臺灣士林地方法院民事判決 104年度訴字第1172號
原 告 大洋建設股份有限公司
法定代理人 余仁彬
訴訟代理人 蔡炳楠律師
黃敏綺律師
被 告 葉俊毅（即葉瑞光之繼承人）
嚴昭梅（即葉瑞光之繼承人）
葉瑞文
共 同
訴訟代理人 蔡文彬律師
林明賢律師
複 代理人 劉長文律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國105 年7 月
28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告葉俊毅、嚴昭梅應計算就附表所示七樓E 、F 、G 單元之不動產及車位（B1-56 、B2-76 、B2-64 ），自民國九十年二月十七日起收取租金之總額。
被告葉瑞文應計算就附表所示七樓A 、B 、C 、D 、H 、I 單元之不動產及車位（B3-83 、B1-68 、B1-69 、B1-70 、B3-77 、B3-78 ），自民國九十年二月十七日起收取租金之總額。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉俊毅、嚴昭梅負擔五分之一，由被告葉瑞文負擔五分之一，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款分別定有明文。本件原告起訴時之聲明第一至三項為： 「一、被告葉俊毅、嚴昭梅應計算就附表所示七樓E 、F 、 G 單元之不動產及車位（B1-56 、B2-76 、B2-64 ），自民 國90年2 月17日起收取租金之總額。二、被告葉瑞文應計算 就附表所示七樓A 、B 、C 、D 、H 、I 單元之不動產及車 位（B3-83 、B1-68 、B1-69 、B1-70 、B3-77 、B3-78 ） ，自90年2 月17日起收取租金之總額。三、被告等三人於計 算前，原告暫保留請求被告等三人給付範圍之聲明。」；嗣 於審理中就聲明第三項變更為：被告等三人應各給付原告新 台幣（下同）165萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止按年息5%計算之利息。」；經核前述原告所為聲明之變 更，乃基於主張如附表所示之不動產及車位過戶予葉瑞光（
歿於100年4月19日，繼承人為被告葉俊毅、嚴昭梅）、被告 葉瑞文指定之親友名下，目的係為信託讓與擔保而非買賣， 雙方並存有以租金抵償債務約定之同一基礎事實，與前揭規 定並無不合，應予准許。
貳、原告起訴主張：
一、緣原告大洋建設股份有限公司（下稱大洋建設公司）於88年 間，陸續向葉瑞光、被告葉瑞文借款週轉，而原告為擔保債 務，提供坐落於上海市○○路000 號之上海兆豐世貿大樓七 樓全層及9 個車位（如附表所示，房屋為A 、B 、C 、D 、 E 、F 、G 、H 、I 單元，車位為B3-83 、B1-68 、B1-69 、B1-70 、B1-56 、B2-76 、B2-64 、B3-77 、B3-78 ；下 稱系爭標的）過戶於葉瑞光、葉瑞文指定之子女及親友名下 作為擔保，既為擔保，實質所有權並未改變，系爭標的所有 租賃所得自89年底過戶予被告後原仍歸原告所有，惟因原告 當時財務狀況不佳，經雙方協議自90年2 月17日起以租金抵 償債務。原告經向該棟大樓之物業管理公司人員取得系爭標 的歷年來收取之租金，計算至104 年5 月止，租金額已高達 人民幣2,746 萬8,580 元，遠逾原告當初借貸金額，且因葉 瑞光已於100 年4 月19日往生，亟待結算，以資了結。為此 ，原告前透過律師發函請被告儘速結算雙方債權債務關係， 詎被告對於原告之請求，竟置不理，除無意結算外並意圖侵 吞系爭標的。原告公司前法定代理人劉農生與被告葉瑞文、 葉瑞光本為好友，彼此信任，借貸之初，因無留存抵押擔保 之書面證據，導致被告心生歹念，企圖侵吞房產，所幸蒼天 有眼，被告葉俊毅、嚴昭梅於103 年12月間竟持原證二之承 諾書為證物，對劉農生聲請核發支付命令，顯已承認系爭標 的非屬被告所有，且雙方間之借貸亦未結算之事實，經劉農 生具狀提出答辯後，被告葉俊毅、嚴昭梅自知理虧，已撤回 該訴訟，茲為了結雙方借貸關係，以杜日後爭議，爰依法提 起本件訴訟。
