臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第579號
原 告 紀宛君
紀宛伶
上 一 人
法定代理人 紀金鐘
訴訟代理人 李玉蟬
共 同
訴訟代理人 沈濟民律師
被 告 馬宗凡
陳天護
林華鈞
共 同
訴訟代理人 林家慶律師
被 告 紀凱文
陳益村
上列當事人間請求撤銷意思表示事件，本院於105 年7 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告紀凱文、陳益村經合法通知，均未於最後言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、復按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴 訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體 ；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1 項 第1 款定有明文。此所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各人必 須合一確定者」，係指共同訴訟之各人為一體，與他造間存 有一個訴訟，或因共同訴訟之各人所受判決之效力及於他人 之結果，法院就該訴訟標的所為之判決，對於該數人法律上 不許有歧異者而言。倘其中一共同訴訟人之訴訟標的法律關 係有無理由，影響及於另一共同訴訟人為訴訟標的法律關係 之裁判結果時，因民事訴訟之目的在確定實體法上之權利義 務關係，為合乎實體法意旨之判決，自應避免因訴訟程序之 限制，使法院所為之判決，與實體法規定有所違背。據此， 民事訴訟法第56條第1 項所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各 人必須合一確定者」，在不同之訴訟標的相互間，雖存在有 數訴訟標的，為使合於實體法上之規定，應綜合此數訴訟標
的為觀察，再為有無民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定適 用之認定。本件原告依據民法第74條第1 項規定請求撤銷被 告紀凱文與馬宗凡間如附表一、二所示房地所為之買賣之意 思表示應予撤銷；被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月 14日就如附表一、二所示之房地所為之三重地政事務所字號 板重登字第000570號之最高限額抵押權登記應予塗銷。對於 被告等既係主張撤銷同一買賣契約，對被告等即須合一確定 ，不容為歧異之裁判，應認為屬類似必要共同訴訟，核諸前 開說明，應認有民事訴訟法第56條第1 項第1 款規定之適用 。故被告紀凱文對原告之請求為認諾之不利益行為，依上開 規定，對於被告全體不生效力，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告紀凱文為原告二人之兄，於民國103 年初時突然匆忙搬 離新北市○○區○○街000 巷00號家中，並不再與家人為任 何聯繫，直至103 年3 月間突有人到原告家中口稱代表被告 紀凱文之新買主，來向原告主張對於如附表一、附表二所示 之房地所為之三重地政事務所板重登字第001180號之抵押權 設定登記應予塗銷之權利，要求原告等將系爭不動產之共有 部分低價出售，或高價買回系爭不動產，其後又對原告等提 調解之聲請，繼而被告陳天護及林華鈞二人又分別對原告等 另案起訴。
㈡被告紀凱文設定抵押權給予被告馬宗凡暨將系爭不動產移轉 過戶給予被告陳天護及林華鈞等意思表示，皆受被告等之共 同詐欺，顯然被告紀凱文有因急迫、輕率或無經驗之情事， 始將系爭不動產設定抵押權及移轉登記。
