臺灣嘉義地方法院民事判決 104年度嘉簡字第798號
原 告 黃福興
訴訟代理人 鄭美香
被 告 何美蓉
陳高文子
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年7月21日經
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告何美蓉、陳高文子應自坐落嘉義縣水上鄉柳鄉段000000地號土地上如附圖（即嘉義縣水上地政事務所民國105年5月26日複丈成果圖）編號Ａ所示面積848.27平方公尺鐵皮建物（門牌嘉義縣水上鄉柳鄉村○○○000000號及109-14號）遷出，並將該鐵皮建物騰空返還原告。
前項騰空並遷讓交還鐵皮建物之履行期間為4個月。被告何美蓉、陳高文子應給付原告新臺幣88,000元，及自民國105年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被告何美蓉、陳高文子應自民國104年12月8日起，至遷讓交還第1項鐵皮建物之日止，按月於每月末日給付原告新臺幣22,000元。
前二項給付，任一被告已為全部或一部之給付者，其餘被告在該給付之範圍內，同免給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告何美蓉、陳高文子連帶負擔。
本判決第1、3項得假執行。但被告何美蓉、陳高文子如分別以新臺幣316,900元及新臺幣88,000元為原告預供擔保，得免為第1、2項假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告陳高文子經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項但書第3款定有明文。本件原告訴之聲明第2 項原請 求被告應連帶給付新臺幣(下同)110,000 元及自起訴狀繕本 送達被告翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，嗣 於民國105年6月27日提出變更聲明狀，減縮該項聲明為請求 被告應連帶給付88,000元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至 清償日止按年息百分之5 計算之利息，核屬減縮應受判決事 項之聲明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告兩人於102年4 月8日與原告締結租賃契約， 向原告承租其所有坐落於嘉義縣水上鄉柳鄉段000000地號上 ，如嘉義縣水上地政事務所105年5月26日複丈成果圖所示編 號Ａ，門牌號碼嘉義縣水上鄉柳鄉村○○○000000○000000 號之鐵皮建物（下稱系爭房屋），約定租金每月22,000元， 應按月於每月8 日前繳納，詎被告兩人經常未按時繳納租金 ，迄今仍積欠原告自104年8月起至同年11月止之租金共計88 ,000元未為給付，原告已於104年11月5日以嘉義北社郵局存 證信函第173號及174號函，催告被告兩人給付租金，然被告 兩人未依催告意旨給付所積欠之租金，原告以本起訴狀之送 達再次催告被告兩人給付租金，並表明倘被告兩人於起訴狀 送達後二週內，仍未給付租金，原告即終止與被告等間之租 約，系爭租賃契約既經終止，被告兩人對系爭房屋已無合法 占有使用權源，又被告兩人係共同承租系爭房屋，其受領租 賃物之權利及返還租賃物之義務均不可分，故應負連帶清償 責任，另外，系爭租約終止後，被告二人繼續無權占用系爭 房屋，每月受有相當於租金之利益22,000元，而致原告受損 害，應自104年12月8日起按月給付相當於租金之不當得利22 ,000元予原告。爰依民法第455條前段、第767條第1 項前段 、第439條及第179條之規定提起本訴請求遷讓房屋及給付上 揭款項等語，並聲明：被告應自系爭房屋遷出並將系爭房屋 交還原告，被告應連帶給付原告88,000元及自起訴狀送達被 告翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，暨被告應 自104年12月8日起至返還系爭房屋日止，按月連帶給付原告 22,000元。
二、被告則以：
（一）被告何美蓉答辯略以：我於104年8 月最後一次繳租，從9 月開始沒繳，但原告叫被告陳高文子搬走，本來是二人共 同繳租，後來只剩下我。我當初要租房子時，房子破舊， 原告有答應若要修繕，可以扣抵租金，103年3 月至8月租 金，原告同意扣抵，所以抵了13萬元。但我修繕花了30幾 萬，原告叫我不要一次抵完，我只抵了十幾萬，原告說剩 下的分5 年抵完，所以我還可以抵租金。原告現在有的承 認，有的不承認，可是東西不能使用，不能還叫我付租金 ，而且現在又要叫我搬走，顯屬故意賴帳，又無故解約， 並不合理等語。並聲明：原告訴之駁回。
