臺灣士林地方法院民事判決 103年度訴字第1349號
原 告 潤泰陽光新廈管理委員會
法定代理人 廖友正
原 告 池紀政
共 同
訴訟代理人 張顥璞律師
田欣永律師
劉懿德律師
謝幼軒律師
被 告 蔡孟嘉即新北市私立佳盈幼兒園即佳盈英語文理短
期補習班
訴訟代理人 李翰洲律師
陳君維律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年7 月7 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○街000 號2 樓外牆如附件一藍線所示之廣告物拆除，並將外牆結構回復原狀，返還予全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件原告潤泰陽光新廈管理委員會（下稱潤泰管委會）之法 定代理人，於審理中由原告甲○○（以下與潤泰管委會合稱 為原告，如僅指單一原告，則省略稱謂）變更為訴外人乙○ ○，有新北市汐止區公所於民國103 年9 月24日所發新北汐 工字第1032311063號函在卷可稽（見本院卷一第108 頁）， 且經具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第106 頁），經核於法 並無不合，自應准許。
二、本件原告起訴時原以新北市私立佳盈幼兒園（下稱佳盈幼兒 園）為被告，嗣於本院審理中，以佳盈幼兒園之負責人蔡孟 嘉前向本院提存所就與原告間有關是否無權占用潤泰陽光新 廈社區（下稱系爭社區）如附件二所示之露台（即A 、B 、 C 、D 部分，下稱系爭露台）及設置如附件一所示之外牆廣 告物（包含佈告欄部分，下稱系爭廣告物）是否違反公寓大 廈管理條例及系爭社區住戶規約等節涉訟乙事辦理提存手續 時係使用「蔡孟嘉（即佳盈英語短期補習班）」（見本院卷
一第153 頁）名義為由，於104 年9 月15日追加佳盈英語短 期補習班為被告（見本院卷二第48頁，下稱佳盈補習班）， 惟因蔡孟嘉於本院105 年1 月20日當庭陳稱佳盈幼兒園、佳 盈補習班均為其獨資設立（見本院卷二第140 頁反面），原 告乃當庭將被告分別更正為「蔡孟嘉即新北市私立佳盈幼兒 園」、「蔡孟佳即佳盈英語文理短期補習班」（見本院卷二 第141 頁），復於本院言詞辯論期日，再將被告更正為「丙 ○○○○○○○○○○○○○○○盈英語文理短期補習班」 （見本院卷三第32頁，下稱佳盈幼兒園補習班）。核原告先 前雖具狀追加佳盈補習班為被告，惟該補習班既與佳盈幼兒 園均屬蔡孟嘉獨資設立之商號，實質上所表彰之主體同一， 尚無涉追加原非被告之人為本件被告之情形，合先敘明。三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原以佳盈幼兒園為被告，並聲 明：（一）被告應將坐落新北市○○區○○街000 號2 樓（ 下稱系爭2 樓建物）外如附件二所示系爭露台（實際面積待 測量後確認）上之軟墊、採光罩、圍欄及空調設備拆除，並 將該部分建物返還予全體共有人。（二）被告應將坐落系爭 2 樓建物外牆廣告物拆除，並將外牆結構恢復原狀後，返還 予全體共有人。（三）願供擔保，請准宣告假執行（見本院 卷一第6 頁）。嗣原告曾依地政機關實地測量佳盈幼兒園占 用系爭露台面積之結果變更訴之聲明（見本院卷一第249 頁 ），復於105 年5 月12日以更正後之被告即佳盈幼兒園補習 班在本件訴訟進行中已自行將系爭2 樓建物外設置之軟墊、 採光罩、圍欄及空調設備拆除為由，具狀撤回原訴之聲明第 一項之請求，並擴張請求被告拆除如附件一所示設立於幼兒 園、補習班1 樓門口牆邊之佈告欄，其最終之聲明為：（一 ）被告應將坐落系爭2 樓建物外牆如附件一藍線所示之系爭 廣告物拆除，並將外牆結構恢復原狀後，返還予全體共有人 。（二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷三第8 頁） 。經核原告前揭所為聲明之變更，均係基於主張被告無權占 用系爭社區大樓外牆及其他共用部分之同一基礎事實，僅係 依現場實際占用情形，而就其請求拆除之範圍有所調整，訴 訟資料均可相互援用，故其所為變更，核與首揭法條規定相 符，在程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告蔡孟嘉及訴外人林雅蕙夫婦，於92年10月間 登記取得新北市○○區○○段0000○號建物（即系爭2 樓建 物）所有權，應有部分各1/2 ，其後即於該址經營幼兒園、