1.被告紀凱文於103 年1 月14日將系爭不動產設定最高限額抵 押權新臺幣（下同）190 萬元給被告馬宗凡之時，迄其於10 3 年1 月22日移轉登記給予被告陳天護及林華鈞之際，此期 間皆無積欠被告馬宗凡任何借款債務，被告馬宗凡應提出抵 押權設定之債權憑證及資金往來憑證（依民事訴訟法第344 條第1 項第3 款、第5 款規定），其抵押權之設定係虛假設 定，被告紀凱文就訴之聲明第二項所指之設定顯然出於急迫 、輕率或無經驗，應予撤銷之。
2.更況，被告紀凱文設定抵押權給予被告馬宗凡以及移轉登記 如附表一所示房地給予被告陳天護，移轉登記如附表二所示 房地給予被告林華鈞等之收件日期、原因日期及登記日期， 皆有重大矛盾，在時間銜接上無法吻合，顯受其他被告之矇 騙或至少有急迫、輕率或無經驗之情事存在。
3.再根據被告紀凱文與馬宗凡間系爭不動產之買賣契約書所記
載之價金與僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）明 細表，如附表二所示房地之價金只有70萬元不同，說其未因 急迫、輕率或無經驗而處分系爭不動產，其誰能信。 4.系爭不動產之買賣價金顯然過低：
⑴依據鈞院103 年度補字第3694號裁定，如附表二所示房地全 部之交易價格為9,190,378 元，而被告紀凱文原有之共有應 有部分為1/3 ，故其訴訟標的價額為3,063,459 元，乃被告 主張之買賣價金為90萬元（其主張不實，後述），與鈞院裁 定認定之交易價格相差太多，自屬賤賣。
⑵再依據鈞院卷第66、67頁所附之不動產實價登錄資料所示， 與系爭不動產位置相近之新北市蘆洲區長安街375 巷內，同 樣5 樓公寓，屋齡同樣20餘年，除本件外之另4 件不動產， 其每坪單價大略為73,000元左右（計算式：（87,000元+7 6,000 元+71,000 元+58,000 元）÷4 ＝73,000元，與上開 實價登錄上系爭不動產每坪單價為29,000元及26,000元，價 格相差約為2.5 至2.8 倍，實在相差甚鉅。 5.被告等並未依據系爭買賣價金之約定數額全部給付被告紀凱 文：
⑴被告雖主張如附表二所示房地之買賣價金為90萬元，並提出 被證2 之所謂先行動支價款同意書，主張被告紀凱文與馬宗 凡於103 年1 月10日（即系爭不動產簽約日同一天，詳被證 1 、2 ）先行收受現金20萬元云云。惟查依據被證1 ，關於 如附表二所示房地之收支明細表上之記載，並無該20萬元款 項之記載，而被證1 、2 皆有本件地政士任秀玉之簽名，其 為專業人士，何以收支明細表不予記載這筆20萬元？故其說 法違反論理法則。此外根據地政士任秀玉所製作103 年1 月 10日證件保管憑條上，明文記載簽約當天只收到現金140 萬 元及支票30萬元，亦無此筆20萬元之記載，顯見被證2 之證 據乃臨訟編織製作之虛假不實證據，實際上當天並未支付20 萬元現金給被告紀凱文。
⑵況且該被證2 之所謂先行動支價款同意書之20萬元既然係於 103 年1 月10日依等簽約時支付之款項，自然屬於簽約款， 乃地政士任秀玉所製作103 年1 月10日證件保管憑條及被證 1 ，關於如附表二所示房之收支明細表之記載，皆無該20萬 元簽約款之記載，反倒在被證1 ，如附表二所示房之收支明 細表上，另外編列了一筆於103 年1 月13日（非103 年1 月 10日簽約日）所支付之30萬元的簽約款，一件買賣契約居然 出現2 筆簽約款，顯然違反經驗法則並有證據法則上之矛盾 （被證2 與原證8 及被證1 互相矛盾），由前開事證亦證被 證2 之證據乃臨訟編織製作之虛假不實證據，實際上當天並
未支付20萬元現金給被告紀凱文。
⑶此外依據被證1 關於如附表二所示房地之收支明細表上之記 載，地政士費用悉由賣方之紀凱文負擔，此亦與由買主負擔 之交易常規不符，亦證系爭交易確有暴利行為之情事。 ⑷被告紀凱文實際上只收到價金100 餘萬元而已。本件事發後 ，原告之母親李玉蟬曾與被告紀凱文交談，據紀凱文表示， 他實際上只收到100 餘萬元而已，因為之前紀凱文行蹤不定 ，甚少聯絡家人，不肯留下地址，亦表示不願出面說明，故 李玉蟬逼不得已，始將母子二人談話，予以錄音，所謂系爭 買賣價金190 萬元不實在，確有暴利行為之事實。 6.被告等有要求原告以高價買回系爭不動產及要求原告低價出 售原告共有部分之事實存在，此事實足證暴利行為確係存在 ：