二、法律上主張：
㈠、系爭標的過戶予被告指定之親友名下，目的為信託讓與擔保 ，並非買賣：
１、被告提出之出售合同上雖記載給付相關買賣價款，但實際上 被告方一毛未付，且未有隻字片語記載「抵償債務」，足證 出售合同隱藏了信託擔保之法律關係。
２、依常情如原告或劉農生係以系爭標的抵銷積欠債務，以雙方 間債權債務關係之複雜程度，理應以書面為之（例如被告提 出之被證一、被證二及原證二等書面），以免日後爭議，但 本件被告自起訴以來連債務總額都都無法確定，又豈會知悉
系爭標的係用來抵償債務。況被告自身對於原告或劉農生積 欠債務之金額無從確定，僅稱「至少積欠數千萬元、近億元 之債務」，又豈能相信被告之抗辯為真正。
３、被告雖稱葉瑞光為支付相關買賣過戶稅費而貸款人民幣80萬 元，但該提供資金之上海揚州豐祥公司為其所有，足證借貸 乙事並非事實，縱令屬實，亦無從證明系爭標的係因抵償債 務而過戶。
４、被告雖以出售合同主張真實買賣，然僅七樓F 單元及B2-76 車位價值即高達美金20萬4,676.56元（即美金18萬4,676.56 元房屋+ 美金2 萬元車位），惟出售合同僅草率記載於90年 12月26日前給付美金18萬4,676.56元，顯係虛假。５、上海兆豐世貿大樓七樓總層之樓地板面積達1418.23 米平方 ，以每米平方美金1,192 元計算，總價為美金169 萬0,530. 16元，另9 個車位，每個車位美金2 萬元計算，亦達美金18 萬元，即房屋及車位合計高達美金187 萬0,530.16元，與原 告積欠之款項不成比例。
６、如依據被告之說詞，系爭標的用以抵償債務，何以原證二之 承諾書未對於房產抵償債務乙事為交待，被告指稱系爭標的 抵償債務，究竟係指何筆債務，債務金額多少，均未說明， 企圖含混帶過，自非可信。
７、依出售合同均記載相關款項於89年12月26日前給付，如真係 抵償債務，則原告理應不再積欠任何債務，但依據原證二之 承諾書記載，於90年4 月11日結算時，不僅未刪除上海兆豐 大樓為擔保之記載，並載明債務餘額，顯見出售房產用以抵 償債務之說，並非事實。
８、依據原證四之傳真文記載：「另按月收支明細傳台北公司劉 昇收」，如系爭標的已經抵償債務，何以每月收支明細要回 傳給原告方之股東劉昇。
９、被告原於民事答辯狀主張依被證一之承諾書記載，系爭標的 用以抵債，但經原告當庭提出「上海兆豐環球大樓」與系爭 「上海兆豐世貿大樓」係屬不同大樓之抗辯後，被告遂改口 兩大樓均係上海偉恆通公司投資興建，以二者其中之一抵償 債務，不違常理云云，但被告此一說法，顯為臨訟置辯之詞 ，並無證據可佐，自難採信。
10、綜上，本件原告確係為擔保債務目的，將系爭標的過戶予被 告指定之親友名下，兩造成立法律關係應為信託讓與擔保， 被告辯稱系爭標的係用於抵償債務，並非事實。㈡、被告歷年來收取之租金數額：
被告自90年2 月17日收取租金起至104 年5 月已長達13年之 久，期間葉瑞文、葉瑞光及其繼承人即被告葉俊毅、嚴昭梅
陸續收取之租金總額，已逾人民幣2,746 萬8,580 元。又上 開不動產共計9 個單元，其中E 、F 、G 三個單元係由被告 葉俊毅、嚴昭梅收取，另外6 個單元A 、B 、C 、D 、H 、 I 係由被告葉瑞文收取，換言之，總租金收入中之1/3 歸被 告葉俊毅、嚴昭梅收取，另2/3 歸被告葉瑞文收取。而依據 原證五之租金收入表所統計，自90年2 月17日起至104 年5 月之租金總收入為人民幣2,746 萬8,580 元，參考104 年6 月起訴日之平均牌價為1 人民幣兌換4.9575元新台幣，即折 合新台幣為1 億3,617 萬5,485 元，因此，被告葉俊毅、嚴 昭梅收取1/3 租金約4,539 萬1,828 元，被告葉瑞文收取2/ 3 租金約9,078 萬3,657 元。就葉瑞光之債務部分，在葉瑞 光死後，當係由其繼承人繼受此法律關係，而繼承人依據修 正前民法1153條規定，就被繼承人葉瑞光死後收取之租金， 當有清算之義務，如有剩餘應負起連帶責任。
