臺北高等行政法院判決
103年度訴更一字第125號
105年7月28日辯論終結
原 告 瓏山林企業股份有限公司
代 表 人 林鴻堯（董事長）
訴訟代理人 徐嶸文 律師
吳姝叡 律師
被 告 公平交易委員會
代 表 人 吳秀明（主任委員）
訴訟代理人 黃佩琳
王宏炫
上列當事人間公平交易法事件，原告不服行政院100 年9 月28院
臺訴字第1000104395號訴願決定，提起行政訴訟，經本院以100
年度訴字第1992號判決，經最高行政法院103 年度判字第615 號
判決廢棄原判決，發回本院更為審理，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
第一審及發回前上訴審訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實概要：
緣被告依據檢舉調查結果，以原告興建銷售瓏山林藝術館（ 下稱系爭建案），未於房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約 ）揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易 秩序之欺罔行為，違反公平交易法第24條規定，乃依同法第 41條前段規定，以民國100 年1 月6 日公處字第100003號處 分書命原告立即停止前開違法行為，並處罰鍰新臺幣（下同 ）1,200 萬元（下稱原處分）。原告不服，提起訴願，遭決 定駁回，遂提起行政訴訟，經本院100 年度訴字第1992號判 決駁回，原告提起上訴，經最高行政法院以103 年度判字第 615 號判決廢棄原判決，發回本院更為審理。貳、本件原告主張：
一、本件係有關系爭契約第3 條及第4 條關於共同使用部分項目 及範圍之解釋爭議，應屬原告與承購戶間就契約條款內容解 釋之單純消費糾紛，非屬公平交易法事件，依「公平交易委 員會公平交易法第二十四條案件之處理原則」（下稱處理原 則）第3 點規定，自應循民事訴訟途徑解決，尚非被告所得 介入。
二、原處分、訴願決定及本院前審判決混淆原告銷售系爭建案（ 95年間）及通知交屋找補（98年3 月間）等行為，原處分既 認定原告違反揭露共用部分應含車道資訊之作為義務，自與
97年9 月4 日陸續通知交屋並請求找補之時點無涉，原告於 開始銷售系爭建案時既已違反上開義務（應作為而不作為） ，與購屋者簽訂系爭契約時，原告交易行為業已完成，加以 法規不以發生某種結果為處罰要件時，縱然實際發生結果， 亦與法定處罰要件之結果發生有別，自非以損害結果發生時 始起算。故本件應自原告95年10月18日委託霞飛廣告股份有 限公司進行系爭建案預售時起算，被告裁處權已逾3 年時效 消滅。
三、原處分主文第一項載明「原告未於房屋預定買賣契約書揭露 共用部分所含項目應含車道之資訊，為足以影響交易秩序之 欺罔行為」，惟理由欄二、（五）至（七）卻略以「原告將 系爭建案之車道逕自登記為所有承購人共同使用面積，向購 屋者主張找補，藉此獲取不法利益」，則原告所負停止違法 行為義務之範圍及被告嗣後執行原處分認定原告逾期未停止 改正等情事，究係依「未於系爭契約揭露共用部分包含車道 之資訊」或及於「將部分車道移轉登記於全體承購人並通知 找補之行為」，已屬不明確，理由所述無足涵攝於原處分主 文，參以被告於100 年12月29日修正「行政院公平交易委員 會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱預售屋規範說明 ）第三、五點規定，益證上開二者誠屬不同違法行為態樣。 被告既未於訴願程序終結前補正，原處分違反行政程序法第 96條第1 項第2 款規定而應撤銷。又原處分既係限定於「原 告未於買賣契約揭露共用部分所含項目應含車道資訊」，本 件爭點及審理範圍均當以此為限。