⑴兩造間另案分割共有物之訴，103 年間於鈞院三重簡易庭審 理時，被告陳益村曾向原告之父紀金鐘表示願以450 萬元之 價金將系爭不動產賣回原告，或以極低價甚少於450 萬元之 價金買受原告二人之共有部分。
⑵被告主張系爭不動產之買賣價金為190 萬元（雖其主張不實 ，詳如前述），退萬步言，縱其主張為真，被告等居然要求 原告以450 萬元之價格買回，亦證其向被告紀凱文買受之價 格，顯然極其低廉，自有暴利行為存在。
⑶被告要求原告將其共有部分以極其低廉之賤價（因時間久且 本無出售意願，故紀父不記得伊說多少，印象中極其低廉， 且還說不會出到450 萬元這麼高）出售與伊等，再加上其自 陳向被告紀凱文買受之190 萬元，其意圖以甚少於640 萬元 之低賤價格，吃下總價值約在2,000 萬元之不動產之全部（ 此交易價格詳原證7 及鈞院卷第66、67頁），足以證明系爭 交易中，被告等確有暴利行為，亦證被告答辯狀所謂共有物 交易價格極低，向來無人願意購買云云之主張不實。 ㈢本件卷證資料足以證明被告紀凱文與馬宗凡二人間確有設定 抵押權借錢之事實存在，且被告馬宗凡確有暴利行為情事存 在：
1.依據原告提呈原證1 之系爭不動產登記謄本暨新北市板橋地 政事務函覆鈞院之系爭不動產抵押權設定資料之記載，被告 紀凱文所稱借貸事實確為真實。
2.被告馬宗凡等人雖稱該抵押權設定，係為擔保買賣價金云云 ，所辯顯然違反論理法則及經驗法則，蓋依據原證1 系爭不 動產登記謄本之記載，設定抵押權登記之原因日期與系爭不 動產移轉登記之日期皆相同，且皆在103 年1 月13日，就全 部之兩種登記申請為送件，且移轉登記非常快速地違反一般
正常移轉登記實際之時間（一般需二週時間才能登記完成） ，竟於103 年1 月14日及1 月17日完成登記給予被告林華鈞 及陳天護，似此又怎需要「為擔保買賣價金而來設定」，且 其有違常情之快速過戶，又證明系爭交易存在暴利行為。 3.依據原證1 及鈞院第106 頁至129 頁等卷證資料所載，被告 紀凱文設定給予被告馬宗凡之抵押權登記，有流抵契約之登 記，惟其登記之擔保債權確定日期為103 年4 月13日，意即 可以行使流抵約定之日期，限於103 年4 月13日之後，乃被 告馬宗凡等卻於103 年1 月13日即將系爭不動產移轉登記之 申請加予送件，其無不法暴利行為之情事，其誰能信？ 4.最為可惡者，系爭不動產抵押之設定登記迄今並未塗銷，故 被告紀凱文仍為抵押權設定之債務人，由此益證本件存有極 為明確之暴利行為。
5.被告紀凱文答辯狀自認事實，自堪認為真正。 ㈣被證3 切結書不能採為有利被告馬宗凡等之證據： 1.被告紀凱文具狀表示伊與被告馬宗凡係在新北市板橋區大遠 百附近路邊處理相關文件，只叫紀凱文簽章，沒有讓他詳細 看這些文件內容，故被證3 切結書不能證明紀凱文明知系爭 交易為買賣。
2.被證3 切結書之製作日期為103 年1 月20日，當時系爭不動 產早已移轉登記完成（103 年1 月14日及1 月17日），被證 3 切結書在系爭不動產早已移轉登記完成數日後方始製作， 顯與常理不符（依一般經驗法則應在買賣前或同時製作）， 由其所載日期足證係事後為掩飾被告馬宗凡等暴利行為而製 作者，自不足採。
㈤被告紀凱文於鈞院所為答詢，確足證明本件其餘被告等人有 暴利行為存在：
