臺灣士林地方法院民事判決 105年度訴字第537號
原 告 梁鈺蓉即梁玉雪
訴訟代理人 許文彬律師
李儼峰律師
被 告 塔林建設股份有限公司
法定代理人 蔡俊益
訴訟代理人 鄧敏雄律師
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國105 年8 月3 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬元，及自民國一○五年四月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰貳拾伍萬元，為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：緣被告塔林建設股份有限公司（下稱塔林公司） 法定代理人蔡俊益與伊為堂兄妹關係，伊為地方民意代表， 被告就其所有坐落基隆市○○區○○段○○○○段○000 ○ 00地號土地及其上同段17建號，即門牌號碼為基隆市○○區 ○○里00鄰○○街00○00號納骨塔（下稱系爭不動產），因 其性質特殊，而開發需資金，知伊有相當人脈，遂委託伊居 間介紹買方或合作營運對象，委託期間為101 年10月22日至 同年11月30日止，並約定以新臺幣（下同）2 億5 千萬元之 1.5%，即375 萬元為居間報酬，兩造並透過友人周志孝介紹 從事於納骨塔行業之陳文堂，而約定於101 年11月21日在蔡 俊益住處面議，並有被告公司大股東陳萬田在場，而與被告 簽立「授權書」（下稱系爭授權書）、及與被告公司大股東 陳萬田簽立「合作契約書」（下稱系爭合作契約）及另外簽 立以1.5%約定之委託書。嗣由陳文堂即介紹大順商務企業有 限公司（下稱大順公司）之吳志強於期間內談妥條件，並與 被告簽訂系爭不動產之買賣契約，並辦畢不動產所有權移轉 登記，其中被告與大順公司間亦有以股權讓渡之方式，由被 告持有大順公司股份，成立合作營運關係，並更名為聖寶開 發股份有限公司（下稱聖寶公司），而完成媒介居間義務， 詎被告拒絕給付居間報酬，爰依兩造間居間之法律關係，提 起本件訴訟，聲明求為命被告給付伊375 萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息，並願供擔保准為假執行之宣告。
二、被告則以：兩造間簽立之系爭授權書及原告與陳萬田簽立之 系爭契約書，並非同時間所簽立，且約定期間至101 年11月 30日止，惟原告並未於期間內完成其居間任務，伊復未因曾 原告之居間而於上開期間內，完成與任何人之簽約，原告自 不得請求居間報酬。被告及陳萬田（即系爭39地號土地所有 權人）係事後另與聖寶公司分別於102 年3 月28日、102 年 2 月5 日簽約，並移轉所有權，並非與大順公司簽約，亦未 如系爭契約書之內容有收取大順公司簽約金5 千萬元，自與 原告居間而完成締約、採取合作營運模式。另兩造於委任時 僅稱事成後再來約定報酬，並未約定居間報酬係以委託底價 1.5%或375 萬元計算，就此重要事項，若確有約定，豈有未 於系爭授權書或合作契約之書面載明，原告主張之報酬金額 亦屬無據等語置辯，聲明駁回原告之訴，暨如受不利益之判 決，願供擔保免假執行之宣告。
三、不爭執事項：
㈠、被告法定代理人蔡俊益與原告為堂兄妹關係，被告曾就其所 有坐落基隆市○○區○○段○○○○段○000 ○00地號土地 及其上同段17建號，即門牌號碼為基隆市○○區○○里00鄰 ○○街00○00號納骨塔（其中系爭205 號土地及17號建號建 物原登記為被告所有，系爭39號土地則登記為被告公司股東 陳萬田所有），與原告簽立系爭授權書，其上記載：「授權 金額：底價2 億5 千萬元」、「授權時效：西元2012年10月 22日至2012年11月30日」，原告亦曾與陳萬田簽立系爭合作 契約，其日期記載為101 年11月21日，其上記載：「一、公 司總價2 億5 千萬元做價。二、簽約金5 千萬元。三、過戶 現金5 千萬元。四、尾款1 億5 千萬元，參與新公司資本額 5 億元分配，新公司股權百分之30之股份」、「授權期限至 101 年10月30日」等語，有原告所提出之建物登記謄本、系 爭授權書及合作契約書影本為據（見卷第26、28、30頁）， 並為被告所不爭執，而堪認定。