補習班迄今。潤泰管委會前於92年6 月19日與被告簽訂租賃 契約，由該會將如附件一所示之大樓外牆位置（下稱系爭外 牆）出租予被告，租期自92年7 月1 日起至94年6 月30日止 ，租期屆滿後，雙方續訂租約，租期延至96年6 月30日止。 嗣潤泰管委會曾在96年10月19日召開第12屆第3 次管理委員 會（下稱管委會）會議，當時決議依使用者付費原則，依廣 告面積大小比例核定被告使用系爭外牆設置廣告物之費用， 即被告應按月支付新臺幣（下同）1 萬元，為此，當時負責 經營幼兒園、補習班之訴外人蔡爾貴（為蔡孟嘉之父）即於 96年10月30日與潤泰管委會簽訂戶外廣告定點租用合約書， 雙方議定租金為每月1 萬元，租期自96年7 月1 日起至97年 6 月30日止。後潤泰管委會於98年5 月22日召開第13屆第6 次管委會會議，決議被告得使用如附件二所示系爭露台及附 件一所示系爭外牆，但應按月回饋系爭社區1 萬元以供環境 管理社區清潔維護之用。潤泰管委會為避免系爭社區將來如 有收回使用系爭外牆需求而被告拒不返還之情形發生，乃與 蔡爾貴在同年月25日簽署協議書（下稱原證24協議書），約 定被告使用系爭外牆之回饋金為每月5,000 元，並約明若潤 泰管委會因故無法出借或被告使用期滿後不繼續使用，被告 需於1 個月內自行將廣告物清除並回復原狀。惟因被告擅於 98年10月間整建並擴大系爭外牆原設置之廣告物範圍，幾經 協調後，蔡爾貴另於98年10月21日簽訂切結書（下稱原證13 切結書），該切結書中再次重申倘潤泰管委會因故無法出借 系爭外牆，被告即需於1 個月內自行拆除廣告物並將外牆回 復原狀之旨，是以潤泰管委會與被告自98年起即未就系爭外 牆訂立租賃契約，潤泰管委會僅係單純借用系爭外牆予被告 使用，而附件一所示之系爭廣告物係被告在102 年5 月間維 修、施工後之現狀。詎被告在未經系爭社區區分所有權人會 議（下稱區權人會議）決議同意，且未向主管機關申請之情 形下，擅自於系爭外牆最上方設置紅色橫楣，另自原始牆面 向外搭設一定厚度之米白色廣告看板，並於幼兒園、補習班 1 樓門口牆邊設立佈告欄，此顯已變更外牆結構、顏色而違 反公寓大廈管理條例第8 條第1 項及系爭社區86年版住戶規 約（下稱系爭規約）第18條第1 項第2 款之規定。為此，系 爭社區分別於102 年8 月31日、103 年8 月23日及104 年9 月5 日召開第18屆、第19屆及第20屆區權人會議，其中第18 屆及第19屆區權人會議已決議社區共用部分之出租及出借， 需徵得全體區分所有權人決議同意後始得租借，該社區之共 用部分應全部收回及恢復原狀，雖該2 次區權人會議決議分 別經法院撤銷及確認不存在，惟系爭社區之區分所有權人仍
於第20屆區權人會議再次決議除規約明訂之特定對象外，該 社區所有共用部分均不得提供特定人約定為約定專用或供營 業使用，並授權潤泰管委會將現遭占用之共用部分全部收回 管理，賦予潤泰管委會有訴請被告返還占用部分之權能。潤 泰管委會已於103 年4 月17日、104 年9 月15日發函定期通 知被告自行拆除系爭廣告物，並將系爭外牆回復交付前原狀 後返還全體共有人。縱認潤泰管委會與被告間就系爭外牆曾 成立不定期限租賃關係，惟潤泰管委會業依原證13切結書、 原證24協議書及民法第450 條第2 項本文規定，對被告為終 止不定期限租賃關係之意思表示，故租賃關係已不復存在。 又甲○○為系爭社區之區分所有權人之一，基於共有人之地 位，亦得與潤泰管委會共同起訴而請求被告將占用之系爭外 牆返還予全體共有人，故甲○○爰依民法第767 條第1 項前 段、第821 條之規定，潤泰管委會併依公寓大廈管理條例第 8 條第1 項、第9 條第2 項、第4 項之規定，請求被告拆除 系爭廣告物，將系爭外牆回復至系爭社區建物原始外牆之原 狀，並返還予全體共有人等語，並聲明如壹、程序方面、三 、最終變更之聲明所示。