㈢、原告積欠被告之債務總額：
１、關於被證一之承諾書，原告僅承認形式上之真正，並非承認 債務。被告既然可提出被證一之承諾書原本，依常情理應可 提出面額各2,000 萬元之擔保支票，但被告竟無法提出，自 難謂該承諾書所示債務存在，被告應就債務存在負舉證之責 ，況如系爭標的用以抵償該債務，則被證一之承諾書理應收 回，豈會仍存留在被告手中。又被證一之承諾書所載4,000 萬元債務依證人劉農生證言已經清償完畢，被告雖提出被證 十四之本票影本二紙，惟依據被證一承諾書記載二紙2,000 萬元之「支票」，票期為「87年5 月31日」，而被告提出之 二紙「本票」，並非「支票」，所載到期日為「90年4 月30 日」，亦非「87年5 月31日」，被告顯然指鹿為馬，縱令該 二紙本票未有兌現之紀錄，然被告沒有票據正本，該票據亦 未載明受款人，又如何能夠證明被告為票據權利人，又如何 能夠單憑持有票據影本即作為房屋抵債之證明。２、關於被證二之承諾書，其內容所指松山國宅4,000 萬元報酬 ，業已轉為大陸福鐵大廈的投資款（以美金160 萬為計算） 乙事，原告已提出福鐵大廈轉讓協議書、股東協議書為證。 因此，縱令松山國宅4,000 萬元報酬屬實，然葉瑞光及葉瑞 文二兄弟在福鐵大廈之投資股份比例增加為49.5% ，亦據此 投資比例分配福鐵大廈之出售利益，被告自不得再為主張。 至被告雖稱此福鐵大廈之轉投資款與被證二之4,000 萬元報 酬無涉，並稱劉農生與其業聯營造公司另積欠1 億多元債務 ，而將其中約4,000 萬元債務轉為福鐵大廈之投資款云云， 乃離譜之主張，被告先前從未提出劉農生另尚有積欠1 億多 元債務，如仍尚有1 億多元債務，加上被告民事答辯狀所稱
之其他近億元債務，則豈非積欠2 億餘元債務，且如欠款1 億多元債務轉投資，為何不是全部轉投資，而恰巧是4,000 萬元轉投資。
３、依證人劉農生之證詞，系爭標的過戶之目的係用於擔保積欠 葉瑞光及葉瑞文之債務，而積欠葉瑞文的部分尚有1,399 萬 9,001 元，葉瑞光的部分則除了被證八之753 萬元外，尚包 括原證二所示之862 萬5,550 元，共計1,615 萬5,550 元。 退萬步言之，縱令被告提出之債務抗辯均成立，被告提出之 債權總額為4,000 萬（即被證一）+4,000萬（即被證二）+8 62萬5,550 （即原證二）＝8,862 萬5,550 元，亦低於被告 歷年來所收取之租金總額。
㈣、本件被告歷年收取租金之總額既遠大於原告積欠之債務，逾 收之部分自屬不當得利，自當返還原告，但基於龐大訴訟費 用之考量，原告爰就被告三人逾收租金各在165 萬元範圍內 為部分請求。
三、聲明：
㈠、被告葉俊毅、嚴昭梅應計算就附表所示七樓E 、F 、G 單元 之不動產及車位（B1-56 、B2-76 、B2-64 ），自90年2 月 17日起收取租金之總額。
㈡、被告葉瑞文應計算就附表所示七樓A 、B 、C 、D 、H 、I 單元之不動產及車位（B3-83 、B1-68 、B1-69 、B1-70 、 B3-77 、B3-78 ），自90年2 月17日起收取租金之總額。㈢、被告三人應各給付原告165 萬元，及自起訴狀繕本翌日起至 清償日止按年息5%計算之利息。
㈣、願供擔保，請准宣告假執行。
參、被告則辯以：
一、關於葉瑞光、葉瑞文與原告或其關係企業及劉農生間之資金 往來帳務，概由葉瑞光處理，惜葉瑞光不幸於100 年4 月19 日逝世，原告藉管帳之葉瑞光已死亡，謊稱系爭標的只是擔 保債務，原本更稱彼此間之債務，只有原證一與原證二債務 。然實際上，就被告查詢葉瑞光遺物及詢問獲得之資訊，至 少尚有如下債務，僅先行約略整理：
