蕉、 龍眼、竹筍、百香果、木瓜、柚子、橘子、婆羅密、馬拉巴 栗、釋加等農作物，此乃有鈞院105年5月31日勘驗筆錄及新 北市新莊地政事務所莊土測字第110500號土地複丈成果圖可 資為憑。
㈡復依新北市新莊地政事務所莊土測字第110500號土地複丈成 果圖，系爭海山頭段石龜小段2-4地號土地，總面積為1,704 平方公尺，耕作面積達1,669平方公尺，未耕作面積僅有35 平方公尺，只占全部面積之2.05%，其乃因為土地界址不明 確，被告為恐逾界，引發紛爭，且為保留相當之通道以方便 耕作，始保留與鄰地相鄰之少部分土地未耕種。至於系爭立 言段801及802地號土地則被告全數有耕作。 ㈢又依耕地三七五租約清理要點第2點規定：「為清理已登記 對耕地租約，鄉(鎮、市、區)公所辦理租約登記前，應查明 租佃關係是否存在，及其出租人、承租人、租佃土地標示等 各項情形，以為清理租約之參考。」是以，新莊區公所承辦 人邵清棋先生亦曾數次至系爭土地，現場勘驗是否有為農業 使用，是以可傳訊證人邵清棋先生為證，證明系爭3筆土地 之租金數額及是否作為農業使用。
㈣農業主管機關歷年來均至系爭3筆土地現場查核是否維持農 用，此可調閱相關資料；系爭土地向來種植多種有經濟價值 之作物且維持耕作，每於颱風過後，當地立言里里長劉進益 均會至現場查勘受災情形，可傳訊里長劉進益證明系爭土地 歷年來使用情況。
㈤105年5月31日鈞院亦曾至系爭3筆土地鑑驗，被告亦當場指 出其耕作範圍，且系爭土地上乃有種植竹木、香蕉、南瓜、 山藥、紅鳳菜、大陸妹、芋頭、皇帝豆、胡瓜、龍眼、芭樂 、芒果、木瓜、四季豆、A菜、空心菜、地瓜葉、秋葵、香 柏、百香果、火龍果及馬拉巴栗等數十種作物，雖原告主張 系爭作物均為被告為應付本件訴訟，短時間所「搶種」，惟 觀諸被告種植面積之廣，作物種類繁多，且其上尚有搭蓋棚 架及作物生長情形，斷非短時間一蹴可及，故原告前開主張 實委無足採。
十二、原告所提出之「航照影像判釋成果報告」，並無鑑定機關 之大印，亦無實際製作人之簽章，更未經鑑定人具結，其
製作過程草率，所憑之相關資料不足，未附鑑定理由，其 真實性有疑，故被告否認其證據能力及正確性： ㈠按「鑑定人由受訴法院選任，並定期人數」；「法院於選任 鑑定人前，得命當事人陳述意見」，民事訴訟法第326條定 有明文；經查，系爭鑑定單位係由原告單方面委託，接受原 告所給付之報酬，僅聽原告一面之辭，被告未有機會陳述意 見，故其立場難免偏頗。
㈡系爭鑑定單位僅憑空照圖判別，作為唯一之鑑定基礎，未至 現場實地勘察，則部分根莖類作物，因生長在土壤下，難免 被樹叢所遮擋，無法從空照圖判別，且如前所述，系爭鑑定 報告僅採用航照圖與地政機關所提供座標套繪方式判讀系爭 土地有無作耕作使用，惟此種未經地政機關實測之方式，其 位置誤差之機率極大，故系爭鑑定報告之正確性亦堪慮。 ㈢系爭鑑定報告所附之鑑定理由，僅寥寥數語，幾乎只有結論 而未附理由，製作如此草率，被告實難甘服。
㈣末按「鑑定人應於鑑定前具結」，民事訴訟法第334條定有 明文；經查，系爭鑑定報告中沒有鑑定機關之大印、也沒有 實際製作人之簽名或用印，更遑論鑑定人於鑑定前未曾具結 。
㈤綜上，被告否認系爭鑑定報告之證據能力及正確性。十三、再退一步言，原告所提出之鑑定報告，僅用空照圖判讀植 備之分布與顏色，而製作該鑑定報告之相關人等均未至實地 勘察，則恐因此某部分之農作物被樹木所遮蔽或一些根莖類 之農作物無法列入分析及鑑定，而與系爭土地現況不符，有 失偏頗，顯不足以證明被告有部分土地不為耕作之事實，尤 有甚者，該鑑定機關僅用地政機關網站所提供之作標資料去 與空照圖套繪，其中涉及到各種圖例間之比例尺不相同及不 同單位使用的座標不一致，產生誤差之可能性甚大，此乃有 新北市新莊地政事務所測量人員證稱：「地籍圖之網路便民 服務系統套繪航照圖上之地籍線會產生落差，不建議使用， 一般只供民眾尋找自己土地位置，正確作法係要由地政機關 現場鑑界，就算有土地座標，與地政使用的測量座標不一致 。」等語可茲證明上情，故系爭鑑定報告之鑑定結果實不足 以採信。
十四、綜上論述，本件原告當事人不適格、原告催告被告給付租 金之意思通知不合法、原告終止系爭租約之意思表示不合法 、被告並無積欠原告任何租金、被告並無部分土地不為耕作 ，及被告係因不可抗力之因素（缺水、氣候變遷、都市開發 及人口稠密等）未種植水稻，是以原告之訴不合法，復無理 由。
十五、答辯聲明：（見本院卷二第168頁）
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決願供擔保，請准免假執行。
肆、兩造不爭執事項：
一、系爭新北市○○區○○○段○○○段000地號土地為原告周 建宏、周柏汎、周家楨、周中文、黃瓊鳳等5人分別共有， 其等應有部分各為1/5，除黃瓊鳳取得應有部分1/5之登記原 因為「分割繼承」外，其餘4人取得應有部分1/5之登記原因 皆為「贈與」，並有上開土地之登記謄本附卷可稽（見本院 卷一第184至185頁）。
二、系爭新北市○○區○○段000○000地號等2筆土地均為原告 周初男、周弘義、周中文、黃瓊鳳與訴外人曾景煌等5人分 別共有，其等應有部分各為1/5。其中周初男、周弘義、周 中文取得應有部分1/5之登記原因均為「繼承」、黃瓊鳳取 得應有部分1/5之登記原因為「分割繼承」，曾景煌取得應 有部分1/5之登記原因為「贈與」，登記日期為102年7月12 日，並有上開2筆土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第187 至191頁）。
三、系爭租約（新北市「莊租登字第51號」）之承租人為被告， 出租人原登記為「周榮富」，原登記租賃土地為海山頭段石