二、被告則以：伊與林雅蕙自從購入系爭2 樓建物後，即於該址 經營幼兒園、補習班迄今。伊在潤泰管委會於98年5 月22日 作成第13屆第6 次管委會決議後，於98年5 月25日與該會簽 訂協議書（下稱被證5 協議書），約定以不定期限租賃方式 ，按月支付回饋金5,000 元承租系爭外牆，而被證5 協議書 第5 條約定: 「使用期滿後，乙方（即被告）如不繼續使用 ，需在15日內自行將廣告物清除，現場恢復原狀，不得藉故 拖延」，並未約定潤泰管委會有片面提前終止租賃契約之權 利。系爭社區之第18屆、第19屆區權人會議決議分別經法院 宣告撤銷及確認不存在確定，故系爭社區以經法院確認不存 在之第19屆區權人會議決議所選任之主任委員乙○○再次召 開第20屆區權人會議，該次決議亦存在無效事由，潤泰管委 會依第20次區權人會議決議意旨作為本件訴訟之立論基礎， 難認有據。伊係依幼兒園與其分班設立變更及管理辦法第27 條規定依法設置系爭廣告物，將幼兒園、補習班合法立案情 形公告周知，伊於102 年5 月31日整修、施工完成之系爭廣 告物，僅係將廣告招牌看板貼在系爭社區建物原始外牆上， 並未改變或破壞外牆之結構，且分別經新北市政府工務局以 102 年6 月11日、6 月20日函認定系爭廣告物之設置並未違 反建築法相關規定，新北市政府工務局更於函文中指出潤泰 管委會於該局報備有案之系爭規約並未針對外牆面顏色及造 型作出明確限制，故難認伊設置之廣告看板或招牌已違反公
寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定。伊依被證5 協議書之 內容，按月繳納回饋金予系爭社區已達數百萬元，惟自從甲 ○○擔任主任委員開始，即片面要求將回饋金數額自5,000 元提升4 倍至2 萬元，此舉顯已違反被證5 協議書之內容， 且在兩造對租金數額有爭執之情形下，於法院以裁判增減租 金數額前，原約定之租金額並不因租賃不動產價值之昇降而 失其拘束契約當事人之效力，故伊嚴正拒絕後，已依法向本 院按月提存自102 年1 月起迄今租用系爭外牆之回饋金。伊 目前仍在系爭2 樓建物經營幼兒園、補習班，並無使用期滿 而不繼續使用情形，潤泰管委會倏依被撤銷或確認不存在之 區權人會議決議片面終止不定期限租賃契約，有違民法第45 0 條第2 項但書所定有利於承租人之習慣之保護承租人之立 法意旨，尚不生合法終止之效力，甲○○為系爭社區之共有 人，亦應受前開不定期限租賃法律關係之拘束。縱認伊係向 潤泰管委會借用系爭外牆，惟依民法第470 條第1 項規定， 伊借用系爭外牆設置系爭廣告物之目的尚未使用完畢，故潤 泰管委會仍不得隨意終止使用借貸契約，伊自得繼續合法使 用系爭外牆等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。 （二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件經兩造整理不爭執事項及爭點事項如下（見本院105 年 1 月20日準備程序筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或 文字用語）
㈠兩造所不爭執之事項：
⒈潤泰管委會係由坐落於新北市○○區○○段0000地號土地上 之系爭社區區分所有權人以區權人會議決議選出管理委員後 所組成，甲○○、蔡孟嘉及林雅蕙均為系爭社區之區分所有 權人。佳盈幼兒園設址於系爭2 樓建物，而佳盈補習班則設 址於新北市○○區○○街000 號2 樓之1 。（見本院卷一第 26頁至第33頁、卷二第87頁至第89頁、第141 頁） ⒉被證2 租賃契約書所示之承租人「佳音英語（汐止分校）」 、被證3 租賃契約書所示之承租人「佳盈英語」、原證13切 結書、被證5 協議書所示乙方「臺北縣私立佳盈托兒所」均 同時包含佳盈幼兒園、佳盈補習班。被告為蔡孟嘉獨資設立 。（見本院卷二第87頁至第89頁、第140頁反面至第141頁） ⒊潤泰管委會前於92年6 月19日與被告簽訂租賃契約，由潤泰 管委會將系爭外牆出租予被告，租金為每月5,000 元，租期 自92年7 月1 日起至94年6 月30日止；嗣於租期屆滿後，雙 方續訂租約，租金仍為每月5,000 元，租期延至96年6 月30 日止。（見本院卷一第40頁至第43頁、第142 頁至第143 頁 ）