㈠、被證一之承諾書，借款4,000 萬元（被證十四之票據二紙， 其金額為各2,000 萬元，簽發日期為90年2 月16日、到期日 為90年10月30日、後因延期4 月改10月，應當是被證一之承 諾書所稱各2,000 萬元保證票，延後清償之換票，延至90年 4 月30日，再延票自90年10月30日）。㈡、被證二之承諾書，松山國宅分紅4,000 萬元（此筆分紅4,00 0 萬元，並非轉成福鐵大廈投資款）。
㈢、松山國宅押標金或周轉金，借貸1 億多元（此筆債務業經劉
農生承認，然劉農生辯稱已以現金清償，並非實在；又此筆 1 億多元借貸債務，其中4,000 餘萬元含利息轉成福鐵大廈 投資款）。
二、系爭標的之過戶乃抵償債務，並非原告所辯稱之擔保：㈠、依出售合同所示，不僅契約名稱為「出售」、乙方稱「買方 」，約定用語概為「購買」、「房價款」等，無從認為係擔 保；又自出售合同第4 條：「雙方確認在簽訂本合同前，即 89年12月26日乙方已向甲方支付了購買該房屋的全部價款」 、出售合同補充條款第21條：「雙方確認：乙方同時購買該 大廈地下二層76號車位. . . 乙方於89年12月26日前向甲方 支付全部車位款」，益證原告係以系爭標的作為抵償債務， 而非信託擔保；再如果只是擔保，只需過戶至葉瑞光或葉瑞 文名下即可，何須過戶至出售合同所載多個不同買方名下。㈡、依被證一之承諾書所示：「茲向葉瑞光先生及葉瑞文先生兩 人，合計無息借到新台幣4,000 萬元整，用做上海兆豐環球 大廈工程週轉之用，待兆豐環球大廈完工交屋時，以售屋收 入還款及利息月息一分複利計算，並另加紅利，若售屋不理 想時，則以房屋成本價外加利息月息一分及紅利來抵償，恐 口說無憑特立此承諾書，並另開劉農生本人之支票兩張各新 台幣2,000 萬元整，合計新台幣4,000 萬元整（票期為中華 民國87年5 月31日）做為副擔保，待債務清償後退還」：１、不論上海兆豐環球大廈或兆豐世貿大廈，均係同時期由上海 偉恆通公司投資興建，不論何者，當時均賣不出去即售屋不 理想，則原告、劉農生與葉瑞光商議好以二者其中之一抵償 債務，亦屬事理之常。故依被證一之承諾書：「若售屋不理 想時則以房屋成本價外加利息月息一分及紅利來抵償」，明 顯係以房產作為抵債而非信託擔保之用。
２、劉農生雖陳稱，被證一之4,000 萬元債務，已以現金清償完 畢，然未見任何佐證，且當時劉農生負債累累、四處借錢， 何來4,000 萬現金清償。又被證十四之票據二紙，其金額為 各2,000 萬元，簽發日期為90年2 月16日、到期日為90年10 月30日（註：4 月改10月），應當是被證一之承諾書所稱各 2,000 萬元保證票，延後清償之換票，換成被證十四之票據 二紙，延至90年4 月30日清償，後再延票自90年10月30日（ 此段期間正是辦理系爭標的過戶期間，89年12月26日簽訂出 售合同，90年2 月11日葉瑞光向上海揚州豐祥公司借貸人民 幣80萬元以繳交過戶稅費，於90年11月12日契稅完稅）。再 被證十四之票據二紙未經兌現，業經第一銀行延吉分行函覆 ，可見劉農生稱已以現金清償被證一之承諾書4,000 萬元債 務並非實在，更可佐證確實係因未清償此4,000 萬元債務，
而以系爭標的抵償債務。
３、原告主張已清償被證一之承諾書4,000 萬元借款，過戶給被 告之系爭標的僅是擔保，請原告舉證已另以金錢清償4,000 萬元借款，或舉證已以上海兆豐環球大樓房產抵償此4,000 萬元借款，而非自行或企圖藉證人之空言，妄稱僅係擔保。㈢、依被證三及被證十之出售合同所示，合計總價金為美金169 萬0,530.16元，9 個車位合計價金為美金18萬元，房屋及車 位合計總價金為美金187 萬0,530.16元（89年12月間之匯率 約為1 美元兌33元新台幣，故新台幣約為6,172 萬7,495 元 ）。而依被證一之承諾書記載：「. . . 利息月息複利. .. 若售屋不理想時則以房屋成本價外加利息月息一分及紅利來 抵償」，則縱使不加紅利，月息1 分（即月利率1%）僅以單 利計算，85年6 月至89年12月共55個月，抵償時之本利和已 達新台幣6,200 萬元【計算式：4000萬* （1+1 ％*55） ＝ 6,200 萬】，已高於前述系爭標的合計總價金新台幣6,172 萬7,495 元，並無原告所辯不合理或不成比例之情事。