㈡、被告與聖寶公司（法定代理人吳志強）於102 年3 月28日簽 立系爭205 號土地及17號建物之不動產買賣契約，約定價金 為1 億1 千萬元，第1 期款應於102 年4 月2 日給付，102 年7 月10日過戶完畢，102 年11月20日給付尾款，並由被告 辦理塗銷抵押權設定，而陳萬田則於102 年2 月5 日與聖寶 公司（法定代理人吳志強）簽立系爭39號土地買賣契約，約 定價金1 億4 千萬元，全部價金則係以轉投資聖寶公司之方 式支付，轉投資及價金均如期給付完畢，並均於102 年7 月
10日辦畢系爭不動產所有權移轉登記予聖寶公司，有原告提 出之系爭不動產最新登記謄本、基隆市政府函文可佐，並有 被告提出之不動產買賣契約書、買賣契約補充條款影本、聖 寶公司變更登記表為據（見卷第32、34、36、38頁、第91-1 02頁、第147-151 頁），原告對此亦不爭執，亦堪認定。四、爭執事項：
㈠、原告是否完成居間任務？
㈡、承上，如原告依約完成居間，則其所得請求之報酬為何（兼 論有無約定，及是否過高）？
五、原告是否完成居間任務部分：
㈠、按民法第153 條規定，當事人對於必要之點，互相表示意思 一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。惟解釋契約 應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，又應以過去事 實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契 約中部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以 當事人所欲達到經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則 為標準，合理解釋，其中應將目的列為最先，習慣次之，任 意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。復 按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報 酬。但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒 之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠 實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契 約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目 的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年度台上字第29 29號判例意旨參照）。
㈡、經查，原告主張係透過友人周志孝介紹從事於納骨塔行業之 陳文堂，於期間內介紹吳志強與被告締約買賣、合作開發系 爭不動產上納骨塔之經營等語，業據證人周志孝、陳文堂到 庭證述屬實，而證人陳文堂復就其媒介過程已到庭證述：「 …我有一個朋友（李美蘭即李玫諭），他有跟我說基隆有一 塊地，跟一個朋友吳志強，想在那邊蓋一座寶塔，我看過資 料後跟他聊，說若他需要一座寶塔，有一座剛蓋好的塔林公 司的寶塔是現成的，不妨可以參考看看，他叫我拿資料給他 看，問我他的價格，我說他的價格開在2 億5 千萬，李小姐 對這方面很了解，認為沒有這個價值，沒有什麼意願，他說 是不是再跟塔林公司這邊再詢問一下能否降到1 億5 ，我就 把這個訊息傳給原告…原告說這個問題可能要跟他的堂哥即 塔林公司董事長蔡俊益當面來談…所以他們就約101 年11月 21日左右到蔡俊益家裡談這件事，當時蔡俊益也有連絡陳萬 田，我2 點多到時蔡俊益與陳萬田都在蔡俊益家了，是原告