⒋潤泰管委會於96年10月19日召開第12屆第3 次管委會，該次 會議決議被告就系爭外牆之租用，應按月支付租金1 萬元予 潤泰管委會。為此，蔡孟嘉之父蔡爾貴曾於96年10月30日與 潤泰管委會簽訂戶外廣告定點租用合約書，約定租金為每月 1 萬元，租期自96年7 月1 日起至97年6 月30日止。（見本 院卷一第211 頁）
⒌潤泰管委會另於98年5 月22日召開第13屆第6 次管委會，該 次會議決議被告得使用系爭露台及系爭外牆，但應回饋系爭 社區每月1 萬元以供環境管理社區清潔維護之用。為此，蔡 爾貴曾於98年5 月25日簽署使用系爭外牆之協議書，嗣於同 年10月21日，再就系爭外牆之使用，另行出具原證13切結書 。（見本院卷一第58頁、第189 頁至第190 頁） ⒍被告自92年迄今，於系爭外牆陸續設置、整修含有被告名稱 、商標圖案之大型廣告看板，另於幼兒園、補習班1 樓門口 牆邊設置佈告欄，目前系爭廣告物係被告於102 年5 月間施 工整修後之樣貌。（見本院卷一第197 頁反面、第225 頁反 面、第238 頁至第239 頁、卷二第15頁、第193 頁至第205 頁、第188 頁至第189 頁、第211 頁至第214 頁、卷三第33 頁）
⒎系爭社區於系爭廣告物施工、整修當時有效之規約即86年版 之系爭規約。（見本院卷一第285 頁反面至第299 頁反面、 卷二第15頁、第142 頁反面）
⒏系爭社區於102 年8 月31日召開之第18屆區權人會議，曾作 成如下決議：「社區共用部分出租及出借，不能僅由管委會 討論後決定，須徵求全體區分所有權人意見，於年度大會表 決租借，現況全部收回後，並恢復原狀。103 年起重新申請 租借，步驟如下：⑴向管理委員會正式提出租借需求及合法 使用方式用途及租金計算。⑵管理委員會同意後，提報區分 所有權人大會表決同意，始得生效。⑶簽立正式一年一簽租 借合約。」惟該次會議決議業經本院103 年度訴字第47號判 決撤銷，嗣潤泰管委會提起上訴，臺灣高等法院以103 年度 上字第1049號判決駁回上訴，潤泰管委會復行上訴，終經最 高法院以104 年度台上字第1460號裁定駁回上訴而確定。（ 見本院卷一第66頁至第72頁、第135 頁至第139 頁、卷二第 117 頁至127 頁）
⒐系爭社區於103 年8 月23日召開之第19屆區權人會議，曾作 成如下決議：「社區共用部分（社區露臺開放空間、公用空 間等相關共用部分、及社區相關公共設施）出租及出借，不 能僅由管委會討論後決定同意。須徵求全體區分所有權人意 見，並於年度區權會議表決是否同意租借。現況共用部分應
全部收回並恢復原狀。103 年起重新申請租借，步驟如下： ⑴向管理委員會正式提出租借需求及合法使用方式、用途及 租金計算。⑵管理委員會同意後，提報區分所有權人大會表 決同意，始得生效。⑶簽立正式一年一簽租借合約。」惟該 次會議決議業經本院以104 年度訴字第369 號判決確認決議 不存在而確定。（見本院卷一第176 至第185 頁、卷二第12 8 頁至第130 頁）
⒑系爭社區於104 年9 月5 日召開之第20屆區權人會議，並作 成如下決議：「有關潤泰陽光新廈社區共用部分，為維護大 樓之景觀及生活品質，並保障全體住戶之權益，除規約第2 條第5 款所明訂之特定對象（委託管理業務公司，台灣電力 公司，天然瓦斯公司，電信機構，自來水公司等）基於業務 上之必要，得無償使用共用部分或約定共用部分之外，本社 區所有共用部分均不得提供特定人約定為約定專用或供營業 使用，共用部分之現況若經占有使用者，全部由管委會收回 管理；倘有拒絕返還者，授權管委會依本社區規約及公寓大 廈管理條例訴請占用人回復原狀返還社區。」（見本院卷二 第99頁至第104 頁）