四、原告係於98年1 月7 日領得系爭建案建物使用執照，民法第 799 條則係於98年1 月23日修正為現行條文，參以證人地政 士李忠憲於發回更審前於本院之證述、系爭建案房屋預定買 賣契約書第3 、4 、8 條約定、100 年6 月15日修正建物所 有權第一次登記法令補充規定第12點第2 項（四）等規定可 知，系爭建案之共同使用部分包含車道面積。全體住戶車道 持分面積：（公設面積÷公設與停車格之合計面積）×車道 總面積（5815.85 ㎡）＝1558.89 ㎡。停車位購買人之車道 持分面積：2785.52 ㎡－1558.89 ㎡＝1228.63 ㎡（詳見本 院前審卷第114 頁）。至系爭建案停車位建物產權預定買賣 契約書（下稱停車位預定買賣契約）第2 條第2 項係約定應 持分之車道面積，並非約定所有車道面積，購買停車位如同 建物購買人須依持有停車位面積持分共同使用部分，包括車 道及其他必要空間，但車道部分之面積並非因此全由停車位 購買人分攤持分。
五、原告於規劃預售系爭建案時並未預計於辦理建物第一次所有
權登記時，即將車道納入共同使用部分登記予全體住戶，嗣 經李忠憲建議，為避免車道面積部分使用爭議，遂按地下層 大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比例分攤車道面 積，前開計算方式，不論分子、分母、車道總面積及分攤比 例等均合於修正後民法規定、不動產登記實務及使用者付費 之公平原則，亦經過地政機關審核通過並公告，均有證人李 忠憲及蔡孝宜於本院前審之證述可稽。原告於規劃預售之初 既不知悉前開有關車道面積由全體住戶分攤持分之不動產登 記實務，自無可能於系爭契約內詳細揭露此等資訊，足證原 告並無故意欺罔之行為。至被告稱原告尚可透過其他如分管 協議等方式解決前述使用爭議云云，惟此種僅有使用權而無 所有權之債權性質約定仍有可能因嗣後所有權移轉，發生是 否受拘束之爭議，為徹底防免糾紛，重新計算並登記分攤予 全體住戶，始符常情。
六、原告於辦理建物第一次所有權登記始將車道面積列入共同使 用部分，原告對於未滿1%及超過3%部分面積，並未向購屋者 請求找補，故實際找補面積遠小於實際面積差異，原告倘有 獲取不法利益之意圖，即應於預售期間將車道面積列入共用 部分，而非於建物所有權第一次登記後始找補2%之款項。又 停車位之價金係按個數、位置及規格等為計算依據，而非如 建物係依實際登記面積核算，故停車位之實際登記面積與停 車位之價金計算無關，自不生實際登記面積與契約所載面積 不符而生找補款項問題，此觀停車位預定買賣契約第2 條第 1 項及第2 項及內政部公告訂定發布之「預售屋買賣定型化 契約應記載及不得記載事項」有關「應記載事項」第三、四 、十七項等規定即明。至系爭契約第5 條規定係約定以地政 機關登記完竣之面積誤差而得找補價款，且共同使用部分之 每坪單價與主建物、附隨建物相同，自無欺罔行為可言。縱 一般人購屋未買停車位，衡諸社會一般通念，亦會認為車道 係屬共同使用部分，尚不至影響購買意願。
七、綜上所述，並聲明：
（一）訴願決定及原處分均撤銷。
（二）第一審及發回前上訴審訴訟費用由被告負擔。參、被告則以：
一、依處理原則第2 點第1 項前段規定，被告對於消費者權益之 介入應以合致「足以影響交易市場秩序」要件且具有公共利 益為限。原處分之非難重點並非找補價款之計算，而係基於 房屋預售制度之交易特性，購屋者於簽訂系爭契約時，就所 購房屋尚未辦理所有權移轉登記前，無從事先經由地政機關 取得相關資訊，且預售屋通常具有價值高及不易流通等特性
，是預售屋共用部分之項目涉及房地交易標的面積之計算， 為購屋者決定是否交易之重要資訊。又預售業者擁有建造執 照、使用執照、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、 共同使用部分權利範圍分配書，就市場資訊較購屋人顯然具 有市場資訊優勢地位，卻未於系爭契約適當揭露相關資訊， 利用資訊不對等地位從事不當競爭，不僅使消費者因誤認公 設占比，而與原告交易造成損失，更影響同業競爭機會，所 為欺罔行為自該當前開要件，非單純價款找補設算之民事契 約糾紛。
