臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹東簡字第88號
原 告 戴宏炎
被 告 賴五妹
訴訟代理人 廖雪琴
上列當事人間請求給付租金事件，本院於中華民國105 年8 月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟元，及自民國一百零五年四月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
本件原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告業於法定期 間內提出異議，依據民事訴訟法第519 條第1 項規定，即應 以原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告自民國（下同）60年起向原告父親戴振榮租用新竹縣○ ○鎮○鄉段000 地號、面積33.58 坪土地（下稱系爭土地） ，嗣戴榮振死亡後由原告一人繼承上開土地。102 年12月23 日，原告以竹東下公館郵局第225 號存證信函請求被告應給 付之租金以10個停車位計算，每個停車位每月新臺幣（下同 ）650 元，全年合計租金為78,000元，併請求於103 年2 月 1 日開始依該方式計算給付租金，否則原告無法再行出租予 被告；104 年2 月3 日，原告再以竹東郵局第000045號存證 信函請求被告給付104 年度租金差額66,000元，然屢經原告 催討，被告均置之不理。為此，爰依法請求被告給付104 年 度之租金差額66,000元及105 年度之租金78,000元，合計14 4,000 元，
㈡、訴之聲明：
⒈被告應給付原告144,000 元，及自支付命令送達被告起至清 償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、本院62年度訴字第1649號分割新竹縣○○鎮○○○段000 地 號（重測後為大鄉段675 地號）共有物事件，訴外人戴振榮 分得土地之位置為甲乙丙丁戊己；67年間，被告先夫廖德松 與戴振榮成立買賣契約，土地位置為丙部分，房屋門牌號碼
為新竹縣○○鎮○○路○段000 號，渠等並達成協議即土地 共有物分割登記完成後買賣，未完成土地分割登記前，每坪 土地以6 台斤穀計付租金；嗣被告每年按時繳交租金，並未 積欠任何租金，自成立不定期租認契約，且被告繳交之租金 早已超過契約內容金額與土地法第97條與105 條規定最高10 % 給付金額，此有被告每年繳交租金金額與簽收人清單可證 。又訴外人戴振榮之全體繼承人共7 人，原告戴宏炎無權利 片面調整租金，且被告亦未與原告簽訂新契約，故原告提起 本件訴訟顯無理由。此外，目前穀價一台斤約10元（60元× 33.58 坪＝2,015 ），當期申報地價（932 ×33.58 坪×10 % ＝10,345元），系爭土地目前共有人計有9 人，其中土地 共有人鍾能彰於103 年10月22日以存證信函告知，被告承租 土地租金應由共有人扣除使用面積後，以持有剩餘土地比率 領取租金，被告也已存證信函方式告知各土地共有人，如原 告之回覆，之後所有租金暨法律問題均由原告承擔。再者， 被告於104 年起之租金已依土地法規定繳交，105 年1 月亦 依法將租金提存於法院。
㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執之事項：
㈠、坐落新竹縣○○鎮○鄉段000 地號（重測前為上公館段610 地號）、面積4,747 平方公尺之土地，為訴外人林昌信（權 利範圍：222900分之33482 ）、林昌義（權利範圍：222900 分之33482 ）、鍾能彰（權利範圍：2229分之31）、廖德勝 （權利範圍：2229分之104 ）、原告戴宏炎（權利範圍：22 29分之1218）、劉㨗正（權利範圍：222900分之5440）、陳 鍾鴻（權利範圍：22290 分之308 ）、彭書龍（權利範圍： 222900分之2516）、戴偉展（權利範圍：2229分之96）等9 人共有，105 年1 月申報地價為每平方公尺1034.4元，有土 地登記公務用謄本可參（見本院卷第12至14頁）。㈡、本院62年度訴字第1649號分割共有物確定判決認：坐落新竹 縣○○鎮○○○段000 地號田面積0.5276公頃，其中如該判 決附圖所示紅色部分面積0.0135公頃分歸郭月英所有，黃色 部分面積0.0095公頃部分分歸彭佳梅所有，藍色部分面積0. 0081公頃分歸郭阿良所有，綠色部分面積0.0081公頃分歸鄒 金祥所有，紫色部分面積0.0115公頃分歸陳淋所有，茶色部 分面積0.1759公頃分歸林金祿所有，黃綠色部分面積0.1251 公頃【甲0.0032公頃即9.68坪；乙0.0124公頃即37.51 坪； 丙0.0126公頃即38.115坪；丁0.0013公頃即3.933 坪；戊0.