⒒被告有收受潤泰管委會於103 年4 月17日所發陽管（函）字 第00-000000000號函及於104 年9 月15日所發陽管（函）字 第00-000000000號函（見本院卷一第73頁至第74頁、卷二第 166 頁至第171 頁、第221 頁反面、卷三第33頁反面） ⒓林雅蕙前以潤泰管委會未依約返還其因整修、清潔系爭2 樓 建物之系爭外牆及廣告招牌所交付之保證金為由，訴請潤泰 管委會返還保證金，經本院103 年度湖小字第784 號（下稱 系爭返還保證金事件）民事小額判決駁回其訴，林雅蕙提起 上訴後，嗣經本院以103 年度小上字第91號判決駁回上訴而 確定。（見本院卷一第246 頁至第248 頁、卷二第136 頁至 第138 頁）
⒔被告於本件審理中已自行拆除或移置原設置於系爭露台之軟 墊、採光罩、圍欄、空調設備，原告因而撤回本件起訴狀所 列訴之聲明第1 項之請求。（見本院卷二第160 頁至第164 頁、第184 頁至第186 頁、第188 頁反面、第204 頁至第21 0 頁、卷三第7 頁至第8 頁）
㈡本件爭點：
原告請求被告拆除設置於系爭外牆之系爭廣告物，並將外牆 結構回復原狀後，返還予全體共有人，有無理由？ ⒈被告於系爭外牆設置系爭廣告物，是否違反公寓大廈管理條 例第8 條第1 項及系爭規約第18條第1 項第2 款之規定？ ⒉潤泰管委會與被告間就系爭外牆之使用是否成立不定期限租
賃契約？如是，則該不定期限租賃契約是否業經潤泰管委會 合法終止？
⒊潤泰管委會依公寓大廈管理條例第9 條第4 項、民法第767 條第1 項前段、第821 條等規定，請求被告拆除系爭廣告物 ，並將系爭外牆回復原狀後，返還予全體共有人，有無理由 ？
⒋甲○○依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被 告拆除系爭廣告物，並將系爭外牆回復原狀後，返還予全體 共有人有無理由？
四、本院之判斷：
㈠按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所 有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行 「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務 」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法 上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為 交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3 項：「非法 人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之 外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理 委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當 事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關 之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第 9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22 條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上 亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此 類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院96年度台上字第1 780 號、98年度台上字第790 號判決要旨參照）。查本件潤 泰管委會曾獲系爭社區第20屆區權人會議決議授權其負責將 該社區共用部分收回管理，並對拒絕返還者訴請回復原狀（ 見本院卷二第100 頁反面），又本件爭點所涉系爭社區建物 外牆及其餘共用部分之管理、維護，依系爭規約第18條第1 項第2 款、第3 款規定，亦屬潤泰管委會之職責，則依公寓 大廈管理條例第8 條第1 項、第9 條第2 項、第4 項、第36 條第1 款、第2 款、第11款及系爭規約等規定，潤泰管委會 本於管理共用部分或系爭社區外牆所生有關保管、使用或收 益等私法上爭議，即具有訴訟實施權，亦為適格之當事人， 合先敘明。