1.105 年5 月27日鈞院言詞辯論期日，被告紀凱文對於鈞院之 詢問，明確答稱：「（法官：當初出售兩間房地的理由為何 ？）我不是出售，我是要借貸，我是要向被告馬宗凡借貸一 百多萬元，我沒有把地契打開來看，地契放在夾子裡，我拿 給他們後，他們告訴我可以借一個數字，我們是在電話中協 商，我實際上拿到的錢約120 萬元，他說要簽一些東西要手 續費，我的教育程度是國中畢業」、「（法官：被證三之切 結書，及原證五二份契約書（本院卷21頁至28頁、29至36） 、點交確認書（P136、P137）先行動支價款同意書（P138） 是否你親簽的？）都是我簽的。」、「（法官：依照上開文 件內容之文義均為買賣契約有何意見？）當時他們叫我把文 件簽一簽，我就可以拿到錢，我沒有看裡面的內容，我只知 道簽完名後就可以拿到錢。」、「（法官：是否有去民間公
證人處簽立上開文件？）我只記得在大遠百附近的一間屋子 裡。」、「（法官：在簽立切結書時，公證人有無說明相關 事項？）我只記得簽名而已，我只記得我去簽完名就拿到錢 ，剩下的我就不知道。」、「（法官：簽名時有哪些人在場 ？）我只知道有被告馬宗凡，因為那間房子是在馬路邊，當 時那裡有很多我不認識的人。」、「（法官：除被告馬宗凡 外，當時有無其他人跟你對話？）我只記得拿證件有對話， 我記的不是很清楚。」、「（法官：是何人叫你在上開文件 上簽名？）被告馬宗凡。」、「（法官：你記不記得有自稱 是公證人的人跟你對話？）不記得，基本上就是馬宗凡跟我 說簽完名就有錢拿」、「（法官：既然是借錢，借款期限及 利息計算方式為何？）被告馬宗凡沒有說借款期限，我不知 道可以借多久，利息怎麼算我不清楚。」、「（法官：是否 有支付過利息？）我分三次拿到錢，簽完名現場拿10萬或20 萬元，剩下的說匯到我帳戶，第一次匯款後，他有匯到我的 帳戶，裡面有50多萬，我有領50萬出來，有一個不認識的人 說是被告馬宗凡派來的人電話聯絡說要一些費用，我之前沒 看過他，我在中和的路邊交給一個男的，我之前在簽名的時 候沒有看過他，我給他40幾萬元，這個費用是怎麼算出來的 我不知道，也沒有說是利息，我都沒有問，我當初借款時就 是說我要借錢，沒有問利息怎麼算，也沒有問要多久還款， 我在拿到第一筆錢的時候，他有匯到我的帳戶，裡面有50多 萬，我有領50萬出來，第二次又有匯幾十萬元，扣除費用後 總共拿了約120 萬，另外簽名時有說要手續費直接從金額內 扣除，我不知道這樣算不算支付利息。」、「（法官：是否 有跟代書碰面？）不記得。」、「（法官：是否記得有自稱 是代書的人說要辦理相關事宜？）不記得。」、「（法官： 你在大遠百附近的屋子裡除了被告馬宗凡外，有無其他女性 跟你講話？）現場有女性，但女性沒有跟我對話，被告馬宗 凡就是跟我說我簽完名就有錢拿。」等語。
2.由被告紀凱文前述鈞院答詢時之供述，即知在辦理任何手續 之過程中，只有被告馬宗凡與其交談而已，且任何文件之簽 署，都沒有讓紀凱文詳細閱讀其內容，足以證明被告馬宗凡 確係於系爭不動產交易中，向被告紀凱文謊稱借貸，實際上 卻利用被告紀凱文急迫、輕率、無經驗而於被告紀凱文未察 覺情況下，私擅辦理系爭不動產之移轉過戶之手續，自有暴 利行為存在。
3.再由被告紀凱文前開答詢之供述中，亦可證明被告等雖主張 系爭不動產買賣之價金為190 萬元，且被告等亦炮製出所謂 資金流程，但卻又巧立名目，向被告紀凱文取走現金40幾萬
元，此一供稱事實，亦與鈞院函詢被告紀凱文國泰世華銀行 之明細表記載載相符，故紀凱文答稱依實際上只拿到約120 多萬元乙節事實，堪為真實，則被告馬宗凡中確有施用暴利 行為。
㈥被告紀凱文於鈞院答詢之陳述確為真實：
被告紀凱文於鈞院當時庭詢之時，雖對於鈞院某些詢問，有 詞不達意或記憶模糊，比如鈞院所詢「利息約定」、「在公 證人處所之流程」、「有無見到代書」及「印鑑證明之申請 」等問題，惟思慮及被告紀凱文僅有國中學歷，年紀又輕， 社會歷練不足等情狀，在鈞院急促式詢問下，如能如此回答 ，且表情極為真確，並作出答詢，殊屬不易，其答詢應為被 告紀凱文內心之真義無疑。
㈦證人任秀玉及陳心如於鈞院之證供，有明顯不實之處： 證人任秀玉及陳心如於鈞院皆一致證稱系爭不動產交易為買 賣，此與被告紀凱文答辯狀所陳述之抵押借貸之事實不符， 所為證述不足採信。