連絡我過去…他們2 位將建造這座塔的苦衷說了很多，無法 降價，我提議是否可以雙方用合作的方式來做這件事，既然 買賣價格無法談，合作是否可以談，陳萬田後來想了一個方 式，當場寫了一張合作契約書，那張合作契約書是陳萬田寫 的，他要我依該張合作契約書，及蔡俊益拿給我一張與原告 間的契約書，當作與吳志強談的依據…隔天我拿那2 張去臺 北市○○街000 號聖寶公司與李美蘭、吳志強他們談。結果 他們說既然底價2 億5 ，買賣案就不要談，依合作案來談， 但對合作上的簽約金及最後的尾款有意見，當初陳萬田寫的 合作契約是簽約時付5,000 萬，底價是2 億5 ，過戶時再付 5,000 萬，剩下的1 億5 就當作投資聖寶公司占30% ，因為 當初在談的條件是塔林公司做價2 億5 ，因為剛蓋好塔是空 的，需要裝修的工程，必須達到相同的2 億5 ，聖寶公司資 本額要到5 億，除了簽約及尾款外，剩1 億5 投資聖寶公司 占30 %。我去談的時候，聖寶公司對對付款的5,000 萬、5, 000 萬有意見，認為太高，因為他們要把資金用在建設方面 ，是否能請塔林公司再降下來，我又轉述給原告，由他去轉 達給蔡俊益。後來我在等消息時接到蔡俊益電話，說是否能 當面跟他們談，如果當面跟他們談，一些事情他們也很急， 才能趕快確定，我也說介紹兩方面見面可以，但是見面後， 不管談何條件，只要授權書寫不管是買賣或合作也好，就必 須給付原告費用…他們同意後，就帶他們去聖寶公司談，對 方一談，其他條件都沒什麼問題，只有付簽約金時有問題， 他們說簽約金及尾款總數可以降到6,000 萬，當天的結論大 概就是這樣。後面要簽約，聖寶公司要準備簽約的合約內容 ，他們在準備時，隔2 天又接到李玫諭電話，說他們又約他 下午在公司談，希望我能過去，那天我剛好有事去台中，沒 辦法過去，他們談完之後，蔡俊益5 、6 點打電話給我說他 們談成，接著要過戶的動作，要把塔林公司股票先過戶，好 像急著在102 年有一個稅要實施，所以必須將股票先過戶， 我有跟他說這樣談成了，簽約金也沒有拿，他們當初在做這 些時，只是作會議紀錄而已，就這樣將股票過戶到聖寶公司 名下，是否太冒險，風險要評估好，蔡俊益電話中說他們已 經談好沒問題了，我說既然這樣成交了恭喜你們成交，但以 後的居間費用必須要付給原告，蔡俊益說好…」等語，互核 與系爭合作契約上確實有以總價作價、簽約金、尾款1 億5 千萬參與新公司資本額5 億元分配，新公司股權百分之30之 股份等顯然屬於合作營運模式之文句，而被告與聖寶公司吳 志強簽立之契約，其中陳萬田亦將價金轉投資聖寶公司，業 如前述，及陳萬田並因此於104 年間成為聖寶公司之法定代
理人，其中聖寶公司之董事亦有李玫諭等情相符，此亦有被 告提出之公司變更登記表為憑（見卷第147-151 頁），堪信 證人陳文堂所述與被告磋商並完成締約之對象李玫諭、吳志 強確為透過原告間接引介之陳文堂所介紹，應屬可採。至原 告因透過周志孝、陳文堂介紹締約對象，而未實際與吳志強 等人洽商，亦為證人陳文堂所證述明確，是其未確知實際出 面洽商之吳志強所代表公司之名稱，縱有誤為大順公司，依 前過程觀之，尚難逕以此即否認被告締約對象非原告所指引 介對象，被告執此為辯，尚難採信。至被告雖以證人陳文堂 與原告間為熟識及人情在，所為論述有偏頗等語，惟證人陳 文堂既係原告所引介處理系爭事務之人，其與原告較為熟稔 亦非無據，且既已表明僅基於與原告間之人情，尚無約定有 抽取佣金，並有部分證述確與客觀書面內容相符，自難僅因 其所證述均有利於原告，即認其證述引介過程全然無可採。