㈡原告主張曾與被告自92年7 月起至97年6 月止簽訂租賃契約 書，由被告承租系爭外牆設置經營幼兒園、補習班之招牌、 廣告看板及佈告欄（即系爭廣告物），嗣兩造於98年5 月間 依管委會決議，由蔡爾貴分別於98年5 月25日、同年10月21
日簽訂協議書及原證13切結書，同意於使用外牆設置廣告物 時，按月給付回饋金5,000 元予系爭社區，而設置於外牆上 之廣告物現狀（即「佳盈英語」、「佳盈幼兒園」之廣告字 樣已移入蔡孟嘉與林雅蕙共有之系爭2 樓建物內，外牆上仍 留有1 樓大門上方之橘白色相間遮雨棚及地球、熱氣球、小 朋友、熊、三角型構造等圖樣之裝飾物）係被告在102 年5 月間僱工施作後之樣式等情，為被告所不爭執（見前述三、 ㈠、兩造所不爭執之事項、⒊、⒋、⒌、⒍所示），且有本 院103 年12月30日、105 年2 月19日勘驗筆錄暨系爭外牆設 置廣告物之現況照片存卷可參（見本院卷一第225 頁正、反 面、第238 頁至第239 頁、卷二第188 頁至第203 頁、第21 1 頁至第214 頁），復經本院依職權調取系爭返還保證金事 件卷內所附被告於102 年5 月間就系爭外牆施工前、後之照 片查閱無訛（見系爭返還保證金事件卷第147 頁至第155 頁 ），堪信原告此部分主張為真。而依原告所提系爭廣告物設 置之現況照片及本院至系爭社區勘驗結果，可知被告設置廣 告物之系爭外牆，其中放置地球圖樣等看板處之顏色呈現淡 黃色，系爭2 樓建物外牆面最上方之橫楣則為紅色（見本院 卷一第61頁至第62頁、第225 頁反面、第238 頁至第239 頁 ），此顯與原告主張系爭社區建物原始外牆為貼有磁磚之灰 藕色牆面有別（見本院卷一第61頁下放照片），且參諸被告 於本院審理及勘驗中曾稱：「至於原告說部分看板或者商標 還在共用部分，我們不爭執。加厚共用外牆部分，我們也不 爭執，那在92年就有…只是材質不同。放在共用部分的看板 ，是牆面的設計部分，我們在前2 年有重新上色，配合公家 機關要求，有把招牌移入被告專用部分，針對看板、加厚外 牆的部分，主管機關有認定是合法」、「顏色有重新粉刷使 招牌的顏色具一致性，並把『佳盈英語』等字樣移到被告專 有部分的窗戶，另外更動商標圖樣的位置」、「130 號1 、 2 樓搭建材質為板子，但不確定是木板還是塑膠板，建物原 始外牆是鋪設灰藕色之磁磚。」、「確認外牆外搭建物之材 質非磁磚」、「（問：105 年5 月12日撤回暨變更訴之聲明 狀，原告請求拆除附件（按：此部分應係指本判決附件一） 所示藍色區域，該區域是否是被告所設置？包含佈告欄？） 是，都是被告在承租之後所設置。」、「（問：被告主張承 租的範圍是否與附件〈按：此部分應係指本判決附件一〉所 示之該藍色區域相符？）是。」（見本院卷一第197 頁反面 至第198 頁、卷二第15頁、第189 頁、卷三第33頁），由此 足認被告確有在幼兒園、補習班門口牆邊設置佈告欄之廣告 物，另於系爭外牆以不明材質之板子向外搭設具一定厚度之
大型廣告看板，再於其上裝設商標、卡通造型圖樣及橘白色 相間遮雨棚，此舉已然變更系爭社區外牆之原始結構及顏色 至明。
㈢參諸被告施作系爭外牆之工程時，102 年5 月8 日修正前公 寓大廈管理條例第8 條第1 項：「公寓大廈周圍上下、外牆 面、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依 法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人 會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有 案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」規定 ，該條規範目的在於公寓大廈之外牆面除彰顯該公寓大廈整 體之形象外，亦涉及外觀美化、統一管理、維護乃至於使用 收益之方便性及必要性，故個別區分所有權人於利用外牆時 必須受規約或區權人會議決議之限制，不得毫無限制使用。 