臺灣新竹地方法院民事判決 八十九年度簡上字第八四號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 鄭勵堅律師
被上訴人 善朝房屋仲介有限公司 設新竹市○○路一九三號四樓
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間請求給付佣金事件，上訴人對於中華民國八十九年六月三十日本院竹北簡
易庭八十九年度竹北簡字第一０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決命上訴人給付超過新臺幣拾萬元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。 事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 （三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決所載相同者，茲予引用外，補稱： （一）按所帶看證明單並非契約條款，觀其文義，僅被上訴人公司服務行為之證 明單據，非仲介契約，若近似居間契約，則其書寫帶看證明單僅係擬矇混 他人，所謂「帶看」，應係帶領客戶至不動產所在地觀看，如此簡單之行 為，即可請求高額之報酬，似有不當，依消費者保護法第十二條之規定， 應屬無效，且被上訴人並未於契約簽章，故不生契約之效力。 （二）若係類推適用居間契約，則依民法第五百七十二條之規定，約定之報酬， 較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務 人之請求酌減之，本件若上訴人有違約，而系爭帶看證明單若有效，則其 似屬居間契約之性質，依前開條文之約定，被上訴人之報酬似屬過高。 （三）若此違約之一成服務費係違約金，則亦屬過高，按約定之違約金過高者， 法院得酌減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，本件此一成之 服務費若係違約金，金額亦屬過高，請依法酌減之。 （四）按依帶看證明單記載「被帶看人私自承購或投標同時願付善朝房屋成交總 價壹成為服務費，絕無異議」，依其文義，應指私下向被拍賣之屋主直接 承購或直接赴法院投標，為自己購買者為限，蓋若不如此解釋，顯不公平 ，因法院拍賣房屋，此任何人皆可前往投標，而被上訴人所得之資訊，亦 係從法院之拍賣公告而來，其不能將此資訊據為私人所有，蓋上訴人受被 上訴人之帶領，前往觀看系爭房屋，之後再與被上訴人談條件，被上訴人 以新台幣（下同）二百五十萬元包標，並須上訴人先付五十萬元之定金，
此包標極易產生弊端，若嗣後就包標條件意思表示不一致，則帶看證明單 之條款是否即能限制上訴人前往投標或購買帶看之房屋？解釋上恐有疑問 ，蓋拍賣係公開，任何人皆可前往競標，被上訴人之限制條款應屬違背公 序良俗而無效。
（五）按本件投標者係徐寶菊，上訴人並非投標者，上訴人向徐寶菊購買系爭房 屋並未違約，因系爭帶看證明單係規定「不可以私下承購投標」，由徐寶 菊承購後，轉售給上訴人，且依證人陳錫琴之證述，雖徐寶菊委託上訴人 前往投標，惟此未違反帶看證明單所規定之條款，當係上訴人確實中意本 件不動產，然因無現金參與，其見訴外人陳錫琴有意願，因被上訴人要求 繳付定金，上訴人乃自願代其投標，得標後上訴人再以二百五十五萬元之 價格向陳錫琴購買。而被上訴人根本未前往投標，條件未成就，焉有資格 向上訴人索取佣金？因之，上訴人根本未違反帶看證明單上之條款。 三、證據：除援用第一審所提證據外，補提匯款單乙紙，並聲請訊問證人陳錫琴。乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決所載相同者，茲予引用者外，補稱： （一）於民國八十八年五月二十五日帶上訴人至系爭房屋處觀看，當時有將帶看 證明單拿給上訴人，上訴人應了解帶看證明單之內容始為簽名，即雙方之 意思表示已合致，上訴人無由反駁。且系爭房地拍定後隔日，即發現上訴 人在系爭房地處告知工人如何整理房地，可證明上訴人是以他人名義代為 投標，參以本件不動產自拍定到移轉登記於上訴人名下，僅短短二個月， 其何以能如此快速找到拍定人談好價錢並移轉，由此可見上訴人早與拍定 人串通聯合欺騙被上訴人。
（二）被上訴人之帶看，除帶領上訴人至不動產所在地觀看外，尚須了解不動產 之位置、情形，並提供標金多寡之資訊予上訴人，上訴人於取得資訊後， 即自行由人頭標構，顯然違反帶看單之約定，且上訴人於原審陳稱係以五 百六十萬元向拍定人購買本件不動產，現又改稱係以二百五十五萬元另向 他人購買，上訴人所言顯然不實。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提帶看證明單乙紙。丙、本院依職權調閱本院八十七年度執字第二三五八號民事執行卷宗。 理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人於八十八年五月二十五日委託被上訴人帶看坐落於新竹 縣新豐鄉○○段九一０之七地號土地上門牌號碼為新竹縣新豐鄉新民巷五十七弄 一號之法拍屋（以下簡稱系爭房地），兩造約定不可私下承購或投標，違者願付 總成交價一成之服務費。惟上訴人竟私下以他人名義投標，並以二百一十五萬三 千元得標，上訴人依約應給付二十一萬五千三百元之居間報酬，經被上訴人迭次 催討，上訴人均置之不理。爰訴請上訴人給付二十一萬五千三百元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息等情；上訴人則以被上