㈧被告馬宗凡、陳益村及證人陳心如顯有詐騙被告紀凱文之重 大嫌疑。如被告紀凱文答辯狀所稱，伊係與馬宗凡說好要借 錢，不料被告等卻利用在路邊交付資料及簽章之手續匆忙之 間，不讓紀凱文看到所簽章文件內容，因而陷於錯誤而簽定 系爭買賣契約等文件，其後又遭其謊騙需扣稅金、佣金等諸 多費用，交付了將近50萬元給予被告馬宗凡等人，此亦涉有 詐欺情事。
㈨原告為系爭不動產之共有人，依土地法第34條之1 對系爭不 動產有優先購買權，被告紀凱文處分系爭不動產，全未通知 原告，故原告之優先購買權受侵害，加之被告陳天護及林華 鈞委託被告陳益村前來主張共有權利，原告等即是民法第74 條暴利行為所規定之利害關係人，自得提起本件之訴，併予 陳明。
㈩被告陳天護、林華鈞二人設定虛假不實之抵押登記給予被告 陳益村，其設定日期與移轉登記日期及紀凱文對馬宗凡之流 抵設定日期皆有重大矛盾，且清償期未到，即予流抵，有諸 多疑點，以被告林華鈞、陳天護二人與被告陳益村間系爭2 件抵押權設定登記，自屬通謀虛偽意思表示，當然無效，原 告自得依民法第87條第1 項規定，聲請撤銷系爭抵押權設定 登記，並以本件起訴狀繕本之送達為撤銷意思表示之送達。 原告依據民法第74條暴利行為及民法第87條之通謀虛偽意思 表示，而聲請本件之撤銷，並非依違反土地法第34條之1 共 有人優先購買權規定而聲請撤銷，因此被告所舉最高法院65 年台上字第853 號判例要旨，與原告之主張，並無適用之餘
地。
民法第74條關於暴利行為業明文規定，利害關係人得提起撤 銷之訴，法文並非規定僅限於相對人始得提起，顯見民法第 74條法文上所規定之利害關係人，並不僅限於當事人，此為 法文之文義解釋上自明之理，而最高法院104 年度台抗字第 663 號裁定亦就利害關係人之含意（且非當事人）有明白之 闡述，此外最高法院尚有諸多判決之例示，皆認為利害關係 人並不僅限於當事人。再者原告係系爭不動產之共有人，被 告等間系爭買賣業違反土地法優先購買權之規定，縱使優先 購買權無物權效力，僅有請求以同樣條件訂立契約之權，然 原告此一請求權亦遭到侵害，自屬權利受損，為暴利行為之 利害關係人，乃無庸置疑之事實。
原告紀宛伶另補充說明如下：
1.被告紀凱文自始即無出售其所有不動產之意，被告紀凱文純 係受被告馬宗凡所蒙騙，始陷於錯誤而於不動產買賣契約書 上簽名：
被告紀凱文前於103 年1 月間因投資急需資金，乃透過朋友 介紹向被告馬宗凡借款，詎被告馬宗凡明知被告紀凱文並無 出賣系爭不動產之意，竟於渠等磋商借貸之場合夾帶拿出一 堆書面文件催迫被告紀凱文簽名，並一再以「簽完你就可以 拿到錢」等語從旁哄騙被告紀凱文，令被告紀凱文於未能詳 細審閱上開文件之情形下，誤信上開文件均為簽訂借款契約 所必需，惟實際上上開文件中除抵押權設定契約書外，事先 已遭被告馬宗凡惡意混雜放入空白之不動產買賣契約書、買 賣切結書、不動產買賣價金履約保證申請書等與借款毫無關 連之文件，然被告紀凱文不察，乃一一於其上簽名蓋章。 2.被告馬宗凡辯稱其並未詐欺被告紀凱文，被告紀凱文係自願 將系爭不動產以190 萬元之價格出售云云，均與事實不符， 茲分述如下：
⑴系爭不動產一開始即由被告紀凱文設定抵押權登記予被告馬 宗凡，足見當初被告紀凱文僅係提供系爭不動產作為其向被 告馬宗凡借款之擔保品：
①依一般不動產交易慣例，買賣契約簽訂後即辦理所有權移轉 登記，若為確保所有權移轉登記得以完成，係以交付產權及 過戶文件或辦理預告登記等方式辦理，殊無以抵押權設定方 式之情形。茲有疑問：倘若被告紀凱文確實本於自願將系爭 不動產售予被告馬宗凡，並與被告馬宗凡簽訂不動產買賣契 約書（假設語氣，原告仍予否認），則何以被告紀凱文會先 於103 年1 月13日將系爭不動產設定最高限額為190 萬元之 抵押權予被告馬宗凡？渠等又為何於抵押權設定契約書中特
別約定擔保債權之確定期日為103 年4 月13日，借款期限僅 為3 個月？此顯與一般不動產交易常情有違。
