臺灣新竹地方法院民事簡易判決 105年度竹北簡字第186號
原 告 潘雅竹
訴訟代理人 楊熒圭
被 告 丁韻仁
上列當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國105年7月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、被告於民國（下同）105 年5 月16日與原告簽訂不動產委託 銷售契約書，委託原告銷售其名下位於新竹縣竹北市○○○ 街00號12樓之房地，委託期間至同年12月31日止，委託價格 為新臺幣（下同）1,098 萬元，同年5 月18日因考量市場現 況，雙方復簽定契約內容變更同意書，約定最低可成交底價 為970 萬元，包含賣方即被告可實際獲得之金額（931.2 萬 元，含被告應付之土地增值稅）及4%仲介服務費（38.8萬元 ）。同年5 月23日原告詢得王姓買方願出價935 萬元（不含 2%仲介費），並簽訂買賣議價委託書，由於買方不願再加價 ，原告經徵詢主管同意，在不影響被告實收金額下，酌減被 告仲介服務費為3.8 萬元，以促成買賣雙方成交。原告隨即 於同日以手機傳訊軟體告知被告並詢問被告何時可與買方簽 約，詎被告卻疑似反悔不願以約定價格賣出，避不見面。原 告已盡仲介方應付出之勞務並促成買賣雙方以935萬元成交 ，成交後原可由被告方取得3.8萬元仲介服務費，由買方取 得18.7萬元仲介服務費（成交價金之2%），卻因被告不履行 契約而萌生損失計22.5萬元。
㈡、訴之聲明：
⒈被告應給付原告225,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
㈠、被告於105 年5 月16日與原告簽訂一般委託銷售契約書，斯 時原告並未給予任何審閱期，並簽訂一份委託銷售內容變更 同意書，同意將售屋合約總價由1,089 萬元改降為989 萬元 作為銷售底價，合約期限為105 年12月31日。105 年5 月18 日，原告曾同意暫時將合約調降至970 萬元，並簽訂委託銷 售契約內容變更同意書，效期僅限105 年5 月18日，以給予 沈姓買主當日特別優惠價格，然因當日買賣雙方並未成交，
因此次成交價變更當日作廢，並未同意原告以此價格任意兜 售他人。嗣被告於105 年5 月23日上午9 時30分許收到永慶 不動產通知有一鄭姓買主願意出價購買，為避免重覆議價， 基於誠信原則，被告主動告知原告由其他房仲買主出價訊息 ，包含原告在內，並請暫時停止帶看及議價。豈料，原告從 此刻時起一直狂CALL要約見面，被告質問何事，原告均不告 知，只說見面再談，並於當日下午3 時30分與被告見面後， 拿出一疊斡旋金與一份經過塗塗改改自行槓掉4%仲介費的93 5 萬元價格變更同意書，要求被告簽收並將房屋售予王姓買 主，被告為之錯愕，且此價格與被告同意之合約底價相差頗 大，被告拒絕簽收，買賣雙方契約並不成立，也無履約及反 悔之問題，原告請求被告給付仲介費顯無理由。㈡、答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本件不爭執事項：
被告於105 年5 月16日簽原證一銷售契約書，同年5 月18日 簽原證二變更同意書，訴外人王俊雄同年5 月23日簽原證三 議價委託書及確認書，原告發原證四存證信函予被告。四、爭執事項
原告請求被告給付225,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止按年息百分之5 計算之利息，有無理由？五、法院之判斷：
㈠、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或 為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人 ，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可 區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介 居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委 託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約 之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事 項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬 請求權，即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫 於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之 處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之 契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付 約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待 之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三
人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意 思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立 契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此 有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不 因此喪失議約之權利。