㈣、原告隱匿與原證一之「葉瑞文借款明細表」相連之另一紙， 即被證八之「葉大哥（按係葉瑞光）借款明細表」，雖該內 容係證人彭引貴聽從劉農生片面陳述所記錄而未經確認，然 由其記載之字眼，已可推知確實係以房產抵償債務而非擔保 ，故原告起訴之初僅提出原證一，而不連同提出被證八：１、被證八之「葉大哥借款明細表」中記載：「餘1200萬轉上海 房子款」、「（由松山國宅分紅4000萬中扣200 萬，餘3800 萬轉上海房子款）」、「劉董以上海房子抵原欠本金3800萬 +1200 萬＝5000萬」等語，可知系爭標的過戶確屬抵債而非 信託擔保。
２、至於被證八之末兩行記載，彭引貴稱不清楚，僅答其日期係 在88年4 月30日之後紀錄上去的等語。倘若被證八之借款明 細表之記錄真確（假設語），其末兩行記載，亦無從證明系 爭標的過戶係屬擔保，蓋轉上海房子款之房屋標的，與末行 所謂上海房子賣出後之房屋標的，未必係相同房屋標的，且 所謂結算乃結算300 萬元，與轉上海房子款共5,000 萬元， 兩相歧異，並非結算5,000 萬元，更足證5,000 萬元確實係 轉為房款、過戶抵債。
㈤、原證四之傳真，僅說明應將租金匯給上海揚州豐祥公司，不 足以證明系爭標的過戶係屬信託擔保：
１、劉昇本即為系爭標的89年12月26日出售當時之出租人（租期 自89年6 月17日至91年6 月16日），且上海兆泓物業管理公 司與原告關係密切，向由劉昇聯繫，系爭標的過戶亦由劉昇 協助處理，而系爭標的遲至90年11月12日始取得契稅完稅證
，則在處理過戶期間之90年3 月9 日傳真給吳年勛，請其將 月收支明細表回傳，不足為奇。
２、原證一與被證八之明細表，毫無關於租金扣抵多少債務之數 額或備註，益證以租金抵償債務之說詞，乃原告見葉瑞光已 死亡而事後杜撰。
㈥、關於松山國宅案，有兩種債務，一為借款1 億多元、一為分 紅4,000 萬元。原告辯稱被證二之松山國宅分紅4,000 萬元 轉成福鐵大廈投資款，乃張冠李戴：
１、劉農生已承認曾向葉家借貸1 億多元，雖劉農生稱已以現金 清償完畢，然無任何佐證。
２、松山國宅1 億多元借款債務，其中約4,000 餘萬元借款，於 85年5 月31日以債作股，轉為福鐵大廈投資款美金160 萬元 （85年5 月31日1 美元兌新台幣約27.6元），相當於新台幣 4,416 萬元，並非分紅報酬之4,000 萬元整數。至劉農生雖 稱，松山國宅分紅3,800 萬元加利息轉換成美金160 萬元云 云，然依會計師查報，除美金160 萬元外，尚有美金31萬3, 301 元利息，且轉為投資款之日期為85年5 月31日，與被證 二之承諾書簽立日85年5 月29日，僅相差二日，豈有可能在 二日之間，工程立即完竣且分紅報酬立即轉為福鐵大樓投資 款，甚至時隔二日立即產生利息至本金美金160 萬元，甚至 額外還有利息美金31萬3,301 元。
三、原告既未舉證證明兩造間存在交互計算關係（即以租金抵償 債務之關係），原告請求交互計算，自無理由。至於原告另 稱被告嚴昭梅與葉俊毅曾於103 年12月12日向臺灣新北地方 法院聲請支付命令，經劉農生異議後，被告嚴昭梅與葉俊毅 又撤回起訴，而主張被告嚴昭梅與葉俊毅已承認系爭標的並 非被告所有、自知理虧云云，純屬謬論，蓋被告嚴昭梅與葉 俊毅何來隻字片語承認房產非屬自有，其等撤回起訴乃因原 證二之承諾書1,500 萬元債務，雖立書之借貸人係原告，然 實際上原告負責人劉農生對於積欠葉瑞光、葉瑞文之債務， 均已表示並允諾願承擔原告債務之意思，只是劉農生未於原 證二之承諾書上加載自己為併存債務承擔人或保證人之字眼 ，而被告嚴昭梅與葉俊毅對劉農生聲請發支付命令，係希望 劉農生能誠實而不異議其有承擔原告債務之意思，惜劉農生 不願坦承面對而異議，被告嚴昭梅與葉俊毅基於劉農生承擔 原證二之承諾書債務之證據尚嫌不足，乃決定撤回訴訟，根 本與系爭標的無關。