二、依不動產經紀業管理條例第4 條第2 款規定，預售屋係指從 領有建築執照至領有使用執照前之建築物，如已領有使用執 照則屬成屋。原告係於95年間開始銷售系爭建案，於96年間 訂定系爭契約，於98年1 月7 日取得使用執照，同年2 月間 完成產權登記，並持坪數找補計算表通知購屋者完成補繳價 款後交屋。原告違法期間（即銷售期間）至少涵蓋95年銷售 時至98年領有使用執照前為止。原處分係於100 年1 月6 日 做出裁罰，尚未逾3 年裁處權時效。退步言，原處分係處罰 原告未於買賣契約適當揭露資訊等足以影響交易秩序之欺罔 行為，購屋者係於原告請求找補時始知悉房屋共用部分與契 約約定不符，故裁處權時效應自渠等受通知找補而生損害結 果時起算，亦未逾3 年裁處權時效。
三、原處分內容依其文字雖有不明，若尚可由解釋整體意旨而得 知，處分理由已足使受處分相對人明瞭主文依據之原因事實 及法令，且不影響於處分結果，縱事實與理由記載稍欠完足 ，尚難謂理由不備，原處分機關並得於事實審言詞辯論終結 前予以補充。觀原處分理由欄第二項可知，原告未於系爭契 約揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，而將該原非屬契 約約定之共用部分逕自登記予全體住戶分攤持分約463 坪， 致房屋權狀所載與系爭契約不符，原告據此向購屋者請求找 補，核屬足以影響交易秩序之欺罔行為，為主文第一項所涵 攝，亦符合預售屋規範說明第3 點第2 款第4 目之行為態樣 ，其內容並無不明確。又被告就該前開說明例示之違法行為 態樣如有未盡周延之處，本得隨時補充修正，被告於100 年 12月29日修正說明內容並無礙原處分之認定，此觀該說明第 5 點規定即明。
四、自系爭契約第3 條第1 款、第4 條載有各購屋者所購買預售 屋之共同使用面積、項目及其權利範圍面積分配計算方式， 其中亦明確記載房屋產權登記之共同使用部分面積「不含地 下層可銷售汽車停車空間及其應負擔之公設面積」、列舉之 共同項目及附件三關於所有權人共同持分部分不包括車道。
又停車位預定買賣契約第2 條第2 款約定停車空間建物產權 含購買汽車停車空間之應有持分及應持分之車道。原告於簽 約後卻將車道等共用部分依比例登記予所有購屋者，使渠等 增加463 坪之車道共用部分面積，並請求找補房屋面積超出 1%部分之價款，加以停車位之實際登記面積遠少於系爭契約 約定卻約定不得找補，原告藉此獲取高額不法利益，顯見其 主觀上具有欺罔故意。
五、原告雖稱伊係配合民法第799 條修正、避免使用地下室維修 公共設施及防空避難設施等糾紛而更改配附云云。惟觀該條 第4 項規定及立法理由可知其非強制規定，本件系爭契約既 已列舉共同使用部分項目未包含車道，核屬民法第799 條第 4 項但書規定另有約定之情形而屬適法。又依防空避難設備 管理維護執行要點第4 點第1 款、第5 點第6 款等規定可知 ，縱非住戶之民眾亦得進入避難，住戶縱無車道持分自亦可 進入避難使用。復依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第6 條1 項第3 款等規定，維修公共設施係由公寓大廈管理負責 人或管理委員會負責，倘須進入或使用住戶之專有部分或約 定專用部分時，住戶不得拒絕，自不生原告所稱使用糾紛之 問題，故變更車道配附自始欠缺法律正當性。
六、原告另稱係聽從李忠憲建議而更改配附，然李忠憲曾表示增 加463 坪係因施工中產生之誤差所致，嗣與原告復改稱公設 變更設計及避免使用糾紛等，前後陳述不一。縱屬實在，本 件亦可透過如住戶間相互約定使用車道面積之方式達到避免 糾紛之目的。且原告若非欺罔，於李忠憲建議更改車道配附 時，何以不重新計算共用部分，反製作坪數找補計算表據向 購屋者要求補繳面積增加價款。原告非但未事先於系爭契約 中載明，事後亦未於登記前告知購屋者增加共用部分面積之 來源，難謂無欺罔之故意。本件車道並非系爭契約原約定之 買賣標的，自不發生預售屋買賣契約書範本關於房屋面積因 施工誤差之找補原因。