（二）被告陳高文子未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任 何陳述或答辯。
三、本院之判斷：
（一）原告請求被告等返還系爭房屋部分：
1、原告主張被告何美蓉、被高文子於102年4 月8日，共同向 原告承租系爭房屋，約定租金每月22,000 元，租期至107 年6月7 日為止，惟迄至本件起訴前之104年11月止，被告 等業已積欠2 個月以上租金未付，前經原告以存證信函催 告給付租金，仍未支付，原告乃以起訴狀繕本之送達作為 終止租約之意思表示等情，業據原告提出房屋租賃契約書 、存證信函、帳務明細及103 年房屋稅繳款書、房屋稅籍 證明書等件在卷可佐，堪信為真實。
2、被告何美蓉雖辯稱：我於104年9月開始沒繳租，是因原告 叫被告陳高文子搬走，本來二人共同繳租，後來只剩下我 云云。惟觀諸兩造所簽立系爭租賃契約書（本院卷第15-1 7 頁），被告何美蓉、陳高文子乃共同承租系爭房屋，並 非分租房屋各別部分，故系爭房屋既已全部交付被告等使 用，無論被告係1人或2人實際使用系爭房屋，被告等均有 按月繳付租金22,000元之義務甚明，是被告何美蓉徒以被 告陳高文子業已搬走未住，剩其1 人承租而拒繳租金云云 ，顯乏實據，難予採信。況且，經本院詢以「被陳高文子 是否仍住系爭房屋？」一節，被告何美蓉陳稱：「陳高文 子沒有住裡面，但他女兒有在住，家具也是他女兒在用」 等語，足認系爭房屋確實交付由被告等及渠等同意之人使 用，甚至被告陳高文子之女兒尚居住其內，故被告何美蓉 徒以被告陳高文子業已搬走而拒絕給付租金，自乏實據， 難予採信。
3、被告何美蓉又辯稱：當初租房子時，系爭房屋破舊，原告 有答應若要修繕，可以扣抵租金，103年3 月至8月租金， 原告同意扣抵，但我修繕花了30幾萬，原告叫我不要一次 抵完，我只抵了十幾萬，原告說剩下的分5 年抵完，所以 我還可以抵租金云云；然原告則堅決否認被告何美蓉前開 辯詞，陳稱：被告一開始說圍牆壞掉要修理，我請被告拿 估價單給我，後來被告沒給我估價單，自己修好後，說修 了4、5萬，後來又說修7、8萬，當時他已欠5 個月租金11 萬,我說好，沒關係，不管修多少，就抵5個月租金11萬元 ，沒有說分5 年抵完等語。經查，被告何美蓉迄至本件言 詞辯論終結前，就其主張原告同意修繕費分5 年扣抵租金 一事，始終未舉證以實其說，徒空言抗辯原告口頭同意云 云，已難逕予採信；又被告何美蓉於審理中自承：「他叫 我開收據給他，我還沒有開給他就告我了」、「（你們當 時有沒有合意說以30 幾萬抵租金?）當時沒有講到30幾萬 ，沒想到修繕費這麼多」等語，足認兩造當初對於修繕費
金額並無共識，被告何美蓉更從未拿收據或估價單與原告 商討，實難認原告在不知悉修繕費數額之情況下，會逕予 同意被告何美蓉分5 年扣抵租金，故被告何美蓉前開所辯 顯非實情，難予採信；更何況，被告何美蓉於審理之初原 表示：「原告同意我們修理，所以抵了13萬元」等語（本 院卷第61頁），嗣又改口主張修繕費30幾萬元分5 年抵完 云云，前後辯解矛盾不一，顯難採信。
4、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租 人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約 定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始 得終止契約」，民法第440 條第1、2項分別定有明文。查 兩造對於被告等究係從104 年8月或9月起未付租金，雖有 爭執（詳後述），但縱依被告何美蓉之辯詞，被告等至少 從104年9月間起即未付租金，迄至104年11月5日原告以存 證信函向被告等催告給付租金時止（本院卷第21頁），被 告等遲付租金已達2 月之租額，本院復查無被告何美蓉所 辯分5 年抵付租金之約定（已如前述），則原告以起訴狀 繕本作為催告及終止系爭租賃契約之意思表示，自屬有據 ，準此，被告等既未於原告定期催告期限內給付租金，故 兩造間系爭租賃契約應於起訴狀繕本送達被告等2 週後即 105年1月19日終止，洵堪認定。從而，原告於兩造間租賃 契約終止後，依民法第767條及第455條規定請求被告等返 還系爭房屋，自屬有據，應予准許。