四、本件被告主張系爭標的用以抵償之債務，係被證一之承諾書 之4,000 萬元借款及依其上所載計算之利息，其他陳述只是 要說明原告與葉瑞光、葉瑞文間有很多債權債務關係。但是
如果系爭標的係作為擔保的話，則擔保的範圍就包括：被證 一之承諾書之上海借款4,000 萬元及其利息、被證二之承諾 書之松山國宅分紅4,000 萬元、原證二之承諾書所載之1,50 0 萬元及自89年6 月1 日起算之法定利息，及松山國宅週轉 金或押標金1 億多萬元。
五、聲明：
㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
㈡、願供擔保，請准免為假執行宣告。
肆、得心證之理由：
一、查原告與被告葉俊毅、嚴昭梅之被繼承人葉瑞光（歿於100 年4 月19日）、被告葉瑞文，於兩岸各地曾合作多個工程； 又系爭標的即上海兆豐世貿大樓之七樓全層及9 個車位原為 原告參與興建（由時任原告董事長之劉農生及副董事長之劉 昇代表原告投資上海偉恆通公司，再由上海偉恆通公司投資 興建）而取得，於89年間以買賣為原因過戶於葉瑞光、葉瑞 文之子女及親友名下，所有權登記情形如附表所示，其中， 就附表所示七樓E 、F 、G 單元之不動產及車位（B1-56 、 B2-76 、B2-64 ）係登記於葉瑞光指定之人名下，就附表所 示七樓A 、B 、C 、D 、H 、I 單元之不動產及車位（B3-8 3 、B1-68 、B1-69 、B1-70 、B3-77 、B3-78 ）係登記於 葉瑞文指定之人名下，辦理過戶事宜之買方代理人為劉昇； 再系爭標的自89年迄今均在出租中等情，有原告提出之房產 產權過戶同意書，及被告提出之89年12月26日出售合同，及 被告提出之90年11月12日契稅完稅證等件（見本院卷第15、 58至70、78至82、106 至210 頁）附卷可稽，並經證人劉農 生、劉昇證述在案（見本院卷第254 、260 頁），且為兩造 所不爭執，此部分之事實，堪信為真。
二、次查原告主張系爭標的過戶之原因，係為擔保原告對葉瑞光 、葉瑞文之債務，目的係信託讓與擔保，並非買賣，雙方並 存有以系爭標的所收租金抵償債務之約定；被告就系爭標的 歷年收取租金之總額已遠大於原告積欠葉瑞光、葉瑞文之債 務，逾收部分屬不當得利，被告自當返還原告等情，則為被 告所爭執，並以前詞置辯。本件兩造之爭點厥為：㈠系爭標 的過戶之原因為何？原告可否請求被告計算就系爭標的收取 租金之總額？㈡被告就系爭標的收取租金之總額目前是否足 認已遠大於原告積欠葉瑞光、葉瑞文之債務？原告請求被告 三人各給付165 萬元，是否得予准許？茲分別析述如下。三、關於系爭標的過戶之原因為何，及原告可否請求被告計算就 系爭標的收取租金之總額：
㈠、原告主張系爭標的之過戶，目的係為擔保原告對葉瑞光、葉
瑞文之債務，實際上並非買賣，雖為被告所否認，惟查：１、就系爭標的以買賣為原因辦理過戶之緣由，業據：⑴、證人即原告公司前董事長劉農生於審理中證稱：伊跟葉瑞光 、葉瑞文認識超過30年，一直有來往，也曾經合夥過，葉瑞 光已過世4 年多，但有一個在葉瑞光去世前的大陸泉州泉港 區的合作案子還沒有結束，與葉瑞文到現在都一直有合作關 係，除上開大陸泉州泉港區的合作案子外，其他在台灣還有 三個工程在合作；又上海兆豐世貿大樓七樓整層及9 個車位 的實際投資人是原告大洋建設公司，是由伊及劉昇代表大洋 建設公司投資上海偉恆通股份有限公司，再由上海偉恆通公 司投資上海兆豐世貿大樓、上海兆豐環球大樓；於伊另外的 營造公司即業聯營造公司發生財務問題時，針對葉瑞光、葉 瑞文的借款債權，有提供上海兆豐世貿大樓的七樓全層及9 個車位、天逸靜園的9 股股份給他們兄弟作擔保，當時的過 戶手續是請劉昇去辦理的；雖然稅賦是葉瑞光及葉瑞文繳的 ，但後來都有再退稅給他們；（提示原證四之90年3 月9 日 傳真）因為上海兆豐世貿大樓的房子是給葉瑞光及葉瑞文作 擔保用的，所以房租是給他們抵帳，債權經抵帳後每個月都 