七、依停車位預定買賣契約第3 條規定可知，原告銷售該車位並 非係以個數計算，否則何來建物登記面積如有誤差可能。復 依預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項第3 條 、第17條等規定可知，停車位登記面積與契約面積不符時， 買方有請求找補價款之權利，參以系爭契約第2 條第2 款關 於停車空間建物產權範圍約定，使購買停車位之住戶車道面 積持分減少，卻無法要求退回溢價，顯然偏利於原告，不符 誠信及公平原則，原告不得據此約定反稱停車位實際登記面 積不影響停車位價格。
八、本件爭點係原告未於系爭契約充分揭露交易資訊，是否屬於
足以影響交易秩序之欺罔行為，最高行政法院指稱系爭建案 實際銷售停車位之數量與建物第二類謄本登記不符部分，與 原處分裁處原告之欺罔行為認定無關等語，資為抗辯。九、綜上所述，並聲明：
（一）駁回原告之訴。
（二）訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭之事實及兩造爭點：
如事實概要欄所述之事實，業據提出被告100 年1 月6 日公 處字第10003 號（前審卷第21至26頁）、行政院100 年9 月 28日院臺訴字第1000104395號訴願決定書（前審卷第27至32 頁）、不動產委託銷售契約書（本院卷第90至94頁）、證人 李忠憲之陳述紀錄及陳述書（本院卷第95至103 頁）及本院 前審卷、上級審卷、原處分卷所附證物為證，其形式真正為 兩造所不爭執，堪信為真，兩造之爭點厥為：
一、本件是否僅涉民事私權紛爭？原處分是否已逾裁處權時效？二、原告是否於預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意， 未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之 資訊？
三、系爭建案實際可銷售之停車位數量與建物第二類登記謄本記 載之差異是否影響本件事實認定？
伍、本院之判斷：
一、本件應適用之法條與法理：
（一）行為時公平交易法第24條規定：「除本法另有規定者外， 事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之 行為。」
（二）行為時公平交易法第24條及第41條前段規定：「公平交易 委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止、改正 其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣5 萬元以上2 千5 百萬元以下罰鍰。」
（三）以下處理原則，係被告基於公平交易法主管機關之職權， 所訂定解釋性行政規則，係為處理公平交易法第24條案件 更具體化而訂定之技術性、細節性行政規則，與立法意旨 相符，亦未對人民權利之行使增加法律所無之限制，於法 律保留原則並無違背，行政機關予以適用，自無違誤： １、行為時公平交易法第 24 條案件處理原則第 5 條第 1 項規定：「本條所稱交易秩序係指符合善良風俗之社會 倫理及效能競爭之商業競爭倫理之交易行為，其具體內 涵則為符合社會倫理及自由、公平競爭精神賴以維繫之 交易秩序。」
２、行為時公平交易法第 24 條案件處理原則第 6條規定：
「本條所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極 隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為 。前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之 重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起 一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非 僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷 能力之標準，以『合理判斷』為基準（不以極低之注意 程度為判斷標準）。其常見行為類型如：(一 )冒充或 依附有信賴力之主體。(二 )不實促銷手段。(三 )隱匿 重要交易資訊。」