訴人雖有帶看系爭房地，但上訴人之員工於帶看後曾要求上訴人在帶看證明單上 簽名，被上訴人簽名後，旋發現該帶看證明單有極不利於上訴人之條款，遂當場 異議，而將帶看證明單原本留下，僅將影本交還上訴人，上訴人自未承諾帶看證 明單上之條款內容，而觀該帶看證明單，僅被上訴人公司服務行為之證明單據， 應不構成契約，且被上訴人僅係帶上訴人至系爭房地觀看，竟可請求如此高之報 酬，似有不當，該條款已違反消費者保護法第十二條之規定亦或違反公序良俗而 無效，且系爭房地投標及拍定者為訴外人徐寶菊非上訴人，上訴人並未違反帶看 證明單之約定。縱帶看證明單為有效，則被上訴人所請求者不論係報酬或違約金 ，均屬過高，法院應得減至相當之數額，爰依法請求酌減之等語，資為抗辯。二、被上訴人主張上訴人於八十八年五月二十五日委託被上訴人帶看系爭房地，上訴 人並於被上訴人公司出具之帶看證明單上簽名之事實，業據其提出帶看證明單乙 紙，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、經查，帶看證明單上於帶看房地產標示之後明定「三、被帶看人（含被看人相關 家屬及他人購買或投標）委託帶看人帶看人擬購右列之房地產是實特立本帶看單 為據。」、「四、被帶看人私自承購或投標同時願付善朝房屋（即被上訴人）成 交總價一成為服務費，絕無異議。」之約款，而上訴人及被上訴人當時帶看之承 辦人員亦均於其上簽名，為兩造所不爭，應認上訴人已就上開約定事項知之甚明 ，始簽名於帶看證明單上，參以被上訴人除本件系爭房地外，另於八十九年四月 十五日有為上訴人帶看其他法拍房地，有帶看證明單附卷可佐，衡情上訴人若認 該帶看證明單之條款有不利於其之情事，則自無繼續委由被上訴人帶看並於帶看 證明單簽名之理，至該帶看證明單之原本雖由上訴人取回，要不影響兩造就帶看 證明單所為約定而生之權利義務關係。是上訴人辯稱其無承諾帶看證明單上之前 開約款，難信屬實。另按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平 者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反 平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾 者。三、契約之主要權利義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。消 費者保護法第十二條固定有明文，惟惟契約是否符合誠信原則，應視其是否違背 任意法規之基本規範意義，或其對相對人權利之限制、自己義務之減輕及是否危 害契約之主要目的而斷之。又所謂違反公共秩序善良風俗，係指法律行為本身違 反國家社會一般利益及道德觀念而言。依上開帶看證明單之約款觀之，尚難認有 何違背交易上誠信原則之情事，蓋帶看證明單所謂之「帶看」，除陪同有意購買 法拍屋之消費者實地觀看之外，被上訴人即房屋仲介公司仍須花費時間、勞力、 金錢了解各法院法拍屋之坐落位置、使用情形，予以系統性之整理歸納，並為投 標金額之分析，而將上開資訊提供予有意購買者參考，目的係希冀被帶看人若中 意帶看之不動產，能委由被上訴人公司代為投標購買，以賺取佣金，故而對有意 購買並已為帶看之消費者，若事後有私自承購或投標帶看之法拍屋，因其已將有 關法拍不動產之資訊告知被帶看人，而為違反上開約定者，即應給付相當之金額 ，是上開條款約定內容亦無違反何公序良俗之情形，上訴人以該帶看證明單違反 消費者保護法第十二條之規及公序良俗而無效等語置辯，尚非可採。四、次查，本件系爭房地係於本院八十七年度執字第二三五八號強制執行事件執行中
，第四次拍賣程序即八十八年六月十六日由訴外人徐寶菊以二百一十五萬三千元 之價格拍定，有拍賣不動產筆錄附於本院八十七年度執字第二三五八號強制執行 卷宗（二）第四十頁可稽，然拍賣當天卻係由上訴人親至投標現場代訴外人徐寶 菊投標，有本院強制執行事件拍賣投標書、民事委任狀、投標保證金封存袋附於 上開民事執行卷宗第四十一頁至四十三頁足按，並據本院依職權調閱上開卷宗查 核無訛，亦為上訴人所不爭，且系爭房地於拍定後，旋於八十八年八月二十七日 即以買賣為由移轉登記於上訴人名下，有土地登記申請書、買賣契約書、繳稅證 明等件在卷足憑，況上訴人於原審先稱其係事後才知得標人為訴外人徐寶菊，以 五百六十萬元向其購買，並自承被上訴人有告知其以二百五十萬元投標即可標定 （見八十九年度竹北簡字第一０一號民事卷宗第二十七頁），斯時上訴人既知以 二百五十萬元即可標到，焉會用高於一倍之價格購買，已違常情，復於本院審理 時改稱係以二百五十五萬元向訴外人陳錫琴購買，其所為之陳述前後不一，互有 矛盾，堪認本件系爭房地上訴人雖以他人名義投標拍定，實乃上訴人自行投標， 上訴人辯稱其係自他人處購得系爭房地，並未違反帶看證明單之約定，委無足採 。從而，上訴人已違反兩造上開帶看證明單之約定條款要屬無疑，被上訴人自得 依請求上訴人履行帶看證明單上之約定。