0468公頃即141.57坪；己0.0488公頃即147.62坪】分歸戴振 榮所有，深棕色部分面積0.1759公頃分歸廖來貴取得，並應 辦理分割登記等情，有上開判決及確定證明書可參（見本院 卷第22至29頁）。
㈢、被告之先夫廖德松與原告之父親戴振榮曾簽立土地買賣契約 書，雙方約定：戴振榮將坐落新竹縣○○鎮○○○段000 地 號田面積0.5276公頃持分780 分之184 分割出之0.0126公頃 （即38.115坪）以時價出賣予廖德松，然應於農曆67年12月 底前由戴振榮負責辦理地面變更，倘若無法辦妥地目變更， 廖德松則於67年6 月1 日與戴振榮承租每坪以六台斤谷給付 等，有土地買賣契約書可稽（見本院卷第34、35頁）。㈣、原告父親及原告自70年起至102 年間，每年向被告收取之租 金金額分別為2,542 元、2,748 元、2,748 元、2,565 元、 2,565 元、2,565 元、2,565 元、2,565 元、2,710 元、4, 000 元、4,000 元、4,500 元、5,000 元、6,000 元、7,00 0 元、7,000 元、10,000元、15,000元、15,000元、15,000 元、18,000元、20,000元、20,000元、20,000元、20,000元 、22,000元、22,000元、22,000元、22,000元、22,000元、 22,000元、22,000元、22,000元；被告於103 年間寄送面額 22,000元之支票予原告，並於104 年間向本院提存10,345元 ，有被告製作之明細表可參（見本院卷第36頁）。四、本件爭點：
㈠、原告請求自103 年2 月1 日起將原租金每年22,000元調整為 78,000元，有無理由？
㈡、原告請求被告給付租金144,000元及利息有無理由？五、法院之判斷：
㈠、原告請求自103 年2 月1 日起將原租金每年22,000元調整為 78,000元，有無理由？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文，是當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存 續中，因租賃物價值之昇降，得聲請法院增減其數額者，以 租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列。又按 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人 不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第 45條亦有明文。本件被告之先夫廖德松與原告之父親戴振榮 曾簽立土地買賣契約書，雙方約定：戴振榮將坐落新竹縣○ ○鎮○○○段000 地號田面積0.5276公頃持分780 分之184 分割出之0.0126公頃（即38.115坪）以時價出賣予廖德松， 然應於農曆67年12月底前由戴振榮負責辦理地面變更，倘若
無法辦妥地目變更，廖德松則於67年6 月1 日與戴振榮承租 每坪以六台斤谷給付等情，有土地買賣契約書可稽；嗣因無 法辦理分割登記，被告先夫廖德松遂與原告父親戴振榮成立 租賃契約，原告父親及原告則自70年起至102 年間，每年均 向被告收取租金等情，此為兩造所不爭執，則兩造之租賃契 約，已視為不定期限契約，原告依前開規定，自得聲請法院 增減租金，合先敘明。
⒉次按，民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價 值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字 第4 號判例要旨參照）。查本件為未定期限之基地租賃關係 ，且系爭土地地目田、山坡地保育區、被告承租系爭土地供 興建房屋使用，業據原告陳明在卷（見本院卷第45頁），並 有土地登記謄本；又系爭土地自96年起至105 年間之公告地 價分別為每平方公尺1,165 元（96年）、2,814 元（97年至 101 年）、3,016 元（102 年）、3,034 元（103 年）、3, 475 元（104 年）、3,810 元（105 年），有新竹縣政府地 政處便民服務網公告土地現值查詢結果可參（見本院卷第15 7 頁），足認系爭土地之價值確有昇漲。
⒊惟按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限。此規定於租用基地建築房屋者，準 用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係 土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施 行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新 規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地 價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，亦有 土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第 25條及平均地權條例第16條可資參照。