二、本件非僅屬民事私權紛爭，原處分未逾裁處權時效：（一）查原告興建銷售瓏山林藝術館，未於房屋預定買賣契約書 揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，使消費者誤認公 設占比，而與原告交易，原告行為涉及欺罔且足以影響交 易秩序，已違反公平交易法第 24 條規定，被告依同法第 41 條前段規定，以原處分命原告立即停止前開違法行為 ，並處罰鍰 1,200 萬元，經核並無違誤。
（二）原告雖主張本件僅屬民事私權紛爭，原處分已逾裁處權時 效云云，惟查：
１、預售屋因未辦理產權登記，故購屋人無從由地政機關查 得相關產權資料，消費者就所購房屋事先可取得之資訊 相當有限，大多依憑廣告或買賣契約書以認識所購建物 之環境、外觀、格局、配置及建材設備等，並據為是否 交易之參考。易言之，交易內容端賴建築業者於契約揭 露之產權項目及面積，以使雙方得就此買賣必要之點， 達成意思合致而完成交易。系爭契約係原告為銷售系爭 建案房屋而單方面擬定，原告擁有建造執照、使用執照 、各戶持分總表、建物測量成果圖、分坪表、共同使用 部分權利範圍分配書等資料，其市場資訊遠較消費者為 優，而共同使用部分之項目為何，攸關交易相對人應給 付之買賣價金數額，為足以影響交易決定之重要資訊， 自應由原告於系爭契約中完整且充分地提供，消費者方 能正確判斷應否與原告進行交易。本件系爭契約（見原 處分卷甲2第550-597頁）第2條約定停車位承購戶購買 之停車空間已含車道，第4條所列舉及附件3之平面圖所 標示共同使用部分，復均不包括車道，可見原告於系爭 契約中，並未揭露任何關於車道項目將分配納入共同使 用部分面積計算價金之資訊，致使購買車位之締約相對 人誤認其等依約支付購買停車空間之價金，已包括車道 價款在內（未購買車位者則誤認車道不會計入其共同使
用部分），則原告事後改將訟爭車道面積列入系爭建案 建物共同使用部分，登記為全體購屋者共有，再以購屋 者取得之共同使用部分面積增加為由，依系爭契約第5 條第2款房屋面積誤差及其價款找補之規定，通知簽訂 系爭契約之284名承購人進行找補價款程序，自係以隱 匿足以影響交易決定之重要資訊致引人錯誤之方式，與 購屋者從事交易，而構成行為時公平交易法第24條及處 理原則第6條所謂欺罔行為。且原告未於系爭契約適當 揭露相關資訊，反而利用資訊不對等地位從事不當競爭 ，使消費者因誤認公設占比，而與原告交易，基於預售 屋具有價值高及不易流通等特性，消費者若與原告交易 ，即影響原告同業之競爭機會，其非僅涉及找補價款之 計算，更涉及欺罔行為，已該當處理原則第2點第1項前 段「足以影響交易市場秩序」之要件，自非單純之民事 契約糾紛。參諸預售屋購屋人與建築開發業者間，常因 雙方就給付內容之認知與期待不同，衍生交易糾紛，影 響買賣雙方權益，為有效減少糾紛，以維護交易秩序與 消費者利益，被告因而訂有行為時「行政院公平交易委 員會對於預售屋銷售行為之規範說明」（下稱規範說明 ，97年1月10日修正，於被告作成原處分時仍有效施行 ），該規範說明已將「未於買賣契約書中載明共用部分 所含項目及分攤之計算方式」，列為足以影響交易秩序 之欺罔或顯失公平行為態樣，並說明預售屋共用部分之 分配，涉及房地交易標的面積之計算，為購屋人決定交 易與否之重大資訊（見本院更審卷第176頁），則原告 未於系爭契約揭露系爭建案「共同使用部分所含項目包 括車道」之資訊，卻於系爭建案竣工後，將系爭車道面 積列入共同使用部分，登記為全體購屋者共有，並向購 屋者請求補繳因而增加之共用部分價款，自屬未於預售 屋買賣契約載明「共用部分所含項目包括車道」此一足 以影響交易決定之重要資訊，涉及公平交易法第24條所 定欺罔行為，非僅民事糾紛。至購屋者或因急於交屋， 或因對原告主張補繳之原因無暇、無力探究，故而已依 原告之請求補繳價款，尚不影響原告違反行為時公平交 易法第24條行政法上義務（即未於系爭契約揭露車道為 共同使用部分之資訊）之事實，原告主張尚不足採。 ３、按「行政罰之裁處權，因 3 年期間之經過而消滅。前 項期間，自違反行政法上義務之行為終了時起算。但行 為之結果發生在後者，自該結果發生時起算」，行政罰 法第 27 條第 1、2 項定有明文。本件原告係於 95 年
