臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 105年度彰小字第263號
原 告 中正花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 李慧玲
訴訟代理人 施廷勳律師
複代理人 詹皓傑律師
被 告 施學輝
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年7月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣90,680元，及自民國105年4月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣1,000元，由被告負擔新台幣990元，其餘新台幣10元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新台幣90,680元為原告預供擔保後，得免為假執行。
理由要領
一、原告聲明求為判決被告應給付原告新台幣（下同）91,500元 ，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計 算之利息，並請准依職權宣告假執行。其主張略以： ㈠被告為中正花園公寓大廈（下稱系爭大廈）之建設公司董事 ，依常理應協助原告管理事務，然被告卻以地下室機械式車 位租不出去、賣不出去，原告需負責為由，拒繳管理費，原 告雖於民國105年1月25日20時在系爭大廈會議室與被告協商 繳費事宜，仍然被拒，被告未依中正花園住戶規約（簡稱住 戶規約）約定給付管理費。查原告為系爭大廈區分所有權人 組成之管理委員會，經理系爭大廈之公共事務或執行公寓大 廈管理條例規定事務，原告法定代理人李慧玲等管理委員係 經系爭大樓全體住戶依住戶規約推舉而任，並已向彰化縣福 興鄉公所報備在案。
㈡按住戶規約第10條第1項規定：「為充裕共用部份在管理上 必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之 規定向管理委員會繳交下列款項。㈠公共基金。㈡管理費。 」，被告為系爭大廈區分所有權人之一，有系爭大廈內門牌 號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物（即彰化縣○○鄉 ○○段000○號）及地下層編號15、20、23、31、34、42、 43、44、47、50、35、57號等12個機械式停車位所有權（下 稱系爭車位），雖被告於104年12月4日將系爭15、20號二個 車位所有權登記與第三人，惟被告就系爭15、20號已出售車 位繳交停車位保養費義務，仍包含出售當月即104年12月份
，自次月方由新所有權人負擔。而原告於本件之請求期間係 至104年12月份為止，故前揭移轉登記行為不影響本件請求 金額。依住戶規約規定，被告有繳納社區管理費之義務，其 中可分停車位保養費，每月每位為220元，以及住戶管理費 ，被告該戶為每月410元，故被告每月應繳之管理費共3,050 元（計算式：220×12＋410＝3,050）。被告自102年7月起 即未繳交每月3,050元之管理費，至104年12月31日止，已有 30期未繳納，金額共計91,500元，迭經原告以存證信函催告 ，被告以伊所有系爭車位遭他人機車佔用，原告卻未於處理 為由，拒絕繳交管理費用，然被告所言與事實不符，實際上 並無此事，且原告聘用之管理員亦曾陪同被告前往查看，確 無被告所辯之情。退步言，縱假設確實有他人佔用被告所有 系爭車位之情，惟管理費之給付與管理委員會執行公寓大廈 管理事務之間，並不存在對待給付關係，被告不能以該理由 拒絕繳納系爭管理費用。原告主張被告每月應繳停車位保養 費每個停車位220元、住戶管理費410元之依據，為中正花園 公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議決議。被告於104 年11月、12月有繳住戶管理費，但停車位保養費沒有繳。爰 依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第18條第1項第2款 、第21條、民法第229條第1項、第2項、第233條第1項等規 定及住戶規約約定，請求判決如聲明所示等語。二、被告則聲明原告之訴暨假執行之聲請均駁回。其答辯略以： ㈠原告係經中正公園公寓大廈全體住戶依規約推舉而任，再聘 僱管理公司之黃襄仁先生為管理人，擔任實際的管理工作， 根據住戶規約第11條2項管理費用途規定，除了公寓大廈修 繕，管理，維護等外，尚包括支付管理委員管理人員之報酬 ，並非原告所講的，並非未支付管理委員會管理之報酬，管 理費跟原告之間怎麼會無對待給付關係？原告及原告所聘僱 的人員沒有盡到管理被告系爭車位的責任，甚至強佔被告的 系爭車位給特定無車位的住戶使用！是否有收費，亦不得而 知！被告當然不付管理費！