會變動，所以由劉昇代表大洋建設公司與葉瑞光代表他們兄 弟二人協調好每個月要讓原告知道房租的數字，這樣才便於 以後的結算，所以（物業管理公司的）吳年勛就有傳真房租 收入給劉昇，由劉昇看每個月的收入帳；因為劉昇後來常住 上海，就不需要再用傳真方式；關於以過戶作為擔保之事沒 有書面記載，因為大家太熟，一直有在合作中；大概於6 、 7 年前，在葉瑞光未去世前，就曾多次口頭提出要求葉瑞光 、葉瑞文結算債務，也曾無數次要求葉瑞文及葉瑞光之家屬 進行對帳，因為伊和葉瑞文一直在合作，他到臺北來時伊和 他幾乎天天見面，見面時伊都有要求，但伊一要求他就和伊 吵架等語（見本院卷第253 至259 頁）；
⑵、證人即原告公司前副董事長劉昇於審理中證稱：伊和劉農生 代表原告大洋建設公司參股上海偉恆通公司去蓋上海兆豐世 貿大樓，當時蓋完後景氣不好，房子沒有賣出去，所以屬於 伊等的股份部分換成房子，換房子的過程當中，必須要作簽 署買賣合同的流程，當初是伊和葉家兄弟口頭說好用整層樓 的房屋做擔保，詳細的帳目以後再算，辦理過戶的事情是葉 瑞光請伊辦理，因為伊大部分的時間在上海，且伊兼任上海 偉恆通公司的副董事長，與上海偉恆通公司比較熟；當時大 洋建設公司的關係企業業聯營造公司財務出問題，所以把上 海兆豐世貿大樓的房子給葉瑞光及葉瑞文當作欠款的擔保， 出售合同是伊代表葉家去辦理過戶的；買賣合同上面的買賣
價金是以上海政府可以接受的房地產價錢，因為太低的價錢 政府不會接受，當時是由律師事務所辦理手續，所以是律師 事務所填上的價錢；在簽署買賣合同的時候，葉家根本不知 道買賣價金是多少，因為這不是一個真正的買賣，他們沒有 實際出任何資金，除了伊請他們代墊契稅以外，因為當時公 司財務出問題，所以連伊私人的戶頭也被查封，實在付不起 契稅，所以才請他們代墊；當時未辦理抵押而是以過戶作為 擔保，是因為如果房子先過戶到伊名下後再辦理抵押給葉家 兄弟的話，一來當時伊還有很多的債權人怕他們出來主張權 利，二來當時大陸的物權法是否可以辦抵押還有疑問；（提 示原證四之90年3 月9 日傳真函）這是伊與葉瑞光在台灣簽 署的，上面有伊兩人的簽名，因為伊和葉瑞光說好上海兆豐 世貿大樓的租金由葉家來收，作為債務的抵償，而當初伊是 請吳年勛處理收租事宜，本來租金是交給伊，後來改成交給 葉家，葉瑞光要求將錢匯入上海揚州豐祥公司也就是葉家和 揚州政府合資公司的帳戶，但要按月將收支明細傳給伊知道 ；因為伊大部分時間住在上海，且吳年勛、葉家兄弟和伊住 的是同一棟大樓，所以後來吳年勛是直接拿流水帳本給伊看 ；那時因為房子賣不出去，所以不知道真正的成交價值，且 沒有附近行情可參考，而且伊等和葉家兄弟還有合作案，伊 只知道有欠錢，具體數額不清楚，每次找葉瑞文對帳，葉瑞 文都說劉農生比較清楚，伊跟他說那你趕快去找人家結，但 葉瑞文都一直拖延；以過戶作為擔保之事沒有作成書面記載 ，這是伊對不起原告公司的疏失，因為當時公司已經一團亂 了，且與葉家兄弟多年來的交情，對他們很信任，但假如不 是擔保，沒有必要每個月向伊報告收支等語（見本院卷第25 9 至262 頁）；
⑶、證人前揭所述，並有被告不爭執形式真正之葉瑞文及劉昇共 同具名於90年3 月9 日傳真予處理系爭標的出租事宜之上海 兆泓物業管理公司人員吳年勳之傳真函（即原證四），明載 ：「兆豐世貿大樓七樓自90年2 月17日以後租金，扣除稅金 、服務費、電匯匯費及七樓空屋管理費後，請按月電匯如下 帳號：揚州豐祥商業有限公司，帳號. . . . ，另按月收支 明細回傳台北公司劉昇收」等語（見本院卷第16頁）可佐（ 另證人吳年勳經本院傳訊未到庭，其雖於105 年4 月12日提 出陳述書《見本院卷第247 至250 頁》，惟核屬審判外之陳 述，業據被告爭執在案，該陳述書不能代替證人之到庭陳述 ，尚無從審酌，併為敘明）。而依被告辯稱：系爭標的係於 89年12月26日簽訂出售合同以抵償原告所積欠葉瑞光、葉瑞 文龐大債務之一部分，是原告須移交自90年1 月1 日起之租