5、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌 被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之 履行期間或命分期給付，民事訴訟法第396條第1項定有明 文。本院斟酌被告等向原告承租系爭房屋，面積甚大，堆 放物品甚多，一時搬遷不易，且被告何美蓉目前身體不適 ，需一邊就醫一邊搬遷，自難期於短時間內完成，故本院 酌定搬遷之履行期間為4 個月，以兼顧兩造利益，爰判決 如主文第1、2項所示。
（二）原告請求被告等給付租金及相當租金之不當得利部分： 1、原告主張被告等自104年8月間起即未付租金，迄至同年11 月止共積欠4 個月租金共88,000元等情，業據原告提出租 賃契約書及帳戶明細資料為憑，堪認屬實；至被告何美蓉 雖辯稱104年8月有匯款22,000元給原告，故應是從104年9 月起才欠租云云。惟查，從原告所提帳戶明細資料以觀（ 本院卷第79-91頁），被告等自103年10月起均逐月匯款22
,000元至原告帳戶以繳付租金，但至104年6月中斷匯款後 ，再於隔月（同年7月）及104 年8月各匯款22,000元給原 告，故原告主張104年8 月被告何美蓉最後1次匯款22,000 元，實際上是抵繳同年6 月欠租，租金應從104年8月起欠 繳，應與實情相符，堪值採信，足認被告等應係從104年8 月起積欠租金未付，而非被告何美蓉所辯同年9月甚明。 2、被告何美蓉雖辯稱104年6月租金未付，是因103年9月與被 告陳高文子各匯22,000元給原告，多付1個月，故抵扣104 年6月租金云云；惟原告就此補稱：「103年9 月繳2個月, 是因為他先前很多個月未繳，補繳前面月份的租金」等語 。經查，從原告所提帳戶明細資料觀之，被告等自103年2 月匯款繳付租金後，數個月未再匯款，迄至103年9月始再 匯2 筆租金各22,000元，足認原告辯稱是因被告等先前多 個月未繳租金，才1次匯2個月租金，應屬實情，堪值採信 ；反之，被告何美蓉於多個月未繳租金後，竟辯稱突於10 3年9 月間錯誤多匯1個月租金，顯與常理有違，難予採信 ；更何況，倘如被告何美蓉所辯，103年9 月所匯2筆租金 各22,000元是錯誤匯款，被告等理當於103 年10月或11月 即儘早主張扣抵租金，以免爭議，豈有於104年6月才突然 主張扣抵之理？足認被告何美蓉辯稱104年6月租金是由10 3年9 月多匯1個月租金中扣抵云云，顯與事實不符，難予 採信，從而本院認被告等應係從104年8月起積欠租金未付 ，與實情較為吻合。
3、綜上，被告等既係從104年8月起積欠租金未付，則至同年 11月止共積欠4 個月租金合計88,000元，應堪認定。從而 ，原告請求被告等給付租金88,000元及自民事變更聲明狀 繕本送達翌日即105 年7月1日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
4、末按無權占用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社 會通常觀念（相同意旨參照最高法院61年度台上字第1695 號判例）。本件兩造間租賃契約雖經原告合法終止，已如 前述，然在被告等將系爭房屋返還原告前，繼續使用系爭 房屋，自受有相當於租金之不當得利，原告依兩造先前約 定之租金水準，請求被告等於返還系爭房屋前，依原訂租 約或不當得利之規定，請求其等按月給付原告22,000元， 亦屬有理由，同應准許。又被告何美蓉、陳高文子共同承 租系爭房屋，就前開給付租金或不當得利之方式，雖無連 帶給付之約定，但其兩人既是承租系爭房屋全部，且原告 已將系爭房屋交付被告等共同使用，其等均負有給付全部 租金之義務，惟倘被告其中一人已為全部或一部之給付者
，其餘被告就該履行之範圍內同免給付之義務，應屬不真 正連帶債務，爰判決如主文第3、4、5 項所示。至於原告 主張被告等就前揭債務應負連帶給付責任，於法無據，屬 無理由，應駁回原告此部分主張。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告等 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 4 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 周俞宏
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 4 日
書記官 侯麗茹