㈡原告自102年起強佔被告所有的12個停車位，以供本大樓幾位 未購買車位之住戶使用，經被告發現，多次向原告反應、抗 議，迄今原告仍未處理，此有被告105年1月13日鹿港郵局第 11號存證信函及照片，已經說明了原告說明的事項及要求的 金額均非事實！
㈢非法強停被告停車位說明及部分照片如下：
⑴被告從102年開始發現有車子停在被告的系爭車位時，被 告先問守衛人員這些車子怎麼能進來,守衛說是原告的人 叫其開鐵捲門讓他們進來的，被告就問黃襄仁，其說原告
有一群流氓（他說鱸鰻）在主導這件事，叫無停車位的住 戶不要買或租被告的停車位，原告再叫守衛開地下室的門 讓特定住戶的車子進入!其會盡力去協調解決這件事，這 件事沒有解決之前，其不會跟被告催繳管理費!否則一件 未繳管理費的事情，怎麼可能經30個月沒有催繳的動作！ ⑵由被照片所示，103年12月4日多部住戶的車子停在被告系 爭車位。104年5月27日多部住戶汽車停在被告系爭車位。 104年7月19日連摩托車都停上去了，停在被告的系爭57號 停車位上,一部是車牌號碼000-0000機車，另一部是車牌 號碼000-000號機車，被告也在當天下午5點59分以Line通 知黃襄仁。
⑶原告阻撓新住戶購買被告車位的證據如下：104年11月15 日，被告透過仲介公司賣出系爭15號及20號二個車位，賣 給新住戶（即新買在C楝12樓的何桂揚），簽好約辦理過 戶時，新住戶買主通知被告說有自稱管委會的人去找他們 ，叫他們不要買車位，詳如Line的記錄！
⑷假造積欠管理費的證據如附件：104年11月30日通知被告 繳交積欠管理費25,500元、12月8日再通知被告繳交積欠 管理費72,600元、105年1月8日以存證信函索取管理費 98,100元、1月27日再通知被告繳交積欠管理費94,500元 、3月29日原告主任委員李慧玲向鈞院申請支付命令91,50 0元，短短的4個月，金額變了5次，金額也差了好幾倍,真 不知原告及其聘雇的管理公司人員黃襄仁如何在管理這棟 大樓！
㈣原告於民事準備書(一)狀的計算式，停車位保養費220元*12 位加上住戶管理費410元等於每月3,050元，但被告這一戶住 家部分一直都有租出去，承租戶也一直都按時繳管理費，詳 如所附管理費收據！而原告民事準備書(一)狀只附102年和 103年管理費收繳登記簿，104年和105年並沒有管理費收繳 登記簿，也不曉得這些登記簿是否真實!或有其他沒買車位 ，卻佔用被告系爭車位的人，繳了車位管理費登記在管理費 收繳登記簿了。
㈤本大樓共有118戶，停車位只有67位都是法定停車位，只能 賣給大樓住戶，才給原告機會，脅迫所有無車位的住戶不買 不租被告車位，以供他們佔用！本大樓位於鹿港這個觀光重 鎮的最大街道中正路旁，大樓內部住戶及大樓四周均嚴重缺 停車位，被告以每個停車位賣15萬元，租每個月1,000元的 低價，竟然賣也賣不出去租也租不出去！而被告卻透過仲介 可以很輕易地賣15及20號停車位給新購屋的住戶！而原告仍 試圖阻撓！原因就是原告及其聘僱管理公司人員黃襄仁非法
侵占。只有請法庭判決在被告系爭車位未賣出或售出之前， 不得收管理費，他們才會鬆手，不再侵占!而被告將樂於繳 交管理費,使本大樓的管理有正常的運作！