金予葉瑞光、葉瑞文等語（見本院卷第51頁之被告答辯狀） ，則系爭標的果係如被告所辯於89年12月26日即由葉瑞光、 葉瑞文或其等指定之親友因買賣（或稱抵償）而實質取得所 有權，縱尚有稅賦或其他過戶手續未完成，葉瑞文亦無以上 開傳真函同意系爭標的自90年2 月17日以後租金之收支情形 均須提供予原告公司副董事長劉昇之必要，足見原告主張系 爭標的之過戶，實際上並非買賣，原告仍為實質所有權人乙 節，非屬虛妄。
⑷、且原告於系爭標的過戶後確曾要求被告出面結算債務乙情， 除據前揭證人劉農生、劉昇證述在案外，並據劉農生提出10 2 年9 月4 日會議記錄乙份（見本院卷第231 至234 頁）為 佐，該會議記錄雖未經參與會議之被告葉瑞文簽名，然業據 證人即與兩造均有合作關係、當日亦參與會議之莊紹生於審 理中證述：當日會議是邊講邊有記錄，會議記錄上所載之股 東發言屬實等語（見本院卷第263 至264 頁），堪認真正。 而依上開會議記錄所載：「劉昇：. . . 在南京東路五段71 號3 樓本人辦公室，葉瑞光、葉瑞文及我劉昇三人均站著談 話，本人明確表示：葉大哥、葉二哥上海世貿大樓這一層房 產是我公司最後之資產，過戶給兩位作為保證，以後再來算 帳，若有一句假話，本人出去即刻被車撞死。」、「葉瑞文 ：本人要求對帳，由彭小姐與台南葉小姐對帳，有關天逸靜 園股份乙事，當時是保證多少錢，也不記得，要算一算，應 可退還些股份. . . ，上海房產乙事，由彭小姐與葉小姐先 行對帳，所以本人還不能簽字。」、「葉瑞文：對帳，當時 是多少錢提供擔保，時隔久遠，要瞭解」等語，及證人即原 告公司財務協理彭引貴於審理中證稱當次會議後，其有代表 公司與台南葉小姐對帳，惟無具體結果等情（見本院卷第26 5 至266 頁），顯示被告葉瑞文於上開會議中就系爭標的之 過戶目的係為擔保乙事，並無爭執，而僅要求須先行對帳， 尤足認本件原告主張系爭標的之過戶，目的係為擔保原告對 葉瑞光、葉瑞文之債務，雙方並存有以系爭標的所收租金抵 償債務之約定，洵屬有據。
２、被告辯稱：系爭標的用以抵償之債務，即係「被證一之承諾 書之上海借款4,000 萬元及依其上所載計算之利息」云云（ 見本院卷第102 頁），固舉85年5 月29日承諾書（即被證一 ）、原告公司財務協理彭引貴製作之「葉大哥（按即葉瑞光 ）欠款明細表」（即被證八）等件為據，然查：⑴、依卷附85年5 月29日承諾書（即被證一）上記載：「茲向葉 瑞光先生及葉瑞文先生兩人，合計無息借到新台幣4,000 萬 元整，用做『上海兆豐環球大廈』工程週轉之用，待『兆豐
環球大廈』完工交屋時，以售屋收入還款及利息月息一分複 利計算，並另加紅利，若售屋不理想時，則以房屋成本價外 加利息月息一分及紅利來『抵償』，恐口說無憑，特立此承 諾書，並另開劉農生本人之支票兩張各新台幣2,000 萬元整 ，合計新台幣4,000 萬元整（票期為中華民國87年5 月31日 ）做為副擔保，待債務清償後退還」等語（見本院卷第102 頁），該承諾書上所載用以「抵償」之標的僅及於「上海兆 豐環球大廈」，並非系爭標的所在之「上海兆豐世貿大樓」 ，顯無從作為系爭標的之過戶係作為抵償85年5 月29日承諾 書所示借款債務之依據。至被告嗣雖改稱：上開兩大廈均係 上海偉恆通公司投資興建，故以二者其中之一抵償債務，亦 屬事理之常云云，惟洵屬自為推論之詞，並無證據可憑，亦 無可採。
⑵、又卷附原告公司財務協理彭引貴製作之「葉大哥（按即葉瑞 光）欠款明細表」（即被證八）之下方註記欄，固載有：「 88/4/30 向葉大哥借1,500 萬時扣300 萬（葉大哥私用，待 上海房屋賣出後，公司再來結算此300 萬及利息）（餘1,20 0 萬『轉上海房子款』）」、「88/6/11 代葉大哥繳天逸靜 園股金200 萬（由松山國宅分紅4,000 萬中扣200 萬，餘3, 800 萬『轉上海房子款』）」，及「劉董『以上海房子』『
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