㈡、經查，兩造於105 年5 月16日所簽訂之一般委託銷售契約書 ，其中第五條服務報酬約定：「買賣成交者，受託人得向 委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之4 （最 高不得超過中央主管機關之規定，數額空白未記載者，受託 人不得向委託人收取服務報酬），委託人簽認買方之議價委 託書或要約書，或買方簽屬買賣定金收款憑證者，得視為買 賣成交。買賣契約成立後，因可歸責於委託人事由或買賣 雙方合意而解除買賣契約，委託人仍應依約給付約定之服務 報酬。委託人應於簽訂不動產買賣契約書面時，給付服務 報酬總額之百分之七十，交屋時再給付百分之三十，並均以 現金給付。買賣案件辦理價金履約保證者，委託人應付之服 務報酬，得依前述約定由保證專戶支付。」等情，是上開委 託銷售契約書乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契 約為要件，原告始能請求服務報酬。
㈢、次查，依兩造所簽訂之上開一般委託銷售契約書及同日簽訂 之委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，委託銷售總價格為 1,098 萬元，委託銷售底價為989 萬元（見本院卷第44至45 頁）；嗣被告於105 年5 月18日固簽立委託銷售/ 出租契約 內容變更同意書，約定委託銷售底價變更為970 萬元，其他 變更內容為：此價格為底價內含土增稅及4%服務費；然委託 期間延長欄位乃為空白等情（見本院卷第43頁），是該委託 期間延長欄位既未填載，解釋上自應僅限於被告簽立該紙同 意書之當天有效，逾越該日後，即應回歸於兩造原始所簽訂 之契約內容以為據。再者，被告於105 年5 月18日所簽訂之 委託銷售/ 出租契約內容變更同意書，委託銷售底價雖下修 為970 萬元，然該同意書上明確載明含括土增稅及4%服務費 ，縱買受人王俊雄於105 年5 月23日曾簽訂買賣議價委託書 ，然約定買方購買總額為935 萬元，顯未達970 萬元，自難 認被告委託原告銷售條件已成就。至原告雖主張成交底價97 0 萬元扣除4%之仲介費38.8萬元後，被告可實際獲得931.2 萬元，買方出價之935萬元顯已超過被告之底價云云；惟依 原告提出與被告之對話紀錄，被告曾提及：我至少實拿930 萬元（見本院卷第54頁），加計土地增值稅、房屋稅、印花 稅等稅款約50餘萬元，有新竹縣政府稅捐稽徵局105年6月24 日新縣稅土字第1050015517號函可稽（見本院卷第29頁至31
頁），其他應付之水、電、瓦斯費用等則有台灣自來水股份 有限公司第三區管理處竹北營運所函、台灣電力股份有限公 司新竹區營業處函、新竹瓦斯股份有限公司函及前開函附資 料足憑（見本院卷第22頁至23頁、25頁至第26頁、29頁至第 31頁），被告預期實拿金額930萬元加計以上稅費等費用， 與被告委託銷售底價為989萬元較為相符，應認所謂實拿930 萬元係扣除稅費及仲介費等費用，被告實際可得之價金金額 。又兩造於委託銷售/出租契約內容變更同意書中既已清楚 載明委託銷售底價內含土增稅及4%服務費，則上開約定在未 經被告同意之情形下，原告豈可於買方出價935萬元時恣意 加減計算，違反前揭成交底價內含4%服務費之約定；況且， 原告起訴請求被告給付之仲介費為225,000元，於開庭中亦 表明希望被告給付15萬元仲介費，並非如原告所稱3.8萬元 ，綜上所述，實難認被告委託原告銷售條件已成就，原告請 求被告給付服務報酬之條件顯未成就。
㈣、次按，因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻 其條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101 條第1 項 所明定。又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」 與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權 限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較 委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專 任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有 權進行相關仲介事務。經查，本件銷售契約為一般委託而非 專任委託，可見原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居 間仲介之權利，在一般委託之情形，被告仍可自行或委託其 他人仲介銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可 以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人 進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見之情。因此， 本件委託銷售契約係針對原告提供被告之買賣交易機會，被 告仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約 成交之義務，本件原告仲介之買方即訴外人王俊雄出價尚未 達被告委託銷售條件，被告拒絕出面與訴外人王俊雄締結買 賣契約，乃本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求 、交易狀況考量所為之決定，核與民法第101 條第1 項所定 之故意不正當行為之規定有間。遑論，本件買賣契約因條件 未成就而尚未成立，原告依兩造簽訂之不動產委託銷售契約 書第5 條第2 項之規定，請求被告給付原告不履行契約而萌 生之仲介服務費損失22.5萬元，自屬無據。㈤、綜上所述，原告依兩造間委託銷售契約法律關係請求被告給 付225,000 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息百分之5 計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不 生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
竹北簡易庭 法 官 林麗玉
以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 12 日
書 記 官 郭春慧
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