間開始銷售系爭建案，於96年間訂定系爭契約，於98年 1月7日取得使用執照（見原處分甲1卷第151頁之使用執 照），98年3月17日所有權第一次登記（見原處分甲2第 542-544頁卷之建物所有權狀），其未於系爭契約揭露 系爭建案共同使用部分應含車道資訊之欺罔行為，直到 所有權第一次登記將系爭車道面積計入共同使用部分時 ，方對外公開，系爭契約之相對人亦至此時方有可能比 對權狀上之共同使用部分與系爭契約約定有所不同，方 能得知受原告之欺罔，故原告前述欺罔行為，於98年3 月17日所有權第一次登記時始告終了，而被告對該違法 行為之裁處權時效，應自該違法行為終了時起算，是原 處分於100年1月6日做出裁罰，尚未逾3年裁處權時效， 原告主張不足採信。
三、原告於預售系爭建案房屋時，即以欺罔購屋者之故意，未於 房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊 ：
（一）查系爭契約第3條第3款（見原處分卷甲2第551頁）約定停 車位承購戶購買之所定房屋產權登記面積之共同使用部分 ，明文將「地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面積」 予以排除，第4條以文字列舉、另以附件3之平面圖著紅色 及綠色部分標示之共同使用部分，均不包括車道，故車道 不屬系爭契約約定之共同使用部分，並無疑義。又依系爭 建案停車位建物產權預定買賣契約書第2條第2款約定，停 車空間建物產權含購買汽車停車空間之應有持分及「應持 分之車道」（見原處分乙1卷第647頁），車道部分持分自 僅由購買車位者負擔，不應由全部住戶分擔，原告自不得 向未購買車位者收取任何關於取得或使用車道之對價（更 不得向已購買車位者要求補繳其已購買之車道共用部分持 分之對價）。若原告真係「事後方知」有關車道共同使用 部分之疑義，理應在將系爭車道面積登記為全體購屋者共 有前，即對全部購屋戶據實以告，徵得其等同意，始符誠 信。然原告竟逕行將訟爭車道面積登記為全體購屋人共有 ，並據以向購屋者請求補繳因而增加之共同使用部分價金 ，實難謂無欺罔之故意。另參諸原告所提出有購買車位（ A01-5F）及未購買車位（C3-3F）之坪數找補計算表（見 本院前審卷第338-342頁），均未提及所增加之共同使用 部分係源自於「車道面積」，及檢舉人99年1月21日向被 告提出檢舉後，原告99年3月10日於向被告提出之陳述書 中自承：「瓏山林藝術館」建案……有關所詢系爭之權狀 登記總坪數較之和約銷售總坪數增加之緣由，諒係施工過
程中所產生之誤差，乃為工程實務上所常見之現象，此亦 為內政部所頌佈之「預售屋買賣契約書範本」中亦有設計 關於房屋面積誤差及價款互為找補之約定之故，是以權狀 登記總坪數之增加，應無違反公平交易法之疑。鈞會99年 2月24日來函詢「各戶持分之公共設施」乙節，陳述人實 不解其意……。（原處分甲1卷第67-68頁），及原告99年 4月9日陳述狀稱：系爭建案每戶之權狀登記坪數增加比例 不同之原因，諒係每戶持分之比例不同所致。至於各戶共 同使用面積增加部分係指公共設施，此係因公共設施嗣後 變更設計故面積增加之情事……（見原處分甲1卷第215頁 ）等語，原告仍意圖欺瞞，絕口不提車道面積以觀，足徵 原告明知「以車道面積計入共同使用部分作為找補理由」 ，與系爭契約約定「共同使用部分不含車道」不相符合， 故而隱匿車道面積之事，利用辦理交屋前數日，多數承購 戶因期盼儘速交屋，對其要求補繳價金之原因無瑕深究之 心理，以「變更設計故共有部分面積增加」之籠統空泛理 由，向購屋人請求找補，足證原告於預售系爭建案房屋時 ，即以欺罔購屋者之故意，未於房屋預定買賣契約書揭露 共用部分所含項目應含車道之資訊。