次按，土地法第97條 之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘 機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高 額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」，是該 條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條 件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求 ，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護 經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免 造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使 用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲 取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存 權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要（最高法院92 年度台簡上字第20號判決要旨參照）。查被告承租系爭土地
係供興建房屋使用，此為兩造所不爭執，且查系爭土地上之 房屋為加強磚造3 層樓，1 樓折舊年數46年，2 、3 樓折舊 年數20年，有新竹縣政府稅捐稽徵局函覆之房屋稅籍證明書 等資料在卷可參（見本院卷第145 至150 頁），據此，被告 承租之系爭土地既係供住宅使用，則系爭土地出租租金之數 額，即應受土地法第97條第1 項法定限制。又查，系爭土地 102 年至104 年間之申報地價為每平方公尺932 元，105 年 度之申報地價為每平方公尺1,034.4 元，有新竹縣政府地政 處便民服務網申報地價查詢結果及土地登記第一類謄本可憑 （見本院卷第71頁、第158 、159 頁），被告承租之面積為 126 平方公尺，以最高額即系爭土地申報總價額年息百分之 10計算，被告每年所應繳交予原告之租金數額上限計為13,0 33元【計算式；1,034.4 ×126 ×10% ＝13,033】；而被告 自95年起每年給付予原告之租金為22,000元，為兩造所不爭 執，顯已逾土地法第97條第1 項所定之上限。 ⒋從而，原告訴請自103 年2 月1 日起將原租金每年22,000元 調整為78,000元，顯逾上開金額，容於法未合，自不允許， 應予駁回。
㈡、原告請求被告給付租金144,000元及利息有無理由？ ⒈查本件原告訴請自103 年2 月1 日起將原租金每年22,000元 調整為78,000元，不予准許，已如前述，而被告自95年起至 102 年間，每年均已給付原告系爭土地租金22,000元，是認 兩造就系爭土地之租金價額業已達成合意即每年22,000元。 又被告確已支付原告系爭土地104 年度之租金22,000元，有 被告提出之郵政匯票及竹東郵局存證號碼000045號存證信函 用紙可參（見本院卷第121 、122 頁），且為兩造所不爭執 ，足認104 年度之租金，被告已依債務本旨提出給付，原告 請求被告給付104 年度調漲之租金，即無所據，應予駁回。 ⒉至105 年度之租金22,000元部分，被告既尚未支付予原告， 僅提存10,345元，有本院105 年度存字第71號提存書可參（ 見本院卷第142 頁），足見被告上開提存顯非依債之本旨所 為之清償提存，自不生清償提存之效力，是被告給付105 年 度租金之義務，自不因其所為一部清償提存而消滅。執此， 原告請求被告給付105 年度租金22,000元部分，核屬有據， 應予准許。逾此部分之請求即調漲之租金部分，洵屬無據， 自應駁回。
⒊按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段 及第203 條分別定有明文。本件原告之系爭請求，係以支付 金錢為標的，未約定利率，且給付無確定期限，原告請求自 支付命令狀送達（105 年4 月14日送達，依民事訴訟法第13 8 條第2 項規定，自寄存之日起，經10日即105 年4 月24日 發生效力）翌日即105 年4 月25日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。逾此部分之請求，難認有據。㈢、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付22,0 00元，及自105 年4 月25日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息部分，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求 ，則屬無據，不應准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經本院審酌後，均與判決結果無影響，爰不一一予以論列 ，附此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易訴訟程序所為 被告一部敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
竹東簡易庭法 官 林麗玉
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 29 日
書記官 郭春慧