㈢、復查，由證人陳文堂證述上開買賣兼入股之處理系爭不動產 之合作模式，及被告提出之其簽約、至價金交付、不動產過 戶等至股權移交等憑證，其履約期必須長達1 年以上，足見 系爭不動產因其上有尚需施工完成之納骨塔及涉及將來長期 營運等特殊情形及資金需求，由報告締約機會至完成合作需 長期為之，因而其磋商締約之細節有其複雜之程度，非一般 不動產仲介如於價金意思表示一致即就契約重要之點即屬抵 定，此顯為兩造所知悉，而查，系爭授權書授權時間載為10 1 年10月22日至101 年11月30日，顯然僅有1 個月期間，而 系爭合作契約上所載簽立日期為101 年11月21日，授權期限 則至101 年11月30日，業如前述，更僅有短短7 日之期間， 因認兩份文件為先後所簽立，且由系爭合作契約觀之，就入 股內容及各期價金、對付金額等均已填載詳盡，倘非早已洽 談至相當之程度，當無於101 年11月21日再填載系爭不動產 締約之授權；而證人陳文堂證述為取信與吳志強洽談，其手 中持有被告交付之系爭授權書、合作契約書，因而於出庭前 曾檢視過，因之對授權日期特別有印象等語，並據其當庭提 出系爭授權書、合作契約書正本附卷，被告對提出系爭合作 契約記載之日期及期間之約定亦不否認，而就該期限之約定 ，陳文堂則證述：「意思是指這期間內若沒有人跟他談，這 個授權就等於失效…他們當初寫那一張期間會那麼短的原因 ，也是希望早一點處理，只要有人跟他們談，後面談成的， 他大概這筆費用會付給原告，但這個期間若到了無人跟他們 談，以後若有別人，就必須再重新授權…」、「（問：你是 否記得蔡俊益後來打電話給你，說已經與買方談好是在授權 期限截止之前？）是」、「（問：在授權期限之前，塔林公
司與你介紹的聖寶公司有無完成書面簽約？）我不知道，我 知道有會議紀錄，我跟他們去了2 次以後，後面的他們就自 行處理了」等語，再徵諸系爭合作契約上所載日期至期限止 僅餘7 日，及就填載之入股內容及各期價金、對付金額等， 對照證人陳文堂證述後來條件僅剩簽約金、尾數等條件未確 認，及被告急著要在102 年前談成，要自行見面洽商，因而 證人陳文堂前證述有說介紹兩方面見面可以，但是見面後， 不管談何條件，要給付原告費用等語，其意為：「我是以一 般的經驗來跟他說，既然他跟買家見面，日後只要與買家達 成買賣或協議合作，就算你與原告的合約就算之成立，就是 授權給原告的授權書部分的內容，等於是他承諾要給原告的 費用就成立了，因為我那時也是怕他們一旦見了面，後面他 們就會私下連絡，就會把簽約的日期、買賣日期就會有變動 ，這樣我對原告這邊就不好交代了」等語，即認於交付證人 陳文堂系爭合作契約時，已磋商至相當程度，僅餘部分差異 尚需再行溝通，且證人陳文堂稱被告在電話中亦未拒絕支付 報酬等語，證人周志孝證述曾於聚餐中聽聞已成交，先前講 好的報酬，沒有注意到被告蔡俊益有拒絕等語，及原告曾於 104 年1 月29日委請律師發函對被告為催告，有律師函及回 執在卷可按（見卷第40-46 頁），衡情若無此事，被告亦應 有相關之回覆，惟被告亦未有何反對之表示，且被告既未表 明終止而不再與原告所介紹之吳志強等人為磋商，並確於翌 （102 ）年3 月間仍與吳志強等人簽約，其合作模式亦參考 採用系爭合作契約之方式，則縱被告與聖寶公司實際簽約期 間已超過原授權期限，然依前述報告締約對象、磋商過程及 最終確實締約等節，再以原告為民意代表，陳文堂證述因曾 拜託原告處理事務而有人情等語，應認被告委託原告居間以 解決其開發資金欠缺、繼承營運系爭不動產上納骨塔之目的 確實達成，而就該期限亦無特別之定期目的，且於期限後仍 與原介紹對象採取相似之締約模式，是其以期限作為拒絕給 付報酬之抗辯，顯係僅欲以期限作為規避給付目的，即有違 誠信原則而言，徵諸前揭說明，解釋當事人之真意，應認於 被告表示欲與買方親自見面，而縱證人陳文堂不在場，並承 諾仍會依約給付時，已有變更契約期限限制之約定，而於成 交時會照原談定之內容給付居間報酬，始符上開判例意旨及 誠信原則，原告自仍應支付服務費，方為公平。被告雖抗辯 該期限約定係需於101 年11月30日前「完成簽約」始有給付 報酬之義務，惟已與系爭授權書、合作契約之內容文義並不 相符，並與系爭不動產特殊性而於完成簽約一事有相當複雜 性有悖，且被告就此並未能舉證以實其說，更未能舉證其與