又系爭規約第18條第1 項第2 款明定：「住戶違反本條例第 8 條第1 項之規定，有任意變更公寓周圍上下、外牆面、樓 頂平台及防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物 等行為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第39條第1 項第2 款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未 回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。 」，有系爭規約在卷可按（見本院卷一第295 頁反面至第29 6 頁），則被告於系爭外牆設置系爭廣告物時，既有變更系 爭外牆原始牆面之顏色及自原始外牆向外搭設一定厚度之廣 告看板、移動地球圖樣等裝飾物擺設位置之行為，顯已變更 外牆面之設計、結構而違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項 及前揭規約之規定。被告雖提出新北市政府工務局102 年6 月11日北工寓字第1021999273號、102 年6 月20日北工寓字 第1022089536號函（見本院卷一第170 頁、第171 頁），辯 稱依上開函文，新北市政府工務局亦認定系爭規約中並無針 對系爭社區建物外牆顏色及造型有明確限制，故其所為並未 違反公寓大廈管理條例或系爭規約之規定云云。惟觀諸上開 函文記載：「查貴會（即潤泰管委會）於本局報備有案之最 新規約（86年4 月19日），並無針對外牆面顏色及造型有明 確限制，故尚難謂違反前開條例。」之文義，新北市政府工 務局應係認定系爭規約中並未具體限制系爭社區建物外牆面 之顏色及造型，然參以前揭系爭規約第18條第1 項第2 款規 定，該規定係針對區分所有權人之「變更」行為進行限制， 亦即該規約雖未具體限制外牆面顏色、造型，但若區分所有 權人欲將原有之外牆面顏色、造型加以變更或設置廣告物， 仍應得區權人會議決議之許可，是被告前揭所辯，洵非可採 。
㈣被告固另執被證5 協議書辯稱其占用系爭外牆設置系爭廣告 物之占有權源係其與潤泰管委會自98年5 月間成立之不定期 限租賃關係，惟上開協議書業經原告否認形式上真正，而被 告已自承無法提出被證5 協議書之原本（見本院卷二第144 頁），甚且被告亦不否認其在本院與潤泰管委會之另案訴訟 中所提之98年5 月間簽訂之協議書，形式上與原證24協議書 相同（見本院卷二第14頁反面），是尚無從以被證5 協議書 之內容逕對被告為有利之認定。反觀原告所提原證24協議書 及被告亦承認為父蔡爾貴代為簽署之原證13切結書（見本院 卷二第143 頁、卷三第33頁），該2 份文件內容大致相同， 且其中均明載：「若甲方（即潤泰管委會）因故無法出借或 乙方（即被告）使用期滿後不繼續使用，需在1 個月內自行 將廣告物清除，現場恢復原狀，不得藉故拖延。」等語（見 本院卷一第58頁、第191 頁），由此可知潤泰管委會僅需提 出有無法提供系爭外牆予被告使用之事由，被告即應在收到 潤泰管委會通知後1 個月內自行將系爭廣告物清除並回復系 爭外牆之原狀。而系爭社區業已召開第18、19及20屆區權人 會議，歷次決議均由區分所有權人同意授權潤泰管委會負責 收回已提供被告使用之系爭外牆及其餘系爭社區之共用部分 ，並要求被告回復外牆原狀（見本院卷一第68頁、第178 頁 、卷二第100 頁反面），潤泰管委會為此已於103 日年4 月 17日、104 年9 月15日分別發函定期通知被告將設置於系爭 外牆之系爭廣告物拆除，並回復交付前之原狀（見本院卷一 第73頁至第74頁、卷二第166 頁至第171 頁），被告復承認 有收受上開潤泰管委會寄送之函文（見本院卷二第221 頁反 面、卷三第33頁反面），則潤泰管委會稱其已依原證13切結 書、原證24協議書之內容，向被告為終止提供系爭外牆予其 使用之意思表示及定期通知被告拆除系爭廣告物以回復系爭 外牆原狀等情，尚非子虛。