②被告馬宗凡對此雖辯稱其要求被告紀凱文設定最高限額抵押 權，係為避免日後系爭不動產無法移轉登記至其名下導致其 求償無門云云。惟被告馬宗凡既有能力透過與其長期配合之 地政士即證人任房玉，於被告紀凱文甫簽訂系爭買賣契約（ 即103 年1 月10日）未滿一週之期間，即於103 年1 月15日 火速將系爭房地過戶至其人頭即被告陳天護、林華鈞名下， 被告馬宗凡何必大費周章另行與被告紀凱文簽訂抵押權設定 契約書，並且額外支出不必要之抵押權設定規費及代書費用 商請證人任秀玉為渠等辦理系爭不動產之抵押權設定登記？ ③抑有進者，被告馬宗凡稱其係擔心先給付買賣價金後，被告 紀凱文卻無法履行系爭不動產所有權之移轉義務，可能導致 其求償無門云云，更令人費解。蓋被告馬宗凡既已取得載有 被告紀凱文親筆簽名之不動產買賣價金履約保證申請書，依 上開申請書第8 條第2 項規定，僑馥公司非於⑴買賣雙方各 自履行其債務，並⑵依買賣契約完成點交且⑶簽妥不動產買 賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書以前，本不得 將被告馬宗凡匯入保證專戶之價金給付予被告紀凱文，從而 事實上根本不可能發生被告馬宗凡所謂求償無門之情形，殊 為明顯；況系爭抵押權契約簽訂當日，被告紀凱文即已將系 爭不動產之所有權狀正本及登記所需證件等均交由被告馬宗 凡之地政士即證人任秀玉收執，被告紀凱文已無法使用上開 文件為任何登記，亦無法「阻止」被告馬宗凡處理系爭不動 產，無論其為抵押權設定或所有權移轉登記。凡此均與正常 之不動產買賣情形迥異，益證被告紀凱文所稱：「我不是出 售，我是要借貸，我是要向被告馬宗凡借貸一百多萬元」等 語，率屬實情。
⑵被告馬宗凡所提出之切結書，其認證日期與證人陳心如、任 秀玉之證詞、被告紀凱文之陳述皆不符，難認係被告紀凱文 本於自由意志所出具：
①綜觀被告馬宗凡所提出之切結書全文，其內並無任何記明切 結書上原本已有「紀凱文」三字之簽名，惟立切結書人即被 告紀凱文既當場承認該簽名為其所簽之情，是依公證法第 101 條第1 項規定，切結書上「紀凱文」三字應係由被告紀 凱文「於公證人面前親自簽名」，彰彰甚明。
②準此，被告馬宗凡固提出載有被告紀凱文簽名之系爭切結書 ，並聲稱該切結書係經民間公證人詹孟龍認證云云。惟細察 系爭切結書所載切結日期為103 年1 月20日，其上由公證人 簽名並蓋職章之日期亦記明相同日期，然此非但與被告馬宗
凡主張其與被告紀凱文係於103 年1 月10日簽訂不動產買賣 契約書不符，亦與證人陳心如證稱系爭切結書係103 年1 月 10日被告紀凱文與馬宗凡簽訂系爭買賣契約時，由詹孟龍公 證人認證等語顯然矛盾，此參陳心如證稱：「（原告訴訟代 理人：為何那天約在公證人那裡？）因為要做一些公證的文 件，在公證人處見面前沒有見過面，…，就約在詹孟龍處見 面…」、「（原告訴訟代理人：你說要做公證，那這個案子 有經過公證嗎？）這個案子有公證，公證房屋標的無海砂， 可以給我們使用權，大致內容是這樣。」、「（法官：對於 被告訴代所庭呈切結書是否即為你剛才所述之經公證之切結 資料？）是。」自明。
③另參證人任秀玉之證詞：「（被告訴訟代理人：就本件被告 紀凱文、被告馬宗凡之不動產交易是否有經手過？請敘述交 易過程。）有，在104 年1 月10日（後已更正為103 年1 月 10日）被告馬宗凡以電話約我去板橋民權路上的公證處簽約 ，雙方在現場寫合約，在場的人有被告紀凱文、被告馬宗凡 ，旁邊的人我不認識，還有公證人那邊的人，被告馬宗凡是 我的舊客戶。」，以及被告紀凱文前開於鈞院之陳述，而詹 孟龍公證人之事務所即位於板橋大遠百附近，均顯示被告紀 凱文係於103 年1 月10日前往詹孟龍公證人之事務所簽訂系 爭切結書及其它文件，從而系爭切結書為何反於證人證詞而 記載切結日期為103 年1 月20日？系爭切結書是否為被告馬 宗凡為掩蓋其詐欺被告紀凱文出售系爭不動產之實情，乃特 意於事後加以製作？又詹孟龍公證人是否確實依公證法第 101 條第1 項規定親眼見證被告紀凱文於系爭切結書上簽名 後，始於系爭切結書上為認證？凡此種種，均非無疑，被告 馬宗凡既無法就此提出合理說明，系爭切結書之形式上真正 自有疑義，而其欲以系爭切結書證明被告紀凱文自願訂立不 動產買賣契約書之說法，更令人無法採信。