（二）原告逕將車道面積登記予全體住戶，就已購買停車位住戶 應減少公設面積持分之部分，原告亦未找還價款： １、查原告提出之找補明細表（見本院前審卷第408-414頁 ），最低找補金額為零元，並無任何一戶找還價款（獲 得退款），且原告自承原有購買車位者（A01-5F，即台 北市○○區○○○路○段○○○號5 樓）應補繳金額為 422, 700元（見本院前審卷第338 頁之A01-5F找補計算 表），實際補繳金額為295,890 元（見本院前審卷第 408 頁之找補明細表），可知原告對原已購買車位（車 道持分）者，並未找還價款。何況，系爭建案前揭「停 車位建物產權預定買賣契約書」第2 條（見原處分乙1 卷第647 頁）約定「停車空間產權（含購買汽車停車空 間之應有持分及應持分之車道）如有誤差買賣雙方不另 找補價金」，是縱使已購買車位者車道持分較系爭契約 約定者為少，原告亦不可能將所減少之車道持分找還價 款予已購買車位之購屋戶，益彰顯原告於預售系爭建案 房屋時，即有欺罔購屋者之故意。
２、又依系爭契約（見原處分卷甲2第551頁）第3條（房屋 出售面積及認定標準）：「本房屋產權登記面積共計Ｏ 點Ｏ坪，包含：一、主建物面積及附屬建物（即陽台及 雨遮）：合計Ｏ點Ｏ坪。二、共同使用部分面積總計Ｏ
點Ｏ坪（不含地下層汽車停車空間及其應負擔之公設面 積）。」約定原告出售之房屋面積，係指主建物、附屬 建物及共同使用部分之面積，並明文將地下層汽車停車 空間及其應負擔之公設面積予以排除；同契約第4條（ 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算）：「 一、前條共同使用部分除地下層可銷售之汽車停車位另 計外，係指梯廳、走道、陽台、樓梯間、電梯間、水箱 、消防幫浦室、排煙室／梯間、機房、發電機房、電信 機房、進排風管道間、台電受電室、臨時停車位、垃圾 集中場、電錶區、管理委員會使用空間、機車停車區、 裝卸位（含其應負擔之車道、等候空間及必要之空間） 及依法令應列入共同使用部分之項目（如附件3著紅色 及綠色部分產權登記為共同持分）……。二、前項共同 使用部分之權利範圍面積分配計算方式如下：（一）附 件三著紅色區域產權登記為全體區分所有權人所共同持 有，其分配方式以各區分所有權人買受房屋主建物及陽 台面積之和與本基地主建物及陽台總面積之比例而為計 算。（二）附件三著綠色區域產權登記，由當棟房屋區 分所有權人所共同持有，其分配方式以當棟之區分所有 權人，依所買受之主建物及陽台面積之和與當棟建築物 之主建物加陽台總面積之比例而為計算。」所列舉之共 同使用部分，與該契約附件3之平面圖中以紅色與綠色 標示之共同使用部分，均不包含車道等情，可知系爭建 案地下層之車道面積，並非系爭契約第3條所定應計入 房屋產權之主建物、附屬建物及共同使用部分，亦非第 4條列舉之共同使用項目。而系爭契約第5條（房屋面積 誤差及其價款找補）：「一、賣方出售之房屋，其面積 以地政機關登記完竣之面積為準，部分原可依法登記之 面積，倘因簽約後法令改變，致無法辦理產權登記時， 其面積應依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定計算 。二、面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百 分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百 分之一，則超過百分之一以上部分賣方均應找補；其超 過部分，如超過百分之一以上部分，買方均應找補，且 雙方同意面積誤差之找補，係以土地與房屋總價款之總 數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面 積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清。」明定 於原告出售之「房屋」面積發生誤差超過1%之情形時， 始有依該條第2款約定找補之問題，則車道既不在系爭 契約第3條所定「房屋產權面積」範圍內，原告對於購