聖寶公司吳志強認識、事後締約係另有其他人仲介之結果， 而與原告全然無關，是其執此期限內未完成居間之抗辯，尚 難採信。
六、原告得請求之居間報酬為何部分：
㈠、原告主張約定以2 億5 千萬元之1.5%，即375 萬元為居間報 酬等語，雖為被告所否認，並抗辯係約定於成交後始會談報 酬，但因未成交而未談到報酬等語，惟查，證人周志孝、陳 文堂均證述實際兩造約定報酬時雖未在場，但曾於席間或往 來過程中有聽到原告、陳萬田、蔡俊益談到2 億5 千萬元之 1.5%為成交費用之語句，好像早就談好了，也未聽到另一方 有對成數有爭執等語，而此約定成數尚與一般約定仲介報酬 相當，尚非不可採信；而以原告與被告之法定代理人蔡俊益 為堂兄妹關係，依證人周志孝證述兩造關係亦常聚會往來， 並無交惡等語，且證人周志孝於證述時對於系爭授權書、合 作契約及系爭不動產交易過程、細節均未有特別之記憶，但 對此數字有印象，而證人陳文堂則因未抽佣而未特別就此要 求於系爭授權書、合作契約上載明，以與吳志強等人洽談， 並無違常情，是認證人周志孝、陳文堂對此部分之證述應屬 陳述其對兩造往來時之客觀聽聞所為之陳述，而為可採，被 告以原告未能提出書面契約，而否認有約定存在，即無可採 ，是原告主張與被告約定之居間報酬為375 萬元（計算式： 250,000,000 元×1.5%＝3,750,000 元），即屬可採。㈡、按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條定有明文。而其規範意旨，係在處理居間人為委託人所已 付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為 數過鉅而失客觀公平性時，由法院為調整之機制。本院審酌 原告於受被告所託後，有透過其友人陳文堂尋找適當之買主 ，並由陳文堂洽談買賣事宜，雖事後原告及陳文堂僅透過電 話知悉確有締約意願，而均未實際參與後續真正簽約、履約 事宜，業如前述，而證人陳文堂已表明並無再自原告處抽佣 之約定等語，是認原告僅於覓得簽約對象部分較有助益，於 實際締約成交過程則較無助益，是原告得請求之居間報酬， 依前開居間難易程度而言，應以總價2 億5 千萬元之0.5%計 算，較為合理適當，其金額應為125 萬元（計算式：250,00 0,000 元×0.5%＝1,250,000 元），原告之請求，在此範圍 內，應屬有據，逾此範圍部分，不得請求。
七、綜上所述，原告主張其於受委託期間內已依約居間報告聖寶 公司之吳志強與被告洽談，被告並以此為基準進而與被告完 成簽約，應屬可採，被告抗辯並無其事，尚不足採。從而，
原告基於兩造間居間之法律關係，請求被告給付125 萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日，即105 年4 月23日（見卷第56頁 ）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之範圍內 ，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁 回。本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假 執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 ，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗， 應予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳筱蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 彭品嘉
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