⑶被告馬宗凡所取得系爭不動產雖係共有持分1/3 ，但非無人 願意購買，其交易價格亦非當然極低：
①如附表二所示房地係由被告紀凱文與原告等共有，各有持分 1/3 ，如被告紀凱文欲出售其持分，理應先通知原告優先承 買，但並未通知，足見被告紀凱文並無出售之意。 ②被告紀凱文如通知原告優先承買，其價格亦係依一般市場價 格計算，亦非當然「極低」。況被告馬宗凡將系爭不動產分 別登記至其人頭即被告陳天護、林華鈞名下後，旋即利用渠 等之名義同時向鈞院提起分割共有物之訴，法院一般均以變 價分割方式處理，被告馬宗凡可參與投標拉高拍定價格，其 價格亦非當然「極低」。
③如附表二所示房地業經鈞院認定價額為3,063,459 元，被告 馬宗凡僅以不到1/3 之價格向被告紀凱文取得，自屬顯不相 當之低價無疑；嗣於鈞院三重簡易庭審理期間，被告馬宗凡 又透過被告陳益村向原告之父紀金鐘開價450 萬元要求原告 買回，顯見被告馬宗凡對於相關法律規定均知之甚詳，並利 用設置不動產登記人頭之方法使系爭不動產之法律關係複雜 化，增加原告或被告紀凱文日後請求返還系爭不動產之困難 度，以遂行其自原告及被告紀凱文榨取最大利益之目的，如 此心態及作法，實令人難以接受。
併為聲明：
1.被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月10日就如附表一、 二所示之房地所為之買賣之意思表示應予撤銷。 2.被告紀凱文與被告馬宗凡間於103 年1 月14日就如附表一、 二所示之房地所為之三重地政事務所字號板重登字第000000 號之最高限額抵押權登記應予塗銷。
3.被告陳天護與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表一所 示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001190號之抵 押權設定登記應予塗銷，被告陳天護並應將如附表一所示房 地返還並移轉登記給予被告紀凱文。
4.被告林華鈞與被告陳益村間於103 年1 月22日就如附表二所 示房地所為之三重地政事務所字號板重登字第001180號之抵 押權設定登記應予塗銷，被告林華鈞並應將如附表二所示房 地返還並移轉登記給予被告紀凱文。
5.並陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告紀凱文未於最後言詞辯論期日到場，據其先前所為聲明 及陳述略以：於103 年間，經朋友介紹去找二胎貸款公司借 錢，當時不是要出賣房子，就只是借錢而已，只和被告馬宗 凡接洽，沒有跟任何女生交談過，當時跟馬宗凡說好是要二 胎借錢，沒有說要出賣房子，錢的部分馬宗凡說他們公司會 去評估，借款數額，其盡量幫忙，後來馬宗凡在新北市板橋 區大遠百附近的路邊，拿一堆文件要被告簽名蓋章，未讓被 告詳細閱讀文件內容，即催促被告簽名蓋章。過幾天，第1 筆款項即匯到帳戶內，當天馬宗凡說要扣稅金、佣金等諸多 費用，因此要被告提領現金55萬元，被告僅留有幾萬元，再 把約50萬元交給馬宗凡，所以出售系爭不動產，被告僅拿到 約120 萬元，此為借貸款項，非賣屋價金等語置辯。併為答 辯聲明：同意原告之請求。
四、被告馬宗凡、陳天護、林華鈞則以：
㈠原告主張被告紀凱文出售系爭不動產之應有部分予被告馬宗 凡，係出於急迫、輕率或無經驗而為之云云，並非事實；被