㈥被告為門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物（即彰 化縣○○鄉○○段000○號）及地下層編號15、20、23、31 、34、35、42、43、44、47、50、57號機械式停車位之所有 權人，於104年12月4日將地下層編號15、20號機械式停車位 賣予他人，以上均為中正花園公寓大廈區分所有權人之一。 原告主張被告每月應繳停車位保養費每個停車位220元、住 戶管理費410元是依據中正花園公寓大廈區分所有權人第一 屆第一次會議決議，但法定停車位是必須依附在住戶，不能 夠單獨移轉，原告說伊沒有繳管理費，但伊一直有繳，雖然 伊租出去，但還是有繳，是承租人幫伊繳。被告不是自102 年7月1日起至104年12月31日止均未繳停車位保養費、住戶 管理費，住戶管理費都有繳，並提出104 年11月與12月、 105年1到3月之住戶管理費收據，被告有收到原告於105年1 月15日所寄發鹿港彰濱郵局第6號存證信函等語。三、原告主張被告為門號碼彰化縣○○鄉○○路000巷00號建物 （即彰化縣○○鄉○○段000○號）及系爭車位所有權人， 依中正花園公寓大廈區分所有權人第一屆第一次會議決議 ，停車位保養費每月每位為220元，住戶管理費被告該戶為 每月410元等語，為被告所不爭執，且有彰化縣福興鄉公所 函、中正花園公寓大廈住戶規約、建物登記第二類謄本為證 ，應堪信為真實。
四、原告主張被告自102年7月起即未繳停車位保養費以及住戶管 理費，至104年12月31日止，已有30期未繳納等語，則為被 告所否認，並以前詞置辯。原告上開主張，已提出102、103 年度管理費收繳登記簿、104年度管理費對帳單為佐，然被 告上開所辯已有繳費等語，僅提出104年11月與12月、105年 1到3月之住戶管理費收據，此部分繳費之事實，為原告所自 認，則被告抗辯104年11月與12月已繳住戶管理費部分，核 屬有據；至於102年7月起至104年10月之住戶管理費，以及 102年7月起至104年12月之停車位保養費等部分，被告就此 並未能再舉證以實其說，故被告此部分所辯，即屬乏據，尚 難採信。因此，被告所積欠之住戶管理費，為102年7月起至 104年10月止金額11,480元（410×28＝11,480）；停車位保 養費則為102年7月起至104年12月止金額79,200元（220×12 ×30＝79,200）；以上合計金額為90,680元（11,480＋79, 200＝90,680）。被告另辯稱原告及原告所聘僱的人員沒有 盡到管理被告系爭車位的責任，甚至強佔被告的系爭車位給
特定無車位的住戶使用等語，則為原告所否認，而依被告所 提出之照片，既無從判斷被占用之車位是否即為被告所有之 系爭車位，況且管理費之繳交係為維持公寓大廈之運作、維 護，與原告之管理大樓義務並無對價關係，縱有被告所辯管 理不周之情事，亦不得作為拒繳管理費之事由，故被告上開 所辯，仍非可採。
五、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告 仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付 應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文 。本件原告於105年1月15日以存證信函定期催告被告給付上 開費用之事實，有存證信函在卷可稽，而被告亦於言詞辯論 時自陳有收到該存證信函，則原告請求被告給付住戶管理費 以及停車位保養費合計90,680元，合於上開規定，應屬有據 。從而，原告請求被告給付90,680元及自支付命令送達翌日 即105年4月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，為無理由， 不能准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無 影響，毋庸逐一論述，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分，係小額程序為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，並依同法 第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當擔保後，得 免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（第一審裁判費 1,000元）。
中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法 官 陳弘仁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須附繕本），並繳納上訴裁判費新台幣1,500元。
中 華 民 國 105 年 8 月 2 日
書記官 林明俊