五、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有 訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不 依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約 金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違 約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條、第二百五十二條分 別定有明文。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五 十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況 及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權 人所受利益減少其數額。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務 時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若 干為衡量之標準。最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九 號判例意旨可資參照。查上訴人違反兩造所簽訂帶看證明單上之約定，業如前述 ，而被上訴人亦主張違反帶看證明單上之約定即私自承購或投標帶看房地時，上 訴人應依約給付被上訴人帶看房地成交價之一成為服務費之性質係屬違約金，是 本院審酌上開違約情節，及被上訴人陳稱曾欲以二百五十萬元向上訴人包標系爭 房地，此亦為上訴人所不爭，而上訴人嗣後亦自承以二百五十五萬元向訴外人陳 錫琴購得系爭房地，被上訴人復表示若依正常情形包標，其可酌收百分之四之仲 介費用等所受之損害及預期可獲得之利益，認被上訴人請求之違約金數額，即系 爭房地拍定價格之一成二十一萬五千三百元，顯屬過高，依上訴人之聲請核減為 十萬元，方屬公允。
六、綜上所述，被上訴人依兩造間帶看證明單之約定，訴請上訴人給付二十一萬五千 三百元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年四月二十六日起至清償之日止，按 年息百分之五計算之利息，於十萬元及自八十九年四月二十六日起至清償之日止 ，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為
無理由，應予駁回。又上開應准許部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行 之宣告，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至於被上訴人敗訴 部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就上開超過應准許部分，為 上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判 決不當，求予廢棄改判，為有理由。至上開應准許部分，原審判命上訴人給付， 並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當 ，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、攻禦方法及提出未經援用之舉證， 經本院審酌核與判決之結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。八、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一 第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、七十九條但書，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 十八 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B審判長法官 陳國成
~B法 官 鄭政宗
~B法 官 王鳳儀
右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 彭連喜
中 華 民 國 八十九 年 十 月 十八 日
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