告馬宗凡、陳天護及林華鈞就系爭不動產之抵押權設定及所 有權移轉登記，未對被告紀凱文有任何共同詐欺之情事： 1.系爭不動產，原為被告紀凱文與原告等共有，被告紀凱文於 103 年1 月間，向被告馬宗凡表示有意出售其與原告等共有 之系爭不動產之應有部分，被告馬宗凡表示僅願以價金分別 為100 萬元、90萬元之價格購買如附表一、附表二所示之房 地應有部分，被告紀凱文亦表同意，被告紀凱文與被告馬宗 凡就系爭不動產買賣並共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約 保證，且由僑馥公司將價金信託存於中國信託商業銀行名下 信託專戶，被告馬宗凡均已依約給付買賣價金。被告紀凱文 亦依系爭不動產買賣契約之約定，依被告馬宗凡之指示，將 如附表一所示之房地應有部分移轉登記予被告陳天護、如附 表二所示之房地應有部分移轉登記予被告林華鈞，且於移轉 登記前，先行設定抵押權予被告馬宗凡，合先陳明。 2.被告馬宗凡、陳天護及林華鈞等人並未共同詐欺被告紀凱文 ，被告紀凱文係因出售系爭不動產之應有部分予被告馬宗凡 ，始依約將系爭不動產之應有部分移轉登記予被告馬宗凡指 定之第三人即被告陳天護、林華鈞二人。且因被告紀凱文於 簽約時即要求先動支買賣價金，被告馬宗凡因而要求被告紀 凱文先行設定最高限額抵押權，以免因不動產於移轉登記前 遭限制處分致未能移轉登記予買受人，而買受人已先行支付 之價金卻求償無門。被告馬宗凡雖尚未於系爭不動產之應有 部分辦畢移轉登記後塗銷以被告紀凱文為抵押權設定義務人 之抵押權登記，但抵押權設定並非虛假設定，原告等主張被 告紀凱文就訴之聲明第二項抵押權設定顯係出於急迫、輕率 或無經驗，應予撤銷，顯有誤會。
3.原告等又稱依不動產買賣契約書所記載之價金與履約保證專 戶收支明細表，如附表二不動產之價金只有70萬元，顯係被 告紀凱文因急迫、輕率或無經驗而處分其不動產云云，亦屬 有誤。蓋：如附表二之不動產買賣價金確係90萬元，然因被 告紀凱文於103 年1 月10日已先動支20萬元，故履約保證之 買賣價金總額僅剩70萬元。
4.至於原告稱如附表二所示之房地總價值為9,190,378 元，應 有部分1/3 之訴訟標的價額為3,063,459 元，被告紀凱文確 以90萬元出售，自屬暴利行為云云。經查，共有之不動產， 尤其是房屋，在無分管協議且又被占有使用之情形下，其交 易價格向來極低，幾乎無人願意購買，被告紀凱文當初欲出 售系爭不動產之應有部分，係因其雖為共有人，然該不動產 事實上均係由原告等占有使用，被告紀凱文始願以較低之價 格出售。而被告馬宗凡自買受該不動產後迄今已年餘，尚未
能使用收益系爭不動產，分割共有物之訴訟又無何進展，縱 判決後仍有強制執行之後續問題，是被告馬宗凡以90萬元購 買如附表二所示之房地應有部分，並非暴利行為。 5.依民法第92條第1 項前段及最高法院44年台上字第75號判例 意旨，縱被告紀凱文曾受被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳 益村共同詐欺（僅為假設，非自認），亦僅得由被詐欺而為 意思表示之被告紀凱文撤銷其意思表示，原告顯非被詐欺而 為意思表示之人，應屬當事人不適格。
6.況原告於民事起訴狀第4 頁第3 行以下僅空言「被告紀凱文 設定抵押權…皆受被告等之共同詐欺…」云云，而完全未說 明具體之詐欺事由及過程，亦未盡其主張及舉證之責。 ㈡被告紀凱文是否有受被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村 乘其急迫、輕率或無經驗，依當時情形顯失公平之暴利行為 ，始將系爭不動產設定最高限額抵押權登記及辦理所有權移 轉登記？原告是否為得主張系爭暴利行為之利害關係人？ 1.原告主張被告紀凱文將系爭不動產設定最高限額抵押權登記 及辦理所有權移轉登記，乃被告馬宗凡、陳天護、林華鈞、 陳益村乘被告紀凱文急迫、輕率或無經驗時所為，然均為被 告馬宗凡、陳天護、林華鈞、陳益村所否認，是原告就此一 有利於己之事實，自應負舉證之責。
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