又縱使第18屆及第19屆區權人會 議決議嗣經法院確定判決予以撤銷或宣告不存在，惟系爭社 區第20屆區權人會議決議在未有任何人訴請撤銷或確認無效 或不存在之前，仍屬具有拘束全體區分所有權人效力之決議 ，則潤泰管委會既已依決議意旨發函限期通知被告拆除系爭 廣告物並回復系爭外牆原狀，應認與原證13切結書及原證24 協議書之意旨相符，故被告未依潤泰管委會發函內容配合於 期限內拆除系爭廣告物及回復外牆原狀，顯已違反原證13切 結書及原證24協議書之約定，而屬無權占用系爭外牆至明， 又此與被告究係向潤泰管委會承租或借用系爭外牆設置廣告 物等節實無關連，蓋兩造間縱曾成立不定期限之租賃契約或 使用借貸契約，惟其等之權利義務均已因蔡爾貴代為簽署之
原證13切結書及原證24協議書內容所取代。是被告迭次辯稱 依幼兒園與其分班設立變更及管理辦法第27條規定，經營幼 兒園應對外懸掛招牌，將合法立案情形公告周知，其依法負 有懸掛招牌之義務，而原告遽然終止不定期限租賃契約已違 反民法第450 條第2 項但書所定有利於承租人習慣之規定、 被告借用系爭外牆之目的尚未使用完畢云云，俱無值採。 ㈤系爭廣告物所在部分之外牆面，為維持系爭社區建物外觀及 結構安全之主要構造，難以分割而獨立為區分所有之客體， 關於其管理、維護，性質上與系爭社區建物之共同使用部分 無異，是系爭規約第18條第1 項第2 款始明定對該社區建物 外牆如有設置廣告物等類似行為，除需符合法令規範外，尚 應得區權人會議決議同意始得為之，該條款亦明文賦予潤泰 管委會管理、維護系爭社區建物外牆之權限。綜上，被告於 系爭外牆設置廣告看板、商標圖樣等變更系爭社區建物外牆 結構及顏色之行為，已違反系爭規約第18條第1 項第2 款及 公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定，自負有拆除相關廣告 看板、裝飾物以回復系爭外牆結構、顏色之義務。又潤泰管 委會已依原證13切結書及原證24協議書，通知被告依第20屆 區權人會議決議意旨，無法供其繼續使用系爭外牆之事由， 另限期要求被告拆除系爭廣告物並回復系爭外牆原狀，則被 告未依約配合拆除系爭廣告物，核屬對共用部分之使用未依 其設置目的及通常使用方法為之，潤泰管委會自得依公寓大 廈管理條例第9 條第4 項規定，請求被告拆除之。至甲○○ 訴請被告將附件一所示外牆回復原狀後，返還予全體共有人 部分，查被告設置系爭廣告物之行為，既違反前揭系爭規約 及公寓大廈管理條例之規定，復未得到區權人會議決議之同 意，當屬無權占用系爭外牆，則甲○○本於區分所有權人之 身分，依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被 告將系爭廣告物占用之外牆返還予全體共有人，洵屬有據， 亦應准許。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，由潤泰管委會依公寓大 廈管理條例第8 條第1 項、第9 條第2 項及第4 項規定，請 求被告拆除系爭廣告物，並將系爭外牆結構回復原狀，由甲 ○○依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告 將回復原狀後之外牆返還予全體共有人，均有理由，應予准 許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行 ，經核於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額分別准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論駁 之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 林政佑
法 官 陳筱蓉
法 官 蘇珈漪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 18 日
書記官 簡吟倫