屋者自不得以訂約後車道面積增加為由，請求其等依該 契約第5條第2款約定補繳價款。
３、原告雖主張系爭建案規劃銷售之初，並未考慮將車道列 入共同使用部分範圍，直至原告取得使用執照後，委請 地政士李忠憲辦理產權登記時，因其表示車道僅登記予 購買停車位之人，則未購買停車位之區分所有權人將可 能無從經由車道進入公共設施進行維修、保養及使用， 易引起區分所有權人間之糾紛，建議未購買停車位之區 分所有權人亦應分攤部分車道面積，遂經李忠憲建議， 按地下層大小公設面積總和與汽車停車位面積總和之比 例分攤車道面積，前開計算方式，亦經過地政機關審核 通過並公告，原告於規劃預售之初既不知悉前開有關車 道面積由全體住戶分攤持分之不動產登記實務，自無可 能於系爭契約內詳細揭露此等資訊，足證原告並無故意 欺罔之行為云云。
４、惟查：98年1月23日修正之民法第799條規定：「區分所 有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依 其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有 約定者，從其約定。」，即區分所有人就區分所有建築 物共有部分及基地應有部分之比例，原則上固依專有部 分面積與專有部分總面積之比例定之，惟區分所有權人 亦得另為不同約定。易言之，前揭民法修正條文並未強 制車道面積必定應分配登記予所有區分所有權人，則系 爭契約約定「車道面積不計入共同使用部分」，與98年 1月23日修正民法第799條規定並無違背。又按防空避難 設備管理維護執行要點第4點第1款規定：「防空避難設 備使用分配規定如下：(一)列管之防空避難設備地下室 ，由列管單位按其容量與人口分布狀況，以戶為單位， 在三百公尺範圍內作適當之分配。……。」第5點第6款 規定：「防空避難設備管理規定如下：(六)公、私之防 空避難設備，由列管單位於明顯位置設置標誌牌（格式 如附件三），並應於空襲警報發布後，立即開放供民眾 避難使用。」，可知於空襲警報發布後，防空避難設備 必須對外開放供民眾使用，避難設備位於公寓大廈之地 下層者，即便非屬住戶之民眾亦得進入避難，何況是該 公寓大廈之住戶？是該公寓大廈之住戶不問其是否為通 往地下層之車道共有人，自均可入內避難。再者，公寓 大廈管理條例第10條第2項前段規定：「共用部分、約 定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理 委員會為之。」第6條第1項第3款規定：「住戶應遵守
下列事項：……三、管理負責人或管理委員會因維護、 修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分 或約定專用部分時，不得拒絕」，可知公共設施之維修 ，由公寓大廈之管理負責人或管理委員會為之，倘因而 須進入或使用住戶之專有部分或約定專用部分時，住戶 不得拒絕，是車道縱非公寓大廈全體區分所有人共有， 對於公共設施之維修亦不生任何妨礙。況且，系爭契約 第8條（共同使用部分權屬）第2款約定：「……二、未 購買停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括 汽車停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室應有持分 面積亦未含可出售汽車停車位之應有持分面積。三、… …除共同利益之使用及其他法律之規定外，非購買停車 位之區分所有權人，已確認並同意對本預售屋之地下室 可出售汽車停車位應有持分，並無使用管理權等任何權 利。」，已經明定未購買地下層停車空間之區分所有權 人，對停車空間之公共設施，仍得為共同利益之使用及 依其他法律規定（如防空避難時）使用。故而李忠憲於 本院前審時證稱「系爭建案未購買停車位之區分所有權 人若未分攤持分車道面積，可能違反98年1月23日修正 民法第799條規定，且無從經由車道進入公共設施進行
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